上海9號線泗涇站軌道商業(yè)項(xiàng)目前期策劃提案_65326559.ppt

1、民族南街商業(yè)項(xiàng)目 前期策劃提案,序,Part1 項(xiàng)目背景分析 Part2 項(xiàng)目屬性分析 Part3 項(xiàng)目市場定位 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 Part5 項(xiàng)目產(chǎn)品研判 Part6 項(xiàng)目案名與進(jìn)度計劃,Part1 項(xiàng)目背景分析,銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 興慶區(qū)房產(chǎn)與樓盤背景 項(xiàng)目區(qū)域交通背景 興慶區(qū)區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化,背景分析,銀川商業(yè)房產(chǎn),飛速發(fā)展后的緩沖時期,04年上海商業(yè)發(fā)展開始發(fā)展，06年為高速發(fā)展期，07年開始銷售面積與總銷金額 已經(jīng)微微下跌，房產(chǎn)處于一個緩沖階段.,成交分布上看，商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。,從套數(shù)和面積變

2、化的幅度可以看出，小面積商鋪倍受青睞，主要集中在20-30平方米。,總體供應(yīng)泛濫，加上開發(fā)商前期沒有進(jìn)行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營管理，賣完賺錢走人后，造成多數(shù)商鋪長期空置的現(xiàn)象不斷加重?，F(xiàn)在，商鋪長年空關(guān)的現(xiàn)象已經(jīng)從外環(huán)外蔓延到全市。,今年上半年，部分遠(yuǎn)郊地區(qū)的市場數(shù)據(jù)來看，青浦、南匯、奉賢、崇明這4個區(qū)縣的新盤商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重供大于求。其供求比分別為1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦東今年上半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為1:1.75，閔行為1:2.08。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比驟減79.6%而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?:3.15的嚴(yán)重供

3、不應(yīng)求 。,背景分析,上海商業(yè)房產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化 商業(yè)供需 ,結(jié)構(gòu)失衡 商業(yè)銷售,經(jīng)營兩重天,背景分析,泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場,別墅公寓居住區(qū),佘山高級 頂級別墅群,松江新城大學(xué)教育配套區(qū),松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū),松江出口工業(yè)區(qū),九亭七寶 公寓主導(dǎo)區(qū),泗涇區(qū)域,市中心,衛(wèi)星城,嘉松路,滬松路,泗陳路,滬杭路,莘轉(zhuǎn)路,相比周邊板塊定義，泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯，認(rèn)知度不高 對比周邊板塊價格，泗涇區(qū)域價格區(qū)間還是一塊洼地，潛力很大,松江各大板塊定義圖,背景分析,泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場,從2002年別墅興起，圍繞佘山等旅游環(huán)境資源，以及豐富的山水資源，形成一個特色的高檔，別墅區(qū)。 西北區(qū)近10000畝

4、別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動，將帶動區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。 泗涇板塊市場起步比較晚，目前公寓的價格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，對公寓客戶來說市場認(rèn)知度很低。 2007年上半年，泗涇板塊市場供求不平衡，有四個月出現(xiàn)零供應(yīng)，成交量基本在每月30萬平方米，供求比例達(dá)到1：16。成交價格從年初5800元/平方米到6月達(dá)到7300元/平方米（數(shù)據(jù)來源易居中國）并且還有可能在上長。 從客戶構(gòu)成來說，本區(qū)域?qū)λ山瓉碚f是相對比較晚區(qū)域，交通條件落后，出入市區(qū)困難，基本是當(dāng)?shù)乜蛻艉蛣舆w戶，對價格比較敏感。 未來9號線開通，解決居民出入市區(qū)問題，對工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。,

5、價格洼地，潛力待爆,本案,山水四季,麗茵別墅,泗海 怡家,寬景99,規(guī)劃商業(yè)99,泗涇站,銀湖別墅,祥和,潤和苑,金港花園,華意貴都,圣塔路斯,佘山寶石別墅,佘山東郡,天安別墅,月湖山莊,高爾夫別墅,中凱佘山別墅,英郡雷丁,保利十二橡樹莊園,松江 鋼材 城,上海國際禮品城,磚材建材市場,別墅區(qū),索菲特大酒店,大型住宅區(qū),泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃8.3平方公里住宅區(qū),大型住宅區(qū),頤景園,東紫園,本商業(yè)項(xiàng)目3公里 一輻射圈,青擰9號線,山水四季,軌道交通9號線,舍山莊園,大型住宅區(qū),西南名苑,莘潮家具城,新凱家園,背景分析,泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場,區(qū)域3公里樓盤分布圖,背景分析,泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場,樓盤體量統(tǒng)計表,

6、是一個被居住圍合商業(yè)盆地,是一個交通匯聚的商業(yè)中樞,定義 最具潛力成長復(fù)合CLD中心（中央人口居住區(qū)） 是一個被居住圍合商業(yè)盆地 是一個交通匯聚的商業(yè)樞紐,背景分析,泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場,背景分析,區(qū)域交通,本案,滬青平 滬松公路 滬杭高速,嘉松公路,泗陳公路,橫港路,鼓浪路 9號地鐵 泗寶路,本項(xiàng)目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時又有直達(dá)的軌道交通、公交樞鈕站?？芍^四通八達(dá)。 公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項(xiàng)目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。距虹橋機(jī)場10公里、市外環(huán)線6公里、市中心環(huán)線6公里、市中心人民廣場27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方

7、向高速公路入口約12公里。 水路交通有淀浦河和泗涇塘，通航能力在300噸級，可直通黃浦江，距張華浜國際集裝箱碼頭約45公里。 本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時泗陳公路有近5-6輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點(diǎn)(滬松線等)。 北面臨近軌道9號線泗涇站出口，直達(dá)松江大學(xué)城，及徐家匯。,大交通優(yōu)勢明顯,商圈外延范圍廣,背景分析,商業(yè)，文化,松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。 僅依靠的9號軌道交通商業(yè)開始興起，其輻射的商圈半徑很小，各站點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)形式雷同現(xiàn)象較明顯 行業(yè)性、市場交易性商業(yè)目前有松江鋼材市場，上海國際小禮品城，但并未形成專業(yè)市

8、場群人口導(dǎo)入性 非常明星，但商業(yè)氛圍與人流卻嚴(yán)重不足,背景分析,商業(yè)，文化,泗涇鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)形式比較單一，以臨街為主，處于初級階段，唯有是鼓浪路文化路附近比較集中的世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市。而洞涇商業(yè)主要集中在長興路。 商務(wù)氛圍嚴(yán)重不足,商業(yè)人流比較散。 零售業(yè)態(tài)主要集中在生活配套類、手機(jī)電腦配件類、娛樂休閑類，大型類生活超市主要滿足當(dāng)?shù)厝丝凇?消費(fèi)水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 江川路服裝配飾市場相對比較集中，但缺乏整體規(guī)劃與布局，環(huán)境與檔次低，商鋪空置率比較高。 租金水平比較低，商業(yè)集中帶沿街租金大約3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商務(wù)市場比較缺乏，幾乎很少有寫字樓。,商業(yè)

9、模式空白點(diǎn),步行街區(qū)商業(yè)檔次偏低 大型集中商業(yè)空白 尤其大賣場空白,業(yè)態(tài)上空白點(diǎn),中高檔（餐飲、服飾、娛樂）空白 休閑文化健身空白 家電、家具、建材、服飾等賣場空白,市場上空白點(diǎn),住宅導(dǎo)入的中高等收入人群消費(fèi)存在盲點(diǎn) 別墅居住人群消費(fèi)水平?jīng)]有很好的釋放,背景分析,商業(yè)，文化,三個機(jī)會,泗陳公路,嘉松公路,滬松公路,莘磚公路,佘山旅游風(fēng)景區(qū),佘山森林公園,本案,青青旅游世界,安方塔 史量才故居 馬相伯故居,佘山影視基地,規(guī)劃娛樂迪斯尼,商圈內(nèi)旅游分布圖,商圈線,背景分析,商業(yè)，文化,泗涇鎮(zhèn)作為千年古鎮(zhèn),具有深厚的歷史文化底蘊(yùn),佘山風(fēng)景區(qū),是上海最亮麗風(fēng)景線,旅游市場興起 與發(fā)展,旅游集散中心形成

10、,旅游市場的消費(fèi)需求,CRD,城市休閑中心,各種娛樂迪斯尼設(shè)施建設(shè),背景分析,商業(yè)，文化,背景分析,區(qū)域競爭,周邊項(xiàng)目狀況,2009,本案,2008,2007,2006,9號商業(yè)廣場,九久商業(yè)廣場,佘山站商業(yè)廣場,強(qiáng)銷期,背景分析,區(qū)域競爭,時間競爭與互動,未來軌道9號線商業(yè)地塊不斷推出， 產(chǎn)權(quán)商鋪競爭越來越激烈 現(xiàn)在大型商業(yè)同質(zhì)化比較嚴(yán)重， 招商,銷售爭奪資源加劇 9號商業(yè)廣場,九久商業(yè)廣場兩端截流, 中間佘山站商業(yè)同質(zhì)化競爭,Part2 項(xiàng)目屬性分析,項(xiàng)目城市節(jié)點(diǎn)屬性 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目SWOT屬性 項(xiàng)目屬性定位方向,項(xiàng)目屬性,城市節(jié)點(diǎn),松江新城區(qū),九亭七寶區(qū)域,泗涇,隨著松江城市的擴(kuò)大，

11、學(xué)校人口不斷導(dǎo)入，區(qū)域樞紐中心加強(qiáng)，逐漸成為一個區(qū)域獨(dú)立體。 九亭，親近市中心，享有市源優(yōu)勢,逐漸被客戶認(rèn)可。 泗涇依靠自身發(fā)展，更為孤立。,項(xiàng)目屬性,城市節(jié)點(diǎn),新一輪的城市節(jié)點(diǎn)凸現(xiàn),佘山,九亭,松江新城,莘莊,下一個城市重要節(jié)點(diǎn),城市化進(jìn)程不斷外延，商圈郊區(qū)化。城市化的進(jìn)程，就是導(dǎo)致了人口的不斷外遷，他們伴隨的是新型住宅的開發(fā)，人口不斷在往外遷移 。 城市化的進(jìn)程帶來路網(wǎng)型的發(fā)展。軌道交通人口不斷導(dǎo)入，交通更為便利。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，區(qū)域地位不斷提高。 新的居住中心的誕生與擴(kuò)大。,上海最具成長型復(fù)合CLD,上海新城市商業(yè)中心,嘉松路,滬松路,9號線,生態(tài)別墅社區(qū) 低端公寓區(qū)（城外偏郊）,軌道交

12、通 版塊定位, 城市化進(jìn)程 商圈 置入(城市節(jié)點(diǎn)),住宅中心 商業(yè)核心 交通核心（城市新中心）,3年周期,4-6年周期,項(xiàng)目屬性,城市節(jié)點(diǎn),城市節(jié)點(diǎn)營造周期,城市的重造 中心的創(chuàng)建,搶占城市節(jié)點(diǎn)，城市副中心,項(xiàng)目屬性,城市節(jié)點(diǎn),以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項(xiàng)目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（9號線開通、公交樞紐站、泗涇區(qū)域老城區(qū)、別墅高檔消費(fèi)人群）擴(kuò)張影響力。 商業(yè)牌的打造，城市新中心的創(chuàng)建，聯(lián)動佘山、洞涇、泗涇、趙巷為泛城區(qū)，成為一體。,軌道交通9號線城市發(fā)展的主軸線 公交樞紐站區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸 周邊別墅群消費(fèi)巨大潛力 生態(tài)居住區(qū)山水四季，銀湖別墅等大型樓盤3-5年開發(fā),項(xiàng)目屬性,城市

13、節(jié)點(diǎn),城市的發(fā)展主要節(jié)點(diǎn) 復(fù)合人群聚集地 旅游休閑集散購物中心,S-項(xiàng)目優(yōu)勢 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 軌道9號線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來新鎮(zhèn)中心 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng),W-項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 大量居住中心尚未啟動，人口缺乏 商業(yè)需求薄弱，消費(fèi)中間層缺乏 區(qū)域的認(rèn)知度比較差,項(xiàng)目屬性,SWOT,項(xiàng)目屬性,SWOT,O-項(xiàng)目機(jī)會 軌道交通引入，板塊開始預(yù)熱 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點(diǎn) 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級帶來商機(jī) 區(qū)域首個啟動項(xiàng)目，價格空間大 區(qū)域人口開始大量導(dǎo)入,T-項(xiàng)目威脅 08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 新的商

14、業(yè)項(xiàng)目推出，區(qū)域消費(fèi)稀釋 商業(yè)運(yùn)營不當(dāng)，會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng),項(xiàng)目屬性,SWOT,商業(yè)形態(tài)升級,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購物環(huán)境,打造一站式休閑購物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白,強(qiáng)力填補(bǔ)并提升 利用軌道交通中心位置,和公交樞紐總站,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導(dǎo)入,消費(fèi)力提升,進(jìn)行業(yè)態(tài)升級,定位升級,利有優(yōu)勢,抓住機(jī)會,跳出泗涇板塊看泗涇,并進(jìn)行泗涇升級,商圈升級 重新定義商圈,挖掘板塊潛力,吸引客戶 搶占城市次中心位置,建立項(xiàng)目核心 項(xiàng)目差異化,特色定位,區(qū)分其它競爭對手 引入大型主力店,招商優(yōu)勢集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃,提升項(xiàng)目商業(yè)價值 先招

15、商,后銷售,營商為王 統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一服務(wù),規(guī)避劣勢,化解威脅,項(xiàng)目屬性,盈利模式,1.商業(yè)整體持有,主要進(jìn)行物業(yè)租賃,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián),中環(huán)百聯(lián)購物中心等.,2.商業(yè)部分持有,部分出售.目前市場常有方式,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場, 景瑞生活廣場等,3.商業(yè)全部出售,力圖”短.平.快”,在前幾年比較采用,隨著開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營,更.看重未來商業(yè)物業(yè)價值,越來越少.代表上海國際鞋城,五金機(jī)電城等.,建議: 采用第2種模式,持有20-30%.其余出售,3種模式,項(xiàng)目屬性,定位方向,區(qū)域升級,泗涇板塊屬性 價格洼地，商業(yè)空白點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn),城市次中心,成長復(fù)合CLD,概念升級,項(xiàng)

16、目屬性 交通樞紐 旅游文化 商業(yè)地產(chǎn),CLD中心CRD概念,定位方向,Part3 項(xiàng)目市場定位,項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 項(xiàng)目品牌塑造,項(xiàng)目定位,功能定位,集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂、文化旅游于一體 現(xiàn)代大型商業(yè)中心,滿足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求， 滿足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂需求。 是作為市區(qū)小白領(lǐng)過渡住居第一住所。 是來旅游泗涇，佘山旅游集散中心人群,設(shè)有大型超市、或者主力店、主題性商場及社區(qū)生活購物設(shè)施 三大特色休閑主題: 中高檔餐飲, 美容健身會所,酒吧茶座KTV娛樂等 通過9號線快速到達(dá)市區(qū),地鐵上蓋物業(yè),小戶型酒店式公寓 廣場藝術(shù)化

17、,舉辦各種文化節(jié),節(jié)慶活動,功能定位釋義,項(xiàng)目定位,市場定位,上海大型居住中心CLD綜合配套 全面打造上海大型居住中心圈經(jīng)濟(jì)核心，上海城市次中心 軌道9號線標(biāo)桿之作,本項(xiàng)目位于松江泗涇區(qū)域，是具有近佘山風(fēng)景區(qū)，別墅環(huán)繞崛起區(qū)域，9號線中心位置。建筑總面積達(dá)6萬平方米，集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體，真正滿足“一站購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)新生活，加上其位于9號線中心的優(yōu)越位置，和對周邊區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，該項(xiàng)目勢必成為上海大型居住中心區(qū)域標(biāo)志性的綜合商業(yè)購物休閑廣場 。,市場定位詮釋,項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶群定位,目標(biāo)市場人口統(tǒng)計,項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶群定位,有企業(yè)，住高級別墅億萬富翁

18、自己做點(diǎn)生意的千萬富翁 靠收房租過日子的百萬富翁 企業(yè)中高層管理人員 辛苦上班的白領(lǐng) 當(dāng)?shù)乇镜厝?底層打工的外來人員,中間層的擴(kuò)大,目標(biāo)客戶趨勢特征,目標(biāo)客戶消費(fèi)特征,項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶群定位,城市富人 他們有錢 他們有需求，但非常強(qiáng)調(diào)品位格調(diào) 行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面 他們大都有企業(yè) 他們投資意識強(qiáng) 工人 這里是一個驛站，生活比較節(jié)儉 他們喜歡熱鬧的場所 做點(diǎn)小生意和買賣 性價比是首選,目標(biāo)客戶消費(fèi)特征,項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶群定位,外來高層白領(lǐng) 文化高/素質(zhì)高/品味高 是居住置業(yè)者，不是投資者 生活方式，消費(fèi)環(huán)境有一定的標(biāo)準(zhǔn) 他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方 有點(diǎn)積蓄很想投資,中間階層大量導(dǎo)入

19、，消費(fèi)需求增加與提升,項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶群定位,周邊3公里 半徑人群,趙巷板塊,佘山板塊,洞涇板塊,泗涇板塊,9號線沿線居民,核心客戶群,輻射客戶群,邊緣客戶群,主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近12-20萬人群，主要是滿足“一站式購物，一站式娛樂休閑”生活配套需求。,沿9號線周邊5公里以外的松江，九亭等區(qū)域的客戶，主要滿足是其差異化消費(fèi)和特色消費(fèi),上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進(jìn)行旅游休閑的中樞站，以及商務(wù)人士。,目標(biāo)客戶區(qū)域定位,項(xiàng)目定位,品牌塑造,品牌塑造,打造成為上海城市節(jié)點(diǎn),城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標(biāo)桿,打造成為上海最具有潛力CLD中心的CRD,集購物、娛樂餐飲，文化時尚特色

20、項(xiàng)目，又是旅游休閑中樞站,產(chǎn)品特性,品牌 特性 建立,文化特性,消費(fèi)群體特性,品牌特性,以大賣場,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對象,采用STREET MALL設(shè)計規(guī)劃 是基于街區(qū)，MALL為一體復(fù)合體，匯集MALL的聚集功能，同時又街區(qū)的導(dǎo)入功能。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物、娛樂、餐飲級休閑一體,通過設(shè)置大型百貨店，文化廣場，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊，廣場，庭院特點(diǎn),佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng),打造旅游文化 項(xiàng)目獨(dú)特廣場文化(特色文化節(jié),旅游節(jié)),與品牌文化相一致,有品位的,有思想的,有實(shí)力的,有較高素質(zhì)的,有一定地位的,項(xiàng)目定位,品牌塑造,Part4 項(xiàng)目

21、業(yè)態(tài)配比,項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場業(yè)態(tài)配比 無大賣場業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目樓層配比建議,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,同類項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比圖,同類項(xiàng)目租售情況圖,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,商業(yè)體量大，大賣場作為主力,聚集人流,消化面積,盤活商業(yè). 購物,聚集娛樂是必備聚集人氣拉動消費(fèi)重要設(shè)施,一般在2層以上。 部分商業(yè)項(xiàng)目引入主力店,專業(yè)賣場,增加關(guān)聯(lián)消費(fèi). 大部分持有;只租不售，或者先經(jīng)營后銷售,局部寫字樓對外銷售。,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)趨向,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比建議,有大賣場,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比建議,無大賣場,飾品類消費(fèi)頻率高 吸引對象層面廣 租金承受能力高 可要求展示面大

22、大賣場關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)消費(fèi),常用消費(fèi) 區(qū)域面積要求 區(qū)域內(nèi)比較缺乏,一站式消費(fèi) 強(qiáng)有力引導(dǎo)人流帶動2層 特色主題消費(fèi),1F,2F,3F,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,樓層分布原則,業(yè)態(tài)配比,業(yè)態(tài)配比,樓層分布建議,Part5 項(xiàng)目產(chǎn)品研判,項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪價格研判 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪面積研判 項(xiàng)目公寓式酒店研判 項(xiàng)目體量配比建議 項(xiàng)目平面布局建議,產(chǎn)品研判,產(chǎn)權(quán)商鋪價格,泗涇區(qū)域目前一層平均租金2-3元/平方米 ,按照2.5元/平方米取值,8%投資回報率測算,則1樓平均價格為 11406元/ 平方米,租金還原法,市場比較法,產(chǎn)品研判,產(chǎn)權(quán)商鋪價格,商鋪1層均價預(yù)估,采用距離本項(xiàng)目樓盤最近潤和苑臨街底商鋪?zhàn)鳛閰⒖家罁?jù),本項(xiàng)

23、目1層大約均價為16348元/平方米,9號商業(yè)廣場(1層)近(23000元/平方米裸價)作為參考依據(jù),本項(xiàng)目1層價格18925元/平方米,商鋪1層均價預(yù)估,產(chǎn)品研判,產(chǎn)權(quán)商鋪價格,取值為 17500 元/ 平方米,則本案各樓1-3層均價預(yù)估,產(chǎn)品研判,產(chǎn)權(quán)商鋪面積,產(chǎn)權(quán)商鋪開間進(jìn)深統(tǒng)計表,不同類項(xiàng)對商鋪面積(總價)要求統(tǒng)計表,面積依據(jù),產(chǎn)品研判,產(chǎn)權(quán)商鋪面積,面積建議,主力面積: 50-100平方米（若單層銷售控制在50左右、兩層一起控制在100左右）. 開間： 4米以上 進(jìn)深： 6-12米 層高: 5.5米，有利于經(jīng)營戶未來的空間分割，并作為招商的一個亮點(diǎn) 建議:主力建筑面積50平方米 .,大部分的商鋪均配套水、電、煤，擱油池等 主要為銷售減少抗性，可能在技術(shù)上增加難度，同時未來的業(yè)態(tài)無法控制，最終可能