房地產(chǎn)工程成本管理講座.ppt

1、房地產(chǎn)工程成本管理,盧衛(wèi)東 2006年04月15日,房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析,誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén) 目前流行的工程成本觀點(diǎn) 工程成本控制的投資理念 套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū) 工程量清單的威力 工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路 堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則 工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià) 99條理由與1條理由 我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？ 還談現(xiàn)場(chǎng)簽證 工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系 工程成本控制體系中最難的是什么？ 房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié) 工程成本管理思路的要點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路,1、公司經(jīng)營(yíng)層面 經(jīng)營(yíng)情況（比如：土地、配套費(fèi)用、合作條件等等）。 項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷、方案設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，強(qiáng)

2、調(diào)高端信息的重要性，點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式，探索攤薄地價(jià)挖掘土地價(jià)值）。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。 搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。 2、產(chǎn)品定位層面 項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面 控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、 水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)； 控制材料、設(shè)備的選用。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制工程成本理念，詳見(jiàn)專門(mén)PPT。 4、工程層面 編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。 建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫(kù)，優(yōu)選工程資源。 制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。 5、后評(píng)估

3、 工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)。,某公司目前控制工程成本的流程,房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見(jiàn)鏈接。 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見(jiàn)某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分 現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門(mén)一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例 規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。 方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門(mén)窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 建筑參數(shù)控制 結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見(jiàn)某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施 設(shè)備參數(shù)控制，見(jiàn)LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭

4、擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見(jiàn)某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見(jiàn)某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn) 編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見(jiàn)LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo) 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見(jiàn)工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告 確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門(mén)窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見(jiàn)：某庭鋁合金門(mén)窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門(mén)窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析 定標(biāo)：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見(jiàn)合約部工程分判流程圖 項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，見(jiàn)項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程

5、 工程竣工，進(jìn)行決算，見(jiàn)預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程,聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識(shí)，源自戚安邦主編南開(kāi)大學(xué)出版社出版的項(xiàng)目管理學(xué)。,誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén),觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門(mén)是控制工程成本的核心部門(mén) 。 觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)是控制成本的核心部門(mén) 。 觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門(mén) 。 觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門(mén)。,目前流行的觀點(diǎn),工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段占有7080的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）3020，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。關(guān)于設(shè)計(jì)如何控制成本詳見(jiàn)專門(mén)PPT 。,工程成本控制的投資理念,選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么

6、呢？ 我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔 次定位，這是超越技術(shù)本身的問(wèn)題。 投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別 。 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤(pán)各部件的質(zhì)量檔次一致性。,套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū),解讀傳統(tǒng)定額： 傳統(tǒng)定額的歷史淵源計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物； 定額管理的本位現(xiàn)象采集數(shù)據(jù)的本位； 市場(chǎng)定價(jià)與定額基本脫軌。 存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。 誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。 誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。,工程量清單的

7、威力,為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？ 這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問(wèn)題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法貨比三家。 工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； 工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約

8、定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證； 設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； 付款過(guò)程簡(jiǎn)化，減少施工過(guò)程中付款的分歧。,工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路,現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路，詳見(jiàn)鏈接。 房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見(jiàn)鏈接。 工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路： 其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位。 其二，各分部工程的成本測(cè)算。 其三，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計(jì)變更迅速反饋。 工程成本動(dòng)態(tài)案例，詳見(jiàn)動(dòng)態(tài)控制表,堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則,工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則

9、要堅(jiān)持。 出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。,工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià),工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。 工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià) 。 幾個(gè)提醒： 您有沒(méi)有精力侃價(jià)？有沒(méi)有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？ 您有沒(méi)有能力砍價(jià)？ 高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰(shuí)？ 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過(guò)這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)。 需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。 點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判。,99條理由與1條理由,一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的工程師。 一個(gè)不懂專業(yè)或

10、者說(shuō)不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。,工程成本控制體系中最難的是什么？,工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。 在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。 對(duì)工程社會(huì)資源把握不清楚，源頭上都有問(wèn)題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。,工程成本管理思路的要點(diǎn),房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。 房地產(chǎn)企業(yè)

11、的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定價(jià)，反映市場(chǎng)的工程成本是科學(xué)的成本。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場(chǎng)的成本控制觀念，建立投資控制的理念。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項(xiàng)目營(yíng)銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)工程成本的全程控制。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則。 對(duì)于低價(jià)中標(biāo)后再砍價(jià)，要根據(jù)公司的具體情況確定。 一個(gè)不懂專業(yè)或者說(shuō)不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。 設(shè)計(jì)變更不可怕，現(xiàn)場(chǎng)簽證要系統(tǒng)化。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對(duì)社會(huì)資源的把握。,工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系,房地

12、產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。 如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢(qián)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度。 項(xiàng)目總成本案例，詳見(jiàn)鏈接。,工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)： 有利于承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開(kāi)始就報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息 ； 有利于提高工

13、程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹(shù)立威信 ； 有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理 ； 工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理 ； 缺點(diǎn)： 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾正 ； 現(xiàn)階段付款條件難以事先確定，會(huì)影響“低價(jià)中標(biāo)”的具體操作 。,工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)： 招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補(bǔ) ； 發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合理，可以在后續(xù)工作中完善 ； 在某一個(gè)項(xiàng)目的某些分部工程上可能可以砍到一個(gè)低價(jià) ； 缺點(diǎn)： 承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開(kāi)始就報(bào)出實(shí)價(jià)； 工程招標(biāo)的透明度無(wú)法保證 ；

14、 工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)于我們大規(guī)模開(kāi)發(fā)是很不利的 ； 工程招標(biāo)過(guò)程復(fù)雜，或在一些小節(jié)上糾纏不清，不利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理。,現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路,現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通過(guò)管理實(shí)現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)，但同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)必須考慮項(xiàng)目成本對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)出物質(zhì)量和項(xiàng)目工期的影響，這些是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理最重要的區(qū)別。 例如：盲目地降低項(xiàng)目決策成本，就可能出現(xiàn)在項(xiàng)目決策支持工作上的投入不足，從而會(huì)造成各種項(xiàng)目決策的紕漏或失誤。這不但會(huì)給項(xiàng)目產(chǎn)出物的質(zhì)量和工期帶來(lái)影響，甚至最終可能會(huì)因?yàn)閺浹a(bǔ)決策失誤而大大提高項(xiàng)目的成

15、本。 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容，詳見(jiàn)鏈接。,現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容,項(xiàng)目資源計(jì)劃。是指通過(guò)分析進(jìn)而識(shí)別和確定項(xiàng)目所需各種資源的種類（人力、設(shè)備、材料、資金等）、多少和投入時(shí)間。 項(xiàng)目成本估算。是指根據(jù)項(xiàng)目資源計(jì)劃以及各種資源的市場(chǎng)價(jià)格或預(yù)期價(jià)格等信息，估算和確定項(xiàng)目各種活動(dòng)的成本和這個(gè)項(xiàng)目全部成本。 項(xiàng)目成本預(yù)算。是一項(xiàng)制訂項(xiàng)目成本控制基線或項(xiàng)目成本計(jì)劃的管理工作。這項(xiàng)工作包括根據(jù)項(xiàng)目的成本估算為項(xiàng)目的各項(xiàng)活動(dòng)分配預(yù)算，以及確定整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)算。項(xiàng)目成本預(yù)算的關(guān)鍵是合理、科學(xué)地確定出項(xiàng)目成本的控制基線。 項(xiàng)目成本控制。是指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中依據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)算，努力將項(xiàng)目實(shí)際成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范

16、圍之內(nèi)的管理工作，主要包括：不斷度量項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，分析和度量項(xiàng)目實(shí)際成本與項(xiàng)目預(yù)算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項(xiàng)目預(yù)算的方法實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制。 項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)。是指項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，依據(jù)項(xiàng)目成本實(shí)際的發(fā)生情況和各種相關(guān)影響因素的發(fā)展與變化，經(jīng)常地分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本未來(lái)的發(fā)展和變化趨勢(shì)，為項(xiàng)目的成本控制和預(yù)算調(diào)整提供依據(jù)。,我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？,面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧，看來(lái)你我是無(wú)法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目“三邊工程”問(wèn)題，設(shè)計(jì)變更避免不了，談“虎”色變有什么用呢？ 設(shè)計(jì)變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設(shè)計(jì)變更什么？ 經(jīng)驗(yàn)之談。 我覺(jué)得，我們只擔(dān)心二種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。 第一種是退到的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)

17、施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi) 。 第二種設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢(shì)失效，必然會(huì)帶來(lái)成本的增加。 對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容 ，其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算 。對(duì)于這種設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的工程成本的增減，不論其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營(yíng)銷引起的，都是該花的錢(qián)或是不該花的錢(qián)。 案例：控制設(shè)計(jì)變更的經(jīng)驗(yàn)。,還談現(xiàn)場(chǎng)簽證,控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的罪魁禍?zhǔn)祝?合同出現(xiàn)漏洞。 設(shè)計(jì)變更。 目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問(wèn)題： 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建