房地產(chǎn)銀行信用與管理概述(ppt 31頁).ppt

1、第二章 房地產(chǎn)銀行信用與管理,學(xué)習(xí)目標(biāo) 1了解房地產(chǎn)銀行信用業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)。 2理解信用及房地產(chǎn)銀行信用的基本概念。 3掌握房地產(chǎn)銀行貸款利率的計(jì)算方法及房地產(chǎn)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理的基本思路。,第一節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用基本知識(shí),一、信用的定義 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“信用”指的是，以償還為條件的借貸行為。這種借貸行為可以是實(shí)物形式，也可以是貨幣形式，而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，主要表現(xiàn)為貨幣形式。貨幣形式的借貸行為，往往伴隨著利息的支付，利息是貨幣資金所有者出讓資金使用權(quán)的報(bào)酬。,二、房地產(chǎn)銀行信用的定義,房地產(chǎn)銀行信用是指銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流通與消費(fèi)而提供的信用。它有以下特點(diǎn)： （1）以銀行等金融機(jī)

2、構(gòu)為媒介。 （2）信用的載體是處于貨幣形態(tài)的資金，或者說，借貸的對(duì)象是貨幣。 （3）以房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為服務(wù)對(duì)象。 （4）房地產(chǎn)銀行信用可信度高。 在我國，從事房地產(chǎn)銀行信用業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行、住房儲(chǔ)蓄銀行、信用合作社等。,三、利息與利率,利率是指一定時(shí)期內(nèi)利息額與貸出資本額（本金）的比率。 1年利率、月利率和日利率 年利率=月利率12=日利率360 一年按360天計(jì)算，一月按30天計(jì)算。利息計(jì)算的一般公式如下： 利息=本金期限利率 在上述公式中，期限與利率必須相對(duì)應(yīng)，即期限以年為單位，則利率必須為年利率，以此類推。,2固定利率與浮動(dòng)利率 根據(jù)利率在借貸期內(nèi)是否調(diào)整，可分為固定利率與浮動(dòng)

3、利率。固定利率是指在借貸期內(nèi)不做調(diào)整的利率。實(shí)行固定利率雖然有計(jì)算成本與收益比較方便的優(yōu)點(diǎn)，但在通貨膨脹情況下，容易給債權(quán)人帶來損失，因此，越來越多的借貸中采用浮動(dòng)利率。 浮動(dòng)利率是一種在借貸期內(nèi)隨市場利率的變化而定期調(diào)整的利率。利率根據(jù)借貸雙方的協(xié)定而進(jìn)行調(diào)整，一般調(diào)整期為半年。浮動(dòng)利率盡管可以為債權(quán)人減少因通貨膨脹而帶來的損失，但也因手續(xù)繁瑣、計(jì)算依據(jù)多而增加額外費(fèi)用。我國目前對(duì)于短期貸款使用固定利率，長期貸款尤其是期限很長的房地產(chǎn)貸款往往實(shí)行浮動(dòng)利率。,3長期利率和短期利率 根據(jù)信用行為期限長短，可將利率劃分為長期利率和短期利率。借貸時(shí)間在1年以內(nèi)的利率稱為短期利率；借貸時(shí)間在1年以上的

4、利率稱為長期利率。利率高低與期限長短和風(fēng)險(xiǎn)大小有直接關(guān)系，一般地，期限越長，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，其利率越高；期限越短，投資風(fēng)險(xiǎn)越小，其利率越低。,4實(shí)際利率和名義利率 實(shí)際利率是指物價(jià)不變、從而貨幣購買力不變條件下的利率。但物價(jià)不變這種情況在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下幾乎是不可能的，物價(jià)上漲則似乎成為一種普遍的趨勢(shì)。因此，所謂的實(shí)際利率必須要在現(xiàn)實(shí)利率基礎(chǔ)上剔除掉物價(jià)變動(dòng)的影響。 名義利率是指未剔除物價(jià)變動(dòng)影響的實(shí)際交易使用的利率。在通貨膨脹條件下，市場上出現(xiàn)的各種利率都是名義利率。名義利率與實(shí)際利率之差就是通貨膨脹率。對(duì)投資者而言，其投資回報(bào)主要取決于實(shí)際利率的大小。,5市場利率、官定利率和公定利率 市場

5、利率是隨市場規(guī)律或資金供求而自由變動(dòng)的利率。由政府金融管理部門或中央銀行確定的利率叫官定利率或法定利率，這是一國貨幣政策調(diào)控的重要工具。由非政府部門的民間金融組織，如銀行公會(huì)等所確定的利率是行業(yè)公定利率，這種利率對(duì)其會(huì)員銀行具有約束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市場力量對(duì)利率形成的干預(yù)。,6一般利率和優(yōu)惠利率 根據(jù)利率是否具有優(yōu)惠性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將利率分為一般利率和優(yōu)惠利率。一般利率是指正常條件下對(duì)借款方?jīng)]有任何優(yōu)惠待遇的利率，優(yōu)惠利率是指略低于一般貸款利率的利率。銀行優(yōu)惠利率往往提供給信譽(yù)好、經(jīng)營業(yè)績佳且有良好發(fā)展前景的借款人。政策性優(yōu)惠利率同國家產(chǎn)業(yè)政策和消費(fèi)政策相聯(lián)系。比如住房

6、公積金貸款實(shí)行優(yōu)惠利率，是為了減輕住房購買者的負(fù)擔(dān)，并以此促進(jìn)住房消費(fèi)。,四、貨幣的時(shí)間價(jià)值,1單利終值和現(xiàn)值的計(jì)算 （1）單利終值的計(jì)算 單利終值是指一定時(shí)期以后的本金與利息之和。其計(jì)算公式為： Vn=V0(1in) （2.3） 其中Vn代表終值，即第n年末的價(jià)值；V0代表現(xiàn)值，即第1年初的價(jià)值；i為利率，n為計(jì)息期數(shù)，如按年計(jì)息，則為年份數(shù)，以此類推。 （2）單利現(xiàn)值的計(jì)算 根據(jù)公式（2.3）可以推導(dǎo)出單利現(xiàn)值公式，即： V0= Vn (1in) （2.4）,2復(fù)利終值和現(xiàn)值的計(jì)算 （1）復(fù)利終值的計(jì)算 Vn=V0(1i)n （2.5） 式中，V0為現(xiàn)值，即第1年初的價(jià)值；Vn為終值，即第

7、n 年末的價(jià)值；i為利率，n為計(jì)息期數(shù)。其中(1i)n稱為復(fù)利終值系數(shù)，可以通過查復(fù)利終值系數(shù)表得到，這樣復(fù)利終值的計(jì)算變得簡單，即用復(fù)利現(xiàn)值與查得的復(fù)利終值系數(shù)相乘即可。 （2）復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算： V0 = Vn 1/(1i)n （2.6） 上式中，字母含義同上。其中1/(1i)n為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，可通過復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)表查得，從而用查得的數(shù)值與復(fù)利終值相乘就可得到復(fù)利現(xiàn)值。,五、收益的資本化,任何有收益的事物，不管它是否是一筆資本，都可以通過收益與利率的對(duì)比而倒算出它相當(dāng)于多大一筆資本金額，這就是收益的“資本化”。用公式可表示如下： P=R/I （2.7） 其中，P為資本化后的價(jià)格，R為收益，I為

8、利率。例如，我們知道一筆貸款1年的利息收益為100元，而市場年平均利率為5%，那么運(yùn)用公式（2.7）可以得到，100元0.05=2000元，說明這筆貸款的本金為2000元。,由于利息成為收益的一般形態(tài)，而持有證券是為了取得收益，那么利率對(duì)有價(jià)證券的價(jià)格形成起決定作用，就是自然而然的事情。一般地，利率上升，總有證券價(jià)格跌；而利率下降，又總有證券價(jià)格上升。從永久性債券身上我們可以直觀地看出利率的重要影響。永久性債券就是只定期付息而無償還期限的債券。在票面利率固定的情況下，每期的現(xiàn)金流是同樣的。永久性債券的價(jià)格計(jì)算公式為： P=C/r （2.8） 在公式中，P為債券價(jià)格，C為每一期的固定收益，r為市

9、場利率。這一公式同收益資本化公式極為相似，這里，利率對(duì)于證券價(jià)格的決定作用一目了然。,第二節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用業(yè)務(wù),一、房地產(chǎn)銀行信用業(yè)務(wù)種類 1負(fù)債業(yè)務(wù) （1）存款業(yè)務(wù) （2）向中央銀行借款 （3）銀行同業(yè)拆借 （4）回購協(xié)議 （5）國際金融市場借款 （6）發(fā)行金融債券,2資產(chǎn)業(yè)務(wù) 資產(chǎn)業(yè)務(wù)是銀行等金融機(jī)構(gòu)如何運(yùn)用資金的業(yè)務(wù)，也是其主要的利潤來源。資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括現(xiàn)金、票據(jù)貼現(xiàn)、證券投資和貸款等。 貸款是銀行等金融機(jī)構(gòu)將其可用資金按一定貸款條件貸放給客戶使用并按約定期限歸還的業(yè)務(wù)。貸款是銀行最大的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是銀行信用活動(dòng)的核心內(nèi)容。一般地，貸款按有無擔(dān)保可分為兩種類型即信用貸款和擔(dān)保貸款。

10、信用貸款是僅憑借款人的信用無須任何擔(dān)保而發(fā)放的貸款；擔(dān)保貸款又可分為保證貸款、質(zhì)押貸款和抵押貸款。,3中間業(yè)務(wù) （1）房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算業(yè)務(wù) （2）委托存貸款業(yè)務(wù),二、房地產(chǎn)貸款利息歸還與計(jì)算,1到期一次還本付息 期限在1年以內(nèi)的貸款一般采用這一方法，貸款到期時(shí)一次性還清本息，利隨本清。這種還款方式最為簡便，利息計(jì)算也很簡單，請(qǐng)參考公式（2.2）。 2每年支付利息、期滿一次償還本金 這是我國商業(yè)銀行清收貸款本息的常用方法，一般在每季末結(jié)算貸款利息，每年末從借款人賬戶中劃轉(zhuǎn)利息收入，到期時(shí)清償全部貸款本金。利息計(jì)算參考公式（2.2），但必須分時(shí)間段計(jì)息。,3等額本金償還方式 這是個(gè)人住房按揭貸款常用

11、的貸款償還方式之一。在貸款期限內(nèi)，借款人按月償還貸款本金和利息，其中每期所還本金完全相等，而每期償還的利息隨著本金的減少而相應(yīng)減少。 假定貸款總額為A，貸款總期數(shù)（月份數(shù)）為N，那么每期（月）應(yīng)還本金為： a=A/N （2.9） 各期應(yīng)還利息為： In=iA(n-1)a (2.10) 其中i為貸款月利率，n為當(dāng)期貸款月份序號(hào)，In為第n期（月）的貸款利息，a為每期償還本金。根據(jù)公式（2.9）和（2.10）可以得到每期還款額為： Tn=a+ iA(n-1)a (2.11),4等額本息償還方式 這也是個(gè)人住房貸款償還的一種常用方式。這種方式要求在貸款期內(nèi)每期償還貸款本息的數(shù)額相等。等額本息還款方式

12、的利息計(jì)算較復(fù)雜，這里只給出計(jì)算公式： T=iA(1i)n(1i)n1 (2.12) 其中T為每月還款額（含本息）；i為貸款月利率；A為貸款總額；n為貸款總期（月）數(shù)。,5等比還款方式 即在貸款期限內(nèi)，逐年按同一比例遞增償還，且每年年內(nèi)各月均以相等的償還額足額償還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下： (2.13) (2.14) 其中R1為第1年月還款額；A為貸款總額；i為貸款年利率；N為貸款年份數(shù)；d為等比年遞增率；RN為第N年的月均還款額1。 等比還款方式的特點(diǎn)是，借款人每年的還款額可按固定比率遞增或遞減，以適應(yīng)自己的收入的動(dòng)態(tài)變化，這一方式適合收入能穩(wěn)定增長的客戶，國外銀行廣泛采用這一貸款償還方

13、式，但由于計(jì)算方法過于復(fù)雜，我國目前未見銀行使用這一方式。,第三節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用管理,一、房地產(chǎn)銀行信用對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要性 1房地產(chǎn)銀行信用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的支持作用 2房地產(chǎn)銀行信用極大地促進(jìn)了個(gè)人住房消費(fèi) 3房地產(chǎn)銀行信用對(duì)銀行業(yè)的支持作用 4房地產(chǎn)銀行信用為國家宏觀調(diào)控提供了手段,二、房地產(chǎn)銀行信用風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)是指損失的可能性或收益的不確定性。銀行作為經(jīng)營貨幣信用的特殊企業(yè)，在經(jīng)營過程中會(huì)碰到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)（利率風(fēng)險(xiǎn)或匯率風(fēng)險(xiǎn)）、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、國家風(fēng)險(xiǎn)、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)等。如何管理風(fēng)險(xiǎn)是銀行業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容。,三、房地產(chǎn)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理,（一）

14、影響房地產(chǎn)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的因素分析 1房地產(chǎn)貸款的借款人信用程度 2房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的有效性 3房地產(chǎn)貸款的集中程度 4商業(yè)銀行自身公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)控制度,（二）防范房地產(chǎn)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策,1加強(qiáng)對(duì)客戶信用評(píng)級(jí)或資信評(píng)估工作 2對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)行分類管理 3健全銀行內(nèi)部控制制度 4嚴(yán)格房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管 5重視房地產(chǎn)市場的分析與監(jiān)測,課堂討論,商業(yè)銀行向購房者發(fā)放個(gè)人住房貸款，借款人（購房人）可能有哪些原因會(huì)拖欠歸還貸款？,復(fù)習(xí)思考題,1直接融資與間接融資有何區(qū)別？ 2怎樣理解貨幣的時(shí)間價(jià)值？ 3房地產(chǎn)貸款利息償付的主要方式是什么？ 4影響房地產(chǎn)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有哪些？ 5如何防范房地產(chǎn)銀

15、行信用風(fēng)險(xiǎn)？,實(shí)踐與訓(xùn)練,實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目：某居民用住房按揭貸款購買一套住房，住房總價(jià)25萬元，首付兩成，年利率5.04%，貸款期限為15年。 （1）若以等額本息方式償還，請(qǐng)問該居民月供為多少？ （2）若以等額本金方式償還，那么該居民第一期及第六十期的月還款額為多少？ 實(shí)訓(xùn)目的：熟悉不同還款方式下，月還款額的計(jì)算。 實(shí)訓(xùn)步驟： （1）學(xué)生分成2個(gè)小組，分別接受按等額本息還款法和等額本金還款法計(jì)算月還款額的任務(wù)。 （2）各小組分別遞交一份計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行比較。,案例分析,上海銀監(jiān)局：開發(fā)商還貸能力在下降 據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，上海銀監(jiān)局局長閻慶民近日在上海中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人會(huì)議上表示，2010年4月房貸新政出臺(tái)之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢(shì)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大；各銀行要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不走樣，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。,閻慶民透露，4月房貸新政出臺(tái)之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢(shì)，46月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發(fā)商還貸能力開始下降，而且75%土地儲(chǔ)備貸款都是在2009年以后發(fā)放，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。 一家股份制銀行