深圳潼南項目前期策劃方案

1、潼南項目前期策劃方案 深圳市思博置業(yè)顧問有限公司二00五年九月十二日目 錄第一部分 市 場 篇我們處在什么樣的市場環(huán)境潼南市場調(diào)研第二部分 定 位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場項目市場定位第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品項目發(fā)展建議第一部分 市 場 篇我們處在什么樣的市場環(huán)境潼南市場調(diào)研一、 潼南縣概況潼南位于重慶西北部，地處四川盆地中部偏東。東鄰合川，南接大足，西連安岳，北靠遂寧，幅員面積1594平方公里，總?cè)丝?2萬，轄31個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，561個行政村，是距重慶主城區(qū)車程僅兩小時的近郊大縣，是川渝兩地的經(jīng)濟結(jié)合部，是重慶對外開放的渝西北窗口。縣人民政府駐梓潼鎮(zhèn)。潼南是農(nóng)業(yè)縣，素有魚米之鄉(xiāng)

2、、蠶桑之鄉(xiāng)、黃桃之鄉(xiāng)、小水電之鄉(xiāng)的美稱，是全國糧食、瘦肉型豬、黃桃生產(chǎn)基地縣。（區(qū)位地圖）二、 區(qū)域劃分江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)老城區(qū)（潼南區(qū)位地圖） 第一個片區(qū)潼南老城區(qū)老城區(qū)位于梓潼鎮(zhèn)涪江南岸，為原潼南政府所在地。目前潼南縣城人主要居住和生活在該區(qū)域，區(qū)域配套設(shè)施完善，人口密度大，為一個歷史悠久的老城區(qū)。（街區(qū)圖片） 第二個片區(qū)江北新城潼南江北新城位于梓潼鎮(zhèn)涪江北岸，與舊縣城隔江相望，與擬建中的遂渝快速鐵路車站緊密相鄰，涪江大橋?qū)⑵渑c舊城聯(lián)為一體。江北新城地勢平坦，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，隨著縣城東下北移戰(zhàn)略的實施，將逐步成為全縣政治、經(jīng)濟、文化中心。潼南江北新城總體規(guī)劃5平方公里，至2

3、005年底，江北新城3平方公里將全面建成，新城區(qū)人口將達到35萬人。（新城行政中心） 第三片區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū)，是以非公有制經(jīng)濟為主集商住、商貿(mào)、旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟園區(qū)，園區(qū)規(guī)劃占地2.5平方公里，人口2.5萬，建成時間五年。到目前為止，整個園區(qū)投資總額已達3.5億元，建筑房屋面積為30萬平方米。（經(jīng)濟園區(qū)）三、 在售樓盤調(diào)研目前潼南在售樓盤主要分布在老城區(qū)、江北新城和涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)，在售樓盤個數(shù)約10個，調(diào)研資料及分析如下： 潼南老城區(qū)老城區(qū)為潼南縣人的主要生活區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)以舊城改造為主，在售樓盤僅有嘉瑞花園和陽光

4、小區(qū)兩個項目。供應(yīng)量相對較小。 嘉瑞花園基本情況：開發(fā)商：重慶市嘉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：潼南縣大同街225號建筑類型：多層占地面積：45807建筑面積：約10萬其中商業(yè)：1.8萬總戶數(shù)：600多戶建筑容積率：2.3綠化率：30.3%銷售價格：住宅：858-888元/商業(yè)：7000元/付款方式：7成5-20年按揭規(guī)劃情況：嘉瑞花園，位于老城區(qū)中尚未開發(fā)的面積最大的、地理位置最佳的地段。項目分二期開發(fā)，一期六幢，一梯四戶。目前一期已投入使用，二期正在施工中。嘉瑞廣場商業(yè)總面積1.7萬平方米，位于底層兩層。商業(yè)采取十五年返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進行銷售。05年3月，新世紀與嘉瑞花園正式簽定進駐合

5、約，新世紀嘉瑞花園店將成為新世紀在潼南開的第一家分店。新世紀百貨租賃6400平方米。小區(qū)采用古典主義設(shè)計手法與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，是目前潼南老城區(qū)檔次最高的住宅小區(qū)之一。銷售情況：項目一期約300戶，從2004年7月開始進行銷售（開盤銷售價格718-748元/），至目前只剩少量幾套一房40.87、三房三廳140、四房三廳150平方米的戶型。目前在售的主要為底層的商業(yè)。 調(diào)研實例： 戶型：三房三廳 面積：140 總價：元戶型：四房三廳 面積：150 總價：元戶型：一房一廳 面積：40.87 總價：36293元點評：該項目為老城區(qū)規(guī)模較大的項目之一，項目占有較好的地理位置，且引進重慶新世紀商場，在潼南

6、具有一定的社會效應(yīng)。加上政府對項目所處的老城區(qū)樓盤供應(yīng)量的控制，使得該項目成為老城區(qū)的典型項目。 陽光小區(qū) 基本情況： 開發(fā)商：潼南縣體育場館建設(shè)有限公司 物業(yè)位置：潼南縣體育路陽光小區(qū) 建筑面積：15333 總戶數(shù)：142戶 戶型：二房86-104三房128-144.21四房140-150 價格：住宅價格：2、3、4F 738元/ 5F 718元/ 6F 708元/ 門面價格：3600元/ 規(guī)劃情況： 由6個單元組成的單體樓，一梯四戶，底層臨街部分規(guī)劃為商業(yè)，2-7F為住宅，后面部分1-7F為住宅。 銷售情況： 從去年11份開始銷售，后面部分面積偏小，已全部售罄。剩下臨街部分約40，144.

7、21、151.41四房三廳大戶型未售完。調(diào)研實例：戶型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：144.21 總價：元戶型：四房三廳雙衛(wèi) 面積：151.41 總價：元 點評： 該項目位于體育場及農(nóng)貿(mào)市場附近，具有較好的地理位置，但因該項目的戶型設(shè)計存在一定的問題，使得該項目臨街部分的大戶型銷售困難。 江北新城江北新城于2000年掛牌成立，目標就是再造一個潼南工業(yè)，建成潼南縣的示范城區(qū)。該區(qū)域房地產(chǎn)市場以政府集資房為主，目前生活配套不夠完善、缺乏人氣，因此有近90的人工作在江北新城，生活卻在老城區(qū)。主要在售項目為云海藍灣、廣電名都、水晶翠園、御景華軒（在售的為商業(yè)門面）。 廣電名都基本情況：開發(fā)商：重慶共誼房地產(chǎn)開

8、發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城興潼大道蓮花賓館旁建筑類別：高層占地面積：14000高層建筑面積：34639其中：住宅建筑面積：20311 裙樓建筑面積：10546 地下建筑面積：3782停車位：98建筑容積率：3.55綠化率：31.1建筑密度：42.3價格：1200元/平方米物管費：0.5元規(guī)劃情況：由兩棟18層高層組成，底層三層為商業(yè)，4-18F為住宅，二梯5戶。緊靠縣政府大樓及奮進廣場，戶型：二房：85.67、85.24三房（二廳一衛(wèi)）：104.63、105.15三房（二廳二衛(wèi)）：121.61、118.46三房（三廳二衛(wèi)）：117.87、128.95四房：135.21戶型點評：戶型面積相對緊

9、湊、實用；采用了入戶花園、飄窗、落地窗等創(chuàng)新；除了二房為平層，其它均為錯層。銷售情況：項目從去年底開始銷售，150套住宅至目前銷售僅50，銷售情況不太理想。調(diào)研實例：單位：A棟13F-2 戶型：二房二廳一衛(wèi) 面積：85.24單價：1290元/ 總價：元 月供（七成十年）：871元單位：A棟9F-3 戶型：三房二廳二衛(wèi) 面積：117.87單價：1195元/ 總價：元點評：該項目為潼南目前唯一在售的電梯房，考慮到電梯房在區(qū)縣市場的接受度問題，電梯房的銷售周期均較長，銷售情況不太理想，但本項目在潼南市場尚未出現(xiàn)電梯房的情況下推出電梯房，且價格超出多層住宅約400元/，為潼南房地產(chǎn)市場樹立了榜樣。 水

10、晶翠園基本情況：開發(fā)商：重慶雙泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城核心區(qū)63號地塊建筑類別：14棟多層，1棟11F小高層占地面積：40畝建筑面積：53280停車位：150個容積率：2.0綠化率：36.5總戶數(shù)：400戶多，一期130戶戶型：78.8-120 部分配贈大面積私家花園一期戶型配比二房 87.2 12套三房 110 42套 110.5 12套116.5 64套價格：690-780元/規(guī)劃情況：項目采取圍合式布局，點式結(jié)合板式，中間有10000平方米的大花園。多層為主，一棟11F小高層。銷售情況：從去年開始銷售，一、二期約350已銷售80，剩下少量臨街的大面積戶型。點評：該項目剩下的

11、戶型價格定位存在一定問題，臨街的和朝中庭景觀的戶型價格相當，因此剩下的戶型銷售情況較差。 涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)為潼南新建的一個經(jīng)濟園區(qū)，該區(qū)域在售樓盤較多，且為潼南未來房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點區(qū)域。 銀鑫苑基本情況：開發(fā)商：四川炬鑫建設(shè)投資有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)占地面積：23025建筑面積：40597.38容積率：1.76綠化率：40總戶數(shù)：約300戶價格：1、6F 968元/ 2、5F 948元/ 3、5F 988元/規(guī)劃情況：項目分兩期開發(fā)，采取圍合式布局組成，臨街底層為商業(yè)，商住分開，人車分流。2-9棟主要為躍層，10-15棟普通平層，16-19棟為多層公寓。一期目前已交房

12、。戶型分布：16-19棟多層公寓戶型主要集中在80-110；10-15棟主要為121平方米的三房二廳二衛(wèi)戶型；2-9棟主要為200平米以上的躍層。銷售情況：一期從去年初開始銷售已基本售罄，目前剩下部分臨街的躍層。調(diào)研實例：房號：11號樓C2單元1-2號 建筑面積：121.94單價：968元/平方米 總價：平方米3成10年月供：947元 3成15年月供：730元 四方花園基本情況：開發(fā)商：重慶雙杰物業(yè)有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)占地面積：1.47公頃總建筑面積：約3萬平方米容積率：2.0價格：968-998元/規(guī)劃情況：項目采取多層圍合組成，臨街底層為商業(yè)，中間設(shè)置了一個小中庭花園。項目點評

13、：該項目主要為農(nóng)業(yè)銀行的集資房，因此面積偏大，二期有部分對外銷售，正在調(diào)整戶型面積。 江南山莊基本情況：開發(fā)商：重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡橋南大道西側(cè)占地面積：78158.51建筑面積：.51容積率：1.414綠化率：37總套數(shù)：680停車位：166項目點評： 該項目目前屬涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)規(guī)模最大的項目，項目一期臨街兩棟已全部售罄且已入住，從售房部了解到后期規(guī)劃需要進行調(diào)整。四、競爭樓盤云海藍灣調(diào)研基本情況：項目位置：潼南江北新城梅園路1號開發(fā)商：重慶市永佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：128畝建筑面積：9.8萬平方米綠化率：48容積率：1.15總套數(shù)：532物管費：0.42元價格：

14、花園洋房均價1450，最高價1510，最低價1370。雙拼別墅均價2080（一期已售完）。（建筑立面）（大門）（正在修建的售房部）（中庭花園）項目開發(fā)情況：云海藍灣由涪江、200畝的天然森林公園及人工湖泊灣所環(huán)抱，它集居住、休閑、娛樂為一體的高檔次、高品質(zhì)山水園林生態(tài)別墅區(qū)。它由星級酒店、高層公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨立別墅組成。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成；二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨立別墅構(gòu)成；三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。云海藍灣住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)1年多時間，目前一期已全部封頂，二期及景觀處在施工中。規(guī)劃布局：云海藍灣地勢平坦，生態(tài)環(huán)境極為優(yōu)

15、越。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，結(jié)合業(yè)主使用特點，創(chuàng)造小區(qū)現(xiàn)代的、生態(tài)的、文明的氣氛，倡導(dǎo)一種輕松休閑，自然親切，尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境；規(guī)劃布局結(jié)合地形及周邊環(huán)境，使之與大環(huán)境有機融合，同時創(chuàng)造了一系列交流休憩的場所，如游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、觀景臺、會所等。（規(guī)劃圖）主要賣點分析： 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于江北新城邊緣地帶，可享受新城未來的成熟配套。 景觀優(yōu)勢：項目位于涪江的北側(cè)，具有自然景觀的同時，還擁有水景資源。 規(guī)模優(yōu)勢：云海藍灣為潼南目前規(guī)模較大的項目之一，大規(guī)模易于打造大社區(qū)。 建筑優(yōu)勢：項目目前的別墅和花園洋房的建筑形態(tài)為潼南的唯一，易于占領(lǐng)房地產(chǎn)市場。 配

16、套優(yōu)勢：項目設(shè)置了觀景臺、游泳池、網(wǎng)球場等完善的配套設(shè)施。周圍交通：通過涪江大橋、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅園路等四面暢通，距離火車站、高速公路僅6分鐘，至老城3分鐘。戶型設(shè)計：一期：花園洋房戶型平層、錯層面積從130-180；其中三房面積132.85-149.31四房面積139.62-171.38五房面積171.16-177.61（帶休閑室）躍層面積從206-280雙拼別墅戶型面積在276左右；二期：花園洋房面積與一期相當；雙拼別墅戶型面積280-290；花園洋房代表戶型如下：底層設(shè)置休閑廳，贈送12的花園；底層四室二廳雙衛(wèi)，建筑面積139.62，二層三室二廳雙衛(wèi)，建筑面積133.

17、53；二層設(shè)置屋頂露臺花園；三層三室二廳雙衛(wèi)，建筑面積132.85、148.72；四層五室二廳三衛(wèi)，建筑面積206.58，為躍層，贈送屋頂花園。戶型分析點評：云海藍灣戶型設(shè)計主要參照借鑒金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。戶型設(shè)置寬大的主臥室，主臥室里設(shè)置書房；全部設(shè)置雙陽臺，包括客廳陽臺和生活陽臺，部分多陽臺，很受歡迎；戶型設(shè)計考慮輔助功能用房：音樂廳、康樂室、儲存室等；引入了屋頂花園、私家大花園等私人綠化空間；花園洋房全部采用了飄窗，且采用大面積玻璃窗，采光通風(fēng)較好。不足：客廳：開間為4.5m或4.8m，開間較大，但其進深偏小，幾乎與開間尺寸相當，大致成正方形的客廳不好使用；立面：雖然云海藍灣的外立面

18、比潼南其它樓盤有了較大進步，但其立面的線條和色彩處理比金科的洋房立面還是差得很遠。錯層：梯步分兩段，使用不方便，房間通道太浪費配套設(shè)施：家門口200畝的原始森林公園、社區(qū)周遍的醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、中心廣場、各行政單位近在咫尺。觀景臺、兒童游樂場、老年活動中心、健身中心、游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、特色風(fēng)情街、休閑茶樓、超市等。智能化設(shè)施：云海藍灣對整個小區(qū)實行全封閉式管理。大門入口處安裝有電視監(jiān)控中心，終端有數(shù)個攝像頭，整個小區(qū)全部在電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制之下。小區(qū)內(nèi)配備先進的可視對講系統(tǒng)，圍墻安裝紅外線防翻越監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安 24小時巡邏管理，鋼絲網(wǎng)圍墻+現(xiàn)代標準式鋼混圍

19、墻合圍。物業(yè)管理：重慶小康物業(yè)管理公司進行管理，主要服務(wù)有保潔，維護綠色植被。小區(qū)還為業(yè)主提供生活和便民特約服務(wù)，如超市、餐飲、家政服務(wù)、代訂報刊雜志、代收信件、郵政快遞等。 調(diào)研實例洋房：房號：9-1-2 面積：147.98 戶型：三房二廳二衛(wèi)單價：1420元/ 總房款：元一次性付款97折，折后單價約1377元/ 五通費：約5000元房號：9-2-2 面積：135.71 戶型：三房二廳二衛(wèi)單價：1410元/ 總房款：元 啟 示云海藍灣是潼南目前檔次及價格最高的住宅小區(qū)。當潼南人都在修普通住宅的時候，它提供的是差異化的產(chǎn)品花園洋房和別墅，當潼南開發(fā)商都只建房子的時候，它提供了大配套和景觀，所以

20、，當別人只能賣七八百乃至六七百的時候，它賣到了1400。四、 在售樓盤普遍特征分析主要采集以下項目：云海藍灣、嘉瑞花園、陽光小區(qū)、廣電名都、水晶翠園、銀鑫苑、四方花園等。、基本情況項目名稱云海藍灣嘉瑞花園陽光小區(qū)廣電名都水晶翠園銀鑫苑四方花園占地面積128畝458071400026640230251.47公頃總建面積9.8萬10萬15333346395328040597.383容積率1.152.33.352.01.762.0綠化率4830.331.136.540總戶數(shù)532約600 142150400戶300戶 除陽光小區(qū)和廣電名都為單體樓外，其他樓盤均為花園小區(qū)。 高素質(zhì)樓盤缺乏，其中云海藍

21、灣的樓盤綜合素質(zhì)最高。 除了陽光小區(qū)和廣電名都外，均分期開發(fā)，開發(fā)周期較長。 個盤每次推出量在1.5-4萬。 容積率，平均約2.0，云海藍灣容積率僅1.15。 規(guī)劃布局大多采取簡單的圍合式布局，不講究朝向和景觀。 多層為主。除廣電名都為電梯高層，水晶翠園有帶電梯高層外。 電梯房已出現(xiàn)在市場，開始逐漸被客戶接受。2、價格 老城區(qū)在售樓盤價格在710-880元/； 涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)在售樓盤價格在818-998元/ 江北新城普通在售樓盤價格690-780元/； 江北新城電梯房價格在1200元/； 江北新城花園洋房價格在1400元/。、戶型 二房面積主要集中在75-110平方米，比例較小，約為15； 主

22、力戶型為三房二廳二衛(wèi)錯層，面積從110-140不等，占比例約為65； 三房兩廳一衛(wèi)較少； 四房及以上，面積從145180不等，所占比例約為30，多為躍層； 集資房戶型主要分120、150、190三種戶型； 戶型出現(xiàn)了飄窗、大面積落地窗、露臺、屋頂花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)； 大面積戶型功能分區(qū)混亂，浪費過道面積。、自身配套 多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂、健身場所，大都數(shù)有商業(yè)配套。 大多小區(qū)都建有中庭花園，綠化環(huán)境成為銷售的主要賣點之一。 車位配置標準較低。、智能化管理 從現(xiàn)有銷售樓盤情況看，樓盤的智能化程度偏低。 部分小區(qū)采用封閉式管理，交樓標準為入戶智能防盜門，單元入戶防盜門，保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控

23、系統(tǒng)。少量樓盤采用可視對講系統(tǒng)。6、物業(yè)管理 除云海藍灣外，其他樓盤未指名推介物業(yè)管理公司，含混帶過。 物業(yè)管理費價格約為0.2-0.5元。 物業(yè)管理水平偏低。 消費者對物業(yè)管理服務(wù)認識還不清晰。 物業(yè)管理尚未成為潼南房地產(chǎn)銷售的重要輔助手段。、營銷推廣 宣傳推廣方面投入較少，前期整體包裝上比較粗糙，渲染力度不夠。 項目后期宣傳力度不足，營銷手段單一。 多數(shù)樓盤的銷售人員專業(yè)知識欠缺，職業(yè)素質(zhì)較差，服務(wù)意識不強。五、 結(jié)論在普通住宅競爭激烈的市場環(huán)境下，要想贏得市場，只有走產(chǎn)品差異化路線，即打造差異化產(chǎn)品，樹立項目的差異化形象，來超越普通競爭層面。第二部分 定 位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場

24、項目市場定位一、 項目概況1、 地塊位置項目地塊位于涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)，涪江南橋頭，距涪江及橋南大道約500米。2、 地塊面積 地塊占地面積133畝，容積率1.6。3、 地質(zhì)地貌 地塊由三座小山坡圍合而成，地勢高差最大相差約50米。4、 周邊情況 地塊北面為農(nóng)房住宅區(qū)，西面目前為毛地，一條規(guī)劃中的市政道路將項目地塊西面通過，南面及東面均為未開發(fā)的山地。（項目地塊圖片）二、 項目SWOT分析1、優(yōu)勢分析（S） 區(qū)位優(yōu)勢離塵不離城項目地塊位于潼南涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)，距離江北新城和老城區(qū)較近。地塊西面規(guī)劃中的干道與環(huán)城路相接，將大大縮短項目與老城區(qū)及江北新城區(qū)的距離。項目地處涼風(fēng)埡開發(fā)區(qū)，屬于離老城最近的新

25、區(qū)，對老城區(qū)居民的吸引力更大。本區(qū)域住宅價格高于江北新區(qū)就是證明。 資源優(yōu)勢原生態(tài)坡地地塊內(nèi)為山體環(huán)繞，最大高差達50米，可依勢造景，打造“原生態(tài)花園”社區(qū)，建成社區(qū)綠地率將達50%以上。 景觀優(yōu)勢獨享自然景觀和江景項目地塊內(nèi)植被豐富，自然景觀迷人，極具生態(tài)優(yōu)勢；距涪江較近，可在地塊內(nèi)一覽江景，具有江景資源。 規(guī)模優(yōu)勢大型低密度社區(qū)本項目占地約140畝，地塊規(guī)模相對較大，有規(guī)?；A(chǔ)將項目打造成總建筑面積為超過10萬平方米的堪稱潼南罕有的大型低密度生態(tài)社區(qū)。 2、劣勢分析（W） 客戶量不明目前潼南房地產(chǎn)高端市場開發(fā)不明顯（僅有云海藍灣高端項目），消費群體和消費力不明朗，給項目目標客戶群定位帶來一

26、定影響。 居住氛圍不濃項目所在區(qū)域為經(jīng)濟園區(qū)，居住氛圍不濃。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷椖颗c老城隔離，其心理落差遠不是一路之隔。 配套設(shè)施欠缺項目所在片區(qū)目前生活配套設(shè)施不甚完善，難以滿足日益增長的實際需要，這對本項目的配套設(shè)施將提出更高要求。項目西側(cè)的市政道路的開通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動等對項目成敗有直接影響。3、 機會分析（O） 市場稀缺潼南600800元的房價，決定了主流市場的低端產(chǎn)品潼南市場缺少高檔住宅項目（僅有云海藍灣項目），缺少高端住宅產(chǎn)品。 云海藍灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。 檔次突破潼南住宅項目在規(guī)模、景觀、綠化、智能化設(shè)施、建筑規(guī)劃設(shè)計、物

27、業(yè)管理等方面均處于縣級開發(fā)水平，本項目有可能在潼南人中造成轟動效應(yīng)，并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用。 強強聯(lián)合項目前期就有專業(yè)顧問公司介入，以及政府部門支持，加上開發(fā)企業(yè)具有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗，增大了項目開發(fā)成功率。4、風(fēng)險分析（T）政策風(fēng)險政府宏觀調(diào)控政策力度加大，對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險加大；七部委出臺的房地產(chǎn)政策，遏制了市場快速升溫的勢頭，造成客戶持幣待購的觀望心態(tài)。 市政風(fēng)險目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時間，市政道路及相關(guān)工程何時動工，將直接影響到項目開發(fā)時機與進程。 價格風(fēng)險潼南住宅售價水平普遍偏低，大多數(shù)住宅平均售價在700-800元/，且有低價位集資房的影響，

28、給項目的價格定位帶來一定的影響。本項目最主要風(fēng)險將是價格，價格既要引領(lǐng)市場又要切合市場，因此既要注重項目檔次，還必須控制成本。 市場容量風(fēng)險高端產(chǎn)品及高價位決定了客戶群體的有限。目前云海藍灣已占據(jù)部分高端客戶群體，潼南的人口和經(jīng)濟有限，對本項目的高端目標客戶制約很大。本項目應(yīng)在許多方面超越云海藍灣，才能把握良好的市場機遇來。三、 策略形成1、發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房，僅有廣電名都電梯高層和云海藍灣花園洋房兩個較特殊項目。充分利用潼南項目整體偏低的市場狀況，充分展示項目資源優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢及項目獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品。最終樹

29、立項目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。2、轉(zhuǎn)化威脅，超越競爭層面：本項目最大的威脅來自1）普通住宅的低品質(zhì)低價格2）競爭產(chǎn)品云海藍灣。要在競爭中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價格層面，以項目的高品質(zhì)及獨特的產(chǎn)品形態(tài)來超越普通競爭層面。2）要通過品的優(yōu)化、包裝宣傳的強化、營銷策劃的差異化來超越同質(zhì)競爭。3、通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項目的形象宣傳、現(xiàn)場包裝展示，樹立項目的主題形象，把項目的獨有優(yōu)勢加倍放大，強化產(chǎn)品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。同時提升產(chǎn)品價格四、 項目目標客戶群定位1、目標客戶群的種類客戶來源：主要以潼南縣城的消費者為主，向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)

30、輻射?？蛻袈殬I(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。2、目標客戶特征描述如下：l 有相當經(jīng)濟實力，購買力較強，以二次置業(yè)為主；l 以事業(yè)有成的中年人為主，年齡多在40歲以上；l 事業(yè)有成后，對生命健康格外關(guān)注；l 鐘情自然景觀，對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。 客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。3、目標客戶群的年齡本項目的目標客戶群以4055歲為主，約占80%。55歲以上的占15%以上。40歲以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。4、目標客戶群的區(qū)域分布本項目絕大多數(shù)目標客戶來自潼南縣城，

31、預(yù)計占總額的80%。少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，預(yù)計占總額的15%。少量來自周邊市縣，預(yù)計占總額的5%。五、 項目定位1、 開發(fā)理念掀起潼南居住革命徹底顛覆 潼南人居現(xiàn)狀全面提升 潼南人居品質(zhì)精心打造 潼南人居名片2、 項目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生態(tài) 別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵： 重檔次。項目定位為目前潼南檔次最高的項目，全為別墅和洋房產(chǎn)品； 重環(huán)境。充分利用項目的地勢及景觀優(yōu)勢，打造成潼南獨有的生態(tài)社區(qū)。 重身份。項目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為一種高附加值的產(chǎn)品。 低密度，大規(guī)模。項目容積率控制在1.2，總建面在10萬11萬左右； 全新居住理念。塑造出本項目與眾不同的現(xiàn)

32、代生態(tài)、健康居家形象。方案二：潼南首創(chuàng)養(yǎng)生莊園 養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。養(yǎng)生一詞最早見于莊子內(nèi)篇。所謂生，就是生命、生存、生長之意；所謂養(yǎng)，即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)之意?？傊?，養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思。 充分發(fā)揮本項目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。真山真水自古以來是修身養(yǎng)性必備之條件。 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式。 本項目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個方面：養(yǎng)尊：以隱私抵抗張揚，世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份；養(yǎng)心：以清凈抵抗煩擾，在大自然里安個家；養(yǎng)性：以超然抵抗緊張，山水為鄰，陶冶性情；養(yǎng)氣：以新鮮抵抗渾濁，每天呼吸新鮮空氣；養(yǎng)神：以有序抵抗無序，

33、使人神形兩旺；養(yǎng)聆：以動聽抵抗喧囂，令他自然天籟之音；養(yǎng)目：以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬，讓人心清目明。我司推薦：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當今生活主旋律，從這個角度能夠打動并激發(fā)人們的消費欲望。 直接賣山水、園林的項目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場多年，沒有新鮮感。養(yǎng)生主題，可以直接與其它項目形成差異，與眾不同。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘?？梢猿浞盅诱?。六、項目命名建議主推案名：立業(yè)新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺階；該命名大氣、上口、易記；該命名內(nèi)涵豐富而空靈，留有遐想的余地；該命名可以把本項目與潼南其它住宅區(qū)別開

34、來其它推薦名：城市山谷 沁園春景格蘭晴天第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品項目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略 “差異化”策略緊貼潼南區(qū)域市場打造潼南高檔住宅項目總體檔次建議項目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū) 【尊崇身份 尊貴社區(qū)】 內(nèi)涵為： 社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士； 入住本社區(qū)將成為一種身份的象征； 社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，讓業(yè)主有一種成功滿足感。二、建筑規(guī)劃建議、整體規(guī)劃思想： 結(jié)合坡地地形，依山就勢 天人合一 內(nèi)涵： 各組團和整體規(guī)劃的關(guān)系就是“形”和“神”的關(guān)系，如散文一樣，形散而神不散，使整個小區(qū)渾然一體； 總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚，人以群分，居住習(xí)慣、生活方式等方面

35、存在差異的業(yè)主不可放在同一組團內(nèi)，也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對獨立的組團； 結(jié)合山地的地形，依山就勢，修建坡地建筑，創(chuàng)造目前潼南市場基本無山地建筑的市場空白點，形成差異化，同時也可減少土方成本。 在整體的規(guī)劃上不要過分的強調(diào)軸線的對稱關(guān)系，尤其是中軸線的對稱關(guān)系，也不要過分注重組團的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯得自然，各組團關(guān)系自然協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的整體性； 、規(guī)劃建議： 環(huán)繞布局將項目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，其土方用來填充項目中心的洼地，將來作為小區(qū)中庭景觀用地。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。將項目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米

36、，由此沿北江景線建別墅類住宅。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置，再布置一排或兩排別墅或洋房。這樣，小區(qū)總體布局，大致構(gòu)成以中庭花園為中心，北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。 組團布局：在總體環(huán)繞布局的基礎(chǔ)上，再將項目分成多個組團，如獨立別墅組團、聯(lián)排雙拼疊拼別墅組團、花園洋房組團。整個社區(qū)由主干道把各個組團連為一體，各個組團相對獨立，又有機聯(lián)系，每個組團各具特色。 交通網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)采用入口合流，區(qū)內(nèi)分流的局部人車分流交通組織內(nèi)外交通。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，

37、使小區(qū)主干道極盡便捷，同時減少對自然景觀的干擾。 山頂景觀長廊：在項目最高地勢山頂，修建庭臺休閑走廊，供業(yè)主休閑賞景漫步，豐富社區(qū)文化，來提升項目及企業(yè)品牌。 車位：別墅類車位標準，考慮戶均一個室內(nèi)車位。景觀洋房可采用集中停車位，露天停放，標準為兩戶一個車位。三、產(chǎn)品類型建議1、產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項目，可通過修建別墅及洋房來與潼南目前的市場產(chǎn)品形成差異化。1） 以花園洋房為主。2） 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。3） 少量獨立別墅（有需求時再按客戶要求施工建造）。4） 社區(qū)環(huán)境設(shè)計和建造細膩、獨特，體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性?？山梃b的項目：山語間的項目規(guī)劃及景觀設(shè)計。2、戶型的差異化

38、：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。同時控制好戶型的面積，銷售上就具備了產(chǎn)品和總價的優(yōu)勢。利用坡勢，做出低于2.20米的半地下架空層，贈送客戶面積。1）雙拼別墅、聯(lián)排別墅：由左右兩戶聯(lián)體或更多聯(lián)體而成，每套3層，第三層做出花園露臺，一層附帶私家花園，考慮車庫一個或露天停車位。面積可控制在170180平米、200210平米、220230平米三個等級?？山梃b的項目：建工未來城的聯(lián)排別墅。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四戶構(gòu)成，下單位住戶擁有小花園，上單元住戶由單獨樓梯直上，擁有花園露臺，可考慮車庫或露天車位。面積控制在160-170平米、18

39、0190平米兩種類型?？山梃b的項目：學(xué)府大道69號、山語間。（聯(lián)排別墅示意）（疊拼別墅示意）3）獨立別墅：每棟3層，面積控制在230280左右。（獨立別墅示意）4）退臺式別墅洋房：本戶型是根據(jù)山地地形而生，依山就勢，逐級退臺。本戶型為單層結(jié)構(gòu)，面積控制在100140平米左右。適合有經(jīng)濟實力的退休夫婦。本戶型能最大程度節(jié)省土方成本，而且形式新穎獨特。本戶型是否采用，由設(shè)計師根據(jù)地形地貌而定?？山梃b的項目：金科天湖美鎮(zhèn)的退臺式花園洋房；恒運青河灣的花園景觀洋房。（退臺式洋房示意）5）花園洋房：這是本項目的主力產(chǎn)品類型。該類型產(chǎn)品從戶型到立面設(shè)計，都可借鑒金科天湖美鎮(zhèn)上島的設(shè)計。圖示如下：戶型示意圖

40、：（四房兩廳兩衛(wèi) 帶私家花園）（三房兩廳兩衛(wèi) 帶露臺）參考套內(nèi)面積137平方米參考套內(nèi)面積126平方米（外立面示意圖）四、各類戶型的配比建議：名稱面積（平方米）比例（按面積）備注雙拼、聯(lián)排別墅170230左右20%根據(jù)實際地理位置情況，2套或以上聯(lián)成一排。疊拼別墅160-1909%利用坡地高差，上下兩套重疊，獨立進出。獨立別墅230280左右6%考慮到潼南市場消費能力，在本項目中僅安排了6%的比例，主要是以獨立別墅的價格來提升整個項目的檔次，以拉高其它產(chǎn)品的價格。獨立別墅采取模式。退臺洋房100140左右5%可考慮平層或錯層設(shè)計，主要以產(chǎn)品的新穎和實用取勝?；▓@洋房100160左右60%可考慮

41、平層或錯層設(shè)計，主要以戶型的精巧和景觀優(yōu)勝取勝。說明：戶型定位的思路是：盡可能提供比云海藍灣更新穎的產(chǎn)品，力爭人無我有；做云海藍灣已有的產(chǎn)品，盡可能戶型更精巧、立面更美觀，力爭人有我精；相同戶型，面積比云海藍灣適當減小，單價相同但總價要低，力爭實惠。五、建筑風(fēng)格要點建議1、 本項目在建筑總體風(fēng)格上建議采用現(xiàn)代風(fēng)格。符合現(xiàn)代社會的生活節(jié)奏，化繁復(fù)為簡潔，而且在色彩及外立面的設(shè)計都讓人有耳目一新的感覺。2、 現(xiàn)代風(fēng)格的表現(xiàn)元素較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃、色彩變化豐富。3、 現(xiàn)代風(fēng)格的優(yōu)勢從一些樓盤銷售情況的反饋，喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑的客戶主要是35歲至50歲左右的客戶，而這部分客戶也恰恰是我們的

42、目標客戶。4、 代表樓盤：學(xué)府大道69號、金科天湖美鎮(zhèn)。 （現(xiàn)代風(fēng)格示意）六、 環(huán)境景觀建議 小區(qū)入口水體的打造。小區(qū)入口有一二十米的高差，建議在此處正中考慮大型水景瀑布，人行和車行均由左右兩側(cè)通過。該水景作為小區(qū)唯一集中水景，要求有氣勢，有聲勢，有突出的造型。 （入口水景示意） 中庭花園的打造。用項目北側(cè)的山體推平的土石方來填充地塊山凹，打造成中庭花園。沿中庭花園的北、東、南三面分層次布局建筑。中庭花園作為小區(qū)的集中式大型景觀，要體現(xiàn)養(yǎng)生主題，強調(diào)景觀的觀賞性與參與性相結(jié)合，使整個小區(qū)成為人們修身養(yǎng)性、頤享天年的樂園。中庭花園要作為小區(qū)的亮點，來著力打造。（中庭花園示意） 路網(wǎng)的規(guī)劃。路網(wǎng)規(guī)

43、劃要同建筑的布局相結(jié)合，盡量體現(xiàn)曲徑通幽，路徑蜿蜒，順山走勢，以體現(xiàn)良好的美學(xué)效果；休閑路徑邊設(shè)置凳椅，便于休閑。 （路網(wǎng)示意） 私家花園的規(guī)劃。盡量在有限的空間內(nèi)做出較強的層次感和立體感，各種花草樹木的搭配要植物園內(nèi)植物相配，注意其季節(jié)性、高低、色彩須錯落有致；切忌平面化、單一化。 七、 戶型設(shè)計建議 戶型要做到舒適性設(shè)計，保證各功能房間的私密性，以及戶型設(shè)計的適應(yīng)性； 建議客廳立面采用大面積落地玻璃窗，增加房間的采光和觀景效果； 注重配設(shè)親自然的大陽臺和露天平臺，使居住者真正體味與大自然情景交融的生活。 根據(jù)戶型大小，戶戶保證一定面積的花園、露臺、飄窗等創(chuàng)新元素。 結(jié)合地勢，盡可能做出不計

44、容積率的半地下架空層面積贈送客戶。（大面積落地玻璃窗示意）八、 配套設(shè)施規(guī)劃建議 1、住戶專車考慮到本項目的檔次，同時考慮到本項目地處相對偏遠的新區(qū)，周邊生活配套不夠齊備，住戶即使有私家車也不可能全家都能享用。因此，建議設(shè)置潼南首創(chuàng)。尊貴獨享住 戶 專 車2、核心配套建議設(shè)置潼南首創(chuàng) 大型 養(yǎng)生會所室內(nèi)設(shè)施：n 休閑養(yǎng)生系列設(shè)立茶 樓 書 吧 棋牌 室n 膳食養(yǎng)生系列：設(shè)立傳統(tǒng)藥膳滋補館n 祛病養(yǎng)生系列：設(shè)立中醫(yī)保健中心：如重慶富僑那樣專業(yè)的保健中心，增設(shè)專業(yè)的中醫(yī)推拿、針灸、拔火罐等n 運動養(yǎng)生系列：設(shè)置 健身中心 乒乓球室室外考慮： 游泳池 網(wǎng)球場或籃球場兒童樂園 老人晨練場大眾健身路徑（

45、網(wǎng)球場和游泳池示意） 3、入口商業(yè)配套為滿足小區(qū)住戶的基本生活需求，在小區(qū)西面入口水景兩側(cè)，設(shè)置10002000平米的商業(yè)面積。該商業(yè)物業(yè)可作便利超市、小型肉菜市場、特色風(fēng)味餐廳等。 4、幼兒園 南目本小區(qū)有達11萬平米的建設(shè)規(guī)模，幼兒園的配套設(shè)施必不可少。 南目幼兒園布置在小區(qū)西側(cè)入口附近為宜，可與商業(yè)配套建筑物一并規(guī)劃，施工可放在項目開發(fā)的后半段。九、 智能化方案建議潼南目前樓盤智能化程度相對偏低。而本小區(qū)處在相對的荒郊野外，智能化安防設(shè)施極為重要。針對目前潼南住宅物業(yè)的智能化程度，我司建議對該項目智能化方案按目前潼南最高等級配置，建議以下： 管理智能化系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)，IC卡三表出戶；

46、 車庫智能化管理系統(tǒng)； 電子安防系統(tǒng)：保安總控室閉路監(jiān)控，周界紅外線監(jiān)控自動防盜報警，可視對講、IC門禁；主臥室設(shè)緊急按鈕，廚房燃氣泄露報警 家居智能化管理系統(tǒng)：因特網(wǎng)；十、 物業(yè)管理建議在潼南房地產(chǎn)市場目前階段，物業(yè)管理將是建立項目品牌價值的重要途徑，超前的物業(yè)管理是項目品質(zhì)的有力保障，更是項目保值升值的重要因素。針對本項目情況，物業(yè)管理應(yīng)注重以下幾個方面： 物業(yè)管理提前介入的服務(wù)理念秉承力臻完善的服務(wù)宗旨、以業(yè)主為尊的管理理念，竭誠為每一位業(yè)主提供舒適、優(yōu)雅、安全的生活環(huán)境，物業(yè)管理公司在別墅社區(qū)銷售階段的早期介入將為別墅的銷售推廣提供有利的支持。 專業(yè)化運作模式因本項目產(chǎn)品定位高，為潼南

47、目前最高檔次社區(qū)，顧客層次相對較高，因而各方面要求亦高。因此需要引進著名品牌物業(yè)管理公司管理模式，在完成前期銷售后按市場機制交給當?shù)匚锕芄尽?酒店式服務(wù)，彰顯業(yè)主尊貴本項目的物管服務(wù)，一定要超越潼南當?shù)匚锕芩?，真正按照先進的的物管標準，提供酒店式標準服務(wù)，讓業(yè)主產(chǎn)生尊貴感，體現(xiàn)小區(qū)檔次，提升小區(qū)價值。 一站式服務(wù)相結(jié)合應(yīng)按照物業(yè)管理的整體原則和要求，實施差異化管理模式，體現(xiàn)個性化。如一站式服務(wù)，體現(xiàn)對業(yè)主的親情關(guān)懷，還可以針對不同的業(yè)主實行個性化服務(wù)，讓業(yè)主得到與眾不同的享受，在軟件上做足文章。十一、 裝修套餐建議購買高檔住宅的人群越來越希望住宅的裝修不用花費自己過多精力和時間。所以對他們

48、而言，最好的選擇是菜單式裝修。多數(shù)人愿意選擇菜單式裝修。而要求精裝修（提包入?。┖筒灰笱b修（毛坯）的只占據(jù)少數(shù)。因此建議本項目可通過裝飾設(shè)計大賽，把主力戶型設(shè)計23個裝修方案，既是不同的風(fēng)格，也是不同的等級，每一套方案明碼標價，由客戶選擇，猶如進餐館點套餐。十二、 項目開發(fā)建議本項目的開發(fā)目標是以坡地建筑及景觀資源優(yōu)勢樹立項目品牌。開發(fā)建議如下： 現(xiàn)階段工作主要是，在深入調(diào)研潼南地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，準確研判本項目土地價值，科學(xué)而有前瞻地進行市場定位，確定開發(fā)策略。時間：9月1日9月15日 在項目市場策劃和產(chǎn)品策劃達成共識之后，迅速確定設(shè)計院進行方案設(shè)計。并要求設(shè)計公司考察、借鑒重慶的類似項目，

49、如金科上島方案完成時間為9月15日10月30日 依據(jù)設(shè)計方案，進行土石方工程，削山、填坑，筑路。同時完成初步設(shè)計和部分施工圖設(shè)計。同時年底進行項目內(nèi)一級道路施工，力爭今年年底社區(qū)一級道路的暢通。 時間：10月下詢12月下旬 小區(qū)入口水體景觀及工程及社區(qū)部分配套設(shè)施開始動工，入口處的商業(yè)設(shè)施先作為售樓中心使用。力爭明年五一進行項目銷售。 時間：06年1月1日4月下旬 項目施工圖期間，項目開始進行前期宣傳推廣推廣?？稍诶铣菂^(qū)租用一旺地作分賣場，進行項目形象展示并積累客戶。部分聯(lián)排、疊拼別墅、獨立別墅，采用量身定做方式，即采用菜單式的定制開發(fā)模式，以提供不同的設(shè)計方案樣本供消費者選擇，在一定范圍內(nèi)滿

50、足消費者的個性化的要求，收取較大的定金即動工修建，也可以根據(jù)業(yè)主要求在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)進行修改調(diào)整，相對靈活地調(diào)整戶型面積。 推出洋房則著重展示形象、宣傳賣點，以貴賓卡的形式積累客戶 時間：05年12月下旬4月下旬附：可借鑒項目資料金科天湖美鎮(zhèn)基本情況：建筑類別：花園洋房、別墅物業(yè)地址：渝北北部新區(qū)金開大道1號占地面積：平方米 建筑面積：平方米容積率：1.2 綠化率：43.2總戶數(shù)：約2000戶 樓層狀況：4層項目簡介：金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開大道1號，占地面積約850畝，其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運動主題公園。項目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。小鎮(zhèn)耗巨資聘請名師巨匠強強聯(lián)手，有機結(jié)合區(qū)域自然與人文，首次運用了金科多年來精心研發(fā)的花園洋房第三代產(chǎn)品理念： 產(chǎn)品源于空間的研究即生活的研究，再次完美展現(xiàn)“院”、“錯”、“退”、“露”的生活哲學(xué)空間； 高層類環(huán)繞約近兩萬平方米的社區(qū)主題公園，氣派、尊貴，讓人與建筑得到升華。各類建筑吸取名家之精華，山水湖泊近在咫尺，高尚生活完美演繹； 花園洋房、高層等建筑和諧打造一個充滿傳統(tǒng)居住情結(jié)而又洋溢著現(xiàn)代居住文明的40多萬平方米人文大宅社區(qū)。建筑設(shè)計：金科天湖美鎮(zhèn)以中國山水文化為線索,以現(xiàn)代園林空間為起點,以水為靈魂,以溪為“綠軸”,成中國麒麟狀,庭院深深,花園洋房、獨立聯(lián)排別