規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗.ppt

1、規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流 曾萄,最好的管理是風(fēng)平浪靜，甚至是枯燥,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,萬達(dá)的物業(yè)類型： 持有物業(yè) 銷售物業(yè) 配套物業(yè) 萬達(dá)有哪些業(yè)態(tài)： 持有物業(yè)大商業(yè)： 百貨、影城、大歌星、電玩（大玩家）、餐飲、國美電氣 超市、健身、兒童城等 可銷售售物業(yè)： 寫字樓（甲AB、普）、商鋪（室外金街、底商）、 住宅（豪普） 管控重點： 總圖指標(biāo) 用電方案 人防設(shè)置 消防審查 大小市政 管線綜合 監(jiān)督落實 招商落位,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,總圖指標(biāo)（體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)）: 1、集團(tuán)簽批的總圖及指標(biāo) 2、當(dāng)?shù)卣捎玫囊?guī)范及政策法規(guī) 目的（體現(xiàn)方法）： 1、滿足集團(tuán)經(jīng)營指標(biāo)的落實 2、滿足當(dāng)?shù)卣畬徟膀炇窄h(huán)節(jié)的要

2、求 結(jié)果（體現(xiàn)執(zhí)行力）： 項目實施過程順利、有序，滿足集團(tuán)各節(jié)點提前或按時完成,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,用電方案（至關(guān)重要）： 用電方案并不是單純的指設(shè)計單位設(shè)計出來的方案，而主要是指由當(dāng)?shù)貒译娋W(wǎng)（供電局），根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況和當(dāng)年或者未來發(fā)展規(guī)劃批準(zhǔn)的用電計劃，并根據(jù)建設(shè)單位提供的建設(shè)規(guī)模的用電負(fù)荷及用電時間需求，綜合評估后以書面形式批復(fù)的用電方案批復(fù)意見（或者是供電方案確認(rèn)協(xié)議）。 關(guān)注： 1、供電方案中供電線路、計量方式、受電點 2、電力設(shè)計單位深化設(shè)計時必須把萬達(dá)需求明確提供。特別是百貨、酒店、超市、影城等獨立業(yè)態(tài)需要單獨計量（需要供電局開具的用電發(fā)票）。 原則： 各業(yè)態(tài)獨立、各系統(tǒng)獨立

3、原則,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,人防設(shè)置 ： 地下室=低效資產(chǎn) 怎么能不是低效資產(chǎn)？ 1、人防位置原則上設(shè)在大商業(yè)地下室 2、住宅地下室車位銷售 人防面積按多少設(shè)置雖然有規(guī)范，但執(zhí)行上存在較大的地區(qū)差別， 需要提前與當(dāng)?shù)厝朔擂k溝通。 人防設(shè)置的位置、面積的大小對設(shè)計、施工許可證、施工、銷售等均影響較大。,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,消防審查： 消防性能化不是萬能，可以滿足消防規(guī)范的必須滿足消防規(guī)范 消防性能化原則上解決萬達(dá)廣場三個問題： 1、室內(nèi)步行街作為疏散安全區(qū)域的確認(rèn) 2、室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪消防疏散距離超出規(guī)范 3、室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪采用玻璃是否滿足消防分隔要求 集團(tuán)規(guī)劃院委托公安部天津消防研究所

4、根據(jù)萬達(dá)廣場固有形式，從人員密度、火災(zāi)荷載、防火分隔、人員疏散安全區(qū)域條件五個方面形成最終報告，萬達(dá)廣場目前采用的平面形式原則上滿足消防要求。 消防性能化原則上是針對特有建筑形式和設(shè)計數(shù)據(jù)經(jīng)過計算軟件進(jìn)行火災(zāi)模擬最終形成的報告。,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,萬達(dá)項目（大商業(yè)）在消防審查時注意事項： 1、平面布局要充分考慮后期可變性 2、對于審核意見需要在消防局正式下發(fā)前了解 3、設(shè)計圖紙完成后應(yīng)提前和消防溝通 4、消防性能化原則上應(yīng)在招商落位完成的圖紙上進(jìn)行 5、必須控制因消防性能化結(jié)論導(dǎo)致的顛覆性調(diào)整 6、消防分區(qū)一旦確認(rèn)不能隨意更改 7、室內(nèi)步行街玻璃加側(cè)噴和防火卷簾審核時需要兼顧,規(guī)劃設(shè)計管控

5、經(jīng)驗交流,大小市政： 大市政是指規(guī)劃道路及其地下綜合市政管線(如:電信、雨污水、給水、中水、熱力、煤氣、電力等）,是為城市某區(qū)域服務(wù)的，是整個城市路網(wǎng)、管網(wǎng)的組成部分，它的寬度、位置、埋深、管徑、路由等必須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。大市政一般由政府投資,由政府(建委)或其委托的開發(fā)商組織實施. 小市政是指用地紅線內(nèi)的道路和地下綜合市政管線,是為某地塊或小區(qū)或某單一建筑服務(wù)的，如小區(qū)、庭院內(nèi)管線，小市政是由開發(fā)商自行設(shè)計和投資建設(shè)的。 市政設(shè)計與施工不可分，由設(shè)計部門溝通市政相關(guān)部門(包括設(shè)計對接和工程要求對接），有利于項目進(jìn)程。,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,管線綜合 管線綜合需要關(guān)注點： 1、管線綜合必須是全

6、專業(yè)對接合圖 需土建設(shè)計單位、室內(nèi)裝修設(shè)計單位、土建施工單位、安裝施工單位、強(qiáng)弱電施工單位、消防施工單位等同時參與。 2、室內(nèi)管線嚴(yán)格遵循集團(tuán)對于室內(nèi)標(biāo)高的要求作為低限控制。 3、地下室主動線（特別是垃圾房到出口的動線）必須滿足3.6米限高要求 4、室外管線綜合對室外場地標(biāo)高影響較大 5、萬達(dá)廣場對場地的坡度敏感 6、對于場內(nèi)管井與造型、拼花的矛盾應(yīng)在管線綜合階段盡量解決,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,監(jiān)督落實： 開發(fā)設(shè)計部需要具備高度的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)的能力，不能僅僅定位為是技術(shù)部門，也是監(jiān)督部門更是總體協(xié)調(diào)部門。如何落實設(shè)計意圖（經(jīng)營意圖），如何控制成本，如何把握工程進(jìn)度，如何監(jiān)督工程質(zhì)量，對于設(shè)計部來

7、講責(zé)無旁貸。 1、設(shè)計進(jìn)度制約報建和工程進(jìn)度，對工程進(jìn)度和質(zhì)量影響深遠(yuǎn) 2、保證質(zhì)量除樣板先行(制定標(biāo)準(zhǔn))外，更重要的按樣板執(zhí)行與落實 3、檢查是落實標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行差距的途徑（避免偏差） 4、設(shè)計需要跟蹤現(xiàn)場進(jìn)度及設(shè)計落實情況，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題 5、充分利用工程部和成本部在施工、和招標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)問題解決問題,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,招商落位： 招商落位是萬達(dá)廣場按時開業(yè)的必要條件，是項目最終完成的目的。 1、招商落位直接影響已經(jīng)審批消防性能化和消防審核意見 2、招商落位時要切實考慮招商壓力，積極配合和合理解決矛盾很關(guān)鍵。 3、集團(tuán)明確規(guī)定商鋪面積為300平米，餐飲鋪為500平米（含廚房） 4、招商落位必須提前，越早越好 5、對于招商用電量必須考慮總用電負(fù)荷，不能無原則增加。 6、所有電箱、開關(guān)、網(wǎng)線等設(shè)施設(shè)備應(yīng)放在固定不變的墻柱上 7、內(nèi)裝外裝均應(yīng)提供“內(nèi)衣外穿”節(jié)點做法 8、必須嚴(yán)格要求店鋪裝修滿足集團(tuán)防火安全規(guī)范要求,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,銷售物業(yè)需要關(guān)注的問題： 1、銷售物業(yè)必須要建立在當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣和功能需求的滿足上 2、銷售物業(yè)的產(chǎn)品形式必須得到項目