公寓說辭(完整版)

1、.喜年 ceo公寓說辭項(xiàng)目賣點(diǎn)：一、獅山商圈的最核心，蘇州東西向財(cái)富中軸線上，地段絕佳；二、周邊 4 萬涉外人群， 10 萬高端商務(wù)精英，30 萬高端居住人口；三、特大城市級的交通配套。地鐵 3 號線（ s1）上蓋物業(yè)未來連直通昆山上海，1 號線濱河路和塔園路步行10 分鐘，約 20 條公交線路， 10 分鐘上內(nèi)環(huán)和中環(huán)，緊鄰蘇州最大的汽車客運(yùn)站- 西站及軌電車 1 號線，驅(qū)車35 分鐘到蘇南碩放機(jī)場，真正便達(dá)長三角的交通配套；四、 8-10 年回本，超高投資回報(bào)率。委托世聯(lián)行旗下紅璞酒店提供前8 年包租服務(wù)，日韓專屬租住客群，以租養(yǎng)貸。五、花樣年物業(yè)國際提供管家式物業(yè)服務(wù)，更有健身房、圖書館

2、、會客廳等高端會所級配套。六、 5000 元奢裝標(biāo)準(zhǔn)， 58 經(jīng)典套房，低總價高回報(bào)，超低投資門檻。七、國家級的商業(yè)配套；自帶 11 萬方高端紅唐商場，比鄰淮海商業(yè)街和陽光百貨，5 分鐘范圍內(nèi)更有泉屋、美羅、綠寶、家樂福，未來 2 年更有索山地下商場、金鷹、龍湖等，衣食住行，步行全搞定。八、世界級的五星級酒店配套；現(xiàn)有香格里拉酒店、新城花園酒店和日航酒店3 座五星級酒店，未來3 年更有龍湖、信匯達(dá)、安邦項(xiàng)目的 5 星級酒店 3 座， 2 公里的獅山路，未來將至少 6 家五星級酒店，媲美上海陸家嘴和香港中環(huán)！九、國際級的金融配套；蘇州唯一中國人民銀行、國有四大行新區(qū)支行、渣打匯豐等多家外資銀行、

3、數(shù)10 家各類商業(yè)銀行，數(shù)10 家證券和保險機(jī)構(gòu)，媲美上海外灘和紐約麥哈頓廣場。十、退二進(jìn)三及獅山路大改造穩(wěn)步推進(jìn)，淮海街改造年底實(shí)施，獅山路周邊近200 億大手筆的政府規(guī)劃，潛力無窮。公寓說辭：先生，您好！歡迎參觀花樣年喜年 ceo公寓營銷中心，我們現(xiàn)在所處的位置就是以后公寓的物管大堂，現(xiàn)在臨時做營銷中心，您是第一次來嗎？怎么知道我們項(xiàng)目的？有跟現(xiàn)場業(yè)務(wù)員聯(lián)系過嗎？這邊請，給您介紹下我們項(xiàng)目區(qū)位交通情況。一 裱板區(qū)：上北下南，左西右東，這是項(xiàng)目所在位置。;.花樣年 ceo公寓，位于蘇州東西向財(cái)富中軸線上，距蘇州市政府 2 公里，是蘇州三大核心商圈之一的獅山商圈正核心，擁有絕佳的地段優(yōu)勢！（投

4、資買房主要看地段）花樣年 ceo公寓是地鐵 3 號線（ s1）上蓋物業(yè)，距地鐵1 號線步行10分鐘，臨近未來蘇州最大的客運(yùn)站 - 客運(yùn)西站， 10 分鐘上內(nèi)環(huán)和中環(huán)，更有20多條公交線路，堪稱便達(dá)長三角的交通配套?；幽阠eo公寓依托 34 萬方的喜年廣場，自帶 11 萬方高端紅唐商場，比鄰東亞風(fēng)情的淮海路商業(yè)街，5 分鐘范圍內(nèi)更有陽光百貨、泉屋、美羅、綠寶、家樂福等，未來2 年更有金鷹、龍湖等商場，衣食住行，步行 5 分鐘全搞定?；幽?ceo公寓擁有國際級的金融配套。蘇州唯一中國人民銀行、國有四大行新區(qū)支行、渣打匯豐等多家外資銀行、數(shù) 10 家各類商業(yè)銀行，數(shù) 10 家證券和保險機(jī)構(gòu)，名副

5、其實(shí)的金融中心。 ceo公寓周邊密集星級酒店?，F(xiàn)有香格里拉、新城花園和日航等3 座五星級酒店，未來 3 年再起龍湖、信匯達(dá)、安邦項(xiàng)目的 5 星級酒店 3 座，全長 2 公里的獅山路，未來至少 6 家五星級酒店，媲美上海外灘、紐約麥哈頓廣場的星級酒店服務(wù)！實(shí)際上，獅山路是蘇州的涉外區(qū)。近年雖然有些日企工廠轉(zhuǎn)移到越南 / 泰國等地，獅山路日韓港臺等籍人士仍到 4 萬多人，形成了獅山路獨(dú)有的涉外中高端租賃需求。另外，獅山商圈 10 萬商務(wù)精英， 30 萬高端居住人口，為花樣年喜年廣場和 ceo公寓的帶來超大人潮支撐。 您知道的， 15 年 8 月份蘇州剛被認(rèn)定為除南京之外的唯一的特大城市，政治地位提

6、的升，必將迎來一輪城市的大發(fā)展。隨著退二進(jìn)三及獅山商圈大改造的穩(wěn)步進(jìn)行，未來潛力無窮。二 沙盤區(qū)：上北下南，左西右東，這是我們現(xiàn)在所在位置?；幽晗材陱V場項(xiàng)目，總建34 萬方，是城市級的商業(yè)綜合體，南北120 多米，東西 400 多米。四大業(yè)態(tài)高端紅唐商場、禧悅平墅、精品寫字樓和ceo公寓。項(xiàng)目北側(cè)有一條 24 米雙向 4 車道的市政道路，目前基礎(chǔ)路面已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)今年下半年通車。喜年 ceo公寓， 5000 精裝標(biāo)準(zhǔn)?？偢?28 層， 1 層設(shè) 100 多平米精裝大堂， 4 樓整層、 5 樓半層為私家會所，可為業(yè)主提供餐飲、休閑健身、會客、商務(wù)會議等專屬服務(wù)?；幽?ceo公寓，每層 16

7、戶。 5-16 層帶租約出售，前 8 年由 a 股上市企業(yè)世聯(lián)行旗下的“紅璞”酒店管理運(yùn)營，每月返業(yè)主租金，標(biāo)準(zhǔn)戶型每月保底租金稅前不低于 4560 元，每兩年租金收益增加5%，可以租養(yǎng)貸，省時省心。公寓面積 51-65 ，主力戶型 58 平米。物管是花樣年集團(tuán)自己的高端物管公司國際物業(yè)，物業(yè)費(fèi) 4.26 元/ ? 月。未來紅璞酒店的租戶主要已日韓、港澳臺等外籍人士為主、素質(zhì)較高，買喜年公寓做日韓籍或 ceo們的房東。三 洽談區(qū)紅璞禮遇：世聯(lián)資管品牌明星產(chǎn)品系列紅璞（英譯 homepuls），公寓本身是家的延伸的音譯，意為比家更多更好更好的配套、更好的服務(wù)、更舒適的居住，是家的升級。紅璞禮遇為

8、時尚差旅人士打造的輕奢人文型服務(wù)式商務(wù)公寓，為商務(wù)人士提供長短租相結(jié)合的商務(wù)式居住生活空間紅璞酒店公寓作為上市公司世聯(lián)旗下全資子公司，在深圳、蘇州、重慶、武漢等多地建立全國化業(yè)務(wù)布局，擁有多年高端公寓管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)營管理百度、小米、聯(lián)想總部，全國經(jīng)營面積超過1 千萬，管理資產(chǎn)規(guī)模超過2500;.億元。目前紅璞酒店公寓已形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，將為業(yè)主提供最有品質(zhì)的服務(wù)。紅璞禮遇物業(yè)提供代辦、商務(wù)、居家等 20 個大項(xiàng) 200 多個小項(xiàng)物業(yè)增值服務(wù)（具體見下表）涵蓋租客生活的各個方面，就是以這樣多樣的配套和增值服務(wù)滿足客戶全方位需求，以高品質(zhì)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量，讓客戶享受最舒適、最享受的居家體驗(yàn)。

9、紅璞在蘇州成功運(yùn)營管理多家公寓，如：香格里拉蘇寓、綠寶二期、豐隆城市中心等，就是這樣的星級服務(wù)，在市場上贏得了絕佳的口碑，同時也積累的大量的客源，并與眾多外企簽署租賃協(xié)議，所管項(xiàng)目房源都是供不應(yīng)求。四 小模型區(qū)：上北下南，左西右東。喜年 ceo公寓，共 51/58/65 三種戶型，這邊展示的是主力58 平米戶型，一室一廳一廚一衛(wèi)，以星級酒店的套房為標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，5000元 / 豪裝，可為住戶提供舒適的居住體驗(yàn)，獅山路星級酒店的長租房，月租金都是1 萬以上，樓上有樣板間，待會帶您實(shí)際感受一下。這是入戶門，餐廚分布兩側(cè)，客廳開間 3.3 米，自帶 6 左右的大陽臺，方便觀景和晾曬衣物，市面上公寓一

10、般不帶陽臺，很不方便。開間 2.8 米的臥室，配大面寬采光窗。喜年 ceo公寓 28 層，每層 16 戶， ipad 里面有平面圖，您這邊坐下，我給您打開看下。五公寓配套及豪裝標(biāo)準(zhǔn)通過對目標(biāo)客戶的預(yù)判和 ceo公寓的產(chǎn)品定位，公寓挑高層做了完善而齊全的多元配套。五星級標(biāo)準(zhǔn)的接待大堂，提供 24 小時安保和私人雙語管家服務(wù)。獨(dú)具特色的高端 ceo會所，為用戶提供自助餐廳、休閑娛樂、健身養(yǎng)生、會議會客等多樣服務(wù)。同時，圍繞客戶生活多樣需求，附加各類特色代理代辦服務(wù)，讓用戶省去各類生活瑣事煩惱，盡情享受閑暇時光。同時定期組織系列化娛樂文化活動，個性化和情感化的服務(wù)相結(jié)合，真正打造“家”文化服務(wù)。一線

11、的軟硬裝及家電家私的品牌，支撐 ceo公寓的 5000 元 / 平的高端豪裝標(biāo)準(zhǔn)。例如：科勒的衛(wèi)浴潔具、西門子的家電電器、吉林森工的板材、施耐德的開關(guān)面板、私人定制軟裝等，事無巨細(xì)，給你最真實(shí)的價值體驗(yàn)和豪裝感受。六 實(shí)景樣板間帶看先生這邊請，帶您實(shí)際感受下我們的空中實(shí)景樣板間。過道右手邊是大堂的公共衛(wèi)生間，前面就是我們 1 樓的侯梯廳，您看到的就是以后交付的實(shí)際效果，地面均是天然石材拼接后打磨的，很耗工時，公寓共兩部樓梯三部電梯，我們先行啟用了 1 部，方便客戶看樣板房。（先進(jìn)入電梯，靠按電梯的一側(cè)位置站好，引導(dǎo)客戶進(jìn)入電梯）剛剛跟您提到，未來 4 層整層和 5 層的半層是公寓的會所，無論是

12、面積配比還是服務(wù)內(nèi)容都比新地蘇寓要好，這部分配套現(xiàn)在暫時沒有展示，交房前會做好的。16 樓到了（按住電梯讓客戶先出門），我們現(xiàn)在看到侯梯廳除了這邊的墻面（廣告畫面），地面天花都是交付標(biāo)準(zhǔn)，這邊請，整個過道寬 2 米，地面天然石材鋪設(shè)，天花為輕鋼龍骨吊頂，具有質(zhì)輕、安全、防火性能優(yōu)良、隔熱隔音;.抗震等優(yōu)點(diǎn)。我們先參觀下南向的 58 戶型吧，入戶門為實(shí)木門，門鎖是指紋密碼機(jī)械三合一智能門鎖，安全方便，這里有人性化收納設(shè)計(jì)的下面是鞋柜，上面可以做衣柜，左手邊是開敞式廚房，您看到的，除了我們的小擺設(shè)，基本都是以后的交付標(biāo)準(zhǔn)。有些家電品牌可能會有調(diào)整，但是只會調(diào)整為同等品牌同品質(zhì)或者高品質(zhì)的，不會降低

13、檔次。設(shè)計(jì)師對衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)很用心，針對日韓籍人士的實(shí)際需求，配備了品質(zhì)浴缸和馬桶，客廳開間 3.3 米基本滿足一般的會客需要，如果客人多，可以到我們 4 層,5 層的會所區(qū)，那里有咖啡廳、會客室，可以滿足正常的商務(wù)及會客需求，我們戶型一大亮點(diǎn)是我們6 平米左右的陽臺，市面上很少有公寓會做陽臺，不符合亞洲人的生活習(xí)慣，這也是我們設(shè)計(jì)師的用心之處，長租型公寓如果沒有陽臺，衣服只能烘干，很不方便。南向視野非常好，天氣好的時候能看到前方的上方山。臥室開間2.8 米，帶衣帽間，衣物和保險柜都能輕松放下。您應(yīng)該看出來了，從大堂開始到室內(nèi)，所有的裝修均是新和式風(fēng)格，簡約的東洋風(fēng)，宛如置身東京銀座，雖然僅58

14、 平米的建筑面積，但是得房率近73%，市面上絕無僅有，一般公寓得房率在50 多 ,60多 %。我們在看下北向的樣板吧，該北向戶型有一個地方為非標(biāo)，陽臺多出來一塊（實(shí)際為空調(diào)外機(jī)放置處），其他都是一樣，北向戶型性價比高，而且獨(dú)享2.8 公里的繁華獅山路，白天窗前是銀行金融街，吸財(cái)風(fēng)水好，晚上霓虹閃爍，夜景婆娑，別有一番風(fēng)味啊，您看喜歡朝南戶型還是朝北戶型？這種戶型不多了，到樓下，幫你看下銷控還有沒有了，具體幫您算算吧。逼定客戶的輔助性說辭a. 市場在運(yùn)營產(chǎn)品租金回報(bào)的對比主力面積二手售價租金標(biāo)準(zhǔn)年均收商圈項(xiàng)目名產(chǎn)權(quán)類型益率（）（元 / ）（元 / 月）（ %）蘇寓70平層130-160均價 25

15、0009000-100004獅山麗晶40平層48-90約 140001500-25003獅山4.49港龍城40約 60約 145002000-30003.5米匯豪70平層36-144約 260002500-30002.5-4.2自由之邑40平層40-90約 130001600-30005.3石路富達(dá)大廈40平層37-58約 120001300-25005湖西環(huán)球 18870平層65-350約 310006000-200004.5湖東晉合公寓70平層68-105約 340009000-150005.1木瀆大運(yùn)城405.643-65約 115001500-20004.1米城南中潤蘇州中心40平層4

16、0-80約 160002500-40003.8;.石湖港龍財(cái)智國際405.845-65約 137001600-30003.8米陸慕中翔麗晶40平層55約 98001000-20003.9陸慕鑫鑫國際404.830-60約 120001500-25004.2米總結(jié)：從數(shù)據(jù)可以看出，公寓回報(bào)率普遍在3.8-4.5% 之間，核心地段和統(tǒng)一運(yùn)營的產(chǎn)品回報(bào)率明顯較高，喜年ceo公寓兼而有之，無論是租金回報(bào)率還是產(chǎn)品未來升值都是同類型產(chǎn)品里最好的。b. 市場在售公寓預(yù)計(jì)租金回報(bào)的對比均格預(yù)估年均回項(xiàng)目名稱商圈戶型（）（元 /運(yùn)營公司預(yù)計(jì)月租金報(bào)率（ %）獅山小時主力毛坯 50，14000希爾頓雷朋未出來未

17、出來代挑高 4.49m酒店藍(lán)天廣場獅山主力精裝 50，13000委托物業(yè)管南向： 2600 元 / 月挑高 3.5m理4.6北向： 2400 元 / 月綠寶盛捷酒50-128不售雅思閣500-700 元 / 天店美泰美石路部分裝修 34-13500南京國展2500-3500 元/ 月5.468，層高 3.3m港龍城市廣萬達(dá)毛坯 34-85 ，15000港龍商管1800-3500 元/ 月4.5場層高 4.49m克拉公館南門主力 50 精裝，16000攜程旗下公2500-3000 元/ 月4.3挑高 4.8m司紅星國際廣木瀆精裝 53、 6010000紅星物業(yè)2100-28005.1場圓融高鐵高

18、鐵北毛坯 45-919500圓融物管1800-3200 元/ 月4.4天虹上品相城大道簡裝， 50-6210000天虹2500-3500 元/ 月5.1宏海國際廣湖西精裝 60-8022000統(tǒng)一運(yùn)營，6000 元 / 月左右5.3場酒店未定豐隆城市廣湖東精裝 55-14024800雅園物業(yè)7000 元 / 月左右4.8場主力 63-89花樣年喜年獅山核心精裝 51-65 18000-世聯(lián)行紅璞4560-5845 元 / 月5.720000總結(jié)：以上數(shù)據(jù)不難看出，蘇州大市范圍內(nèi)在售公寓租金的預(yù)計(jì)回報(bào)率在4-5%之間，帶包租運(yùn)營和核心地段的產(chǎn)品回報(bào)率更高，而我們項(xiàng)目的租金回報(bào)明顯高于整個市場。由

19、物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營管理固定返租，整體回報(bào)更穩(wěn)定。不會出現(xiàn)空置期沒有租金收益的情況。喜年廣場 ceo公寓是由世聯(lián)行紅璞酒店統(tǒng)一運(yùn)營管理，省時省力省心，租期內(nèi)不用再擔(dān)心回報(bào)下降等問題； 另外，租金每隔兩年還會有 5%的遞增，輕松以租養(yǎng)貸，總的來說，喜年 ceo公寓的租金回報(bào)在市場上內(nèi)算是比較高的，回報(bào)的穩(wěn)定性和增長情況也是最好的。;.c. 與理財(cái)產(chǎn)品的對比股票基金債券保險p2p平風(fēng)投貴金屬民間放喜年公寓臺貸平均收益 收益3-4.5%3.5-3-4.6%12%20%3.50%25%約 5.8%4.5% 等 法 健全金融政通 膨保 公司行 體 保存成本承 的高四家上市公司度；國 策；國 ； 情起步，整體不和

20、 回 就是的信用； 寓 境；公 境；公 狀況況；股市門檻佳；中小大；交易一大 和豐隆城市中司 狀司 狀（公司情況；疊低；法企 生存不方便； ；熟人心的成功案況；行 況；行 ）；加的通 不困 ； 通 膨 一般只是例；日 籍人 展前 展前政治 膨 情全；犯大部分中兇猛中 人；士的 源； 因素景；操 景；操 （國況；罪成本小企 熬中小企 范的合同保手 手 ）；低不 5根本承擔(dān) ； 山路寸度；國 度、個人年；要具不起 么土寸金的地金融巨 操作 格 相當(dāng)?shù)母叩睦?；超高的性影響；老及道德?金 息；借 價比； 鼠 等平；國 力；成功人失蹤或 的運(yùn) ；自金融巨 率低者 亡 高端配套影響等9 成在 高的收益

21、基 種豐 不投 10 家成 物 金多數(shù)是 想象不到投 ，要么基本 ，本被通富， 10高， 1 家就屬保 式 品中，能有套牢要么 低的 抵消年 20 年子太多 ， 體行，增 局， 局 種低 高一句 割肉抵不 通了后倒 了 么部分抵得基本是 回 的 品，脹 找 ，差， 10 家 通 子失蹤或喜年 ceo公寓拿到手不都失 了接待人破 你的 配值錢呢產(chǎn)置更合理！推薦度 慎 慎推薦推薦不推薦 慎比 推薦 烈不推 烈推薦薦注：推薦度從 到弱分 “ 烈推薦”“比 推薦”“推薦”“ 慎”“不推薦”“ 烈不推薦”總結(jié)：跟市面上的理財(cái)類產(chǎn)品比較，喜年 ceo公寓，明顯具有風(fēng)險小、收益高、產(chǎn)品自身保值增值的特點(diǎn)，是

22、難得的理財(cái)型高端公寓產(chǎn)品。d. 從精裝成本構(gòu)成上對比ceo公寓精裝成本造價數(shù)據(jù)（以58 j 戶型為例）一、 j 戶型基本情況戶型類別j建筑面58.91套內(nèi)面約 46裝修標(biāo)5000 元 /;.積：積：準(zhǔn)：二、 j 戶型軟裝成本，如下花樣年 -j日期2016-5-15面積58 工程名稱戶型軟裝序列號3類別總價序號項(xiàng)目類別總價（ rmb）1家具￥ 37,0302燈￥ 1,7003窗簾￥ 7,1224地毯￥ 2,6805裝飾畫￥ 3,8106合計(jì)￥ 52,3427管理費(fèi) 5%￥ 2,6178稅金 6%￥ 3,2989總計(jì)￥ 58,257說明：1、管理費(fèi)包含產(chǎn)品采購、制作、運(yùn)輸、裝卸、安裝、倉儲、人工及

23、后期維護(hù)。2、由于軟裝的靈活性及特殊性，在保證產(chǎn)品品質(zhì)不變的基礎(chǔ)上，允許10%的產(chǎn)品調(diào)換，應(yīng)以樣板房現(xiàn)場最后擺放的實(shí)際飾品清單為準(zhǔn)。3、家具、窗簾面層顏色根據(jù)設(shè)計(jì)效果，布料一實(shí)際小樣為準(zhǔn)，以上僅指形體結(jié)構(gòu)。三、 j 戶型電器成本，如下序號電器名稱品牌需求數(shù)總價備注量單價1油煙機(jī)西門子1261726172電磁灶西門子1164316433冰箱西門子1161016104洗衣機(jī)西門子1492249225電視機(jī)小米1219921996微波爐美的15995997暖風(fēng)機(jī)美的16006008總價1419014190四、 j 戶型裝飾裝修工程造價序號單位工程名稱單項(xiàng)金額數(shù)量總金額一j 戶型裝飾工程6202216

24、20221客廳廚房陽臺314222臥室17638;.3衛(wèi)生間12963二j 戶型安裝工程405481405481j 戶型電器工程101672j 戶型給排水安裝工程115743j 戶型空調(diào)安裝工程18808小計(jì)102571102571三補(bǔ)充清單（裝飾）3042四補(bǔ)充清單（安裝）105321合計(jì)1161442稅金 3.447%4003總造價120148備注：總報(bào)價不包含總包管理配合服務(wù)費(fèi)，該費(fèi)用由發(fā)包方直接支付予總包單元，總包單位提供相應(yīng)管理和配合服務(wù)。五、 j 戶型公共區(qū)域裝飾裝修造價（標(biāo)準(zhǔn)層+首層大堂）（一）標(biāo)準(zhǔn)層，過道序號項(xiàng)目名稱及位置合計(jì)費(fèi)用備注1地面工程6819.732天花工程4864.

25、623墻面工程21884.54小計(jì)33568.89（二）標(biāo)準(zhǔn)層，電梯廳1地面工程4312.182天花工程5430.243墻面工程23367.16小計(jì)33109.58標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)費(fèi)用總計(jì)（過道+電梯66678.47廳）（一）首層大堂，過道序號項(xiàng)目名稱及位置合計(jì)費(fèi)用備注1地面工程33136.942天花工程17422.943墻面工程121179.67小計(jì)171739.55（二）首層大堂，電梯廳;.1地面工程33136.942天花工程17422.943墻面工程121179.67小計(jì)171739.55（三）首層大堂，休息等待區(qū)1地面工程22997.882天花工程14477.493墻面工程82103.89小

26、計(jì)119579.26首層大堂公區(qū)費(fèi)用總計(jì)（過道+電梯463058.36廳 +休息等待區(qū)）公共區(qū)域費(fèi)用合計(jì)529736.83j 戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（以上述數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)）裝修標(biāo)準(zhǔn) =（軟裝 +電器 +裝飾裝修造價 +公區(qū)分?jǐn)偅┵M(fèi)用/ 套內(nèi)面積軟裝費(fèi)58257單位：元用：電器費(fèi)14190用：硬裝費(fèi)120148用：公區(qū)分0（暫不計(jì)入）攤：j 戶型（裝修標(biāo)準(zhǔn)）=（ 58257+14190+120148 ）元 /46（套內(nèi)面積） 4200元 / 說明：以上計(jì)算方式為純落地裝修標(biāo)準(zhǔn)，不包含公區(qū)分?jǐn)偝杀疽约百|(zhì)保期內(nèi)維養(yǎng)成本，綜合成本計(jì)算約 5000 元 / 左右。總結(jié)：從我們精裝成本構(gòu)成表可以看出，喜年 ceo公

27、寓絕對真材實(shí)料，作為專門為日韓籍人士定制的奢裝公寓，大到家電品牌和型材，小到五金件，無不是精挑細(xì)選，可以參見我們現(xiàn)場的實(shí)體樣板間。投資收益分析： 4#507 面積 58.91 平米表價 1028637 元成交總價 949571 元 +2 萬元團(tuán)購。首付： 475571 元+20000 元按揭貸款： 47.4 萬元;.月供： 10 年， 5119 元/ 月第一、二年每月租金4470 元； 回報(bào)率： 5.5%第三、四年每月租金4700 元；回報(bào)率： 5.8%第五、六年每月租金4935 元；回報(bào)率： 6.1%第七、八年每月租金5180 元；回報(bào)率： 6.4%8 年合計(jì)取得租金收益： 462840 元

28、。 8 年后如酒店續(xù)租6 個月，租金收益達(dá)495474 元，等同首付。從收租算起， 8 年半，實(shí)現(xiàn)首付全部回款；從簽約時間算， 10 年半，實(shí)現(xiàn)首付全部回款。 8 年后如酒店續(xù)租 2 年半，租金收益共 627642 元，超過首付加前期月供投入。從收租算起， 10 年半，實(shí)現(xiàn)投入全部回款；從簽約時間算， 12 年半，實(shí)現(xiàn)投入全部回款。12 年半，投資全部回款，并賺的一套市值至少200 萬元的公寓?。ü茨昃?%算）公寓交付裝修標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目品牌備注軟裝1冰箱西門子或同等檔次2微波爐格蘭仕或同等檔次3洗衣機(jī)西門子或同等檔次4網(wǎng)絡(luò)電視小米或同等檔次5單椅定制6沙發(fā)定制7茶幾定制8電視柜定制9床定

29、制10床頭柜定制11床墊定制12臺燈定制13衣柜（衣帽定制間）;.14衛(wèi)生間鏡柜定制15衛(wèi)生間潔柜定制16櫥柜定制17鞋柜定制18地毯定制塊毯19窗簾定制20 寬帶21 電話硬裝1抽油煙機(jī)西門子或同等檔次2電磁爐格蘭仕或同等檔次3坐便器科勒4洗臉盆科勒5浴缸科勒6浴缸龍頭花灑摩恩7臉盆龍頭摩恩8廚房水槽弗蘭卡或同等檔次9水槽龍頭弗蘭卡或同等檔次10毛巾架國內(nèi)一線品牌11衛(wèi)生間抽紙盒國內(nèi)一線品牌12其余五金配件國內(nèi)一線品牌角閥 / 軟管 / 地漏 / 洗衣機(jī)龍頭之類13浴室采暖國內(nèi)一線品牌14空調(diào)國內(nèi)一線品牌15中央熱水系統(tǒng)集中供熱16墻地磚國內(nèi)一線品牌17石材定制18復(fù)合地板國內(nèi)一線品牌19涂

30、料國內(nèi)一線品牌20墻紙定制21燈具國內(nèi)一線品牌22開關(guān)面板國內(nèi)一線品牌23戶內(nèi)門定制24門鎖國內(nèi)一線品牌25入戶門國內(nèi)一線品牌滿足規(guī)范要求26入戶門鎖國內(nèi)一線品牌需要有刷卡，密碼，機(jī)械三種功能27門窗國內(nèi)一線品牌物業(yè)增值服務(wù)內(nèi)容;.物業(yè)增值服務(wù)內(nèi)容序號公寓大類分項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有償服務(wù)項(xiàng)目1代辦公用事業(yè)開戶免服務(wù)費(fèi)2代繳公用事業(yè)費(fèi)用免服務(wù)費(fèi)3醫(yī)院代掛號免服務(wù)費(fèi)4代訂 / 送鮮花、生日蛋糕、禮物免服務(wù)費(fèi)5代訂 / 送飲用水、牛奶免服務(wù)費(fèi)6代收 / 發(fā)郵件包裹免服務(wù)費(fèi)71、代辦服務(wù)代訂報(bào)紙刊物免服務(wù)費(fèi)8代接訪客免服務(wù)費(fèi)9代叫出租車免服務(wù)費(fèi)10代客修理物品免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)11代送物品有償服務(wù)12代發(fā)

31、行李托運(yùn)有償服務(wù)13代辦暫住證有償服務(wù)1424 小時服務(wù)熱線免費(fèi)1524 小時大堂管家免費(fèi)16中英 / 中日文雙語服務(wù)免費(fèi)17手機(jī)平板電腦充電器借用免費(fèi)182、商務(wù)服務(wù)大堂節(jié)日裝飾免費(fèi)19禮品包裝服務(wù)免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)20通訊充值服務(wù)免服務(wù)費(fèi)21信用卡還款服務(wù)免服務(wù)費(fèi)22代筆書寫，代擬文稿免服務(wù)費(fèi);.23業(yè)主留言服務(wù)免服務(wù)費(fèi)24小件寄存服務(wù)免服務(wù)費(fèi)25應(yīng)急醫(yī)療箱、針線包服務(wù)免服務(wù)費(fèi)26提供天氣預(yù)報(bào)、短信通知服務(wù)免服務(wù)費(fèi)27提供雨傘借用免服務(wù)費(fèi)28周邊信息咨詢免服務(wù)費(fèi)29物業(yè)招領(lǐng)服務(wù)免服務(wù)費(fèi)30郵政服務(wù)等免服務(wù)費(fèi)31辦公用品借用免費(fèi)32復(fù)印、打印、掃描服務(wù)三張以內(nèi)免費(fèi)33商務(wù)設(shè)備出租有償服務(wù)34

32、會議室出租有償服務(wù)35秘書服務(wù)有償服務(wù)36票務(wù)服務(wù)有償服務(wù)37室內(nèi)常規(guī)清潔服務(wù)每月二次入室保潔38入住開荒精細(xì)保潔免費(fèi)39廢舊物品處理免費(fèi)40代辦洗衣、熨燙服務(wù)41代請保姆42代請鐘點(diǎn)工433、居家服務(wù)奢侈品保養(yǎng)44室內(nèi)植物養(yǎng)護(hù)45綠色植物租賃46皮具保養(yǎng)47精品飾件保養(yǎng)48洋酒、雪茄儲存49地板保養(yǎng);.5051525354555657585960616263646566676869707172737475764、安全服務(wù)6、私家車服家具保養(yǎng)玻璃清洗地毯清洗油煙機(jī)清洗空調(diào)清潔冰箱清潔衛(wèi)生間除臭去污廚房除臭去污石材保養(yǎng)燈具清洗沙發(fā)清洗外墻清洗擦鞋服務(wù)室內(nèi)消殺陪同存取巨款服務(wù)有償服務(wù)酒后代駕服務(wù)有

33、償服務(wù)私人保鏢等有償服務(wù)定期室內(nèi)安全隱患檢查排除免服務(wù)費(fèi)家庭防火防盜安全知識咨詢免服務(wù)費(fèi)交通咨詢免服務(wù)費(fèi)司機(jī)代駕有償服務(wù)緊急用車有償服務(wù)包車服務(wù)有償服務(wù)包機(jī)服務(wù)有償服務(wù)接機(jī)服務(wù)有償服務(wù)送機(jī)服務(wù)有償服務(wù)私家車美容有償服務(wù);.77務(wù)私家車保養(yǎng)有償服務(wù)78私家車清洗有償服務(wù)79代辦車輛年檢有償服務(wù)80代辦交通違章有償服務(wù)81代辦車輛保險有償服務(wù)82代辦賠付有償服務(wù)83辦理車輛保險有償服務(wù)84停車位服務(wù)有償服務(wù)85代繳各項(xiàng)車輛費(fèi)用等有償服務(wù)86出國留學(xué)咨詢免服務(wù)費(fèi)87代請家教免服務(wù)費(fèi)88專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)咨詢免服務(wù)費(fèi)897、教育服務(wù)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)有償服務(wù)90職業(yè)培訓(xùn)有償服務(wù)91拓展培訓(xùn)有償服務(wù)92教育場地出租等有

34、償服務(wù)93餐廳預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)94中西式點(diǎn)餐、送餐服務(wù)免服務(wù)費(fèi)958、餐飲服務(wù)酒水、飲料預(yù)定免服務(wù)費(fèi)96私人廚師有償服務(wù)97家庭宴會設(shè)計(jì)等有償服務(wù)98聚會活動策劃咨詢免服務(wù)費(fèi)99配套會所免服務(wù)費(fèi)100裙樓商戶業(yè)主特別優(yōu)惠免服務(wù)費(fèi)9、娛樂服務(wù)101ktv 預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)102演唱會票務(wù)預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)103高級會所預(yù)訂免服務(wù)費(fèi);.104棋牌室預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)105游樂場門票預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)106臺球室預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)107影視廳預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)108高爾夫、保齡球會籍咨詢及預(yù)免服務(wù)費(fèi)定109境內(nèi)酒店預(yù)定免服務(wù)費(fèi)110短期公寓預(yù)定免服務(wù)費(fèi)10、住宿服務(wù)111特色酒店預(yù)訂免服務(wù)費(fèi)112度假村預(yù)定等免服務(wù)費(fèi)113提供裝修咨詢免

35、服務(wù)費(fèi)114家庭智能化咨詢免服務(wù)費(fèi)115家裝材料商推薦免服務(wù)費(fèi)11、家裝服務(wù)116家裝單位聘請有償服務(wù)117家庭軟裝布置有償服務(wù)118家裝監(jiān)理、驗(yàn)收等有償服務(wù)119搬運(yùn)大件物品有償服務(wù)120聘請搬家公司有償服務(wù)12、搬運(yùn)服務(wù)121清理裝修垃圾有償服務(wù)122搬運(yùn)裝修材料等有償服務(wù)123運(yùn)動場地預(yù)定 / 租賃免服務(wù)費(fèi)124養(yǎng)生保健咨詢免服務(wù)費(fèi)125建立業(yè)主健康檔案免服務(wù)費(fèi)126代辦健康體檢預(yù)約免服務(wù)費(fèi)13、保健服務(wù)127專家門診預(yù)約有償服務(wù)128私人教練有償服務(wù)129私人醫(yī)生有償服務(wù)130孕婦護(hù)理、病患陪護(hù)等有償服務(wù);.131租賃信息推廣免服務(wù)費(fèi)132租賃咨詢免服務(wù)費(fèi)133房屋退租代管免服務(wù)費(fèi)13

36、4空置房維護(hù)免服務(wù)費(fèi)13514、中介服務(wù)銀行按揭咨詢免服務(wù)費(fèi)136房屋出租有償服務(wù)137房屋求租有償服務(wù)138租金代收、代繳、代匯有償服務(wù)139房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和過戶代辦等有償服務(wù)140居家養(yǎng)老服務(wù)有償服務(wù)141社會保障咨詢免服務(wù)費(fèi)142醫(yī)療咨詢服務(wù)免服務(wù)費(fèi)143療養(yǎng)院咨詢免服務(wù)費(fèi)144兒童早教咨詢免服務(wù)費(fèi)15、老幼服務(wù)145兒童藝術(shù)培訓(xùn)免服務(wù)費(fèi)146陪同就醫(yī)服務(wù)有償服務(wù)147專業(yè)護(hù)理人員聘請有償服務(wù)148幼兒接送、代看護(hù)有償服務(wù)149社區(qū)放心班有償服務(wù)150私人定制旅游咨詢免服務(wù)費(fèi)151旅行社線路代訂免服務(wù)費(fèi)152旅游保險咨詢免服務(wù)費(fèi)15316、旅游服務(wù)辦理護(hù)照咨詢免服務(wù)費(fèi)154辦理簽證咨詢免服務(wù)費(fèi)

37、155本地旅游信息咨詢免服務(wù)費(fèi)156景點(diǎn)門票預(yù)訂等免服務(wù)費(fèi)157 17 、喜慶服務(wù)婚慶策劃有償服務(wù);.158婚車裝飾有償服務(wù)159婚車聯(lián)絡(luò)有償服務(wù)160婚房布置服務(wù)有償服務(wù)161攝影攝像推薦有償服務(wù)162主持司儀服務(wù)有償服務(wù)163出生紀(jì)念服務(wù)有償服務(wù)164宴會場地預(yù)訂有償服務(wù)165代訂喜慶用品有償服務(wù)166寵物飼養(yǎng)咨詢免服務(wù)費(fèi)167寵物食品用具代購等免服務(wù)費(fèi)16818、寵物服務(wù)代辦寵物防疫保健有償服務(wù)169代辦寵物美容護(hù)理有償服務(wù)170寵物代管有償服務(wù)171插花、茶道免服務(wù)費(fèi)172養(yǎng)身保健免服務(wù)費(fèi)173運(yùn)動健身免服務(wù)費(fèi)174頭腦風(fēng)暴免服務(wù)費(fèi)19、社區(qū)活動175金融理財(cái)咨詢免服務(wù)費(fèi)176廚藝交流免服務(wù)費(fèi)177兒童天地免服務(wù)費(fèi)178圣誕、春節(jié)、中秋晚會免服務(wù)費(fèi)179網(wǎng)絡(luò)信號調(diào)試免服務(wù)費(fèi)180視頻信號調(diào)試免服務(wù)費(fèi)181空調(diào)維修清洗免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)20、維修服務(wù)182電氣維修免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)183給排水維修免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)184土木工維修免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi);.185裝修監(jiān)理免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)186設(shè)備維修免服務(wù)費(fèi)只收材料費(fèi)187