江蘇無錫宜興市太湖灣項目可行性研究報告分析申請報告(可編輯)

江蘇無錫宜興市太湖灣項目可行性研究報告分析申請報告太湖灣項目可行性研究報告第一部分項目總論11項目背景12項目概況121地塊位置122建設(shè)規(guī)模與目標123項目建設(shè)單位概況124項目地塊周邊現(xiàn)狀125項目規(guī)劃控制要點126本項目建設(shè)提出的理由與過程13可行性研究報告編制依據(jù)第二部分市場研究21分類市場研究22同位市場現(xiàn)狀調(diào)查221無錫房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查222常州房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查223宜興房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查23環(huán)太湖區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查24項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查241區(qū)域內(nèi)土地市場供應(yīng)情況242區(qū)域內(nèi)競爭個案分析243區(qū)域消費者分析25項目擬定位方案251項目SWOT分析252項目定位的思考253項目定位說明第三部分項目開發(fā)方案31開發(fā)方案說明32項目一期建設(shè)主要技術(shù)參數(shù)33規(guī)劃設(shè)計要點34項目開發(fā)與設(shè)計構(gòu)思35市政配套設(shè)施36項目實施進度361建設(shè)工期362項目一期實施進度安排第四部分投資估算與融資方案41投資估算的依據(jù)411投資估算相關(guān)說明412分項成本估算413總投資估算42融資方案第五部分財務(wù)評價第六部分財務(wù)與敏感性分析61項目售價敏感性分析62土地價格敏感性分析63社會效益和影響分析第七部分、可行性研究結(jié)論71風(fēng)險分析711社會風(fēng)險712市場風(fēng)險72研究結(jié)論第一部分項目總論11項目背景項目名稱周鐵鎮(zhèn)太湖灣項目暫定名12項目概況121地塊位置該地塊位于宜興市周鐵鎮(zhèn)分水村,地塊東臨太湖灣,北倚太隔湖與常州太湖灣隔湖相望,地塊范圍土地面積約900畝,其中一期開發(fā)面積350畝,二期開發(fā)面積300畝,三期開發(fā)面積250畝暫定122建設(shè)規(guī)模與目標1、土地面積總計900畝,一期350畝。2、容積率未定限定低密度生態(tài)社區(qū),3、開發(fā)周期一期開發(fā)周期三年左右4、土地價格采取公開招投標,價格暫無123項目建設(shè)單位概況江蘇太湖灣尚城置業(yè)有限公司124項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊北面為太隔湖,湖北岸為沿湖大道,與太湖灣旅游度假區(qū)連通,地塊東與太湖接壤,南向與西向目前為未開發(fā)土地。地塊四周交通路網(wǎng)目前尚未形成。地塊上目前存在當(dāng)?shù)鼐用褶r(nóng)舍,拆遷未完成,基地距離最近的周鐵鎮(zhèn)中心約5公里左右,距離周鐵鎮(zhèn)規(guī)劃的工業(yè)集中區(qū)約2公里。從地塊至常州市中心距離約40分鐘車程,距離無錫市中心約25分鐘車程,距離宜興市中心約30分鐘車程125項目規(guī)劃控制要點暫時未定,按政府要求,開發(fā)低密度生態(tài)社區(qū),產(chǎn)品上包含旅游度假物業(yè)與居住型商品房、及相關(guān)輔助配套設(shè)施等126本項目建設(shè)提出的理由與過程1、開發(fā)建設(shè)本項目積極推動宜興地區(qū)沿湖經(jīng)濟帶的發(fā)展2、開發(fā)建設(shè)本項目能積極推進宜興太湖地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展3、開發(fā)建設(shè)本項目為宜興房地產(chǎn)市場的發(fā)展樹立標志,促進地區(qū)市場產(chǎn)品多元化4、開發(fā)建設(shè)本項目能緩解地區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)的就業(yè)壓力13可行性研究報告編制依據(jù)對本項目編制的可行性研究報告主要依據(jù)以下方面1市政府關(guān)于同意周鐵鎮(zhèn)總體規(guī)劃的批復(fù)2關(guān)于促進宜興經(jīng)濟又好又快發(fā)展的若干政策意見2無錫統(tǒng)計年鑒常州統(tǒng)計年鑒3項目地塊紅線圖4常州太湖灣旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)劃5、國家關(guān)于投資房地產(chǎn)、建設(shè)等方面的相關(guān)政策法規(guī)6、宜興地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)費收取標準7、宜興、常州、無錫當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果第二部分市場研究21分類市場研究本項目在位置上處于宜興常州無錫的三市交匯處,并且與太湖緊鄰,因此針對項目所開展的市場研究將從兩個層面進行研究,第一層面為針對項目周邊所在的無錫、常州、宜興三個城市的房地產(chǎn)同位市場調(diào)查,調(diào)查的目的在于,掌握項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢,地區(qū)宏觀形勢對項目建設(shè)的輻射,同時通過針對項目鄰近區(qū)域的消費行為研究,對本項目的訴求消費群體進行鉤廓,對本案項目建第二層面是以太湖為中心的環(huán)太湖區(qū)域內(nèi)同類市場調(diào)查。,調(diào)查的目的在于與項目相類似的房地產(chǎn)項目的發(fā)展趨勢,研究環(huán)太湖區(qū)域旅游度假型房地產(chǎn)的市場接受程度以及發(fā)展趨勢,作為項目開發(fā)定位的參考依據(jù)之一。22同位市場現(xiàn)狀調(diào)查221無錫房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查無錫市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況無錫市2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP億元1021136016021901235028053300固定資產(chǎn)投資億元350405538893111413351475房地產(chǎn)投資億元454977132196227277房地產(chǎn)投資比重13121415181719從無錫市房地產(chǎn)投資金額來看,2000年開始,無錫市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重穩(wěn)步提升,近3年房地產(chǎn)投資金額增長速度較快,2006年達到19的歷史最高點,整體房地產(chǎn)市場發(fā)展水平較高。無錫市今年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系無錫市2005年2006年新增住宅預(yù)售面積萬方3928448532成交住宅商品房面積萬方3007831923市場供應(yīng)穩(wěn)步增長,供給結(jié)構(gòu)基本平衡。近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長,已經(jīng)形成供略大于求的局面。2007年無錫市房地產(chǎn)市場區(qū)域供求關(guān)系2007年上半年,無錫市商品住房區(qū)域供求分布明顯,購房多以本地居民自主需求為主。從商品住房成交區(qū)域分布來看,商品住房成交主要集中在東區(qū)、西區(qū)、北區(qū),分別占3439,2498,2164,其他區(qū)域由于新增供應(yīng)量偏少,市場成交量所占份額不高。從購買對象來看,以本地市民為主,占9092含江陰、宜興,外地占908。購房居民以改善居住條件為主要目的,從商品住房戶均成交面積來看,無錫市的商品房住房戶均成交面積125平方米,較去年同期基本相同,從商品住房成交面積段來看,市場成交主要集中在100144平方米,約占總量的5861。截止2007年7月,無錫市整體房地產(chǎn)市場累積供應(yīng)達200萬平米左右,市場供應(yīng)充足,整體呈現(xiàn)供需兩旺的勢態(tài)。無錫城市發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)“城市南進,產(chǎn)業(yè)北移”“工業(yè)出城入園”城市發(fā)展戰(zhàn)略板塊介紹城中板塊功能定位商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)。空間結(jié)構(gòu)一主三副。建設(shè)重點以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運河特色片區(qū)、鳳翔特色片區(qū)、太湖廣場為載體,成片綜合改造基本完成工業(yè)退城進園完善文、教、體、衛(wèi)和社區(qū)配套形成順暢的交通網(wǎng)絡(luò)骨架加強城中村改造和拆遷安置房建設(shè),實現(xiàn)全域城市化和現(xiàn)代化。濱湖板塊功能定位著名的風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。空間結(jié)構(gòu)兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點加快河埒地區(qū)改造加強蠡湖地區(qū)和太湖新城建設(shè),重點建設(shè)太湖新城中心商務(wù)區(qū)、蠡湖休閑商務(wù)區(qū)、太湖國際科技園、太湖創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計園、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、太湖科教園等功能載體加大馬山太湖國家旅游度假區(qū)和太湖山水城旅游度假區(qū)的建設(shè)開發(fā)力度推進西山、軍北、閭江郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。新區(qū)板塊功能定位創(chuàng)新型國際化科技新城?？臻g結(jié)構(gòu)一主、兩副、若干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和碩放鴻山地區(qū)的整合重點建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“三泰一址”歷史文化保護工程推進東坊橋郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。錫山板塊功能定位區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。空間結(jié)構(gòu)一城、三鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點加快東亭、東北塘地區(qū)的一體化發(fā)展建設(shè)做好安鎮(zhèn)高速鐵路站場地區(qū)規(guī)劃研究突破推進安鎮(zhèn)羊尖地區(qū)的功能性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進東升、宛山、鵝湖三個郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。惠山板塊功能定位無錫先進制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點重點建設(shè)惠山新城地區(qū)和洛社居住商貿(mào)區(qū)推進黃泥壩、蓉新、保健三個郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。無錫主要房地產(chǎn)版塊市場根據(jù)無錫自身的城市格局以及房地產(chǎn)市場分布的特點,將城市劃分為以下幾個板塊,分別是城中板塊,濱湖板塊,新區(qū)板塊,錫山板塊,惠山板塊。城中板塊目前城中板塊由于大規(guī)模的開發(fā)和地段的稀缺性,在售個案較少,多為已入住的成熟住宅小區(qū),區(qū)域內(nèi)的代表樓盤有陽光城市花園等,均價集中在70008000元/平米。濱湖板塊該板塊憑借著其得天獨厚的旅游資源,房地產(chǎn)開發(fā)力度逐年加大,已經(jīng)成為了無錫的又一高檔旅游度假休閑居住區(qū),區(qū)域內(nèi)代表樓盤有蠡湖一號,順馳天鵝湖等,均價集中在65007500元/平米。新區(qū)板塊依靠產(chǎn)業(yè)的支撐,以及靠近中心城區(qū)的優(yōu)勢,使得該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)迅猛發(fā)展,但結(jié)合該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場的實際情況發(fā)現(xiàn),該區(qū)域市場存在一定的封閉性,對本項目參考意義不大,區(qū)域內(nèi)均價主要集中在35004000元/平米。錫山板塊相對其他區(qū)域來說,在無錫屬于一個比較獨立的區(qū)域,區(qū)域內(nèi)有一定的中高檔樓盤,區(qū)域內(nèi)均價主要集中在50005500元/平米惠山板塊無錫的又一新興住宅熱銷區(qū),憑借著自身的規(guī)劃和價格的絕對優(yōu)勢,吸引了眾多購房者關(guān)注,加上復(fù)地、綠地、順馳等知名開發(fā)商的先后涉足,使得該區(qū)域的人氣進一步提升,目前區(qū)域內(nèi)在售個案較多,產(chǎn)品形態(tài)豐富,均價主要集中在40004500元/平米。無錫市房地產(chǎn)市場發(fā)展前瞻供給充足近幾年無錫市房地產(chǎn)土地掛牌及成交情況良好,市場潛在房屋供應(yīng)充足,隨著宏觀調(diào)控的深化,開發(fā)商會逐步加快開發(fā)的節(jié)奏,從而導(dǎo)致整體市場仍將呈現(xiàn)供略大于求的局面。從供應(yīng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)來看,主力供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓杏阱a山、惠山區(qū)域從產(chǎn)品面來看,中小戶型、中低價位商品住房所占比例及建設(shè)規(guī)模將進一步擴大,但市場將仍以100144平方米的大面積戶型為主。需求旺盛無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)五年同比增長14以上,給房地產(chǎn)市場帶來了持久的動力。此外,外來人口的增加,給房地產(chǎn)市場帶來了大量的需求。另外,無錫市消費者消費特性趨于多元化,花園洋房、別墅類產(chǎn)品的需求亦在穩(wěn)步增長。房價穩(wěn)中有長從開發(fā)商拿地成本和建成樓盤的品質(zhì)來看,無錫市房價在中短期內(nèi)仍將有所上升。從長三角大環(huán)境來看,無錫的經(jīng)濟增長、人口導(dǎo)入等等問題都將對無錫市的房價在中短期內(nèi)有上拉的效應(yīng)。但從無錫市整體市場的潛在供應(yīng)、人均占有住房面積等數(shù)據(jù)來看,無錫市房價在長期來看其漲幅將會相對趨于平緩。222常州房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查常州房地產(chǎn)宏觀市場對常州房地產(chǎn)市場主要針對2007年上半年,特別是第一季度政府公布的信息作為了解當(dāng)?shù)厥袌龅那腥朦c摘錄以下部分引用政府關(guān)于2007年一季度常州房地產(chǎn)市場動態(tài)分析報告新增供應(yīng)情況一季度,全市新建商品房累計批準預(yù)銷售面積為16193萬,較上年增長10136。其中,商品住宅累計批準預(yù)銷售10697萬,同比增長7849商業(yè)營業(yè)用房累計批準預(yù)銷售2392萬,同比增長13613辦公樓累計批準預(yù)銷售401萬,同比增長4373別墅累計批準預(yù)銷售2141萬,同比增長34419。一季度,市區(qū)樓市總體新增供應(yīng)量接近120萬,同比上漲8355。住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓以及別墅四大主要物業(yè)供應(yīng)量和上年同期相比均呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢,其中又以別墅漲幅最大,達34419。一季度,從市區(qū)各區(qū)域的新增供應(yīng)量分布來看,呈現(xiàn)出明顯的“兩翼熱、中間冷”的局面,市區(qū)北翼的新北區(qū)一改上年同期供應(yīng)量較小的局面,本期新增供應(yīng)達4855萬,占市區(qū)整體的5692,占比較上年增長4774個百分點處于南翼的武進區(qū),供應(yīng)勢頭依舊不減,本期新增2203萬,占市區(qū)整體的2583中心城區(qū)各區(qū)域除城南區(qū)域外,其它區(qū)域本期新增供應(yīng)量較上年同期都有較大幅度的下降,其中城中區(qū)域、城東區(qū)域無新增供應(yīng)。“大市區(qū)”成就大樓市,加之我市新農(nóng)村建設(shè)的起跑,樓市外擴、延展的態(tài)勢明顯。特別是市區(qū)縱軸線上,以新北新橋交通樞紐區(qū)、鐘樓開發(fā)區(qū)和武進新城區(qū)為代表的新興衛(wèi)星城的崛起,將為我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展注入活力。樓市銷售情況一季度,全市新建商品房累計實現(xiàn)合同預(yù)銷售面積13135萬,較上年增長6331。其中,新建商品住宅累計成交9561萬,同比增長6018商業(yè)營業(yè)用房累計成交2281萬,同比增長16069辦公樓累計成交334萬,同比增長15496別墅累計成交340萬,同比下降2961。一季度,市區(qū)樓市銷售量接近100萬,同比上漲5576,四大物業(yè)僅別墅銷售量同比有所下降。值得關(guān)注的是,商業(yè)營業(yè)用房市場在2006年良好發(fā)展態(tài)勢的基礎(chǔ)上,今年一季度供銷量依舊保持著較大幅度的增長。隨著城市交通和公用事業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)力度的加大,城市承載能力和運行能力得到了進一步拓展和提高,商業(yè)營業(yè)用房市場前景尤為堪好。從一季度各區(qū)域商品住宅實現(xiàn)合同預(yù)銷售的情況來看,同比漲幅分列前幾位的依次是武進區(qū),預(yù)銷售成交2183萬,同比上漲14122,成交占季度總量為3052城南區(qū)域,預(yù)銷售成交412萬,同比上漲11233,成交占季度總量為576新北區(qū),預(yù)銷售成交1744萬,同比上漲3614,成交占季度總量為2438城西區(qū)域,預(yù)銷售成交1802萬,同比上漲3312,成交占季度總量為2520。值得關(guān)注的是,城中區(qū)域受近階段供應(yīng)量減少的影響,成交量隨之下跌,首次出現(xiàn)同比銷量負增長。除上述區(qū)域外,其它各區(qū)域銷量基本持平于上年同期。供銷結(jié)構(gòu)情況一季度,從不同面積段戶型的新增的絕對量來看,新增量列前三位的分別是單套面積為120144、80100以及100120的住宅,各占3451、2509、2090,新增占比分別較上年同期增長136、275、642。其中,單套面積在8090的戶型占1422,新增占比較上年同期增長515?？傮w而言,一季度單套面積在60120的中等面積住宅新增供應(yīng)量、所占比例均呈現(xiàn)出全面上升勢頭,而144以上的住宅新增供應(yīng)量及其占比均呈現(xiàn)出下調(diào)態(tài)勢。從不同面積段戶型的銷售情況來看,一季度銷售量排名前三位的分別是單套面積為120144、80100以及100120的住宅,分別占3475、2426、2064,銷售占比分別較上年同期增長069、609、103。其中,8090的住宅占998,占比較上年同期增長268?？傮w而言,一季度單套面積在60100的戶型成交以及所占比例呈現(xiàn)出上調(diào)的趨勢,中等面積戶型受市場歡迎。市區(qū)一手房價格情況一季度,市區(qū)新建商品房的預(yù)銷售平均成交價格為452005元/,同比下降218。其中,市區(qū)新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價格為398301元/,同比上升441商業(yè)營業(yè)用房的成交均價為692660元/,同比下降2737辦公樓的成交均價為444252元/,同比下降1789別墅的成交均價為525612元/,同比下降435。自上年9月份以來,用“穩(wěn)定”二字形容市區(qū)房價恰如其分,各月商品住宅成交均價始終圍繞在“4000元基準線”上下波動,波動幅度控制在3以內(nèi)。一季度,市區(qū)七個區(qū)域的商品住宅成交均價和上年同期相比呈現(xiàn)“六升一降”的態(tài)勢,按漲幅高低排序依次為城中區(qū)域666349元/,同比上升2692城北區(qū)域514538元/,同比上升1981武進區(qū)323934元/,同比上升1608新北區(qū)389678元/,同比上升1457城西區(qū)域403284,同比上升139城南區(qū)域435209元/,同比上升004。城東區(qū)域受戚墅堰區(qū)低價位住宅成交量增多的拉動,整體成交均價有所下滑,為362296元/,同比下降1372。中心城區(qū)二手房交易情況一季度,中心城區(qū)二手住宅交易套數(shù)為1334套,同比下降2212交易面積共計992萬,同比下降1593。自06年下半年以來,二手住房市場始終處于不溫不火的狀態(tài),在經(jīng)過半年的調(diào)整后,今年一季度市場形勢依舊一般,二季度該市場值得期待。一季度,中心城區(qū)二手住宅的成交均價約為3552元/,同比上漲849。一季度,從中心城區(qū)不同面積段的二手住宅成交結(jié)構(gòu)來看,單套面積在6080的戶型占據(jù)了近一半的比重,達4853,比上年同期上升695個百分點其次是60以下的戶型,為2339,比上年同期下降813個百分點80100的普通住宅成交占比位列第三位,占1087。單套面積在144平米以上的非普通住宅交易比例為488,比上年增長228個百分點。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果,中心城區(qū)所交易的非普通住宅多在20002002年左右入住的次新房,私房的成交比例約占非普通住宅成交量的1/3。以上全文來自2007年一季度常州房地產(chǎn)市場動態(tài)分析報告根據(jù)常州市房產(chǎn)管理局公布的信息顯示進入07年一季度,常州房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行格局。與去年同期相比,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較大幅度的增長,商品房市場供應(yīng)充足、銷售業(yè)績良好,投資與供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理,中小戶型、中低價位住房深受消費者青睞,倍受各界關(guān)注的房價全市住宅成交均價持續(xù)呈平穩(wěn)走勢。常州太湖灣旅游度假區(qū)發(fā)展調(diào)查太湖灣旅游度假區(qū)位于常州武進區(qū)南部,濱臨太湖北岸,規(guī)劃總占地30平方公里,根據(jù)旅游方式、土地用途和環(huán)境狀況和地形條件共分為6個區(qū),分別是城鎮(zhèn)發(fā)展控制區(qū),河流文化區(qū),盤古中心區(qū),鄉(xiāng)村家口區(qū),龍灣度假區(qū),永豐水街區(qū)。各分區(qū)土地使用情況土地使用使用面積/公頃面積/百分比城鎮(zhèn)發(fā)展控制區(qū)3258河流文化區(qū)45612盤古中心區(qū)2336鄉(xiāng)村家口區(qū)179946龍灣度假區(qū)94624永豐水街區(qū)1564各區(qū)功能定位簡介1城鎮(zhèn)發(fā)展控制區(qū)位于規(guī)劃區(qū)最北的錫宜路沿線,本區(qū)域最重要地區(qū)是擬建的新道路及從整修過的錫宜路進入規(guī)劃區(qū)的主要通到周圍的地區(qū),設(shè)置本區(qū)能夠大大提高城鎮(zhèn)發(fā)展控制區(qū)的視覺質(zhì)量。2河流文化區(qū)位于規(guī)劃區(qū)最東面的雪馬路沿線,由區(qū)內(nèi)運河可通往常州市區(qū)與京杭大運河相連接,它為從市中心到度假區(qū)的游船休閑提供了良好的機會。3盤古中心區(qū)屬于度假區(qū)內(nèi)最重要的景區(qū),區(qū)域本身是一個以環(huán)境為主題的旅游景區(qū),以英國的伊甸園為藍本而設(shè)計的,盤古中心將利用一片廢棄的采石場進行建造。4鄉(xiāng)村家園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)最大的一塊地區(qū),區(qū)域大部分是被森林所覆蓋的山脈,鄉(xiāng)村家園是為城市居民回歸自然,體驗田園生活而設(shè)計的。鄉(xiāng)村家園區(qū)主要包含以下功能分區(qū)景觀恢復(fù)區(qū)、核心區(qū)、中心公園、茶園區(qū)、果園區(qū)、自然生態(tài)區(qū)、釣魚區(qū)、運動區(qū)、森林帶。5龍灣度假區(qū)位于規(guī)劃區(qū)東南部臨湖地帶,計劃建設(shè)一個國際標準的度假區(qū),主要面向國內(nèi)外廣大旅游度假者,區(qū)內(nèi)將包含高星級酒店、國際會議中心、高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部等其他一系列休閑娛樂設(shè)施6永豐水街區(qū)規(guī)劃建成一個多功能中心水街主要由以下幾部分組成,商業(yè)街五星級賓館游艇俱樂部帆船學(xué)校水上村莊。打造155億元投資的游戲文化主題樂園根據(jù)2006年中國數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)的“頂級峰會”上制定的投資計劃,在太湖灣內(nèi)實現(xiàn)虛擬世界和真實世界將會借助數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)對接的文化主題樂園“中國游戲嘉年華”。網(wǎng)游和現(xiàn)實兩個原本平行無涉的時空將在此交匯,形成常州版的“傳奇世界”。它的誕生會將數(shù)字經(jīng)濟的拉動力輻射到了旅游、交通、地產(chǎn)、會展、體育競技等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)。而以它為核心的這一新興產(chǎn)業(yè)甚至將可能重構(gòu)一個地區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈,更能成為帶動周邊城市,乃至整個中國相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)濟全面發(fā)展的增長點。作為中國乃至全球首家、也是目前惟一的游戲文化主題樂園,“中國游戲嘉年華”有著明顯的獨特性。一方面,虛擬與現(xiàn)實有機結(jié)合,使之與目前國內(nèi)2500多家的主題公園區(qū)分開來,競爭非同質(zhì)化另一方面,搶占了蓬勃發(fā)展的數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)“灘頭”,發(fā)展空間巨大。同樣可以預(yù)計,該項目的建設(shè)對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、促進地區(qū)旅游經(jīng)濟將產(chǎn)生極大的推動作用。223宜興房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查歷年土地供應(yīng)分析資料來源宜興統(tǒng)計年鑒1房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)總量和來源目前宜興土地出讓以掛牌為主,基本以底價成交。2006年宜興商住用地供應(yīng)量為1000多畝,2007年商住用地供應(yīng)量計劃為3000多畝,其中大部分為一些企業(yè)直接從中央獲取土地使用權(quán)。資料來源宜興國土局王副局長深訪2土地開發(fā)利用情況2006年完成新開工面積72101萬平方米,完成住宅竣工面積37878萬平方米。完成開發(fā)土地面積5139萬平方米,待開發(fā)土地面積17894萬平方米。宜興2007年房地產(chǎn)土地交易信息地塊編號地塊位置面積用途容積率成交價萬元樓面地價元/每畝單價成交時間宜地掛2007第45號官林鎮(zhèn)48,7042綜合娛樂城部分不大于09商住部分不大于122,9104984020070613宜地掛2007第47號萬石鎮(zhèn)1,4991住宅不大于10614072720070605宜地掛2007第46號經(jīng)濟開17,9440商住不大于171,8406036820070601宜地掛2007第48號周鐵分8,2582商住不大于177655456220070601宜地掛20075號宜城蒼177,9140住宅不大于11212,1806114620070520宜地掛2007第44號環(huán)科園37,3950住宅不大于121,3302962420070511宜地掛200738號經(jīng)濟開103,3000商業(yè)不大于1013,27012858620070430宜地掛2007第41號經(jīng)濟開75,7000商住不大于1511,750103510420070430宜地掛2007第3號丁蜀鎮(zhèn)223,1407住宅不大于1117,6007175320070424宜地掛2007第4號丁蜀鎮(zhèn)141,8590綜合不大于108,2005783920070424宜地掛2007第36號屺亭中4400商住3757243610920070420宜地掛2007第40號環(huán)科園33,2740住宅不大于121,6854223420070412宜地掛2007第35號環(huán)科園7,1486商業(yè)不大于101,160162310820070306宜地掛200732號萬石鎮(zhèn)12,5405住宅不大于124643082520070214宜地掛200733號萬石鎮(zhèn)2,9158住宅1521543473520070214宜地掛2007第31號高塍鎮(zhèn)289,6000商住不大于1113,9004363220070208宜地掛20071號宜興市67,0865綜合16,00015920070206合計12487196資料來源江蘇土地市場網(wǎng)的土地交易信息欄/0歷年房地產(chǎn)供需分析1房地產(chǎn)供需總量調(diào)查分析商品房投資加大的趨勢在強化從2004年以來,宜興市房地產(chǎn)市場各項指標增長較快,同比增幅也較高。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長。2007年一季度,商品房開發(fā)建設(shè)完成投資768億元,同比增長699。房屋的施工面積大幅增加見左圖住宅施工面積占房屋施工面積的比重較大,表明居民的住房需求隨著收入的增加而有所增強。214居民住房需求較大居民住房需求的增加從商品房銷售面積、住宅銷售面積、商品實際銷售額、住宅銷售額的表現(xiàn)顯得更加突出,從2004年以來,不管是絕對額,還是同比增幅,都很快。在商品房銷售面積中,住宅銷售面積比重占九成。銷售額增長較快。在2006年,同比增長居然達到了923。住宅銷售額同比增長也達到了767。2房地產(chǎn)供給和需求結(jié)構(gòu)分析。項目普通住宅別墅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他房屋竣工面積1233232061844061不可售面積384219061套數(shù)8560135現(xiàn)房銷售面積62375063637012期房銷售面積4664335033851空置面積866002249001目前政策已不再批準別墅類用地的開發(fā)使用,宜興市場上主要供給為多層、小高層、高層公寓,戶型以三房為主輔有少量四房,另有少量雙拼和聯(lián)排別墅。需求方面,雙拼和聯(lián)排等城市別墅需求量大,銷售速度快,一般在開盤一至兩個月內(nèi)甚至開盤一周內(nèi)全部售罄。在實地調(diào)查的半島花園、中星湖濱城、今日星城、海德名園中,大多為別墅已售罄或剩余不多,而公寓還有大量剩余。多層、小高層和高層公寓方面,客戶較為偏愛多層公寓。公寓的整體銷售速度相對較慢,宜興大部分項目的銷售速度在10套左右/月,今日星城因有專業(yè)代理公司銷售,項目在宣傳推廣方面也投入較多,銷售速度較快,在有充足房源的前提下,保持在100套左右/月。房地產(chǎn)價格變化調(diào)查分析數(shù)據(jù)來源歷年宜興統(tǒng)計年鑒宜興市住宅平均房價也在逐年增加,宜興市近兩年房地產(chǎn)價格增長較快,市中心獨棟別墅類物業(yè)在2004年約為40005000元/平方米。截至2007年7月,城市聯(lián)排別墅已達65007000元/。其中緊鄰團湖的中星湖濱城聯(lián)排別墅/。陽羨路的今日星城2004年推出的獨棟別墅約在5000多元/,2007年7月9日即將開盤的聯(lián)排別墅均價在7000元/。宜興市住宅公寓類物業(yè)在2004年價格約為2500元/左右,2007年7月均價約在32004000元/。資料來源項目調(diào)研、房地產(chǎn)中介實地走訪、營銷人員深訪房地產(chǎn)投資分析1房地產(chǎn)投資規(guī)模變化和地產(chǎn)企業(yè)情況宜興市現(xiàn)有開發(fā)商多以上海、蘇州等地為主,本地小開發(fā)商不多。資料來源宜興國土局王副局長深訪2房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)及其變化情況宜興現(xiàn)有房地產(chǎn)市場均為商住用房供應(yīng)。房地產(chǎn)消費狀況分析1購房消費目的分析。宜興現(xiàn)有購房者中,絕大多數(shù)以自住或改善居住環(huán)境為主要目的,以投資為主要目的者極少。消費者特別是高端消費者在購置物業(yè)過程中首要偏愛景觀,其次是產(chǎn)品本身的綜合品質(zhì),然后是區(qū)位和周邊配套。2購房資金來源。別墅類物業(yè)的購買者選擇一次性付款比例的比例極少,選擇七成銀行按揭貸款比例達90以上,住宅公寓類物業(yè)的購買者選擇一次性付款比例達30以上。資料來源今日星城營銷人員深訪地產(chǎn)二級和房產(chǎn)三級市場分析1二手樓轉(zhuǎn)讓目前宜興市二手房轉(zhuǎn)讓多因改善居住環(huán)境而賣掉原有舊居為主,純粹用來投資者不多。特別是地產(chǎn)中介信息庫租售信息中絕大多數(shù)為2002年之前入伙的項目,精裝銷售價格多在25003000元左右。2房屋出租也多因改善居住條件后,將原有舊居出租。2004年后入伙的房屋信息極少,其中三房簡裝帶空調(diào)租金在1200元/月。出租信息中絕大多數(shù)為2002年之前的房屋,三房租金約在1萬元/年。租金一般為半年一交或一年一交。資料來源宜興國土局王副局長深訪、宜興市天平地產(chǎn)中介公司樓盤信息調(diào)查。小結(jié)宜興現(xiàn)有房地產(chǎn)市場以自主需求為主,發(fā)展趨勢良好,本地消費支撐力度高,不存在過熱及結(jié)構(gòu)性泡沫。市場調(diào)查主要結(jié)論1整體上,宜興房地產(chǎn)處于從快速發(fā)展的階段目前宜興的近3年的年均國民經(jīng)濟增長幅度高達17,人均GDP已經(jīng)達到5182美元根據(jù)國際慣例,目前階段的經(jīng)濟水平,房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段2宜興房價處于較低的水平,06年全年銷售住宅的整體均價約為2700元/平米這與宜興所處的發(fā)展階段緊密相關(guān),目前其房地產(chǎn)市場的成熟度不高,區(qū)域市場初步形成規(guī)模開發(fā),部分鎮(zhèn)區(qū)仍未形成房地產(chǎn)市場,當(dāng)?shù)厝送顿Y意識不強,本地大部分人一般具有自建房和單位福利房子,購房意識相對成熟的城市不強,本地人購房主要的原因為了改善居住環(huán)境3外來人口較少,外來居住需求量不大,外來需求主要來自于發(fā)達經(jīng)濟城市如上海、無錫、蘇州等地在宜興有一定人脈關(guān)系,計劃未來養(yǎng)老常住為主要目的人士4宜興房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域主要集中城區(qū),城區(qū)近郊以及未來規(guī)劃的新區(qū)目前宜興市區(qū)有東擴趨勢鎮(zhèn)區(qū)除丁蜀、張渚等部分經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)存在少量地產(chǎn)開發(fā)外,其他鎮(zhèn)區(qū)少有地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)濟較弱的鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場基本沒有啟動5別墅供應(yīng)量小銷售速度快,相比較普通住宅供應(yīng)量較大,銷售速度慢,整體房地產(chǎn)市場7、8月份為銷售淡季6購房資金主要選擇銀行貸款為主,其中別墅的銀行貸款率達95以上,普通住宅公寓按揭貸款率為70左右7市場運作較為不規(guī)范,政府管制不嚴格,存在大量違規(guī)操作,可在預(yù)售許可證辦理之前提前收取定金和首期款等8外來品牌企業(yè)紛紛進駐宜興,銷售代理公司進駐并開始提供服務(wù),初步形成了專業(yè)化的市場體系9宜興本地消費承受力較高,消費習(xí)慣較好。相比較收入水平房價不高,不存在過熱和泡沫現(xiàn)象,預(yù)期未來區(qū)域房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢。23環(huán)太湖區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查環(huán)太湖流域目前已經(jīng)形成了四大區(qū)域,分別是位于常州的太湖灣、無錫馬山、蘇州西山、湖州太湖沿岸四大區(qū)域具體位置見圖從目前四個區(qū)域的發(fā)展情況來看,蘇州西山地區(qū)受到開發(fā)量集中的影響,目前銷售形勢減緩,短期內(nèi)市場產(chǎn)品供給過?，F(xiàn)象明顯,湖州太湖沿岸由于本身在景觀條件,還是地區(qū)發(fā)展水平來看,都相對較弱,目前無法形成規(guī)模性的開發(fā),在四個區(qū)域內(nèi),湖州太湖沿岸市場知名度最小。無錫馬山區(qū)域沿太湖區(qū)域,目前開發(fā)形勢良好,沿湖地區(qū)樓盤推出井然有序,且由于地區(qū)內(nèi)自身生活配套建設(shè)比較成熟,且到市區(qū)路程便利,因此吸引了不少自住者的購買常州太湖灣度假區(qū)屬于近幾年新興的區(qū)域,2004年以來在常州政府對太湖流域的開發(fā)建設(shè)推動,吸引了有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉足,目前部分樓盤交付在及,而從其后續(xù)的土地儲備來看,未來兩到三年內(nèi),區(qū)域內(nèi)將有大量的新盤涌出。24項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查241區(qū)域內(nèi)土地市場供應(yīng)情況表一高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部區(qū)域商品住宅土地供給面積3265HA商業(yè)配套土地供給面積355HA含賓館表二會議度假中心區(qū)域商品住宅土地供給面積135HA商業(yè)配套土地供給面積159HA含賓館表三盤古中心區(qū)商品住宅土地供給面積0商業(yè)配套土地供給面積233HA含賓館表四鄉(xiāng)村家園核心區(qū)商品住宅土地供給面積0商業(yè)配套土地供給面積48HA含賓館表五永豐水街區(qū)商品住宅土地供給面積1503HA商業(yè)配套土地供給面積869HA含賓館根據(jù)計算區(qū)域內(nèi)住宅用地總供給量19645HA。按平均容積率05計算,可開發(fā)住宅總量約100萬平米目前開發(fā)量約20萬平米不到,商業(yè)配套土地供給量53045HA,其中絕大部分為賓館用途。從此可以看出,太湖灣區(qū)域內(nèi)后續(xù)隱性開發(fā)量龐大,建成后如何消化該物業(yè)將是值得思考的問題242區(qū)域內(nèi)競爭個案分析樓盤一太湖灣度假村產(chǎn)品小高層聯(lián)體別墅獨棟別墅面積聯(lián)體別墅200250平4578平米米公寓總量體70000平米銷售價格聯(lián)體別墅9000元/平米獨棟別墅10000元/平米小高層50005500元/平米太湖灣度假村是由常州?；莅l(fā)展有限公司與澳大利亞聯(lián)合投資有限公司共同投資組建的中外合資常州太湖灣渡假村有限公司開發(fā)建設(shè),整個項目占地約300多畝,地塊成長方形,南北長約400米,東西約530米,規(guī)劃總建筑面積約70000平方米,所有規(guī)劃、建筑景觀將由著名的設(shè)計師執(zhí)筆設(shè)計,其中五星級酒店及會所等綜合部分約20000平方米,景觀高層酒店公寓約180套20000平方米,景觀洋房約50套10000平方米,獨立景觀房約90套20000余平方米?？偼顿Y約3億元人民幣,計劃分二期建設(shè)開發(fā)。首期五星級酒店擬于2006年底開業(yè),由國內(nèi)頂級酒店管理集團金陵飯店集團進行管理。開發(fā)的一期工程包括五星級酒店,景觀高層公寓和聯(lián)排別墅二期工程為景觀大道以西的較為平緩地塊和山地獨立別墅共約100余幢。目前樓盤銷售形勢良好,以無錫常州投資客購買為主樓盤二竺山湖小鎮(zhèn)產(chǎn)品多層公寓層高5米面積50平米左右總量體6363672平米銷售價格65007000元/平米竺山湖小鎮(zhèn)是由常州常州永豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在常州開發(fā)的樓盤,竺山湖小鎮(zhèn)”規(guī)劃建筑面積為43萬平方米,其中126平方米為商業(yè)街,另外304平方米為酒店式公寓。酒店式公寓有四幢建筑,都是建筑面積在4060平方米之間的小戶型,單層層高5米,在使用山個可以隔成兩層,并成為銷售上最大的賣點,在開盤當(dāng)天就銷售一空,主要的消費對象為無錫以及常州武進地區(qū)的購房者。據(jù)調(diào)查獲悉,該公司的第二個項目是竺山湖逸墅,它北靠竺山湖度假村,南鄰竺山湖小鎮(zhèn)。243區(qū)域消費者分析在對地區(qū)樓盤的購買者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),目前本區(qū)域的購房者由三部分構(gòu)成常州武進無錫市區(qū)宜興及當(dāng)?shù)乜驮?大致比例如下1區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)品選擇的影響且不同區(qū)域的客源對各類產(chǎn)品的接受度上表現(xiàn)出明顯差異無錫市區(qū)客源在別墅購買者中,占有相當(dāng)?shù)谋戎?而常州客源在產(chǎn)品選擇面上涵蓋了從別墅到公寓在內(nèi)的產(chǎn)品,而宜興本地客源,購買的物業(yè)基本以公寓類為主,這與地區(qū)間消費能力的差異有關(guān)2對各類產(chǎn)品面積的選擇公寓類產(chǎn)品最接受面積4565平米,占調(diào)查樣本的72聯(lián)體類別墅最接受面積170200平米,占調(diào)查樣本的70獨棟類別墅最接受面積220250平米,占調(diào)查樣本的673對各類產(chǎn)品的總價接受程度公寓類產(chǎn)品20萬25萬占調(diào)查樣本的75聯(lián)體類別墅80萬120萬占調(diào)查樣本的72獨棟類別是180萬220萬占調(diào)查樣本的70分析該價格段,比目前市場已經(jīng)銷售的樓盤總價設(shè)定低1015,這與被調(diào)查者心態(tài)謹慎有關(guān),在正常情況下心理預(yù)期較實際接受能力兩者存在一定的差距。這一點,可以說明,前期樓盤銷售旺盛,一方面與消費能量被短期內(nèi)激發(fā)有關(guān),另一方面也說明了前期樓盤在定位中,還是比較好的掌握了訴求對象的接受程度與心理預(yù)期。4對未來潛在需求客源的預(yù)期隨著太湖灣區(qū)域發(fā)展的節(jié)奏,常州地區(qū)流入型消費將繼續(xù)增長,而宜興本地的消費也將由于公寓類產(chǎn)品開案量的增加而有所增長,而對于無錫地區(qū)的客源數(shù)量來講,在受到馬山開發(fā)的輻射下,反而相對保持平穩(wěn)。并隨著地區(qū)房地產(chǎn)價格的拉高,出現(xiàn)逐步減少的現(xiàn)象。25項目擬定位方案251項目SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢劣勢非規(guī)劃核心區(qū)地塊對外連接交通不暢,需架設(shè)橋梁,增加開發(fā)成本機會存在較好的市場契機,太湖沿岸物業(yè)投資轉(zhuǎn)熱太湖灣規(guī)劃初具規(guī)模,逐漸成為投資熱點地塊的位置決定了本案既可與太湖灣發(fā)展形成聯(lián)動,又可以保證自身特色威脅地區(qū)龐大的后續(xù)供應(yīng)量不容小視,地區(qū)發(fā)展的進程對是否有足夠的客源保障起到關(guān)鍵作用本案在行政劃區(qū)上屬于宜興,但區(qū)域內(nèi)主要的客源來自常州和無錫,由于對地域上的認同感,會對項目產(chǎn)生一定的不利252項目定位思考本司認為對項目的初步定位必須從以下幾個層面作為定位的思考。本案的主題是什么什么樣的主題才能適合本案按規(guī)劃項目整體占地面積1240畝左右,屬于超級大盤,項目自身的主題是什么毫無疑問,這個主題從嚴格意義上來講,必須能撬動整個大盤,也就是說有充分的賣點可以進行推廣,而在項目開發(fā)分期之間的銜接與各期的主題延續(xù)如何貫穿。簡單的講,本案必須有一條可以隨著開發(fā)進程相延續(xù)的主題,才能成為推廣的基本條件。掌控開發(fā)節(jié)奏,制定合理的分期計劃根據(jù)地塊條件,劃分出合理的分期開發(fā)計劃與用地范圍,對于每一期的開發(fā),制定有利于項目推廣的建設(shè)順序項目產(chǎn)品配比的設(shè)定設(shè)定產(chǎn)品配比必須建立在結(jié)合市場情況以及對未來發(fā)展的充分的預(yù)期的基礎(chǔ)上。配套物業(yè)與住宅開發(fā)的量體配比不同住宅產(chǎn)品建設(shè)量體配比戶型面積的配比產(chǎn)品風(fēng)格的選擇對于產(chǎn)品風(fēng)格的定位,其出發(fā)點應(yīng)該與項目的主題定位相吻合,配合景觀等輔助因素,最大化的凸現(xiàn)主題特色。訴求消費者定位該定位屬于市場型的定位,本案開發(fā)規(guī)模龐大,必須依靠持續(xù)的消費源才能完成項目的銷售,對未來地區(qū)內(nèi)最大潛力的消費客層提前預(yù)判,根據(jù)他們的需求進行定位產(chǎn)品,將成為本案平穩(wěn)開發(fā)的保障。價格定位從市場角度出發(fā)結(jié)合對項目開發(fā)成本的測算以及投資效益最大化為出發(fā)點,制定可行銷售價格。第三部分項目開發(fā)方案31開發(fā)方案說明項目位于宜興市周鐵鎮(zhèn)分水村,太湖沿岸,毗鄰正在開發(fā)建設(shè)中的常州太湖灣旅游度假區(qū)?；陧椖績?yōu)越的地理位置、和景觀條件,為滿足宜興地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需求,項目一期擬以旅游配套開發(fā)與房地產(chǎn)住宅開發(fā)相結(jié)合,具備旅游休閑度假功能的高尚社區(qū)。以高品質(zhì)的規(guī)模社區(qū)樹立項目的知名度,塑造發(fā)展商良好的企業(yè)形象。32項目一期建設(shè)主要技術(shù)參數(shù)本項目總占地1240畝其中沿太湖湖岸線退200米