東方家園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

XX市中銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司東方家園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一三年十一月 東方家園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論- 4 -一、 項(xiàng)目基本情況- 4 -二、項(xiàng)目建設(shè)背景- 6 -三 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)- 15 -第二章、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件- 17 -一、場(chǎng)址現(xiàn)狀- 17 -二、建設(shè)條件- 17 -第三章 規(guī)劃方案- 25 -一、指導(dǎo)思想- 25 -二、規(guī)劃方案- 25 -三、環(huán)境保護(hù)- 26 -第四章 工程建筑方案- 29 -一、工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則- 29 -二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案- 30 -三 、建筑工程方案- 32 -四、公用工程方案- 36 -第五章 節(jié)能節(jié)水措施- 43 -一、節(jié)能措施- 43 -二、節(jié)水措施- 44 -第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)- 45 -一、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)- 45 -二、環(huán)境現(xiàn)狀- 45 -三、環(huán)境影響分析- 45 -第七章 勞動(dòng)安全保護(hù)與消防- 50 -一、勞動(dòng)安全- 50 -二、消防措施- 52 -第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置- 54 -一、項(xiàng)目建成后組織機(jī)構(gòu)- 54 -二、人力資源配置- 54 -三、人員來(lái)源- 55 -四、人員培訓(xùn)- 55 -第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度- 56 -一、建設(shè)工期- 56 -二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排- 56 -第十章 投資估算與資金籌措- 57 -一、投資估算- 57 -二、資金籌措- 59 -第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析- 60 -一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取- 60 -二、銷(xiāo)售收入估算- 60 -三、成本費(fèi)用估算- 61 -四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析- 61 -五、盈利能力分析- 62 -六、不確定分析- 63 -七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論- 64 -第十二章 工程招標(biāo)- 65 -一、發(fā)包方式- 65 -二、招標(biāo)形式- 65 -三、招標(biāo)方式- 65 -四、招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)- 66 -五、招標(biāo)主要內(nèi)容- 66 -第十三章 結(jié)論與建議- 67 -一、結(jié)論- 67 -二、建議- 67 -第一章 總 論一、 項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：東方家園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、編制單位：XX縣工程咨詢(xún)事務(wù)所3、建設(shè)單位：XX市中銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4、法人代表：聯(lián)系電話(huà)：5、建設(shè)性質(zhì)：新 建6、建設(shè)地點(diǎn)：XX縣百善鎮(zhèn)御河路東側(cè)。7、建設(shè)內(nèi)容：該項(xiàng)目占地10419.24平方米。建設(shè)多層住宅樓六棟，6層、框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積16702.58平方米。其中商業(yè)1670.26平方米，住宅建筑面積15032.32平方米。以及道路、綠化、供電、供氣、排水及其他配套工程。8、項(xiàng)目投資：項(xiàng)目總投資約1500萬(wàn)元,所需資金全部由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌。9、項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）國(guó)家及安徽省有關(guān)定額指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）XX縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）XX縣城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（4）項(xiàng)目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（5）承辦單位編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū)（6）國(guó)務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序、專(zhuān)項(xiàng)整治市場(chǎng)的通知（7）安徽省、XX市關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定（8）國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需，建設(shè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)（9）住宅建筑規(guī)范GB 50368-2005 （10）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50096-1999 （11）城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50180-93(12)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)政策；(13)XX縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；(14)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (15)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JGJ 26-95；(16)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（17）國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。10、編制原則：（1）依據(jù)XX縣建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合XX縣的客觀實(shí)際，以能充分體現(xiàn)項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點(diǎn)線面結(jié)合，參與構(gòu)筑XX縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造XX縣的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實(shí)用的原則，充分考慮城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機(jī)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用XX縣的土地資源。（5）堅(jiān)持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊(duì)伍建設(shè)，廣開(kāi)科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進(jìn)，提高企業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開(kāi)放的姿態(tài)，求實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)活力。二、項(xiàng)目建設(shè)背景1、當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2009年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。商品房投資逐步增加，2007年，全縣國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的16.8%中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)率達(dá)到2.5個(gè)百分點(diǎn)以上。（2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。（4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。（5）2008年下半年以來(lái)，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于XX縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地產(chǎn)價(jià)格本來(lái)就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС?，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢(shì)。（6）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，能夠帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動(dòng)就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策。XX市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，XX礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對(duì)。近年來(lái)，礦區(qū)開(kāi)采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分房與其他社會(huì)事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到XX市及XX縣城購(gòu)房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。另外，XX老城開(kāi)發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設(shè)及其他重大項(xiàng)目建設(shè)，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補(bǔ)償，客觀需要一批新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶(hù)的安置。2、XX縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求XX縣住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比較小。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。再?gòu)拿繎?hù)住房總建筑面積來(lái)看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶(hù)數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。3、“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著城鄉(xiāng)居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。（1）住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，消費(fèi)者面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話(huà)說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高雅，售價(jià)合理，剛剛推出就能銷(xiāo)售60%以上，經(jīng)營(yíng)火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化，對(duì)住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。（2）商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：(1)先富者的市場(chǎng)潛力。本市改革開(kāi)放30年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會(huì)全面進(jìn)步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)水平居國(guó)內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占6左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。近年來(lái)煤炭銷(xiāo)售旺盛，價(jià)格漲幅接近1倍。為XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐，人口聚集效應(yīng)進(jìn)一步升華，發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求。(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。天杰帝景開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于XX鎮(zhèn)內(nèi)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。（3）消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。（4）住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展近年來(lái)，城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模和檔次不高。目前縣城已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)10多個(gè)，存在開(kāi)發(fā)成本高、惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶(hù)內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要求。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從本市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。（5）住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著本市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，本市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%10%，中高收入家庭為13%16%，富裕家庭占20%-30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前這一比例已超過(guò)60%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。 4、定價(jià)策略(1)價(jià)格定位1)根據(jù)縣城目前房地產(chǎn)屋源交易信息，結(jié)合同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)。從XX2009年1、2月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在37004600元之間；中檔住宅售價(jià)每平方米在2500-3200元。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)；限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；其他浮動(dòng)措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。5、XX縣基本情況XX縣位于安徽省北部，是XX市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬(wàn)。XX承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。XX環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國(guó)內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)一XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，“七通一平”全面實(shí)現(xiàn)，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個(gè)以開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開(kāi)放平臺(tái)已經(jīng)構(gòu)建。“一條龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過(guò)，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車(chē)南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。XX物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá)60億噸，鐵、銅、金礦9700萬(wàn)噸。國(guó)家級(jí)特大型企業(yè)XX礦業(yè)集團(tuán)公司，皖北煤電集團(tuán)公司14對(duì)礦井座落在XX境內(nèi)，年產(chǎn)原煤2000多萬(wàn)噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤百萬(wàn)噸以上。電力供應(yīng)充足，電力裝機(jī)容量達(dá)200萬(wàn)千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為XX農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件?？筛孛娣e220萬(wàn)畝，待開(kāi)發(fā)的塌陷地7.2萬(wàn)畝，種養(yǎng)業(yè)種類(lèi)多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬(wàn)噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬(wàn)頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬(wàn)只以上。勞動(dòng)力資源豐富，目前全縣有剩余勞動(dòng)力10-15萬(wàn)人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動(dòng)力成本較低，為發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)提供了人力資源保障。安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項(xiàng)目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額120億元，年產(chǎn)甲醇170萬(wàn)噸的南坪煤化工項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。投資額100多億元的XX煤電基地建設(shè)如火如荼，11對(duì)新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來(lái)洽談合作、投資興業(yè)，恩遠(yuǎn)鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細(xì)化工、機(jī)械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。XX，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國(guó)內(nèi)外有識(shí)人士的青睞。東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經(jīng)使XX成為安徽省實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)接膠東半島的橋頭堡。XX定會(huì)成為眾多商家投資的寶地，創(chuàng)業(yè)的樂(lè)園!三 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地總面積： 10419.24平方米容積率： 1.61建筑密度： 31%綠化率： 35%總建筑面積： 16702.58平方米總戶(hù)數(shù)： 170戶(hù)總住宅面積： 15032.32平方米商業(yè)（辦公）總面積：1670.26平方米停車(chē)位： 150輛項(xiàng)目總投資：1500萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)收入： 4509.70萬(wàn)元純利潤(rùn)：450萬(wàn)元稅金：230萬(wàn)元投資利潤(rùn)率：30%第二章、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件一、場(chǎng)址現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址XX縣百善鎮(zhèn)御河路東側(cè)。2、場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積該項(xiàng)目地塊屬?lài)?guó)有土地，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉迷撏恋厥褂脵?quán)，項(xiàng)目占地面積約該項(xiàng)目占地10419.24平方米，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)（沿街）。二、建設(shè)條件1、自然條件項(xiàng)目區(qū)位于安徽省東北部XX市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，XX市既有工業(yè)城市的整潔開(kāi)闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國(guó)家園林城市”等稱(chēng)號(hào)。 XX市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)96.25平方公里。全市轄三區(qū)一縣和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，耕地面積13.47萬(wàn)公頃（202.05萬(wàn)畝），至2009年末，全市戶(hù)籍人口217.7萬(wàn)。（1）氣候條件XX市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-11.6C，歷年極端最高氣溫為37.8C；歷年平均降水量為854.8毫米，年均無(wú)霜期207天，年均相對(duì)濕度為70%，年均蒸發(fā)量為1815.6毫米，年均日照時(shí)數(shù)為4430.2小時(shí)。（2）水文條件XX市位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的XX平原中部。XX市水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全市多年平均地表水資源量為1619.72 104立方米/年，多年平均地下水資源總量為8155.09 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴(lài)降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。（3）地質(zhì)地貌XX市地處XX平原中部，地勢(shì)自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。其主要類(lèi)型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60400米之間，余者皆為一望無(wú)際的平原。其海拔高度23.532.4米，面積2354.5平方公里，占全市總面積的85%。以橫貫平原中部的古隋堤（今宿永公路）為界，北部為黃泛沖積平原區(qū)，土壤肥沃，地面平整，地下水豐富；南部為古老河湖沉積平原，地勢(shì)較低，地下水位較高，地瘦質(zhì)差，但增產(chǎn)潛力大。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區(qū)，全系耕地?？偯娣e為86.67平方公里。XX市域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。由于煤炭的開(kāi)采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。至1992年底，全市轄區(qū)內(nèi)形成大小塌陷湖泊30余個(gè)，常年積水面積7.98平方公里，占總塌陷面積的38%，多年平均蓄水量為3040萬(wàn)立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水質(zhì)好、浮游生物多、污染少，適合魚(yú)類(lèi)生長(zhǎng)。（4）工程地質(zhì)條件XX市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。XX區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。（5）交通運(yùn)輸條件XX環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過(guò)，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車(chē)南下合肥、東進(jìn)港口城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境在城市發(fā)展中，XX市始終堅(jiān)持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)城市整體功能的同時(shí)，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開(kāi)展創(chuàng)建全國(guó)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動(dòng)，掀起了一場(chǎng)新的“環(huán)境革命”，一是強(qiáng)化效率意識(shí)，改革審批制度。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，減少審批事項(xiàng)，規(guī)范審批程序，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行“陽(yáng)光操作”。二是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加快由管理型政府向服務(wù)型、效率型政府的轉(zhuǎn)變。推行行政服務(wù)中心“一站式”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實(shí)行零收費(fèi)；辦事效率更高，實(shí)行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實(shí)現(xiàn)外商對(duì)環(huán)境零投訴。三是強(qiáng)化保護(hù)意識(shí)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。出臺(tái)了關(guān)于嚴(yán)格控制各類(lèi)檢查活動(dòng)的通知、關(guān)于治理向企業(yè)亂收費(fèi)、亂罰款和各種攤派等問(wèn)題的意見(jiàn)，設(shè)立了“XX市優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心”，嚴(yán)肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對(duì)外商的親和力、吸引力和凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)，以政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和保證。（2）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)長(zhǎng)期以來(lái)，XX市在堅(jiān)持做大做強(qiáng)煤炭主業(yè)的同時(shí)，不斷加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。XX市作為全國(guó)重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，以淮礦集團(tuán)、皖北煤電為代表的煤炭產(chǎn)業(yè)，2010年全市原煤產(chǎn)量4734.9萬(wàn)噸，增長(zhǎng)10.8%；洗煤產(chǎn)量1013.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)7%；焦炭產(chǎn)量228.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)9.2%；發(fā)電量84.2億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)25.9%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng)，其中煤電、煤化工、機(jī)械制造、食品加工、紡織服裝和陶瓷建材業(yè)增加值分別增長(zhǎng)11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)的比重達(dá)到89.7%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)達(dá)到78.3%,拉動(dòng)全市工業(yè)增長(zhǎng)15.3個(gè)百分點(diǎn)。 二是企業(yè)效益顯著提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入987.4億元，增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)利稅106.7億元，其中利潤(rùn)45.5億元，分別增長(zhǎng)36.7%和55.7%；虧損企業(yè)虧損額3.8億元，增長(zhǎng)149.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到206.5%，比上年提高22.6個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)率98.6%，比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利稅總額、利潤(rùn)總額分別是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”時(shí)期年均分別增長(zhǎng)33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。年末全市資質(zhì)內(nèi)總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)57家，從業(yè)人員35169人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值47.7億元，增長(zhǎng)14.9%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入47.1億元，增長(zhǎng)15.4%，竣工產(chǎn)值35.7億元，增長(zhǎng)14%；建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率13.56萬(wàn)元/人。全年房屋建筑施工面積234.1萬(wàn)平方米，竣工房屋面積145.2萬(wàn)平方米。四是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。初步形成了近郊型、遠(yuǎn)郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成了水果、水產(chǎn)等八大億元項(xiàng)目基地，植樹(shù)造林和綠色長(zhǎng)廊工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。（3）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施多年來(lái)，XX市始終堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。強(qiáng)力推進(jìn)城市東進(jìn)南擴(kuò)，2010年實(shí)施項(xiàng)目27個(gè)，新建道路123公里，新東外環(huán)、沱河?xùn)|路、合徐高速XX連接線建成通車(chē)。市人民醫(yī)院病房大樓投入使用，市圖書(shū)館建成，XX火車(chē)站改擴(kuò)建工程開(kāi)工建設(shè)。持續(xù)推進(jìn)山水生態(tài)城市建設(shè)，水網(wǎng)一期工程竣工驗(yàn)收，東部山場(chǎng)綠化二期工程全面完成，相山公園被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運(yùn)營(yíng)。認(rèn)真落實(shí)拆遷安置政策，32個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。深入推進(jìn)文明城市創(chuàng)建，在全國(guó)117個(gè)城市公共文明指數(shù)和未成年人思想道德測(cè)評(píng)中，我市分別位居地級(jí)城市第33位和第27位，為爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)文明城市奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2010年末，城市人均道路面積10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成區(qū)綠化覆蓋率43.16%，人均公共綠地面積13.26平方米，燃?xì)馄占奥?2.07%。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達(dá)。2010年郵電業(yè)務(wù)總收入12.9億元，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中郵政業(yè)務(wù)收入8571萬(wàn)元；電信業(yè)務(wù)收入120023萬(wàn)元。年末固定電話(huà)用戶(hù)42.4萬(wàn)戶(hù)，比上年增加2.3萬(wàn)戶(hù)，其中城市電話(huà)用戶(hù)29.6戶(hù)，農(nóng)村電話(huà)用戶(hù)12.8萬(wàn)戶(hù)；小靈通用戶(hù)1.7萬(wàn)戶(hù)。年末移動(dòng)電話(huà)用戶(hù)108.4萬(wàn)戶(hù)。全市電話(huà)普及率達(dá)到68.7部/百人。綜合發(fā)展水平進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市局，是全國(guó)郵電通訊樞紐之一。3、施工條件施工場(chǎng)地平整開(kāi)闊，施工運(yùn)輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。高標(biāo)號(hào)水泥、砂石、石灰等建筑材料當(dāng)?shù)禺a(chǎn)量可觀，能滿(mǎn)足供應(yīng)，運(yùn)距短、價(jià)格便宜。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上容易購(gòu)得。施工用水、用電、通訊可以利用開(kāi)發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。第三章 規(guī)劃方案一、指導(dǎo)思想（一）應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)思想，通過(guò)精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，力求創(chuàng)造一個(gè)布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完善、生活方便、環(huán)境優(yōu)美的新型商住小區(qū)。 （二）充分體現(xiàn)以人為本，注重科技和可持續(xù)發(fā)展的二十一世紀(jì)國(guó)際住宅發(fā)展趨勢(shì)。小區(qū)與商業(yè)建設(shè)定位于中、高檔商業(yè)、居住房。（三）堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益并舉，“為人民服務(wù)，為后人著想”是小區(qū)建設(shè)的靈魂，而開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成小區(qū)建設(shè)良性循環(huán)的基石。二、規(guī)劃方案（一）功能結(jié)構(gòu)確保清楚完整，組織合理，整合有序由于本項(xiàng)目是居住與商業(yè)共建，如何減少商業(yè)對(duì)居住的影響，保證商業(yè)為本項(xiàng)目與城市其他居民提供便利至關(guān)重要，為此，我們將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)、國(guó)際一流大師擔(dān)綱，認(rèn)真研究，確保做到功能結(jié)構(gòu)合理、用地經(jīng)濟(jì)、方便居住與購(gòu)物消費(fèi)。 （二）道路交通出入便利，交通順暢，人車(chē)分流道路交通將按照小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，重視自行車(chē)、摩托車(chē)及家用汽車(chē)的停放。（三）單體設(shè)計(jì)朝向合理，居住舒適、節(jié)地節(jié)能在建筑布局上將充分考慮XX縣的氣候特點(diǎn)及居民購(gòu)房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通風(fēng)。（四）綠化景觀集分集合，中心放射，景觀多變本小區(qū)綠化景觀，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置幾處中心景觀區(qū)，在每幢建筑物周?chē)畲罂赡艿睦每盏卦O(shè)草坪和灌木結(jié)合的綠化帶，沿小區(qū)道路種植行道樹(shù)，做到家家有綠地，戶(hù)戶(hù)有風(fēng)景。（五）規(guī)劃建設(shè)力求達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃超前化、戶(hù)型合理化、建筑藝術(shù)化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、建材環(huán)?；?jié)能化、配套完善化、服務(wù)酒店化、環(huán)境公園化、生活科技化、社區(qū)人性化。三、環(huán)境保護(hù)1、環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法建項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則安徽省計(jì)委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號(hào)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB897819962、環(huán)境保護(hù)的重要意義隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，環(huán)境保護(hù)的問(wèn)題逐漸被世界各國(guó)所重視。目前，環(huán)境污染和生態(tài)破壞正在發(fā)展和擴(kuò)大，人類(lèi)為了生存和發(fā)展，無(wú)節(jié)制地開(kāi)發(fā)資源，毀壞了森林和自然資源，造成生態(tài)失調(diào)。環(huán)境的惡化與當(dāng)前的人口爆炸，資源危機(jī)等問(wèn)題交織在一起，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成了極大的威脅，我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，擁有世界五分之一的人口，在世界各國(guó)中占據(jù)著重要的地位，在全球的經(jīng)濟(jì)地位日益提高。但是，由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革起步較晚，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和科學(xué)技術(shù)水平較落后，大規(guī)模、無(wú)序的開(kāi)發(fā)，超出了自然所能承受的能力，環(huán)境污染比較嚴(yán)重。為了實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，我國(guó)堅(jiān)定了加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的立場(chǎng)和態(tài)度，提出了“經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境建設(shè)要同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一”的戰(zhàn)略方針，把環(huán)境保護(hù)作為我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，充分體現(xiàn)了環(huán)境保護(hù)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步中的重要地位和重要意義。3、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)內(nèi)的環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位于XX縣城北，周邊的環(huán)境條件較好，無(wú)嚴(yán)重的工業(yè)污染物，有輕微機(jī)動(dòng)車(chē)的噪聲污染和尾氣污染。4、項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施對(duì)環(huán)境可能造成的影響項(xiàng)目建設(shè)期可能造成的影響，一是挖掘、搬運(yùn)渣土和運(yùn)輸水泥、黃砂等建材時(shí)的揚(yáng)塵，會(huì)造成對(duì)環(huán)境空氣的污染；二是施工時(shí)機(jī)器設(shè)備噪音造成的場(chǎng)界噪聲對(duì)周邊環(huán)境的污染。項(xiàng)目建設(shè)竣工后運(yùn)行期對(duì)周邊環(huán)境的影響。按照國(guó)家環(huán)?？偩纸ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境分類(lèi)管理名錄界定，本項(xiàng)目屬“對(duì)環(huán)境影響很小的建設(shè)項(xiàng)目”。因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)行基礎(chǔ)上不產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣、粉塵、噪聲等不利影響。5、環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目的環(huán)保措施，重點(diǎn)是在建設(shè)期。對(duì)施工挖掘的渣土要灑水抑塵，渣土和粉塵類(lèi)建材運(yùn)輸車(chē)輛要用蓬布覆蓋，并不得超載，盡量減少灑落污染。對(duì)噪聲大的設(shè)備，盡量避免同時(shí)開(kāi)動(dòng)，造成噪聲桑加。晚7點(diǎn)至早7點(diǎn)時(shí)限內(nèi)，要停啟動(dòng)噪聲40bd的機(jī)器。第四章 工程建筑方案一、工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則1、指導(dǎo)思想：（1）按照XX市經(jīng)濟(jì)社會(huì)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)東方家園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。（2）本項(xiàng)目建設(shè)按照“以人為本”的指導(dǎo)思想，滿(mǎn)足人民的生活居住、購(gòu)物、交通、休憩需求，將人的需求與自然環(huán)境的承受能力相結(jié)合，做到人與自然的和諧。在注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的同時(shí)，注重可持續(xù)發(fā)展。（3）面向未來(lái)，認(rèn)真進(jìn)行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設(shè)計(jì)，結(jié)合當(dāng)代建筑趨向，構(gòu)筑人人共有的空間和區(qū)域中心。（4）本著先進(jìn)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，努力營(yíng)造一個(gè)功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市高級(jí)生態(tài)居住、商業(yè)區(qū)。（5）本項(xiàng)目建設(shè)有其獨(dú)到的特色，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。2、建筑設(shè)計(jì)原則：（1）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格按照城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工，力爭(zhēng)建成一個(gè)安居示范工程。（2）遵循經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全的原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)和施工。（3）重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，節(jié)約土地資源，力求城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可持續(xù)發(fā)展的原則。（4）最大限度利用現(xiàn)有景觀資源及良好朝向，創(chuàng)造居住生活“復(fù)合型”，“開(kāi)放性”，“場(chǎng)所性”，“均好性”，整體構(gòu)建的現(xiàn)代理念居住社區(qū)。（5）充分考慮商業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值體現(xiàn)。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。（7）實(shí)現(xiàn)建筑藝術(shù)與技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)合，把本項(xiàng)目建設(shè)成XX市的住宅標(biāo)志形象工程。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、總體規(guī)劃本項(xiàng)目主要該項(xiàng)目占地10419.24平方米。建設(shè)多層住宅樓六棟，6層、框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積16702.58平方米。其中商業(yè)1670.26平方米，住宅建筑面積15032.32平方米。區(qū)內(nèi)主要車(chē)行及步行道路有機(jī)連接，健身設(shè)施結(jié)合中心綠地布置。設(shè)商業(yè)配套，既滿(mǎn)足社區(qū)居民生活需求，又增加城市的商業(yè)氣氛。社區(qū)景觀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，呈網(wǎng)絡(luò)狀布置，網(wǎng)絡(luò)狀綠地系統(tǒng)在社區(qū)主次軸線的控制下，將各功能區(qū)連接成完整的整體，并不受外圍主要車(chē)行道路系統(tǒng)的干擾。社區(qū)文化設(shè)施與步行綠地系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以增強(qiáng)社區(qū)的文化氛圍。中心活動(dòng)休閑區(qū)分別布置在社區(qū)中心部分，精心布置水系及廣場(chǎng)空間，為社區(qū)居民交流活動(dòng)，休閑集會(huì)提供良好的平臺(tái)，形成城市開(kāi)放空間，營(yíng)造良好的城市設(shè)計(jì)效果。2、車(chē)行交通本方案結(jié)合總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，在小區(qū)主出入口及次出入口處設(shè)置居住區(qū)車(chē)行出入口。在居住區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀的主要車(chē)行流線系統(tǒng)（兼消防環(huán)道），通往各單元樓的支路則形成次要車(chē)行流線系統(tǒng)。停車(chē)系統(tǒng)采用地面停車(chē)與地下停車(chē)相結(jié)合的方式。在消防設(shè)計(jì)方面，除了各車(chē)行道能夠成為消防應(yīng)急通道外，在南北向設(shè)置了消防應(yīng)急通道；同時(shí)各多層建筑均設(shè)置了18米*18米的消防登高面，滿(mǎn)足消防要求。3、步行交通住宅區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)結(jié)合主要景觀軸及社區(qū)中心景觀，局部設(shè)置休閑散步道及情趣娛樂(lè)空間，使住戶(hù)感受到自然的魅力。4、居住區(qū)空間品質(zhì)分析本方案避免了住宅小區(qū)“插花式”布局方式，采用通透的半圍合式的布局，避免了以往小區(qū)存在的視距狹小，無(wú)景深的缺點(diǎn)，從而使得樓與樓之間的距離加大，產(chǎn)生長(zhǎng)距離景深，形成開(kāi)敞的視線通廊，使得景觀能夠深入到每家每戶(hù)，提升了居住區(qū)的空間品質(zhì)。5、綠地系統(tǒng)綠地系統(tǒng)由樓間綠化、城市綠地及生態(tài)綠地形成系統(tǒng)。樓間綠化主要由庭院及廣場(chǎng)綠化組成；生態(tài)綠地則主要以中心景觀形成的帶狀綠地系統(tǒng)組成；與此同時(shí)，結(jié)合城市綠地形成了一個(gè)完整的富有層次感的綠化系統(tǒng)。6、景觀結(jié)構(gòu)小區(qū)東西向主景觀軸和南北向副景觀軸及中心景觀，將小區(qū)主體有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。滲透到各戶(hù)住宅之中，每戶(hù)均有良好的景觀面，實(shí)現(xiàn)了景觀的均好性。沿東西向景觀軸設(shè)置帶狀大型生態(tài)綠地，連通中心景觀，形成獨(dú)特的開(kāi)放景觀空間。中心景觀內(nèi)樹(shù)林、草坡、小橋、流水相映成趣，形成優(yōu)美的自然景觀。三 、建筑工程方案1、平面設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑設(shè)計(jì)通則住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999（2003版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006 其它相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目單位提供的設(shè)計(jì)條件（2）平面設(shè)計(jì)方案 單元平面完整性多層住宅單元平面采用一梯三戶(hù)的平面布局形式，平面與空間關(guān)系緊湊合理、規(guī)整，尺度適宜，戶(hù)型多樣。 套內(nèi)平面套內(nèi)臥室、客廳（起居室）、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室或壁柜等空間齊備。套內(nèi)公共與私密空間分區(qū)，避免相互干擾。套內(nèi)交通組織順暢，不穿行客廳、臥室等主要功能空間。客廳、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)。 套型功能空間配置主臥室使用面積、其他臥室使用面積合理。供起居用空間面積適宜，優(yōu)先設(shè)置連續(xù)直線墻面便于布置家具?？蛷d、臥室視野開(kāi)闊，無(wú)明顯視線干擾。設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)，方便住戶(hù)多功能的使用要求。部分戶(hù)型設(shè)有半贈(zèng)送的空中花園，增強(qiáng)室內(nèi)綠色環(huán)境。 廚衛(wèi)平面設(shè)計(jì)廚房位置靠近入口處，并有自然采光、通風(fēng)。廚房操作臺(tái)按照洗、切、燒的流程布置設(shè)備。衛(wèi)生間平面設(shè)計(jì)布置有序，符合使用需求。 無(wú)障礙設(shè)計(jì)入口通道凈寬不小于1.2m，廚衛(wèi)通道凈寬不小于1.0m。門(mén)廊設(shè)有坡道。 單元公共空間樓梯段凈寬不小于1.0m，平臺(tái)寬不小于1.2m，踏步寬度不小于260，高度不大于175。各層候梯廳深度不小于電梯最大轎廂深度，且不小于1.8m，電梯及樓梯直接通到車(chē)庫(kù)層，方便居民就近停車(chē)。住宅底層入口處設(shè)門(mén)廳，形成歸屬意向空間。 住宅設(shè)備設(shè)施配置廚房設(shè)備成套，并設(shè)有通風(fēng)、換氣系統(tǒng)，預(yù)留冰箱與其他廚房電器位置。 采光與通風(fēng)強(qiáng)調(diào)中間戶(hù)型的自然通風(fēng)，落實(shí)健康住宅理念，主要功能空間在自然狀態(tài)下均具有良好的通風(fēng)效果。臥室、客廳、廚房采光良好，符合日照要求。2、剖面設(shè)計(jì)住宅層高2.9米；商業(yè)層高底層5.1米，二層4.8米。3、建筑造型技術(shù)手段和藝術(shù)處理完美結(jié)合；注重建造方式自身的表現(xiàn)；材料的使用與建筑的功能和形式相對(duì)應(yīng)。建筑以新古典主義的外在形式，展現(xiàn)“典雅府邸，盡享尊貴”。并利用高度上的局部變化創(chuàng)造錯(cuò)落、豐富的屋頂輪廓。外立面色彩深沉穩(wěn)重，基座部分材質(zhì)采用高檔石材，主體墻采用高檔外墻涂料或真實(shí)漆。沿街商業(yè)立面呼應(yīng)住宅的古典風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔的豎向線條分割大面積的玻璃墻體，凹凸虛實(shí)的對(duì)比的關(guān)系營(yíng)造大氣舒展的整體形象，在沿街面多層商業(yè)融入部分現(xiàn)代元素，以活潑的形象提升商業(yè)氣氛。商業(yè)體塊，以玻璃體為主，入口開(kāi)敞通透，增強(qiáng)室內(nèi)外的商業(yè)互動(dòng)。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)GB50223-2008建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 (2006版)砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2010建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2010（2）設(shè)計(jì)荷載基本風(fēng)壓 0.45kN/m2基本雪壓 0.40 kN/m2電梯機(jī)房 7.0 kN/m2其它設(shè)備用房按實(shí)際荷載計(jì)算 住宅部分客廳、臥室、衛(wèi)生間 2.0kN/m2樓梯 3.5 kN/m2廚房 2.5 kN/m2陽(yáng)臺(tái) 2.5 kN/m2宿舍 2.0 kN/m2走廊 2.5 kN/m2 商業(yè)部分商業(yè) 3.5 kN/m2（3）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)抗震設(shè)防烈度六度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05g，第二組?？拐鹪O(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)，設(shè)計(jì)合理使用年限為50年。住宅：多層住宅樓六棟，6層框架結(jié)構(gòu)。商業(yè)裙房：商業(yè)裙房為1-2層，層高為5.10、4.80，柱網(wǎng)尺寸為8.4m7.2m，鋼筋混凝土柱斷面為600mm600mm。鋼筋混凝土主梁截面：300800，次梁截面：250500；四、公用工程方案1、給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95 ( 2005年版)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001 (2005年版)汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB10140-2005其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定、業(yè)主及有關(guān)工種提供的設(shè)計(jì)資料與要求。（2）設(shè)計(jì)范圍本專(zhuān)業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目基地內(nèi)室內(nèi)外生活給排水、雨水、消防給水和滅火器配置等內(nèi)容，并做好與其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)配合。（3）用水量 生活用水量：2879.3 m3/d 消防用水量：（按最大消防用水量計(jì)）室外消防用水量：30 L/s；室內(nèi)消防用水量：40 L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：40 L /s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。 室內(nèi)給水系統(tǒng)：由市政管網(wǎng)直接供給。 生活給水水源取自市政給水管，本工程從虎山路路引兩條DN150進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體生活給水。 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。多層污廢水排水設(shè)專(zhuān)用透氣管，以改善通水條件。地下層設(shè)備機(jī)房等處設(shè)置集水坑及專(zhuān)用排水泵自控排水。廚房廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理后接入市政污水管。污廢水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以?xún)商幣湃胧姓?。雨水采用有組織排水，屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用5a，室外場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用1a，基地雨水以?xún)商幣湃胧姓晁堋?水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均設(shè)置在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)。地下消防水池有效容積為450m3，儲(chǔ)存一次消防所需的室內(nèi)消防及自噴用水量。 消防給水系統(tǒng)