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城鎮(zhèn)房地產融資模式簡析,房行東方 房地產專業(yè)交流平臺 /,融資模式設計,計 劃 結 構 風 險 成 本 程 序,編制項目的資金籌措計劃 方案,某新建公司投資項目資金來源計劃表,資金結構分析,資本金結構。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設計。 在既有公司融資下，項目的資本金結構受制于公司的財務狀況和籌資能力。,資本金與債務融資比例。從投資者的角度考慮，追求以較低的資本 金投資爭取較多的負債融資，盡可能低的對股東的追索。而對于提供債務融資的債權人，希望債權得到有效的風險控制。 合理的資金結構需要由各個參與方的利益平衡來決定。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 債務資金結構。分析各種債務資金的占比，包括負債的方式及債務期限的配比。,融資風險分析,項目的融資風險分析主要包括：出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預算的松緊程度、利率及匯率風險。,出資能力風險及出資吸引力,預定的項目股本投資人及貸款融資人應當具有充分的出資能力。 對于股本投資方來說，項目是否具有足夠的吸引力，取決于項目的投資收益和風險。 對項目提供貸款的融資人應當有充分出資能力，資金實力弱的貸款人可能由于經營中出現問題，無力履行當初的貸款承諾。 考慮到出資人的出資風險，在選擇項目的股本投資人及貸款人時，應當選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強、所在國政治及經濟穩(wěn)定的出資人。,項目的再融資能力,項目實施過程中會出現許多風險 ，項目需要具備足夠的再融資能力。 在項目的融資方案設計中應當考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項目計劃使用資金數額，以取得備用的貸款承諾。 融資方案設計中還需要考慮在項目實施過程中追加取得新的融資。,項目融資預算的松緊程度,項目的投資支出計劃與融資計劃的平衡應當匹配，必要時應當留有一定富余量。 項目的融資預算不能過于緊張，在項目的建設投資期間，年度融資計劃應當留出適當的凈現金富余量。 同時應當保持一定的備用提款權，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權。,利率及匯率風險,國際金融市場上，各國貨幣的比價在時刻變動，這種變動稱為匯率變動。 項目的融資中，未來市場利率的變動會引起項目資金成本的不確定性。無論采取浮動利率還是固定利率都會存在利率風險。采取何種利率，應當從更有利于降低項目的總體風險考慮。 浮動利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時期會變得高于固定利率。實際操作中，可以通過利率掉期將浮動利率調換為固定利率，或者反過來調換，改變利率風險。同時可以盡量以軟貨幣借款，當然某種貨幣在當前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿拧胖瞪殿A測本身存在很大的不確定性。,融資成本,資金成本=資金占用成本+籌資費用 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利； 籌資費用：律師費、資信評估費、公證費、證券印刷費、發(fā)行手續(xù)費、擔保費、承諾費、銀團貸款管理費等,融資的運作程序,房地產融資總體概括,房地產 企業(yè)融資,內部融資,外部融資,現金,其他速 動資產,應收賬款,預收款,股權性融資,債務性融資,股權融資,合作開 發(fā)融資,房地產投 資信托,首次發(fā)行上市,上市后再融資,買殼上市,合資,前沿貨幣合約,房地產辛迪加,直接債 務融資,間接債 務融資,工程承包融資,租賃融資,回租,回買,銀行貸款,其他金融 機構貸款,夾層融資,企業(yè)債務,出租房地產,承租房地產,房地產保險公司,房地產抵押公司,房地產基金 管理公司,房地產財務公司,房地產融資的條渠道,土地融資主要渠道與模式,TOD項目融資概念,TOD融資模式具有以下優(yōu)點： 1、這種以公交車站為中心的布局形態(tài)有利于大盤社區(qū)的交通組織。 2、社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務性配套設施集中布置，可以解決大盤社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 3、將各種商業(yè)、服務性功能機構與交通站點集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。 4、宜人的尺度和空間更有利于創(chuàng)造出利于人居的環(huán)境。,日本的地方政府投資軌道交通的資金主要是特殊軌道基金，基金的來源是企業(yè)軌道交通稅，即由于軌道交通的建設提高了相應地區(qū)的通達性，因而對由此受益的公司和企業(yè)征稅。 札幌市將距車站360720米的范圍確定為城市軌道系統(tǒng)的受益區(qū)，對其中的占地業(yè)主和土地租用者按距離車站的遠近和占地面積的差異按累進法征稅。,日本TOD模式,土地融資主要渠道與模式,土地融資主要渠道與模式,土地融資主要渠道與模式,土地融資主要渠道與模式,土地融資主要渠道與模式,房地產股票融資,概 述 渠 道 條 件 案 例,股票融資的概括,股票融資的好處,股票融資的運作渠道,1、發(fā)行新股上市融資(initial public offering，IPO) 2、上市公司發(fā)行新股。已經公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股(seasoned equity 0ffering，SEO) 3、通過ST公司向優(yōu)質基礎設施項目“讓殼”融資（反向兼并）,股票初次公開發(fā)行,股票初次公開發(fā)行(initial public offering，IPO)，是公司長期資本融資的一個重要方式。 IPO意味著把一部分股票賣給外部投資者，從而使一個非公眾公司(closely held corporations)變成一個公眾公司(publicly owned corporations)。 IPO過程通常被稱為上市(going public)。,上市公司發(fā)行新股,1、概念 ：已經公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股(seasonedequity 0ffering，SEO)，又叫后續(xù)發(fā)行(followon offering) 2、原因：最流行的說法是上市公司面臨著需要大額支出的凈現值大于零的投資項目，如果要保持比較理想的資本結構，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財富。,3、可能性。在很大程度上取決于公司當前投資項目的盈利能力。 4、方式。 私募（簡單來說就是私下銷售，是指向一個或幾個投資者(一般為機構投資者)出售證券 ； 股票期權、員工持股計劃和股利再投資計劃； 配股；向社會公開發(fā)行新股(增發(fā))。,反向兼并 反向兼并也稱Reverse Takeover(RTO)，俗稱借殼上市，是一種簡化快捷的上市方式，是指一家私人公司通過與一家沒有業(yè)務、資產和負債的上市公司的反向合并來實現上市的目的，該上市公司也稱為殼公司。私人公司并入上市公司后持有多數股權(通常是90),A股上市融資參考,房地產企業(yè)上市三大關卡,香港創(chuàng)業(yè)板申請,境外上市條件,境外直接上市即直接向國外證券主管部門登記注冊，并發(fā)行股票(或其他衍生金融工具)，在當地證券交易所掛牌上市交易。即通常說的N股、s股等,中國公司申請境外上市的條件 符合中國有關境外上市的法律、法規(guī)和規(guī)則 籌資用途符合國家產業(yè)政策、利用外資政策及國家有關固定資產投資立項的規(guī)定 凈資產不少于4億元人民幣，過去一年稅后利潤不少于6000萬人民幣，并有增長潛力，按合理預期市盈率計算，籌資額不少于5000萬美元 具有規(guī)范的法人治理結構及較完善的內部管理制度，有較穩(wěn)定的高級管理層及較高的管理水平 上市后分紅派息有可靠的外匯來源，符合中國外匯管理的有關規(guī)定 符合中國證券監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他條件,直接上市：萬科股份有限公司,首批公開上市的房地產企業(yè)1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2 800萬股，募集人民幣2 800萬元。,1993年3月，公司再次發(fā)行4 500萬股B股。募集資金45 135萬港元，主要投 資于房地產開發(fā)， 2000年年初，公司又增 資配股募集人民幣625億元。,1991年6月，萬科公司又通過配售和定向發(fā)行新股2 836萬股， 籌集人民幣127億元，公司開始跨地域發(fā)展。,2002年6月18日，公司向社會公開發(fā)行15億元可轉換公司債券。從1988年至今，萬科公司共從股市融資16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資15億元，,股份制改造上市: 北京天鴻寶業(yè),公司由北京房地產開發(fā)經營公司(現更名為北京天鴻集團公司)、北京華澳房產公司、北京市房屋建筑設計院共同發(fā)起并擬向其他社會法人和內部職工定向募集股份設立的股份有限公司?？偣杀緸? 000萬股，其中發(fā)起人認購4 650萬股，向社會法人募集2 175萬股，向內部職工募集175萬股。北京市經濟體制改革委員會同意公司先募集法人股6 825萬股注冊登記，保留內部職工股175萬股。,公司的4 000萬股A股于2000年12月25日上網定價發(fā)行，2001年3月12日在上海證券交易所上市。主承銷商為中信證券股份有限公司。此次4 000萬股A股總共募集資金4億元。,從它上市前3年的收入水平，該公司的資金實力不強。從股市籌集資金4億元，這比它上市前3年收入的總和還要多。 上市融資有效滿足了企業(yè)經營所需的資金。,上市公司轉向投資房地產業(yè),2002年6月“北京西紅門經濟適用房項目暨國有士地使用權出讓招標”。 2002年7月16日，北京市土地整理儲備中心公標，聯合投標的湖南電廣傳媒股份有限公司和長沙金海林置業(yè)有限公司被確定為第一中標候選人。其中標的理由是：中標總價款為1765億元人民幣，經濟適用房的最高銷售價格為每建筑平方米2 280元，比政府限定的最高價每平方米2 600元降低了320元。,電廣傳媒股份有限公司的主營業(yè)務涵蓋了現代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績很好。公司于1998年12月23日首次發(fā)行5 000萬股A股股票，籌資44 620萬元；2000年11月再次發(fā)行5 300萬股A股股票，籌資1543億元。其在兩年時間里從股市共募集資金近20億元。,開發(fā)商買殼上市,北京泰躍房地產公司在2002年連購五家上市公司的控股權， 形成了泰躍系；泰躍房地產公司有著豐富的土地儲備，擁有70萬平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經完成，保守估計，約有50億元營業(yè)額。,公司在5次收購中動用資金近10億元，且多采取現金方式收購，而不是通過資產重組或股權抵押。 泰躍房地產公司收購的上市公司主要是資源型上市公司。風險分散在各個控股公司和關聯公司。,2007年9月前房地產上市公司融資情況（高通智庫統(tǒng)計）,2007年9月前房地產上市公司融資情況（高通智庫統(tǒng)計）,2007年9月前房地產上市公司融資情況（高通智庫統(tǒng)計）,資本籌措,概 述 資本金制度 籌 資 主 體 來 源 案 例,項目資本金概念,現代公司的資金來源構成分為兩大部分： 1、股東權益資金：以權益方式投資于公司的資金取得公司的產權 2、負債：以負債方式籌集的資金，提供資金方只取得對于公司的債權。（債權人優(yōu)先于股權受償，但對于公司沒有控制）,項目資本金 是指由項目的發(fā)起人、股權投資人(以下稱投資者)以獲得項目財產權和控制權的方式投入的資金。 對于提供債務融資的債權人來說，項目的資本金是獲得負債融資的一種信用基礎，因為項目的資本金后于負債受償，可以降低債權人債權回收風險。 在項目的融資研究中，應根據項目融資目標的要求，在擬定的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。,項目資本金制度,國家對于固定資產投資實行資本金制度。 根據國務院的規(guī)定，投資項目資本金占總投資的比例，根據不同行業(yè)和項目的經濟效益等因素確定，具體規(guī)定如表所示。,項目資本金籌資主體,采取項目融資方式進行項目的融資，需要組建新的獨立法人，項目的資本金是新建法人的資本金，是項目投資者(項目發(fā)起人一般也是投資者)為擬建項目提供的資本金。 為項目投資而組建的新法人大多是企業(yè)法人，包括有限責任公司、股份公司、合作制公司等。有些公用設施項目建設也可能采取新組建事業(yè)法人實施。,項目資本金主要來源,1、項目法人的自有資金（企業(yè)現有的現金;未來生產經營中獲得的可用于項目的資金、企業(yè)資產變現和企業(yè)增資擴股 2、各級政府財政預算內資金、預算外資金及各種專項建設基金； 3、國家授權投資機構提供的資金。 4、國內外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 5、社會個人人股的資金； 6、項目法人通過發(fā)行股票從證券市場上籌集的資金。,有些情況下投資者還可以以準資本金方式投入資金，包括：（優(yōu)先股、可轉換債、股東借款等。,引進戰(zhàn)略投資者,城市房地產引進戰(zhàn)略投資者可以考慮五個方面： 1、在保持國有控股地位的前提下，吸引中外民間資本參股 2、社會資本興辦新企業(yè) 3、中外資本合資合作新企業(yè)（項目） 4、鼓勵中外資本投資并購老企業(yè)（股權轉讓） 5、其他方式,從經濟學意義上講，引進戰(zhàn)略投資者存在兩個目的：,第一，具有信息傳遞的功能，提高IPO的效率 第二，引進戰(zhàn)略投資者，還能夠引進其先進的管理技術、經驗和專業(yè)的知識，引進其產品開發(fā)、創(chuàng)新的流程，引進其市場營銷的方案和思路，促進上市公司的完善和發(fā)展，提高未來預期收益。,資本金籌資案例,案例: 鄭州市建設投資公司融資模式,背景 鄭州市位于河南省中部偏北，是全國東、中、西三大經濟帶的結合部。鄭州市政府致力于把鄭州建設成為國家區(qū)域性中心城市和現代化商貿城，但鄭州市建設投資總公司成立后在資金方面力不從心。因此，開展籌融資活動，應是公司起步階段的重點工作。,長期融資戰(zhàn)略,融資方案的實施步驟,合作開發(fā)搞雙贏,企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 我們的晚餐并非來自屠宰商、釀酒師和面包師的恩惠，而是來自他們對自身利益的關切。 亞當斯密國富論,合作開發(fā)概述,不同當事人之間共同出資、共同經營、共擔風險、共享利益的合作行為，是一種房地產開發(fā)的聯合經營行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 合作開發(fā)房地產必須“三共”共同投資、共享利潤、 共擔風險。,在形式上，無論合作各方是以股東名義出資設立房地產開發(fā)項目公司，還是不設立項目公司而直接由合作各方共同開發(fā)，均屬合作開發(fā)房地產之列。當然，已成立的房地產開發(fā)項目公司在從事房地產開發(fā)時也可理解為是股東之間的合作開發(fā)行為。 房地產合作開發(fā)最重要的是簽訂合作開發(fā)合同。,房地產企業(yè)合作開發(fā)的法律依據與特征,1、房地產企業(yè)合作開發(fā)的法律依據 房地產合作開發(fā)的法律依據是城市房地產管理法 第27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本 法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合 作開發(fā)經營房地產?！?2、房地產企業(yè)合作開發(fā)法律特征 合作主體中至少一方應當具有房地產開發(fā)的經營資格； 用于合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經有批準權的人民政府批準的，可以進行合作開發(fā)； 房地產合作開發(fā)合同的性質屬于合同法中的無名合同，根據當事人約定的內容不同，合同的性質就會不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 此外，房地產合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個階段都有相應政府部門的直接管理和干預，同時還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設計單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務分包單位、材料供應單位等等。,房地產合作開發(fā)的四種模式,合作開發(fā)的兩種方式,合作開發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開發(fā)；二是法人型合作開發(fā)。 此相關具體情況如下表：,合作開發(fā)的六大要點,房地產合作開發(fā)合同內容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產合作開發(fā)合同一定要謹慎、規(guī)范。實踐中，在合作開發(fā)中常見的六大要點需要注意: 1合同不要約定保底條款 聯營合同的各方應當共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項目是否贏利，聯營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。此類條款屬于聯營合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯營或聯營體債權人的合法權益，應認定為無效。,2加強和完善對“共管賬戶”的管理措施 3不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實 例如，房地產合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。 根據國家有關法律和中國人民銀行發(fā)布的貸款通則的規(guī)定。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實，也是無效合同。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應予收繳，對借款方則應處以相當于銀行的利息的罰款。,4必須明確責權 5 及時辦理項目開發(fā)各項手續(xù)，確保項 目合法 6注意對合作方的資信調查 合作各方均應對合作他方的資格、資信有充分的了解，應調查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯營一方的資信調查。 調查重點：了解對方的注冊資金；了解對方的融資能力；了解對方的經營管理水平；了解對方的誠信情況。,一個房地產合作開發(fā)項目自立項開始，直至開發(fā)完成，期間必然面臨許多復雜的情況和法律問題。為減少糾紛，降低風險，順利地實現合同目的，就必須首先弄清楚合作開發(fā)的法律性質、方式和應注意的法律問題，做到依法履約，規(guī)范運作。,案例,首創(chuàng)集團與其他房地產企業(yè)合作: “一千棟”項目位于北京市溫榆河上游，占地面積2400畝，總建筑面積56萬平方米，擬建1302棟獨棟別墅，是迄今為止北京規(guī)模最大的獨棟別墅項目。實際上，在這個項目中，首創(chuàng)先期已經與富陽地產、宏福地產進行了合作，三家所持股份相差不大。旗下已擁有一家專業(yè)房地產上市公司的首創(chuàng)集團，實際上，是想將項目養(yǎng)熟再給首創(chuàng)置業(yè)，裝到上市公司的殼里去，維持上市公司首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績的均衡。未來，首創(chuàng)集團將作為上市公司的儲備器，集團先期運作項目，然后由置業(yè)進行挑選收購。,（二）萬科合作中糧 1、2005年11月10日，由中糧集團下屬鵬利國際和萬科集團聯手開發(fā)的廣州科學城H2住宅項目正式破土動工。 作為萬科在廣州首個占地超過20萬平方米的別墅社區(qū)，鵬利項目將成為兩大集團在地產方面進行戰(zhàn)略對接的起點。 萬科在不斷擴大土地儲備的同時，其資金鏈也備受考驗。而引入總資產達7000多億元的中糧集團作為戰(zhàn)略伙伴，將可為其帶來充足的現金流及土地儲備。此次與中糧合作開發(fā)，打破了“萬科在廣州一直拿不到好地”的瓶頸。,2、資金、土地與專業(yè)的合作 2005年以來萬科展開了一系列的合作行動，如GIC(新加坡政府投資公司)、I(Hypo Real Estate BankInternational。國際專業(yè)房地產投資銀行，德國)；包括帶有金融產品創(chuàng)新價值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產。,3、不僅是資本運作 2005年萬科集團的子公司萬科地產(香港)有限公司與KEENSINO SERVICES一MIT E D簽署了受讓東臺工業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“香港東臺”)70的股權的協議。香港東臺成立于1982年10月29日，注冊資本港幣500萬元，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè)(廣州)有限公司l00的股權。萬科是通過成為東臺大股東的形式取得鵬利(廣州)在廣州的土地儲備。在這個占地面積達22萬平方米的項目中，兩家將各占一半股權，風險共擔，并且主要開發(fā)資金將由項目公司自籌解決。,4、宏觀調控下的合作機會 在宏觀調控的形勢下，不少房地產公司由于銀根收緊而放緩了開發(fā)新盤的步伐，但萬科卻逆市而上，2005年以來動作仍然相當大，此次傍上中糧，將使其土地儲備不足的劣勢一掃而光，并催生出許多此前難以開展的合作。,5、2005年新增土地中483為合作方式獲得萬科在項目發(fā)展上貫徹“謹慎并進取”的方鐘，要通過合作方式獲得土地，并爭取更為有利的付款條件以改善該集團現金流狀況。2005年，在公司新增6512萬平方米土地儲備當中，483為合作方式獲得。尤其對于地價已趨于高位的長三角地區(qū)，854的新增項目資源，系由與南都的戰(zhàn)略合作獲得，該批土地價格低于市價，并有更為有利的分期付款條件。,6、萬科定向華潤集團增發(fā)募集42億元 萬科2006年7月18日公布，將向包括大股東華潤股份有限公司(下稱“華潤股份)在內的機構投資者，定向增發(fā)不超過7億股，募集不超過42億元資金。 華潤股份7月18日在宣布增持G萬科的同時，還宣布華潤集團有限公司將和G萬科在全國共同投資開發(fā)住宅房地產項目，合作模式主要是華潤集團出地，萬科出人、出錢。 合作協議保證，如果只有雙方合作，萬科持有項目的權益將等于大于50；在多方參與合作的前提下，萬科將為住宅項目權益的第一大權益持有人。 上述合作模式對萬科來說可以回避土地政策風險，同時減少在土地上的資金投入，以便在宏觀調控背景下得以加速發(fā)展。,負債融資,貸款 租賃 短期金融債,房地產的貸款,針對房地產開發(fā)的貸款類型,信用貸款的五種類型,擔保貸款,根據充當擔保物的不同，擔保貸款可分為兩種： （1） 擔保品貸款 可擔保物權 股票和債券； 保函、商品、地產、人壽保險單、匯票、本票以及其他物權憑證； 第二抵押權，甚至第三抵押權等等。 影響擔保因素 市場價格是否穩(wěn)定； 是否容易銷售，是否易于保管； 進行鑒定所需要的技術是否復雜。 其中，商品最適合作為擔保品，有價證券次之，不動產最差。,擔保種類 取得留置權 銀行扣留債務人的財產直到他欠銀行的債務還清為止。 取得質押權 其內在規(guī)定性與留置權略有不同：其中之一是，在質押方式下，受質押人(銀行)在債務清償前擁有全部占有債務人用作抵押財產的權力，在某些情況下，受質押人還有出賣該財產的權力。質押權是一種特別賦予的所有權。 抵押 債務人將其擁有法定權利或衡平法權利的不動產或動產轉讓給債權人作為其借款的抵押品。在抵押方式下，受抵押人(銀行)對財產有特定的權益并有出賣權，銀行的抵押文件一般載有變賣擔保品的明確規(guī)定。,（2） 保證書擔保貸款 保證書擔保貸款指由第三者出具保證書擔保的放款。 保證書是保證人為借款人作貸款擔保與銀行的簽約性文件。保證書擔保放款的實務操作通常比較簡單，銀行只要取得經保證人簽字的銀行擬定的標準模式保證書，即可向借款人發(fā)放貸款。所以，保證書是銀行可以接受的最簡單的擔保形式。 保證人不同，保證書的出具程序也不同。銀行在接受時對股份制、合伙制、單個制公司等加以區(qū)分。 保證書在銀行陳述虛偽、保證人出于誤解、保證人受到不正當的影響這三種情況下無效。,國內商業(yè)銀行貸款流程,房地產企業(yè)法人向國內商業(yè)銀行貸款一般要經過以下五個階段。如下面的流程圖：,貸款資金運作方式,在房地產開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經濟實力進行項目開發(fā)，項目總投資(含貸款建設期利息)一般比較大，整個建設經營期約為35年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減輕融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。資金運作方式如下：,資金運作方式如下： 自有資金全部用于投資； 銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入l55%計算； 此外還缺少的資金，則向銀行借貸。,在項目前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。,金融租賃,要錢又不肯賣物業(yè)，先租出去收幾年租金 萬達的“訂單式”商業(yè)地產模式，實際上是租賃融資的一種靈活運用。而“售盾回組+保險”則是一種典型的地產企業(yè)、金融租賃公司、商業(yè)銀行三方共贏”的有機結合。,金融租賃概述,金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個定期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。 只要雙方協商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。 金融租賃的本質是一種債權。這種租賃具有融物與融資雙重功能，實際上僻決了生產企業(yè)缺乏生產資金的問題。,金融租賃四大關鍵要素：承租方主體、出租方主體、期限、租賃標的。,三種金融租賃類型,3、金融租賃六大特征 可以獲得全額融資 可以節(jié)省資本性投入 無須額外的抵押和擔保品 可以降低企業(yè)現金流量的壓力 可以起到一定避稅的作用 某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品,金融租賃融資優(yōu)勢,房地產融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿易和租賃為一體的適應性較強的融資方式，優(yōu)勢主要表現在以下方面，如下表。,金融租賃劣勢,無論是在國內還是國外，金融租賃所能滿足的需求的總量是有限的，同時也具有比較強的風險收益特征和行業(yè)的指向性，不是任何一個企業(yè)或者個人都可以從這里找到自己的方案，更不可能是空手道”的概念。 1. 金融租賃側重醫(yī)療與公用事業(yè) 2金融租賃公司有一套嚴格的審核手續(xù) 3. 此外，作為融資方或者承租方還需要提供一定數量的保證金，額度相當于總的融資額度的20左右。,“售后回租+保理”組合模式,房地產“售后回租+保理”的融資方式就是通過房地產企業(yè)、金融租賃公司和商業(yè)銀行三者的有機結合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，達到三方“共贏”的局面。,“售后回租+保理”操作思路 房地產企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產購買合同及房產回租合同將房產按造價或評估價折價出售給金融租賃公司，金融租賃公司再把房產回租給房地產企業(yè)，房地產企業(yè)按合同規(guī)定的期限、金額等支付租金。房地產產權過戶于金融租賃公司，期限屆滿后房地產企業(yè)以一元錢回購房產。房地產產權又過戶于房地產企業(yè)，這一做法稱為房地產“售后回租”。 金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產企業(yè)的租金應收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應收款收款權，同時也將房地產抵押權拿在手上，這一做法稱為商業(yè)銀行國內“保理”業(yè)務。 這一創(chuàng)新的融資租賃項目，形成了房地產企業(yè)、金融租賃公司以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。,萬達的售后回租經營模式,“一鋪養(yǎng)三代”的理論，加上地段和商鋪的稀缺性，讓投資者們對商鋪升值充滿了希望，這也是很多投資者愿意忍受低投資回報率的緣故。 投資者和開發(fā)商們可以通過業(yè)主購買萬達商業(yè)廣場底商的租金狀況，測算出萬達商業(yè)廣場大致的投資回報率。因為如果是一個售價正常的商業(yè)地產項目，一般而言，底層商鋪是購物中心的黃金旺鋪，租金和售價要高于樓上其他層，但投資回報率往往趨同。,青島萬達商業(yè)廣場：租金回報約為8 青島萬達廣場總投資超過35億元，建筑面積在47萬平方米左右的青島萬達共四層，首層被分割為125間產權式商鋪散賣給了小業(yè)主，目前以服裝經營為主、兼營珠寶和鞋，共有80多家商戶。 除了少量的自營之外，內外鋪統(tǒng)一招租，給業(yè)主的投資回報率為8、9和10%；二三層租賃給沃爾瑪、四層由萬達影城替代原來的紅星美凱龍經營，目前共有7個影廳。 由于青島萬達主要是由萬達物業(yè)公司統(tǒng)一招租，目前返租的租金回報率為8左右。其底層商鋪當時的售價為4萬5萬元平方米。,2006年4月25日，萬達總裁王健林在中國(浙江)商業(yè)地產高峰論壇上演講的商業(yè)地產的八點心得中稱， “只租不售，商業(yè)地產要切記這一點”。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平方米均價3萬多，銷售額幾十億，但是這些已售項目竣工后。雖然也進行了招商經營，還是有五六個出現了問題。問題在于商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經營的整體性，二是經營的有效性。,一個硬幣具有兩面性，捆綁沃爾瑪和天價出售底商成為萬達通往商業(yè)地產道路上的一條捷徑。 關于萬達商業(yè)廣場是否成功的評判，在開發(fā)商萬達自己看來， “天價”售鋪收回大部分投資再上市融資是成功的； 而在“虧損”被套牢的底商投資者們看來，萬達商業(yè)廣場又是失敗的。,短期融資債券,短期債券是合理合法的企業(yè)融資手段，運用得好，還真有那么點打“白條”也能發(fā)財的味道。,短期金融債券基本知識,1.短期融資債券概述 短期融資債券，就是指中國境內具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關規(guī)定在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內還本付息的有價證券。這種債券發(fā)行后可以轉讓。,(1)短期融資債券期限結構 短期融資債券的期限結構涵蓋了所有l(wèi)年期以下的短期債券品種，目前已發(fā)行的企業(yè)短期融資債券分布在3個月、6個月、9個月和1年四個期限品種。 (2)短期融資債券的發(fā)行額 短期融資債券的發(fā)行額分別為10億元、20億元、70億元和712億元。趨同現象目前已有改觀，不同信用等級企業(yè)發(fā)行的融資債券利率逐步分化。,短期融資債券五大優(yōu)勢,轉債的門檻要比增發(fā)、配股高得多，上市公司可轉換債券實施辦法規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產收益 平均在10以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強制擔保等條件；,企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點：,萬科發(fā)債融資,2004年6月13日，萬科企業(yè)股份有限公司l5億元轉債發(fā)行成功。而萬科18年來歷史上陸續(xù)5次籌資總額也不過l6億多元?？梢哉f，萬科一夜之間就拿到了以往十幾年來拿到的錢。 僅利息一項，萬科便可以比銀行貸款少支出5000萬元。而且，一筆15億元資金直接到帳，也比分批和向多家銀行分支機構貸款要便利得多。上市公司的直接融資優(yōu)勢再次體現出來。這一次融資對于萬科未來幾年的發(fā)展有著決定性的作用。,萬科一向以財務保守而著稱，負債率長期保持在50左右。萬科轉債發(fā)行以后，萬科的負債率將達到58。2001年萬科的現金流量是12億元，15億元的現金流入，對業(yè)務擴張的好處顯而易見，但由于可轉債的債權和買入期權復合的特性，這將給經營層帶來更大壓力。,可轉債首先是一種債券，投資者可以一直保留以及放棄轉換權利，融資企業(yè)必須要還本付息，這種硬性的法律責任存在，投資者基本不用擔心錢投進去拿不回來。事實上，成熟的企業(yè)除非有真正好的項目，否則是不敢輕易發(fā)行可轉債的。 可轉債融資的具體要求實際上是比較高的，既有收益率的規(guī)定，也有負債率的限制，還要有擔保等要求，基本上只有優(yōu)質公司才有發(fā)債的可能，因此數量不會像增發(fā)或配股那么多。,房地產投資基金,概 述 特 征 私 募 案 例,瞄準境外投資基金,摩根士丹利、美林基業(yè)、淡馬錫、荷蘭ING 對于投資基金，不能“敬而遠之”，而是要“親而近之”。,房地產投資基金概述,投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產品和其他產業(yè)部門，以實現預定的投資目的的投資組織制度。,理解投資基金的五個關鍵點 1運用“共同投資+共享收益+共擔風險=投資基金“的基本原則 如下面的示意圖：,投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產品和其他產業(yè)部門，以實現預定的投資目的的投資組織制度。,4所屬資金有著專門用途并實行獨立核算 投資基金的資金用途通常有比較明確的規(guī)定。這種規(guī)定，或由有關法律法規(guī)規(guī)定，或由基金章程規(guī)定。例如證券投資主要投資于證券市場，產業(yè)類型投資基金主要投資于產業(yè)部門。另一方面，投資基金的資金，雖然委托給基金管理人運作，但基金管理人應單列賬戶，進行獨立核算，不能將這些資金與自身的資產相混，也不能以這些資金為抵押(或擔保)來獲得自身資產運作所需的借款。 5投資基金組織是一種獨特的投資組織形式 從投融資角度看，投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè)。也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機構，它是一種專門將社會上分散資金集中起來進行投資的機構，因而它是一種獨特的投資組織形式。,房地產投資基金的異同,契約型投資基金是基于一定的信托契約原理而組織起來的一種共同基金；其組織結構為基金管理公司、托管公司、投資者； 公司型投資基金是以投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設立的一種投資基金。其組織結構為 董事會等。,房地產投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式 基金。 開放型基金又稱為互惠基金，基金份額或受益憑證數量是可變的，可以增加發(fā)行份額與贖回股份 封閉型基金在外的基金份額或受益憑證數量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金,房地產投資基金的運作過程與選擇客戶條件,（一）運作過程 可分為籌資過程、投資過程和退出過程，投資過程包括交易發(fā)起和篩選、評估、交易設計、投資后管理四個階段。,房地產基金運作流程圖：,投資基金選擇目標客戶要求,公司規(guī)模：資產規(guī)模在310億元 項目規(guī)模：開發(fā)面積在2030萬平，年竣工可銷售面積在1020萬平，年銷售額在310億元 城市選擇：二三線城市； 成長型企業(yè)：在當地排在前幾名，并且有影響力， 項目投資價值：地段、性價比、配套好 企業(yè)性質：已經改制的； 項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，制作一份英文版信息 項目管理團隊素質：公司和所有主要人員做背景審查。,（三）投資基金選擇項目的三種傾向 1傾向風險收益穩(wěn)定的項目，注重良好口碑和市場慣性。 2傾向風險相對高收益也高的項目 3 傾向項目市場綜合優(yōu)勢強的項目,私募融資,私募基金，誘惑重重，風險也重重。私募，當其披上合法外衣后，房地產企業(yè)會享受到更多的融資樂趣。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實際上仍有其內部的運作規(guī)則。 “中城聯盟”是個民間私募基金組織，對于協調與促進中國房地產企業(yè)民間融資起了一定作用，其操作的“成都牧馬山項目”是中城聯盟以種子基金帶動外圍基金的“捆綁式投瓷方式”的首次實踐。,私募基金融資概述,“私募基金”或“地下基金”，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金達到融資的行為。 目前國內從事房地產投融資的投資公司、資產管理公司、基金管理公司和房地產信托從本質上而言都是私募房地產投資基金。,私募基金的特點,私募融資呈現出四個新特點 融資活動半公開化 融資行為漸趨理性；民間融資違約現象很少，江西民間融資的償債率在95以上 生產性融資比重高；寧波民間融資約85用于生產經營，溫州約為93 3，福建省約為98.2 利率水平明顯上升；2004年6月以后維持在14.4左右,私募基金的三種操作模式及其特點,私募基金操作方式