廈門翔鷺集團閩南古鎮(zhèn)項目營銷方案提報（123P） .ppt

,序 言,廈門，長期以來都是全國性的旅游重鎮(zhèn)， 這裡不僅風景優(yōu)美，人文風情更勝一籌， 每年都吸引著眾多的游客蜂擁而至， 這樣一個沿海經濟特區(qū)， 必定是走向世界的國際化城市。,2007年的五一黃金周， 游客量已達66萬人次,據(jù)調查，廈門旅游業(yè)收入持續(xù)攀高。 今年13月接待旅游人數(shù)4.3萬人， 同比增長30.3%； 旅游部分收入1，168萬元， 同比增長19.8%。,這再次顯示， 廈門地區(qū)的 旅游地產 將會有 很大的發(fā)展前景,壹 前言 貳 游客需求分析 參 總思想 肆 世界文化遺產 伍 世界藝術文化 陸 世界級商業(yè)模式 柒 世界級酒店配套 捌 世界級科技育樂 玖 sp建議 拾 廣告表現(xiàn),目錄：,需 求 分 析,游客，需要的是什么？,完美的旅游,概念 意象,滿足 吃、玩、住、購、賞 加上 回味無窮的文化底蘊,吃,必定要有閩南特色的小吃， 還要有各種國際化的餐飲商店,玩,全齡化， 不管是老人，或是小孩，均可找到樂趣,解決游客的住宿問題， 提供不同階層人士的住房 其中，不僅有五星級的高檔大酒店 也有便捷式的酒店式公寓,【四季風】 春 芽 夏 影 秋 霜 冬 紅,住,購物，是旅游必做的功課， 買些具有地方特色的旅游紀念品， 或是特別的東西都能為他們增添樂趣,購,賞，也是旅游的目的之一， 游客觀賞的東西，也必是吸納旅游客的誘因 如世界遺產，文化特色等等,賞,只有迎合游客的多方面需求 項目才能做到最好,總 思 想,那么， 我們要用什么來吸引游客？,只有與眾不同， 才能跳出市場吸引眼球！,如何打造具有地方特色， 又具國際性的旅游文化地產？,先來分析一下 國內相似項目的成功經驗,上海的新天地如今已經成為一個有國際知名度的聚會場所，并已經納入了上海旅游景點的清單里面，更是休閑時尚生活的時尚旅游中心，而其前身則是一處破舊的居民區(qū)。,上海新天地,【,項目定位：上海是一個國際化的大都市，擁有本地、國內和國際訪客，因此新天地不是單純的購物中心，而是時尚的中心。 項目實施：三個階段整體策劃布局、推廣和招商、經營和管理。 第一個階段初步定位是綜合性的。因為當時在整個上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海當時比較有名的一條路叫衡山路，但是衡山路是很多不同的個體組成，它沒有一個整體的投資者和管理者。,【,第二個階段的定位是上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點。這個定位希望所有的人來到上海時一定要來看新天地，新天地變成你來上海非要看的地方不可。 第三個階段定位于一個國際交流和聚會的地點。里面會有很多的活動，很多人會在這個地方聚會，二十幾年沒見面的朋友都可以在這個地方。,【,推廣和招商：誰是第一批進住的商戶很重要 這個跟電影一樣，讓后面的商家有信心進來，首先有幾個大牌“撐場”，讓大家知道將會是什么檔次的商業(yè)，所以誰是第一批的住戶很重要，也包括給第一批的商家一個相對優(yōu)惠的條件。 招商常常需要強調一條：假如只看租金，而不管商家是誰，那這個項目就很難做了，因為商業(yè)地產的租金事實上不是發(fā)展商自己來定的，而是由市場來決定的不是因為這個地方的投資成本，也不是因為周邊的房租，而是由這個地方能夠創(chuàng)造的營業(yè)額是多少來決定的。,【,經營和管理： 整個項目在2001年9月份左右開業(yè)。 裝修本身有很多問題，應該在前面做建筑設計的時候考慮到很多商家的需求，也一定要有一個比較專業(yè)的團隊，它了解不同的業(yè)態(tài)他們對這個房子的結構、高度、空間布局等方面，要在前期與房地產商進行合作，甚至先請一些主力店的商家到這個項目來，讓他給些更多的要求。 事實上很多國外的商家都很愿意公開自己的要求，這不是秘密。事實上，美國的一些商家很專業(yè)，他會給你一本書，里面記載著他所要求的高度、長度、寬度，很規(guī)范。所以這些資料本身也沒有什么保密性，但是對一個房地產商在開始做房子建設的時候，這是很重要的資料，你們需要拿到的。要不然的話你這個商業(yè)設施建出來在很多方面都會很浪費，很多的裝修都是沒有必要。,【,效益分析： 一、由于新天地的品牌效應，帶動了周邊房地產地價的提升，從最開始的每平方米8000元10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬元。 二、當時設定的平均目標是8%10%的投資回報，我相信到今天這個目標應該可以達到。3萬平方米的地、6萬平方米的建筑面積只租不賣，這個店鋪整個的作價接近2500美元一平方米，現(xiàn)在很多人用40005000美元去買，說明項目本身的價值也在提升。,【,我想上海新天地的成功給了我們一個很好的借鑒,我們要給世人一個 更全新的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 更全新的視覺感受 更全新的精神享受 更全新的生活體驗,創(chuàng)新廈門，交流兩岸，放眼世界 我們要打造的是 廈門之最，世界之最 集觀光、旅游、文化娛樂、購物、酒店、商貿、兒童育樂為一體，并最具商業(yè)投資價值的夢幻主題王國。,因此，我們賦予項目的定位廣告為,在旅行中， 找到與世界對話的高度,用世界的高度，將項目提升到一定的高度， 讓歷史與現(xiàn)代結合， 給旅行者一個全新的體驗， 再創(chuàng)廈門世界級觀光旅游新景點。,表：即是獨特的人文，特有的文 化藝術， 如土樓 文化、媽祖文化、閩南特色文化 及各國文化等 里：即是項目的所有配套，如酒店、科技館、 shopping mall等,我們將本案的優(yōu)勢及特色分為表、里兩部分， 用表面的一層來帶動里面的配套， 來達到表里合一的絕對效果，最后促進銷售。,世界性、國際化、本土化是本案的重點,表,surface,表：以文化表面來吸 引商家、游客，形成總的項目思想。,表包括： 世界文化遺產：土樓文化、媽祖文化、 閩南博物館及各國文化藝術,首先，我們有世界級的文化遺產,土樓文化、媽祖文化、閩南博物館,土樓文化、媽祖文化及閩南文化博物館， 這不僅在中國是獨一無二的， 在世界更是絕無僅有的。,地處福建西部山區(qū)的永定縣，是聞名 遐邇的“土樓之鄉(xiāng)”，土樓數(shù)量之多， 結構之奇巧，歷史之悠久， 堪稱世界之最。 許多土樓是按八卦圖設計的， 中華傳統(tǒng)文化鉻印深深地銘刻其中。,土樓文化世界文化遺產,土樓建筑具有以下優(yōu)越性 良好的堅固性、 奇妙的物理性 突出的防御性、 獨特的藝術性,良好的堅固性,客家土樓，特別是圓寨的堅固性最好。圓筒狀結構能極均勻地傳遞各類荷載，同時外墻底部最厚，往上漸薄并略微內傾，形成極佳的預應力向心狀態(tài)，在一般的地震作用或地基不均勻下陷的情況下，土樓整體不會發(fā)生破壞性變形。 傳聞土樓地震裂縫后，過些時日又自動彌合。,奇妙的物理性,客家土樓的墻體厚達1.5米左右， 從而熱天可以防止酷暑進入， 冷天可以隔絕洌風侵襲， 樓內形成一個夏涼冬暖的小氣候。,奇妙的藝術性,客家土樓的藝術性主要體現(xiàn)在整體造型上。 圓寨土樓造型藝術最富魅力的一種， 崇山峻嶺之間，它以渾然一體的純粹形態(tài)出現(xiàn)， 正如茫茫大漠中的埃及金字塔那樣， 極具紀念性。圓的外形與天穹呼應， 本色的黃土墻與大地密接。,突出的防御性,客家土樓的厚墻是最重要的特征之一， 是中國傳統(tǒng)住宅內向性的極端表現(xiàn)。 以常見的4層土樓為例， 底層和二層均不辟外窗， 三層開一條窄縫，四層大窗， 有時加設挑臺。 其薄弱點是入口， 加強措施是在硬木厚門上包貼鐵皮， 門后用橫杠抵固，門上置防火水柜。 這些全部出于防御要求。,媽祖世界和平海神 庇佑 救世 普渡眾生 促進進化與繁榮,媽祖一生熱愛人民、見義勇為、扶危濟困、無私奉獻、高尚情操和英雄事跡，為后人廣為 流傳，并形成一股巨大的精神力量。,這一民間信仰已成為 促進國家昌盛、 民族團結、民生富饒的推動力。 從這個意義上說，媽祖精神無疑是中華民族的優(yōu)秀文化遺產之一。,據(jù)世界媽祖廟大全提供的最新數(shù)字，目前，全世界已有媽祖廟近5000座， 信奉者近2億人。 信奉者遍布世界各地：臺灣、香港、新加坡、印尼、澳門,世界性的文化資產引進項目，產生聚合效應,媽祖誕辰慶典 媽祖金身巡臺活動 媽祖文化民俗節(jié) 媽祖廟會,媽祖文化,除了具有媽祖和土樓兩大文化遺產外，閩南各種代表性的古董及地方特色的東西均會展示在閩南文化博物館中，三者構成閩南古鎮(zhèn)最具代表性的文化遺產區(qū)。,閩南文化博物館,閩南特色文化藝術南音 歌仔戲 木偶戲 現(xiàn)代世界舞劇無垢劇團 世界各國名舞泰國、巴厘島、 印度、西班牙、俄羅斯 將古典藝術流傳至今，成為閩南獨特的藝術,其次，我們有世界級的文化藝術,南音它發(fā)源于泉州，以及海峽彼岸的臺灣，南洋的新加坡、菲律賓等地，都有形式不同的活動，異彩紛呈，令人矚目。,木偶戲泉州提線木偶戲，古早時稱 “懸絲傀儡”、“線 戲”、“木人戲”等。,漢代變成賓婚嘉會中 “貫彼五行、超諸百戲”的獨特表演藝術。,歌仔戲（薌劇）閩南代表性劇種,歌仔戲又稱“臺灣歌仔戲”， 流行于臺灣、福建南部和東南亞華僑聚居區(qū)。 歌仔戲唱腔特點是曲多白少， 格律自由，具有較強的藝術表現(xiàn)力。 唱詞通俗，頗多生動的民間語匯， 鄉(xiāng)土氣息濃厚。,藝 術 文 化,藝術 文化,現(xiàn)代藝術,來自臺灣無垢舞蹈劇場，是世界當代 八大編舞家林麗珍的大作。 以儀式為核心所延伸出來的，將各種 儀式演變成現(xiàn)代舞蹈的形式而加以演 繹，并在全世界造成極大的影響。,無垢歷程：,2000年參加 法國里昂國際雙年舞蹈節(jié)， 花神祭榮獲舞蹈節(jié)最高榮譽。 2001年成為首次登上 西班牙 馬德里秋季 國際藝術節(jié)的臺灣團隊，創(chuàng)下藝術節(jié)票房 螯頭的紀錄。 2002年 歐洲最重要的藝術文化電視臺arte 邀請當今世界最具代表的八位編舞家，亞洲僅 有林麗珍 2003年無垢代表亞洲，參加 德國沃夫堡國 際舞蹈藝術節(jié)，并赴德國藝術重鎮(zhèn)德勒司登演 出，佳評如潮。,醮,醮 一場絕美的生命儀式，開啟你前所未有的靈魂震憾 古老的記憶，在深遠而空靜的舞臺緩緩細說 虔敬的儀式，在難以覺察的移動間凝神進行,各國風情舞蹈,巴厘島風情舞蹈、泰國舞、印度舞、西班牙弗拉明戈、拉丁舞、俄羅斯芭蕾舞、,里,inter face,里：在文化為表的前提下， 我們仍要以豐厚的配套及特色 來為游客提供不同的感觀體驗。,包括： shoppingmall、酒店、 商務、科技館等現(xiàn)代的各種配套,世界級商業(yè)模式,一站式的購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 的綜合式大型mall！,真正一站式的購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合式大型mall！ 這里，滿足各年齡層游客的各種需求，配套的游樂設施、休閑運動場所、ktv、 特色美食、特色紀念品均在這里。,同世界上的成功商業(yè)一樣，我們引入一站式的商業(yè)模式， 以世界上最流行的業(yè)態(tài)，并加入本土化的特色商業(yè)，規(guī)劃為全廈門唯一一個與世界接軌的特色商場,引進美國玩具反斗城、 世界知名品牌、 世界各地異國風情街區(qū) 等特殊商業(yè)模式,玩具“反“斗城近年來已成為亞洲玩具零售業(yè)的推動力，業(yè)務遍及該地區(qū)的主要市場如新加坡，泰國，臺灣，馬來西亞，香港，澳門，菲律賓，還有中國大陸。,玩具反斗城,全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商,將世界大品牌引進商場，并將餐飲、休閑等融入商場內，做到廈門唯一一個最高端的商業(yè)廣場，,一站式商場,世界知名品牌：chanel、gucci、armani、versace,餐飲閩南特色小吃+世界美食,休閑娛樂 咖啡屋、漫畫王、書店、酒吧、迪吧、ktv、表演廳,藝術 文化,購物 世界潮流服飾、民族特色店、古玩店、珠寶、超市、工藝品,近年來，媽祖已不再是嚴肅的宗教人物， 而慢慢的變成可以為眾人接受的現(xiàn)代流行人流， 市場上更是有很多q版的媽祖產品深受大眾的歡迎。 如：手機吊飾、公仔、帽子、金卡,國際休閑娛樂區(qū) 風情酒吧街、東南亞館、福建八閩館、臺灣館,異國風情酒吧街,臺灣美食 特色小吃,世界級酒店,我們不僅有全國規(guī)模最大，房間最多的五星級國際酒店，還有便捷且高服務質量的 酒店式公寓，來滿足不同層次游客住宿的需求； 并且，我們擁有 高級商務寫字樓，為所有商家提供方便的辦公環(huán)境！,各項設施完備 尊榮大不同,最后，規(guī)劃有獨一無二的科技育樂設施,德國大型水族館、 青少年科技it城、 歡樂兒童宮、 水景表演場,德國水族館,經營未來感動城市,大中國兒童的未來移動兒童宮,- 寓 教 體 驗 -,科學知識 能源環(huán)保 親子游戲 文化節(jié)慶 藝術世界 社會角色,歡 樂 兒 童 宮,水景表演場,多媒體表演廳,鑒于以上五大獨一，我們勢必將項目打造成 有思想，有內涵，有文化 的廈門旅游新地標 最后達到 導正企業(yè)形象， 重塑企業(yè)品牌 的公關效果。,在后期的推廣中，突出項目的本土性 和世界性兩大特點。 將閩南文化及世界的獨一性為主題， 做sp活動，吸引游客的注意， 達到人潮效應,土樓建筑建成后，舉辦慶典簽名會， 為支持土樓申報世界文化遺產。 既有意義又可將項目與世界文化遺產掛勾， 并吸引民眾關注本項目。,sp建議 1：,并邀請新聞媒體報導，產生社會轟動效應。,土樓申報世界文化遺產,舉辦一年一度臺海兩岸媽祖文化節(jié)， 與社會產生互動的活動， 邀請廈門政府與臺灣政府共同舉辦媽祖文化交流會 活動內容：綜藝晚會、傳統(tǒng)藝術文化、 產業(yè)文化表演，媽祖文物特展、 觀光旅游及媽祖學術會等活動。,sp建議 2：,媽祖文化節(jié),借鑒兩岸4/20“媽祖之光”文藝晚會 兩岸合作最盛大的“媽祖之光大型綜藝晚會” 在臺中縣大甲體育場熱鬧登場， 重量級的主持陣容，黃寶慧、蔡康永、曹啟泰、趙娜，以及兩岸知名歌手， 蔡依林、羅大佑、s.h.e、揚丞琳、孫楠、水木年華等表演。,旅游嘉年華,每年定期在各種節(jié)假日進行不同的嘉年華活動，如：每年的3月德國狂歡節(jié)、7月新加坡中元節(jié)，俗稱鬼節(jié)，10月美國萬