期間濟南市城區(qū)土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測工作總結(jié)1.ppt

“十五”期間濟南市城區(qū)土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測工作總結(jié),山東師范大學(xué) 閻弘文 副教授 2006年4月,匯報內(nèi)容,城市基本情況 土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測情況 主要技術(shù)說明 主要成果及應(yīng)用 存在的問題與建議,第一部分 城市基本情況,一、濟南市社會經(jīng)濟狀況 “十五”期間，濟南市國民經(jīng)濟保持快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。初步核算，濟南市生產(chǎn)總值年均增長14.2%，固定資產(chǎn)投資年均增長20.4%；城市居民人均可支配收入年均增長10.3%。 2005年，人均生產(chǎn)總值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23萬元；城市居民人均住房使用面積19.8平方米。,東拓、西進、南控、北跨、中疏,二、城市建設(shè)格局,第二部分 城區(qū)土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測情況,一、基準(zhǔn)地價完成情況 （一）適時更新城區(qū)基準(zhǔn)地價 2001年，濟南市被確定為國土資源部城市土地價格調(diào)查（含城區(qū)基準(zhǔn)地價更新和地價動態(tài)監(jiān)測點建設(shè)）試點城市。2003年7月，濟南市城市土地價格調(diào)查成果通過國土資源部驗收。 2004年濟南市國土資源局根據(jù)城市發(fā)展及土地市場的變化，對商業(yè)、住宅用地土地級別和基準(zhǔn)地價進行局部調(diào)整。并于2004年3月由濟南市人民政府公布實施。,表2-1 濟南市城區(qū)國有土地級別基準(zhǔn)地價表 元/平方米,（二）及時制定城鄉(xiāng)結(jié)合部基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 2005年4月至12月采用規(guī)劃定級方法對城鄉(xiāng)接合部（東區(qū)、西區(qū)）基準(zhǔn)地價進行了評估，作為過渡期控制性地價標(biāo)準(zhǔn)。,（三）完善基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系 制定基準(zhǔn)地價用途修正系數(shù)(商住工以外其它用途） 完善基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)表及因素指標(biāo)說明表 編制城區(qū)基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊,二、地價動態(tài)監(jiān)測情況,（一）更新地價區(qū)段,表2-2 濟南市城區(qū)各類用地不同級別地價區(qū)段劃分表,（二）更新地價監(jiān)測點,（三）數(shù)據(jù)采集 1、部門數(shù)據(jù)（國土、房管、統(tǒng)計、城建、物價） 土地市場交易數(shù)據(jù)（出讓、轉(zhuǎn)讓、收購、征地拆遷) 房地產(chǎn)交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)（商品房、二手房） 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 計算參數(shù)依據(jù),2、市場數(shù)據(jù)采集（強調(diào)數(shù)據(jù)的口徑與內(nèi)涵） 網(wǎng)站數(shù)據(jù) 房屋中介機構(gòu)數(shù)據(jù) 報刊數(shù)據(jù) 房展會數(shù)據(jù) 實地訪談數(shù)據(jù),宏觀調(diào)控條件下地價監(jiān)測把握的三個層次 宏觀層面-市區(qū)土地市場分析、房地產(chǎn)市場分析、相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的協(xié)調(diào)性分析（地價調(diào)控） 中觀層面-城區(qū)基準(zhǔn)地價實施情況分析 微觀方面-城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測點數(shù)據(jù)分析,第三部分 主要技術(shù)說明,一、宏觀層面 （一）以GIS技術(shù)為支撐，加強土地市場數(shù)據(jù)庫建設(shè) 1、土地評估電子檔案 2、土地市場交易信息電子檔案 將土地市場動態(tài)分析與地價動態(tài)監(jiān)測有機結(jié)合在一起，以期就濟南市土地從供應(yīng)和價格兩個方面參與宏觀調(diào)控進行綜合研究。,（二）市區(qū)土地市場分析,土地供應(yīng)總量分析 土地供應(yīng)方式分析 土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)分析 土地供應(yīng)區(qū)域分析 土地供求關(guān)系分析 土地資產(chǎn)收益狀況分析 土地交易價格分析 土地供應(yīng)對房地產(chǎn)價格的影響作用分析,.,（三）市區(qū)房地產(chǎn)市場分析,商品住房市場分析 住宅二手房市場分析 商品住宅銷售戶型分析 城市居民住宅消費分析 房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求對房地產(chǎn)價格的影響作用分析,（四）房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)性分析,二、中觀層面,將交易價格按基準(zhǔn)地價內(nèi)涵進行標(biāo)準(zhǔn)化，得到交易標(biāo)準(zhǔn)化價格。 表3-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地交易地價分析表,表3-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地交易地價分析表,表3-3 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地級別地價分析表,（三）微觀層面,地價監(jiān)測點評估 1、各用途級別地價變化情況 表3-4 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地監(jiān)測地價分析表,圖 3-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地級別地價增長率空間分布3D圖,2004-2005年濟南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房價增長率空間分布3D圖（多層）,2004-2005年濟南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房價增長率空間分布3D圖（小高層）,表3-5 2005年濟南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測地價分析表,圖 3-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地級別地價增長率空間分布3D圖,表3-6 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測地價分析表,2、綜合地價變化情況 表3-7 2005年濟南城區(qū)地價監(jiān)測指標(biāo)測算結(jié)果表,第四部分 主要成果與應(yīng)用,一、主要成果 濟南市城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果 濟南市城鄉(xiāng)接合部（東西區(qū)）基準(zhǔn)地價評估成果 濟南市城區(qū)基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊 濟南市城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測分析成果 濟南市區(qū)土地市場動態(tài)分析成果,二、成果應(yīng)用,表5-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地地價監(jiān)測結(jié)果應(yīng)用分析表,注：括號數(shù)據(jù)為沿街延伸級別值,表5-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測地價應(yīng)用分析表,表5-3 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測地價應(yīng)用分析表,圖5-1 2003-2006年1季度濟南市區(qū)住宅市場交易價格變動圖,濟南市區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果分析,第五部分 存在的問題與建議 一、存在的問題 （一）基礎(chǔ)工作滯后（地籍?dāng)?shù)據(jù)覆蓋面?。?（二）區(qū)段地價監(jiān)測點分布不均勻（虛擬） （三）經(jīng)費不足（無配套經(jīng)費）,圖5-1 濟南市城區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)與城區(qū)基準(zhǔn)地價范