期間濟(jì)南市城區(qū)土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)工作總結(jié)1.ppt

“十五”期間濟(jì)南市城區(qū)土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)工作總結(jié),山東師范大學(xué) 閻弘文 副教授 2006年4月,匯報(bào)內(nèi)容,城市基本情況 土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)情況 主要技術(shù)說(shuō)明 主要成果及應(yīng)用 存在的問題與建議,第一部分 城市基本情況,一、濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 “十五”期間，濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。初步核算，濟(jì)南市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14.2%，固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)20.4%；城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)10.3%。 2005年，人均生產(chǎn)總值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23萬(wàn)元；城市居民人均住房使用面積19.8平方米。,東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏,二、城市建設(shè)格局,第二部分 城區(qū)土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)情況,一、基準(zhǔn)地價(jià)完成情況 （一）適時(shí)更新城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 2001年，濟(jì)南市被確定為國(guó)土資源部城市土地價(jià)格調(diào)查（含城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)建設(shè)）試點(diǎn)城市。2003年7月，濟(jì)南市城市土地價(jià)格調(diào)查成果通過國(guó)土資源部驗(yàn)收。 2004年濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)城市發(fā)展及土地市場(chǎng)的變化，對(duì)商業(yè)、住宅用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行局部調(diào)整。并于2004年3月由濟(jì)南市人民政府公布實(shí)施。,表2-1 濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表 元/平方米,（二）及時(shí)制定城鄉(xiāng)結(jié)合部基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 2005年4月至12月采用規(guī)劃定級(jí)方法對(duì)城鄉(xiāng)接合部（東區(qū)、西區(qū)）基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了評(píng)估，作為過渡期控制性地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。,（三）完善基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系 制定基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù)(商住工以外其它用途） 完善基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表及因素指標(biāo)說(shuō)明表 編制城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè),二、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)情況,（一）更新地價(jià)區(qū)段,表2-2 濟(jì)南市城區(qū)各類用地不同級(jí)別地價(jià)區(qū)段劃分表,（二）更新地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn),（三）數(shù)據(jù)采集 1、部門數(shù)據(jù)（國(guó)土、房管、統(tǒng)計(jì)、城建、物價(jià)） 土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)（出讓、轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、征地拆遷) 房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（商品房、二手房） 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 計(jì)算參數(shù)依據(jù),2、市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集（強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)的口徑與內(nèi)涵） 網(wǎng)站數(shù)據(jù) 房屋中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) 報(bào)刊數(shù)據(jù) 房展會(huì)數(shù)據(jù) 實(shí)地訪談數(shù)據(jù),宏觀調(diào)控條件下地價(jià)監(jiān)測(cè)把握的三個(gè)層次 宏觀層面-市區(qū)土地市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的協(xié)調(diào)性分析（地價(jià)調(diào)控） 中觀層面-城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施情況分析 微觀方面-城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)分析,第三部分 主要技術(shù)說(shuō)明,一、宏觀層面 （一）以GIS技術(shù)為支撐，加強(qiáng)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè) 1、土地評(píng)估電子檔案 2、土地市場(chǎng)交易信息電子檔案 將土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)有機(jī)結(jié)合在一起，以期就濟(jì)南市土地從供應(yīng)和價(jià)格兩個(gè)方面參與宏觀調(diào)控進(jìn)行綜合研究。,（二）市區(qū)土地市場(chǎng)分析,土地供應(yīng)總量分析 土地供應(yīng)方式分析 土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)分析 土地供應(yīng)區(qū)域分析 土地供求關(guān)系分析 土地資產(chǎn)收益狀況分析 土地交易價(jià)格分析 土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用分析,.,（三）市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,商品住房市場(chǎng)分析 住宅二手房市場(chǎng)分析 商品住宅銷售戶型分析 城市居民住宅消費(fèi)分析 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用分析,（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)性分析,二、中觀層面,將交易價(jià)格按基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，得到交易標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格。 表3-1 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地交易地價(jià)分析表,表3-2 2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地交易地價(jià)分析表,表3-3 2005年濟(jì)南市城區(qū)工業(yè)用地級(jí)別地價(jià)分析表,（三）微觀層面,地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估 1、各用途級(jí)別地價(jià)變化情況 表3-4 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)分析表,圖 3-1 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別地價(jià)增長(zhǎng)率空間分布3D圖,2004-2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率空間分布3D圖（多層）,2004-2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率空間分布3D圖（小高層）,表3-5 2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測(cè)地價(jià)分析表,圖 3-2 2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地級(jí)別地價(jià)增長(zhǎng)率空間分布3D圖,表3-6 2005年濟(jì)南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)分析表,2、綜合地價(jià)變化情況 表3-7 2005年濟(jì)南城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果表,第四部分 主要成果與應(yīng)用,一、主要成果 濟(jì)南市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 濟(jì)南市城鄉(xiāng)接合部（東西區(qū)）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果 濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè) 濟(jì)南市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析成果 濟(jì)南市區(qū)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析成果,二、成果應(yīng)用,表5-1 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果應(yīng)用分析表,注：括號(hào)數(shù)據(jù)為沿街延伸級(jí)別值,表5-2 2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測(cè)地價(jià)應(yīng)用分析表,表5-3 2005年濟(jì)南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)應(yīng)用分析表,圖5-1 2003-2006年1季度濟(jì)南市區(qū)住宅市場(chǎng)交易價(jià)格變動(dòng)圖,濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果分析,第五部分 存在的問題與建議 一、存在的問題 （一）基礎(chǔ)工作滯后（地籍?dāng)?shù)據(jù)覆蓋面?。?（二）區(qū)段地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布不均勻（虛擬） （三）經(jīng)費(fèi)不足（無(wú)配套經(jīng)費(fèi)）,圖5-1 濟(jì)南市城區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)與城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)范