【碩士論文】我國倒按揭法律問題研究.pdf

摘要 摘要 “倒按揭“ 是英文“r e v e r s em o r t g a g e ”的譯文，因其現(xiàn)金流向和按揭的 方向相反，故而得名。一般認(rèn)為，上世紀(jì)2 0 年代在英國產(chǎn)生的金融工具“房 產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換( h o m e - e q u i t yr e v e r s i o n ) 是現(xiàn)代倒按揭的萌芽。上世紀(jì)5 0 年代， 這一概念傳入美國，并得到了廣泛的應(yīng)用。倒按揭以擁有住房的城市老年居 民為放款對象，以房產(chǎn)為擔(dān)保進(jìn)行貸款。在借款人死亡、賣房、永久搬出住 房或者合同約定的其他條件發(fā)生時(shí)，銀行以出售住房所得資金收回貸款本金、 利息和各種費(fèi)用。這種貸款的支付方式較為靈活，可以是定期發(fā)放，也可以 在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款人的需要自由支付，對貸款的用途一般并無特別 嚴(yán)苛的限制。， 該項(xiàng)金融產(chǎn)品旨在解決老齡化人群“擁有住房但資金短缺”( h o u s er i c hb u t c a s hp o o r ) 的境遇。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國倒按揭市場的發(fā)展已經(jīng)較為成熟， 此后，加拿大、新家坡、俄羅斯、日本、英國、新西蘭、印度等國家也都先 后建立了倒按揭，這在客觀上為我國推行倒按揭制度提供了可資借鑒的寶貴 經(jīng)驗(yàn)。 根據(jù)第五次人口普查提供的數(shù)據(jù)，我國在2 0 0 0 年已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國家 的行列。與發(fā)達(dá)國家不同的是，我國是在經(jīng)濟(jì)沒有經(jīng)過充分發(fā)展、人均收入 水平較低的情況下進(jìn)入老齡化社會的。在此新舊體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，我國社會保 障覆蓋面低、養(yǎng)老保障機(jī)制不健全，社會養(yǎng)老壓力很大，急需通過多種途徑 拓寬社會養(yǎng)老功能，減輕傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的沉重壓力。從我國目前的養(yǎng)老 現(xiàn)狀來看，現(xiàn)有的養(yǎng)老模式根本無法滿足人口老齡化日益嚴(yán)峻的趨勢下養(yǎng)老 的需要。對此，筆者認(rèn)為，除了完善我國的社會保障制度以外，大力開展倒 按揭也不失為一種有益的嘗試。通過開展倒按揭業(yè)務(wù)，既能滿足老年人居住 在自己房屋中的愿望，又能把老年房主身后的住房余值提前貼現(xiàn)出來，用以 增加老年人的收入，滿足其養(yǎng)老的需要。除此之外，倒按揭還具有刺激消費(fèi)、 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 我國私募基金監(jiān)管問題研究我國倒按揭法律問題研究懊I 重于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制 提供二手房源、盤活固定資產(chǎn)、促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的功能。 當(dāng)前，我國開展倒按揭業(yè)務(wù)的市場環(huán)境已初步形成。近十幾年來，我國 的住房和土地政策發(fā)生了重大變化，城市居民的住房擁有率穩(wěn)步上升，絕大 多數(shù)城市居民擁有了產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)，房地產(chǎn)二級市場和金融保險(xiǎn)市場的發(fā)展 也日趨完善。國內(nèi)各主要城市都成立了專業(yè)的房地產(chǎn)拍賣行，形成了具有一 定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍。此外，我國金融市場體系也已初步 建立，金融市場的參與主體也日益多元化。 倒按揭是在英美法系的框架內(nèi)產(chǎn)生的，而我國作為具有大陸法系傳統(tǒng)的 國家，若欲將其移植入我國現(xiàn)存的法律體系之內(nèi)，尚須跨越兩大法系的鴻溝。 對此，本文開展了大量的比較法研究。筆者認(rèn)為，可將讓與擔(dān)保制度作為開 展倒按揭的理論基礎(chǔ)。對于讓與擔(dān)保制度能否納入我國物權(quán)法，在學(xué)界曾 引起過激烈的討論。反對者認(rèn)為，第一，讓與擔(dān)保通過把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán) 人來實(shí)現(xiàn)擔(dān)保，它的法理基礎(chǔ)與傳統(tǒng)的物權(quán)理論將擔(dān)保物權(quán)定位于他物權(quán)的 基本認(rèn)識相沖突。第二，讓與擔(dān)保是一種流質(zhì)擔(dān)保，而我國法律是嚴(yán)格禁止 流質(zhì)擔(dān)保的。事實(shí)上，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面，讓與擔(dān)保具有形式與實(shí)質(zhì)的二重 性，即在法律外觀上債務(wù)人將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于債權(quán)人，而在實(shí)質(zhì)上，債 務(wù)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的目的是為了對債權(quán)提供擔(dān)保。是對擔(dān)保物交換價(jià)值的支配 而非對擔(dān)保物實(shí)體的支配。而且由于讓與擔(dān)保制度在各國實(shí)踐中均被規(guī)定了 清算義務(wù)，所以實(shí)質(zhì)上并不違背“流質(zhì)禁止一的規(guī)定。 此外，因?yàn)榈拱唇沂且环N無追索權(quán)的金融合同，對借款人沒有收入方面 的要求，并涉及未來的貸款發(fā)放，因此，其高風(fēng)險(xiǎn)性特征尤為突出。一方面， 合同主體的特殊性，使得借款人的性別、年齡、健康狀況都將對貸款合同的 期限產(chǎn)生影響，增加收益的不確定性。另一方面，合同標(biāo)的的價(jià)值還受諸多 因素的影響，大到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，如利率的調(diào)整、土地政策的調(diào)整、 住房政策的變化等，小到房屋價(jià)值的估算以及房屋的折舊、維護(hù)等。此外， 在倒按揭市場規(guī)模較小的情況下，貸款機(jī)構(gòu)還要承擔(dān)費(fèi)用過高的風(fēng)險(xiǎn)。而且 借款人的信用狀況也會給貸款機(jī)構(gòu)的收益帶來較大的影響。所以能否合理控 制倒按揭風(fēng)險(xiǎn)是這項(xiàng)金融產(chǎn)品成功與否的關(guān)鍵。 基于此，筆者旨在在法律的視域內(nèi)，在結(jié)合我國基本國情的基礎(chǔ)上，側(cè) 重于從風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制的角度構(gòu)建倒按揭及其配套制度，防范其可能帶 2 摘要 來的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，在市場經(jīng)濟(jì)多米諾骨牌的效應(yīng)下，對金融風(fēng)險(xiǎn)的控制直 接關(guān)系到一國甚至全球經(jīng)濟(jì)的成敗，這絕非危言聳聽，目前在全球范圍內(nèi)正 在發(fā)生的金融危機(jī)是一個(gè)教訓(xùn)，也是一次預(yù)警，也許沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測此 次危機(jī)會將全球經(jīng)濟(jì)帶向何方，但顯而易見的是，其破壞作用已初見端倪。 倒按揭業(yè)務(wù)有其特定的目標(biāo)人群，不能期待它解決所有老人的養(yǎng)老問題。 但作為一種新型的養(yǎng)老模式，它可以啟迪我們從更廣闊的視角來考慮我國的 養(yǎng)老問題。而且它的意義不止于此，在我國金融業(yè)全面對外開放，面臨外資 機(jī)構(gòu)強(qiáng)大競爭壓力的今天，研究倒按揭，無疑具有深遠(yuǎn)意義。 總之，由于我國具有大陸法系的傳統(tǒng)，其法律概念、法律體系、法律思 維等和英美法系國家迥異。所以，我們在移植倒按揭時(shí)必須使之與本土法治 資源相融合，惟其如此，才能使該制度在增加金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入，規(guī)避金 融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，緩解我國日益嚴(yán)重的養(yǎng)老壓 力，提高社會的整體保障水平。 以下是本文的主要內(nèi)容和行文邏輯： 第一章，導(dǎo)論。從我國日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老形式出發(fā)，首先闡明本文要解決 的問題，然后綜述國內(nèi)外當(dāng)前關(guān)于倒按揭的研究成果，并介紹論文的結(jié)構(gòu)、 主要內(nèi)容和創(chuàng)新之處。 第二章，倒按揭制度的概述。本章首先界定了倒按揭的內(nèi)涵，然后介紹 該制度在國外的運(yùn)行模式和發(fā)展?fàn)顩r。最后，筆者將該制度與幾種相關(guān)制度 進(jìn)行比較研究，從而揭示倒按揭的特點(diǎn)、優(yōu)勢以及它的不可替代性。 第三章，構(gòu)建我國倒按揭制度的理論基礎(chǔ)。本章分別從理論和實(shí)務(wù)兩個(gè) 維度對在我國構(gòu)建倒按揭的必要性和可行性進(jìn)行分析論證。 第四章，影響我國構(gòu)建倒按揭制度的風(fēng)險(xiǎn)類型。本章著重分析我國在構(gòu) 建倒按揭的過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，為后文提出解決問題的對策奠定了基礎(chǔ)。 第五章，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度構(gòu)建我國倒按揭制度體系。本章主要從風(fēng)險(xiǎn) 管理的角度設(shè)計(jì)倒按揭及各種配套制度。 整篇文章是以“提出問題、分析問題、解決問題”的邏輯結(jié)構(gòu)展開的。 關(guān)鍵詞：倒按揭風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)證券化征信制度 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) T h ew o r d 陀v e r s em o r t g a g e c o m e sf r o mE n g l i s h I ti sg e n e r a l l yb e l i e v e d t h a tr e v e r s em o r t g a g eO r i g i n a t e df r o mt h ef i n a n c i a li n s t n t m e n t s “h o m e - e q u i t y r e v e r s i o n ，a r i s i n gf r o mt h eU n i t e dK i n g d o ma tt h ee n do ft h e19 2 0 s ，a n dw h i c h c a m eI n t ot h eU n i t e dS t a t e si n19 5 0 s G r a d u a l l y , i th a sb e e nw i d e l yi m p l e m e n t e d i nm a n yc o u n t r i e sa r o u n dt h ew o r l d T h eo l dt o w nr e s i d e n t sw h oh a v et h e i ro w nh o u s e sa r et h eb o r r o w e r so f r e v e r s em o r t g a g e A st h ed e a t ho f t h eb o r r o w e r , o rt h e i rm o v i n go u to f h o u s e s ，a n d S OO n T h el e n d e rw i l lr e c o v e rt h ep r i n c i p a ll o a n ，i n t e r e s t sa n da l lk i n d so fC O S t s 、加t l lf u n d sf r o mt h es a l eo fh o u s e s T h el o a np a y m e n ti Sm o r ef l e x i b l e ，i tc a nb ea o n e - t i m ep a y m e n t , i tC a l la l s ob eac e r t a i nt i m es c h e d u l ef o ri s s u i n g ，e v e n a c c o r d i n gt ot h en e e d so ft h eb o r r o w e rt op a y f r e ei nac e r t a i nc r e d i tl i m i t R e v e r s em o r t g a g ei St os o l v et h ec o n d i t i o no ft h eo l dt o w nr e s i d e n t sw h oi S h o u s er i c hb u tc a s hp o o r A f t e rd e c a d e so fd e v e l o p m e n t ，t h er e v e r s em o r t g a g e m a r k e th a sb e e np e r f e c ti nT h eU n i t e dS t a t e s T h e n , C a n a d a , S i n g a p o r e ，R u s s i a , J a p a n , T h eU n i t e dK i n g d o m ，N e wZ e a l a n d ，I n d i aa n do t h e rc o u n t r i e sh a v ea l s o e s t a b l i s h e dr e v e r s em o r t g a g es y s t e m , i tp r o v i d e dm a n yv a l u a b l ee x p e r i e n c e sf o r O U r c a r r y i n go u tr e v e r s em o r t g a g es y s t e m A c c o r d i n gt ot h ef i l t h c e n s u sd a t a , i n2 0 0 0 ，C h i n ah a sb e c o m ea l la g i n g c o u n t r y D i f f e r e n tt o t h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s ，C h i n a se c o n o m yh a sn o tf u l l y d e v e l o p e d ，I nt h es y s t e md u r i n gt h e t r a n s i t i o np e r i o d ，C h i n ah a sl o ws o c i a l s e c u r i t yc o v e r a g e ，a n dh a sU n r e a s o n a b l ep e n s i o ns y s t e m ，e x p a n d i n g s o c i a l f u n c t i o nt op r o v i d ef o rt h ea g e dt h r o u g hav a r i e t yo fw a y s B e s i d e si m p r o v i n g C h i n a ss o c i a ls e c u r i t ys y s t e m ，i m p l e m e n t a t i o no ft h er e v e r s em o r t g a g es y s t e mi s a l s oau s e f u la t t e m p t A tp r e s e n t ，t h e o r e t i c a ls t u d yo fC h i n a sr e v e r s em o r t g a g ei sn o tf u l l y , i th a s n o ty e te m e r g e do fs y s t e m a t i cr e s e a r c h ，a n dt h ep r a c t i c ei sj u s tb e g i n n i n g A g a i n s t L c g a dR e s e a r c ho nt h eR e v e r s eM o r t g a g ei nC h i n a - - F o c u s i n go nR i s kP r e v e n t i o na n dR i s kC o n t r o l t h i sb a c k g r o u n d ，t h i sp a p e rw i l l ，b yc o m p a r e da n a l y s i s ，e c o n o m i ca n a l y s i s ，a n d o t h e rr e s e a r c hm e t h o d s ，o nt h eb a s i so fC h i n a ss p e c i f i cn a t i o n a lc o n d i t i o n s ，f r o m t h ev i e we m p h a s i so nr i s kp r e v e n t i o na n dr i s km a n a g e m e n t , P u td o w nC h i n a s l e g a lr e s p o n s et ob u i l dt h er e v e r s em o r t g a g es y s t e m T h em a i nc o n t e n t sa n dl o g i c o ft h i sp a p e ra sf o l l o w i n g ： F i r s to fa l l ，t h ep a p e rd e m o n s t r a t e st h ei m p o r t a n ts u b j e c to ft h e o r e t i c a la n d p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e S e c o n d ，t h i sp a p e rd e f i n e st h ec o n n o t a t i o no ft h er e v e r s e m o r t g a g e ，a n dw h i c hi n t r o d u c e di nt h ef o r e i g nm o d e o ft h er e v e r s em o r t g a g e ，b y C o m p a r a t i v eS t u d yb e t w e e nt h er e v e r s em o r t g a g ea n dt h er e l a t e ds y s t e m s ，f r o m t h ep e r s p e c t i v eo ft h e o r ya n dp r a c t i c e ，t oa n a l y s i so ft h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yo f c o n s t r u c t i n go u rr e v e r s em o r t g a g es y s t e m A g a i n , t h ep a p e rf o c u s e s o nt h e o b s t a c l e sa n dl e g a lr i s k sw em a yb ee n c o u n t e r e dw h e nb u i l do u rr e v e r s em o r t g a g e s y s t e m F i n a l l y , f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fr i s km a n a g e m e n t , t h i sp a p e rp r o p o s e dt h e m a i na g e n c i e si nr e v e r s em o r t g a g es y s t e m ，a n dp u tf o r w a r dt od e v e l o pa n dp e r f e c t r e l e v a n tl a w sa n dr e g u l a t i o n s ，a sw e l la sav a r i e t yo fs u p p o r ts y s t e m ss o l u t i o n s A n y w a y , C h i n ah a sac i v i ll a wt r a d i t i o n , i t sc o n c e p t so ft h el a wa n dl e g a l s y s t e ma r ed i f f e r e n tf r o mc o m m o nl a wc o u n t r i e s T h e r e f o r e ，w em u s tt om e r g e r e v e r s em o r t g a g et oO u rl o c a ll a wr e s o u r c e s ，b yt h i sw a y , t h es y s t e mC a nn o to n l y i n c r e a s et h ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n so p e r a t i n gi n c o m e ，t oa v o i df i n a n c i a lr i s k s ，b u t a l s op r o t e c tt h el e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t so ft h ee l d e r l y , a n dt oa l l e v i a t e C h i n a sg r o w i n g p r e s s u r eo np e n s i o na n d r a i s et h eo v e r a l ll e v e lo fs e c u r i t y 2 K e yw o r d s ：R e v e r s eM o r t g a g e ，砒S k ，A s s e tS e c u r i t i z a t i o n ，C r e d i tS y s t e m 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 1 導(dǎo)論 1 1 問題的提出 1 導(dǎo)論 本文是依據(jù)“提出問題、分析問題、解決問題“ 的邏輯結(jié)構(gòu)展開的。筆 者首先從“我國當(dāng)前嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢”、“我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式的困境”以及 “倒按揭在運(yùn)作過程中存在高風(fēng)險(xiǎn)性這三個(gè)問題入手，進(jìn)而通過分析在我 國開展倒按揭的必要性和可行性以及該制度自身存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)防 范與風(fēng)險(xiǎn)控制的角度設(shè)計(jì)我國的倒按揭及其各項(xiàng)配套制度。 1 1 1 我國當(dāng)前嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢 2 0 0 6 年全國老齡辦發(fā)布的中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告1 指 出，2 1 世紀(jì)是人口老齡化的時(shí)代。按照國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家6 5 周歲 以上的老年人口占總?cè)丝诎俜种咭陨?、或? 0 周歲以上的老年人口占總?cè)?口的百分之十以上時(shí)，該國就進(jìn)入了老齡化社會。第五次人口普查結(jié)果表明， 截至2 0 0 0 年，我國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，面臨的養(yǎng)老形勢異常嚴(yán)峻。與西 方國家不同的是，我國是在經(jīng)濟(jì)沒有經(jīng)過充分發(fā)展、人均收入水平仍然較低、 新舊經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌之際進(jìn)入老齡化社會的，對這一問題處理的好壞必然影響 我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展甚至整個(gè)社會的全面發(fā)展。 1 1 2 我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式的困境 我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式存在諸多弊端，已不能應(yīng)對新舊體制轉(zhuǎn)軌之際的嚴(yán) 峻的養(yǎng)老形勢。目前，我國的養(yǎng)老模式主要有家庭養(yǎng)老模式、社會養(yǎng)老模式 中國老齡協(xié)著：中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告) ，載于中國婦運(yùn)) 2 0 0 7 年第2 期。 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 我國倒按揭法律問題研究側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制 和自我養(yǎng)老模式三種類型。長期的計(jì)劃生育政策導(dǎo)致“四二一模式“ 的家庭 大量涌現(xiàn)，改變了傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，同時(shí)也嚴(yán)重弱化了其養(yǎng)老功能。社會養(yǎng) 老模式主要依靠政府、企業(yè)、社會團(tuán)體等，覆蓋面窄，惠及范圍有限。自我 養(yǎng)老模式對公民的先期儲蓄要求較高，而我國長期以來實(shí)行的是低收入政策， 加之福利住房制度的取消和商品房市場的發(fā)展，使很多老年人幾乎傾其畢生 積蓄才能購得一套住房，所以房產(chǎn)在其家庭財(cái)產(chǎn)中所占的比重很大，自我養(yǎng) 老的困難可想而知。 作為一種新型的養(yǎng)老模式和金融產(chǎn)品，倒按揭既能滿足老年人居住在自 己住房中的愿望，又能把老年房主身后的住房余值提前貼現(xiàn)出來，用以提高 老年人的收入，滿足其養(yǎng)老的需要，是一種理想的養(yǎng)老模式； 1 1 3 倒按揭自身的高風(fēng)險(xiǎn)性 與其他金融產(chǎn)品相比，倒按揭是一種無追索權(quán)的金融合同，對借款人沒 有收入方面的要求，并涉及貸款的未來發(fā)放，因此，其高風(fēng)險(xiǎn)性特征更為突 出。第一，合同主體的特殊性，使得老年入的性別、年齡、健康狀況都將對 貸款合同的期限產(chǎn)生影響，增加收益的不確定性。第二，合同標(biāo)的物的價(jià)值 受多種因素的影響，大到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，如貸款利率的調(diào)整、土地供 應(yīng)的調(diào)整、住房政策的變化等，小到房屋價(jià)值的估算以及房屋的折舊、維護(hù) 等。第三，處于培育或成長階段的倒按揭市場的規(guī)模一般較小，貸款機(jī)構(gòu) ( r e v e r s em o r t g a g e r ) 還會因此面臨費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。第四，在我國征信制度尚不完 善的情況下，借款人的信用狀況也必將影響貸款收益的實(shí)現(xiàn)。對貸款機(jī)構(gòu)而 言，倒按揭風(fēng)險(xiǎn)的最終表現(xiàn)是，當(dāng)貸款到期時(shí)，作為貸款唯一擔(dān)保的房產(chǎn)的 價(jià)值低于已發(fā)放貸款額，貸款無法全部收回，致使貸款機(jī)構(gòu)遭受損失。 基于以上分析可知，能否合理控制倒按揭風(fēng)險(xiǎn)是這項(xiàng)金融產(chǎn)品成功與否 的關(guān)鍵。所以揭示倒按揭風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)一步提出法律上的對策就成為本文研究的 重點(diǎn)。 此外，我國目前還存在房地產(chǎn)市場上的結(jié)構(gòu)性供需矛盾、住房資產(chǎn)流動 不足、金融產(chǎn)品創(chuàng)新乏力和國內(nèi)消費(fèi)市場低迷等問題，這些問題均可通開展 倒按揭得到不同程度地緩解或解決，但是，因?yàn)檫@些問題的解決并不主要依 2 1 導(dǎo)論 賴于倒按揭的開展，所以解決這些問題只是開展倒按揭客觀社會效應(yīng)的一部 分，并非本文的研究重點(diǎn)。 1 2 文獻(xiàn)綜述 1 2 1 國外研究現(xiàn)狀 上世紀(jì)2 0 年代末，英國的金融機(jī)構(gòu)開發(fā)了一種名為“房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換”的 金融工具可以看作是倒按揭的萌芽2 。到上世紀(jì)中時(shí)，美國首先推出倒按揭3 ， 自此，學(xué)者對其進(jìn)行了大量的理論研究和實(shí)證分析，并取得了一系列研究成 果。以下主要介紹國外關(guān)于倒按揭風(fēng)險(xiǎn)類型、倒按揭風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究成 果及國內(nèi)關(guān)于倒按揭的研究現(xiàn)狀。 l 、倒按揭風(fēng)險(xiǎn)類型研究 倒按揭貸款期限較長，不確定性因素較多，可能遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)也就較 大，因而國外對倒按揭風(fēng)險(xiǎn)的研究較為重視。 第一，利率風(fēng)險(xiǎn)研究。T h o m a sEB o e h m 和M i c h a e lC E h r h a r d t 針對固定 利率的倒按揭提出了一種評價(jià)模型，他們首先假定利率是決定倒按揭價(jià)值的 唯一變量，通過分別計(jì)算息票債券、普通抵押貸款和倒按揭在利率變化時(shí)的 定價(jià)，得出倒按揭的利率風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩者4 。 第二，道德風(fēng)險(xiǎn)研究。在倒按揭中，存在借款人( r e v e r s em o r t g a g e e ) 在 貸款期間減少維護(hù)費(fèi)用的現(xiàn)象，T h o m a sJ M i c e l i 和C ES i r m a n s 提出可以通 過倒按揭的限制性條款和收取預(yù)期費(fèi)用來減少貸款機(jī)構(gòu)的房屋保值危險(xiǎn)5 。 2 、倒按揭的風(fēng)險(xiǎn)管理 S z y m a n o s k i 和E d w a d rJ J r 認(rèn)為老年人的長壽風(fēng)險(xiǎn)是種可以分散的風(fēng) 險(xiǎn)，通過增加倒按揭的業(yè)務(wù)量可以有效分散長壽風(fēng)險(xiǎn)6 。R o b e r tJ S h i l l e r 和 2 王傳敬著：反向抵押貸款及其在我國的應(yīng)用，浙江大學(xué)2 0 0 5 年優(yōu)秀碩士學(xué)位論文 邱勇著：倒按揭制度法律問題研究。中國政法大學(xué)2 0 0 7 年優(yōu)秀碩士學(xué)位論文 T h o m a sP B o e h m M i c h a e lC E h r h a r d t R e v e r s eM o r t g a g e sa n dI n t e r e s tR a t eR i s k _ J o u r n a lo ft h eA m e r i c a n R e a lE s t a t ea n dU r b a nE c o n o m i c sA s s o c i a t i o n , V o l u m e2 2 I s s u e2 ，2 0 0 4 T h o m a sJ M i c e l i C ，F(xiàn) S i r m a n s R e v e r s eM o r t g a g e sa n dB o r r o w e rM a i a t e n a n c eR i s k J o u r n a lo f t h eA m e r i c a n R e a lE s t a t ea n dU r b a n E c o n o m i c sA s s o c i a t i o n , V o l u m e2 2 I s s u e2 2 0 0 4 。S z y m a n o s k i ，E d w a r dJ J r R i s ka n dt h eh o m ee q u i t yc o n v e r s i o nm o r t g a g e R e a lE s t a t eE c o n o m i c s ( S u m m e r ) ， V o l u m e2 2 。I S S u e2 5 。2 0 ( ) 4 3 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 我國倒按揭法律問題研究側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制 A l l a nN W e i s s 提出運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)解決道德風(fēng)險(xiǎn)問題7 。他們主張把房產(chǎn) 未來的結(jié)算價(jià)格同房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)相聯(lián)系以規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)其原理在于房 主不能像控制自己的房產(chǎn)價(jià)格那樣影響房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。D i m i t r i sN C h o r a f a s 研究了信用風(fēng)險(xiǎn)的評估和管理8 。A n t h o n yS a u n d e r s 介紹了衡量信用風(fēng)險(xiǎn)的宏 觀模擬方法、風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值方法和保險(xiǎn)方法等9 。 此外，還有學(xué)者專門研究了政府與倒按揭資產(chǎn)證券化推行的關(guān)系。經(jīng)驗(yàn) 表明，住房金融制度的建立離不開政府的支持，住房金融機(jī)構(gòu)普遍帶有官方 或半官方色彩。建立具有政府背景的特殊目的機(jī)構(gòu)( S P V ：S p e c i a lP u r p o s e V e h i c l e ) ，有助于強(qiáng)化特殊目的機(jī)構(gòu)的資信力度，提高倒按揭證券的資信評級， 從而增強(qiáng)投資者的信心，吸引更多投資者進(jìn)入倒按揭資產(chǎn)證券化市場。 1 2 2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 國內(nèi)關(guān)于倒按揭的研究主要集中在介紹該金融產(chǎn)品以及探討其在中國推 行的可行性方面。 l 、倒按揭制度的介紹 1 9 9 5 年，國內(nèi)學(xué)者曾詳瑞、胡江濤將倒按揭介紹到國內(nèi)舊；2 0 0 2 年，孟 曉蘇在應(yīng)建立房產(chǎn)“反向抵押貸款”壽險(xiǎn)服務(wù)關(guān)于健全老年人社會保 障制度的建議一文中提出了建立倒按揭壽險(xiǎn)服務(wù)的建議1 1 。同時(shí)，蔡清1 2 、 任凱1 3 、龍會芳1 4 也分別在各自的著述中介紹了這一新型的金融工具。此外， 王琨1 5 、柴效武和徐智龍1 6 還分別對倒按揭的控制模式進(jìn)行了研究。 2 、倒按揭的可行性論證 R o b e r tJ S h i l l e r , A l i a nN W e i s s M o r a lH a z a r di nH o m eE q u i t yC o n v e r s i o n R e a lE s t a t eE c o n o m i c s , V o l u m e 2 8 ，I s s u e2 ，2 0 0 0 3D i m i t r i sN C h o r a f a s C r e d i tD e r i v a t i v e sa n d t h eM a n a g e m e n to fR i s k ：I n c l u d i n gM o d e l sf o rC r e d i tR i s k P r e n t i c eH a l l , 1 9 9 9 ，p l1 8 A n t h o n yS a u n d e r s C r e d i tR i s kM e a s u r e m e n t ：N e wA p p r o a c h e sI oV a l u ea tR i s ka n dO t h e rP a r a d i g m J o h n W i l e y & S o n s ，1 9 9 9 ，p 2 1 6 舊曾祥瑞等著：住房逆抵押貸款研究，載于中國房地產(chǎn) 1 9 9 5 年第6 期。 兒孟曉蘇著：應(yīng)建立“反向抵押貸款”壽險(xiǎn)服務(wù)一關(guān)于健全老年人社會保障制度的建議) ，載于發(fā) 展 2 0 0 2 年第9 期。 u 蔡清著：反向抵押貸款介紹 。載于上海保險(xiǎn)) 2 0 0 3 年第9 期。 1 3 任凱著：美國反向抵押貸款及對我國的啟示) ，載于上海保險(xiǎn)： 2 0 0 5 年第6 期。 龍會芳著：反向抵押貸款的國際比較與借鑒，載于金融教學(xué)與研究) 2 0 0 5 年第2 期。 王琨著：開展住房反向抵押貸款的市場均衡分析 ，載于經(jīng)濟(jì)論壇2 0 0 5 年第1 2 期。 怕柴效武等著：養(yǎng)老保險(xiǎn)新視角的售房養(yǎng)老模式，載于“售房養(yǎng)老”研討會文集 2 0 0 4 年 4 1 導(dǎo)論 張凌燕和趙京彥在“反向抵押貸款“ 模式在我國推行的初步探討一文 中對倒按揭在我國開展的可行性進(jìn)行了論證1 7 。此外，劉嘉偉1 8 、陳鶯1 9 、包 西柱2 0 、陸榮功烈、游娜2 2 、王連勛2 3 、杜娟2 4 、柴效武和岑惠2 5 也分別從不同 的角度論證了這一問題。 3 、倒按揭的風(fēng)險(xiǎn)研究 目前，國內(nèi)的研究成果對倒按揭的風(fēng)險(xiǎn)還沒有過多涉及，但國外對倒按 揭風(fēng)險(xiǎn)的研究成果能對我國研究的這一不足起到很好的補(bǔ)充作用。 1 3 主要研究方法 1 3 1 比較研究方法 首先，通過將倒按揭與我國一般抵押制度、住房按揭制度進(jìn)行比較研究， 揭示倒按揭的特點(diǎn)及其社會經(jīng)濟(jì)效用。其次，通過對各國相對成熟的立法、 判例及學(xué)說的比較，揭示該制度的風(fēng)險(xiǎn)類型，進(jìn)而從風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制的 角度，結(jié)合我國現(xiàn)狀構(gòu)建倒按揭制度體系。 4 3 2 經(jīng)濟(jì)分析方法 結(jié)合本選題的特征，利用經(jīng)濟(jì)分析的方法研究住房資產(chǎn)的價(jià)值評估、預(yù) 期存活壽命的精算、特定機(jī)構(gòu)的選擇等技術(shù)性問題，深化對倒按揭運(yùn)行模式 的研究。在此基礎(chǔ)上，指出在我國開展倒按揭制度除了具有社會保障的效用 之外，還具有防范金融風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品類型，增加其盈利增 長點(diǎn)的作用。 玎張凌燕著：反向抵押貸款模式初探 ，載于房地產(chǎn)市場 2 0 0 4 年第l 期。 哺劉嘉偉等著：老齡化社會與商業(yè)銀行住房反向抵押貸款。載于中國金融2 0 0 5 年第1 2 期 睜陳鶯著：對我國推行住房反向抵押貸款的幾點(diǎn)思考) ，載于福建金融2 0 0 5 年第l O 期。 加包西柱著：社會老齡化與住房逆抵押貸款 ，載于重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)2 0 0 0 年第l 期 ”陸榮功著：老年人的消費(fèi)資源開發(fā)和金融產(chǎn)品創(chuàng)新，載于上海金融2 0 0 3 年第1 2 期 2 2 游娜著：商業(yè)銀行可否推行反向抵押貸款) ，載于現(xiàn)代商業(yè)銀行2 0 0 3 年第4 期。 王連勛著：住房正抵押與逆抵押貸款組合應(yīng)用淺議，載于中國房地產(chǎn)金融 2 0 0 4 年第8 期 烈杜娟等著：老年住宅逆抵押貸款的市場前景分析 ，載于人口與研究 2 0 0 3 年第6 期。 柴效武著：住房正抵押與逆抵押貸款組合應(yīng)用淺議 ，載于中國房地產(chǎn)金融 2 0 0 4 年第3 期 5 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 我國倒按揭法律問題研究懊l 重于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制 1 4 基本思路和邏輯結(jié)構(gòu) 第一章，導(dǎo)論。從我國日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老形式出發(fā)，首先闡明本文要解決 的問題，然后綜述國內(nèi)外當(dāng)前關(guān)于倒按揭的研究成果，并介紹全文的結(jié)構(gòu)、 主要內(nèi)容和創(chuàng)新之處。 第二章，倒按揭制度的概述。本章首先界定了倒按揭的內(nèi)涵，然后介紹 該制度在國外的運(yùn)行模式和發(fā)展?fàn)顩r。最后，筆者將該制度與幾種相關(guān)制度 進(jìn)行比較研究，從而揭示倒按揭的特點(diǎn)、優(yōu)勢以及它的不可替代性。 第三章，構(gòu)建我國倒按揭制度的理論基礎(chǔ)。本章分別從理論和實(shí)務(wù)兩個(gè) 維度對在我國構(gòu)建倒按揭的必要性和可行性進(jìn)行分析論證。 第四章，影響我國構(gòu)建倒按揭制度的風(fēng)險(xiǎn)類型。本章著重分析我國在構(gòu) 建倒按揭的過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，為后文的展開奠定了基礎(chǔ)。 第五章，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度構(gòu)建我國倒按揭制度體系。本章主要從風(fēng)險(xiǎn) 管理的角度設(shè)計(jì)倒按揭及各種配套制度。 6 2 倒按揭制度的概述 2 倒按揭制度的概述 本章將首先闡明倒按揭的內(nèi)涵與法律特征，然后將倒按揭與各相類似的 制度進(jìn)行界分，以奠定本研究開展的基礎(chǔ)。 2 1 倒按揭的內(nèi)涵與法律特征 目前國內(nèi)對“r e v e r s em o r t g a g e ”的漢語翻譯并不統(tǒng)一，存在“以房養(yǎng)老， “住房反向抵押“ 和“倒按揭”多種譯法。同一概念卻因翻譯不同而徒生混 亂。筆者以為，“以房養(yǎng)老“ 失之于籠統(tǒng)和口語化，不宜作為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆▽W(xué)概念； 另外，將m o r t g a g e 翻譯成“抵押一也是值得商榷的，因?yàn)閺臍v史起源和制度 生成來看，英美法系中的“m o r t g a g e “ 與大陸法系中的“抵押權(quán)”也是有差異 的。因?yàn)閞 e v e r s em o r t g a g e 的資金流向與住房按揭貸款的資金流向是相逆的， 所以我國香港學(xué)者將其譯作“倒按揭“ ，筆者在本文中將沿襲這一稱謂。 2 1 1 倒按揭的內(nèi)涵 倒按揭是以擁有住房的城市老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為擔(dān)保，在 借款人死亡、賣房、永久搬出住房或者合同約定的其他條件發(fā)生時(shí)到期，以 出售住房所得資金歸還貸款的本金、利息和各種費(fèi)用的一種無追索權(quán)的貸款 ( n o n r e c o u r s el o a n ) 。這種貸款可以在一定時(shí)間內(nèi)按月發(fā)放，也可以在一定信 用額度內(nèi)根據(jù)借款人的需要自由支付，貸款可用于日常開支、房屋修繕和醫(yī) 療保健等，一般并無嚴(yán)苛限制2 6 。由于該擔(dān)保貸款的現(xiàn)金流向與普通按揭的現(xiàn) 金流向正好相反，因此被形象地稱為“倒按揭。 倒按揭業(yè)務(wù)利用人的生命周期和住房使用周期的差異，依據(jù)個(gè)人及家庭 拍薛波主編：元照英美法詞典，法律出版社2 0 0 3 年5 月版，第l1 9 6 頁 7 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 我國倒按揭法律問題研究懊I 重于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制 的財(cái)產(chǎn)應(yīng)在一生中予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動產(chǎn)通過一定的變 現(xiàn)形式和金融機(jī)制，在其使用價(jià)值不變的情況下實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動2 7 。通過倒 按揭業(yè)務(wù)，使原本缺乏流動性的住房資產(chǎn)獲得流動性，進(jìn)而使老年人的財(cái)富 在整個(gè)生命周期內(nèi)得到合理配置，在不影響其居住的同時(shí)，又能挖掘出住房 投資增值的功能，對老年人口而言，這是一種魚和熊掌兼得的局面，因而， 倒按揭業(yè)務(wù)在國外頗受老年人的的歡迎。 2 1 2 倒按揭的法律特征 研究倒按揭的法律特征，要從倒按揭的概念、法律性質(zhì)和法律關(guān)系入手。 l 、倒按揭是獨(dú)立于我國現(xiàn)有的典型擔(dān)保物權(quán)類型之外的一種特殊擔(dān)保物 權(quán)，是一種新型的擔(dān)保方式。 2 、倒按揭是一項(xiàng)專為老年人設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品，該產(chǎn)品具有社會保障的功 能，因而，除此以外的任何人均不具有申請倒按揭的資格。同時(shí)，即便是對 老年人，倒按揭也存在年齡、資信等方面的限制。 3 、在倒按揭法律關(guān)系中，只有經(jīng)過特別授權(quán)，符合法定條件的金融機(jī)構(gòu) 才能成為合格的債權(quán)人，這是由該項(xiàng)制度的社會保障性質(zhì)決定的。 4 、倒按揭的貸款總額是不確定的，當(dāng)老年人的實(shí)際壽命超過貸款機(jī)構(gòu)確 定的預(yù)期壽命后，借款人仍可以從該金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)借款，直至倒按揭合同約 定的事由出現(xiàn)。 5 、倒按揭貸款的支付方式較為靈活，經(jīng)雙方當(dāng)事人合意，可以采用按期 支付或信用限額等多種支付方式，但一般不會采取一次性領(lǐng)取的方式，因?yàn)?這種方式會淡化甚至消弭“以房養(yǎng)老一的社會保障性質(zhì)。 6 、對于借款的用途，原則上用于養(yǎng)老，也可以由借款入自由處置，但借 款人一般不能用于大項(xiàng)投資，這是由該項(xiàng)制度的性質(zhì)決定的。 7 、貸款到期后，房屋既可以歸貸款機(jī)構(gòu)所有，也可由房主及其繼承人在 償還貸款的本金和利息后贖回。如借款人在合同期內(nèi)提前辭世，則貸款機(jī)構(gòu) 有義務(wù)將“剩余價(jià)值”交予借款人指定的領(lǐng)受人。 8 、貸款機(jī)構(gòu)對借款人無追索權(quán)。在倒按揭業(yè)務(wù)中，當(dāng)出現(xiàn)借款人的實(shí)際 2 7 柴效武等著：售房養(yǎng)老模式中金融運(yùn)營機(jī)制的探討 ，載于金融論壇 2 0 0 4 年第1 l 期 8 2 倒按揭制度的概述 生存年限超過合同預(yù)期的壽命年限或貸款額度超過房屋市場價(jià)值，致使出售 房產(chǎn)所得資金不足以彌補(bǔ)貸款本金及利息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)也不能要求借款人以 其它資產(chǎn)來清償貸款。 2 2 倒按揭與相關(guān)制度的界分 要澄清倒按揭的性質(zhì)，須從其與我國現(xiàn)行的相關(guān)制度的界分入手，只有 通過比較研究，才能判定其是否屬于一項(xiàng)全新的制度類型，對這一問題直接 決定了本研究開展的意義。 2 2 1 倒按揭與按揭 按揭制度起源于英美法系國家，是指債務(wù)人將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán) 人，用以擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的期限內(nèi)得以清償?shù)膿?dān)保形式船。在移植該 項(xiàng)制度時(shí)，我國根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)和法律條件對其進(jìn)行了改造和創(chuàng)設(shè)。 目前，我國的按揭僅限于商品房按揭，且主要以現(xiàn)房按揭為主，是指不 能或不愿一次性支付房款的購房者將其與房產(chǎn)商之間的房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下 的權(quán)益抵押給銀行，按揭銀行貸款給購房人，并以購房人名義將款項(xiàng)交由房 產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購房者到期不能還本付息，按揭銀行將財(cái)產(chǎn)變價(jià)并 優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保方式2 9 。 二者的主要區(qū)別如下： l 、性質(zhì)不同，按揭是一種簡單的融資行為，體現(xiàn)了借貸雙方之間一種純 粹的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，完全可以遵循市場機(jī)制予以運(yùn)作。而倒按揭是一種養(yǎng)老的新 途徑，具有社會保障的性質(zhì)。 2 、行為主體不同。我國目前按揭制度的行為主體涉及借款人、開發(fā)商、 貸款銀行三方當(dāng)事人。而倒按揭業(yè)務(wù)中僅存在債權(quán)人和債務(wù)人雙方當(dāng)事人， 且對雙方主體資格均予以較大限制。此外，在倒按揭業(yè)務(wù)中，債權(quán)人對債務(wù) 人的資信狀況審查不如按揭嚴(yán)格。 葛陳本寒著：擔(dān)保物權(quán)法比較研究，武漢大學(xué)出版社2 0 0 3 年4 月版，第1 8 4 頁 糟王利明著：動產(chǎn)讓與擔(dān)保若干問題研究 ，載于民商法研究 ，法律出版社2 0 0 4 年第6 輯，第1 5 7 頁 9 杭州房產(chǎn)設(shè)計(jì) 我國倒按揭法律問題研究側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制 3 、現(xiàn)金流向相反。即按揭以貸款來取得房屋所有權(quán)，而倒按揭則是以房 屋所有權(quán)來取得貸款。 4 、貸款數(shù)額是否確定不同。按揭的數(shù)額主要取決于房屋的現(xiàn)有價(jià)值，是 確定的。而倒按揭的數(shù)額則是根據(jù)老年房主的年齡、預(yù)期的壽命年限、房屋 價(jià)值的評估、房地產(chǎn)價(jià)格的走向、國家的利率水平以及國家的土地政策等一 系列因素推算出來的，具有很大的不確定性。 2 2 2 倒按揭與一般抵押貸款 倒按揭是不同于一般抵押貸款的一種新型的融資形式，它同一般抵押貸 款具有本質(zhì)的區(qū)別，具體表現(xiàn)在： l 、性質(zhì)不同。前者設(shè)立的初衷是提高老年人的生活質(zhì)量，具有社會保障 的性質(zhì)。而后者是為了各種目的的融資，不具有公益的性質(zhì)。 2 、貸款總額是否確定不同。一般抵押貸款的數(shù)額是確定的，而倒按揭的 數(shù)額是一個(gè)預(yù)測值，最終的倒按揭數(shù)額可能高于這個(gè)數(shù)額，也可能低于這個(gè) 數(shù)額，是不確定的。 3 、擔(dān)保物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不同。倒按揭合同生效后，房屋所有權(quán)由借 款人轉(zhuǎn)歸貸款機(jī)構(gòu)，這一點(diǎn)同讓與擔(dān)保是相同的。而在一般抵押貸款中，并 不發(fā)生抵押物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。 4 、是否具有追索權(quán)不同。倒按揭的總額為倒按揭合同生效時(shí)起自倒按揭 合同到期時(shí)止貸款機(jī)構(gòu)所有支付給借款人的本金及利息的總和，如果結(jié)余比 該住房市值要低，借款人或其繼承人可能獲得些許超出的部分。但是總額高 于住房市值時(shí)，債權(quán)人無權(quán)向房主或其繼承人追討該差額，也即無追索權(quán)。 對于一般抵押貸款，當(dāng)擔(dān)保物價(jià)值不足以清償債務(wù)時(shí)，債務(wù)人仍具有繼續(xù)清 償之義務(wù)。 此外，二者在主體資格、擔(dān)保物、擔(dān)保的債權(quán)等諸多方面也存在很大不 同。 I o 2 倒按揭制度的概述 2 2 3 倒按揭與最高額抵押 倒按揭和最高額抵押在制度設(shè)計(jì)上具有一定的相似性，即二者所擔(dān)保的 債權(quán)均為將來發(fā)生的債權(quán)。但是，二者的區(qū)別也是顯而易見的。 l 、最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)雖然尚未確定，但預(yù)先設(shè)定 有最高限定額，其只擔(dān)保在此額度內(nèi)發(fā)生的債權(quán)。而在倒按揭，其擔(dān)保的債 權(quán)額以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值為限3 0 。 2