物權(quán)法和登記中所有的案例分析.doc

店主總結(jié)的關(guān)于物權(quán)法和房屋登記的所有案例分析題目，超全，對(duì)物權(quán)和登記案例中所有的案例分析套路和出題點(diǎn)。您可以抽出時(shí)間看一下，也可以針對(duì)自己的薄弱案例，選擇性的看。第一章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅專題案例1張某對(duì)違章建筑主張所有權(quán)糾紛案案情簡(jiǎn)介陳某系張某丈夫，陳某從胡某處購買銅原縣高家鎮(zhèn)水園街11號(hào)一間半住房后，在該房前未經(jīng)批準(zhǔn)占用公用土地搭建面積為40.25平方米的木結(jié)構(gòu)房屋一間，并于9年后改建為石棉瓦屋。再過9年，銅原縣進(jìn)行街道整治，經(jīng)銅原縣城市建設(shè)指揮部批復(fù)后再經(jīng)銅原縣人民政府批準(zhǔn)，將該地段作為建設(shè)縣城公園之用。隨后，銅原縣城市建設(shè)指揮部在拆遷該地段時(shí)，對(duì)陳某從胡某處所購一間半住房，按有關(guān)規(guī)定作了安置。對(duì)在房前違章搭建的石棉瓦平房，作出由陳某自行拆除的決定。后因銅原縣外北街居委會(huì)需要臨時(shí)占用該石棉瓦平房辦公，遂與陳某協(xié)商購買該違章建筑殘值（拆除材料值），價(jià)值640元，由城建指揮部付款后陳某出具領(lǐng)條一張。在領(lǐng)取該款半年后，陳某和張某隱瞞真實(shí)情況，向銅原縣規(guī)劃委員會(huì)申請(qǐng)辦理擴(kuò)建房屋的產(chǎn)權(quán)證，同年銅原縣規(guī)劃委員會(huì)由于審查不嚴(yán)，予以批準(zhǔn)。陳某夫婦為占有該違章搭建房，雙方協(xié)議離婚，在財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議中約定：“水園街11號(hào)未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋屬張某所有”，并經(jīng)銅原縣公證處公證。事后，張某強(qiáng)行搬進(jìn)外北街居委會(huì)正在使用的石棉瓦房。同時(shí)張某持規(guī)劃部門的批復(fù)和公證書向銅原縣房地產(chǎn)管理局辦理該石棉瓦房的產(chǎn)權(quán)證。因房地產(chǎn)管理局審查不嚴(yán)，向張某頒發(fā)了銅權(quán)字第2476號(hào)房屋所者權(quán)證。次年，張某將領(lǐng)取的石棉瓦房殘值款640元強(qiáng)行退給外北街居委會(huì)。銅原縣規(guī)劃委員會(huì)查明真相后，作出了撤銷對(duì)違章建筑石棉瓦房產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)批復(fù)的決定。隨后銅原縣公證處作出了撤銷公證書的決定，銅原縣房地產(chǎn)管理局也作出了關(guān)于繳銷銅權(quán)字第2476號(hào)房屋所有權(quán)證的決定。對(duì)此，張某以“搭建4025平方米房屋時(shí)，沒有健全的管理機(jī)構(gòu)和審批制度，應(yīng)視搭建房屋屬合法建筑物”為由，主張撤銷銅原縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于繳銷銅權(quán)字第2476號(hào)房屋所有權(quán)證的決定并確認(rèn)其對(duì)該房屋享有所有權(quán)。法律問題1張某辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有權(quán)?2張某的主張是否合理?法理分析(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)采用登記的方法進(jìn)行公示。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。1不動(dòng)產(chǎn)登記我國物權(quán)法第二章第一節(jié)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事項(xiàng)作出了規(guī)定，其中第10條至第13條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、登記所需材料等分別作出了規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法第10條的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，而此前我國不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)行分部門登記的辦法。根據(jù)物權(quán)法第1l條的規(guī)定，申請(qǐng)登記的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。根據(jù)物權(quán)法第12條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)不僅要“查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”，“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人”，而且“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看”。這表明我國不動(dòng)產(chǎn)登記的審查實(shí)行以形式審查為主，以實(shí)質(zhì)審查為輔。根據(jù)物權(quán)法第13條的規(guī)定，登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，也不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記。我國物權(quán)法還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記和異議登記作出了規(guī)定。物權(quán)法第19條規(guī)定，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。2房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬情況進(jìn)行持續(xù)登記。房地產(chǎn)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)利，如租賃權(quán)、地役權(quán)等。房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況包括房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利的來源和取得時(shí)間、房地產(chǎn)的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、用途等。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的法定程序，經(jīng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，受國家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。我國房地產(chǎn)登記具有以下特征：(1)房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記。即當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均必須依法登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記不僅登記權(quán)利的靜止?fàn)顩r，而且也登記權(quán)利的動(dòng)態(tài)過程，使第三人可以就登記的情況，推知該房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。(2)房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，即房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利變更、轉(zhuǎn)移、消滅等，權(quán)利人必須申請(qǐng)登記，若不進(jìn)行登記，不產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更、轉(zhuǎn)移或者消滅的效力。(3)頒發(fā)權(quán)利證書，即房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)對(duì)權(quán)利人申請(qǐng)登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，頒發(fā)權(quán)利證書，權(quán)利證書為權(quán)利人享有權(quán)利的憑證；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括申請(qǐng)登記、勘驗(yàn)繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和收費(fèi)發(fā)證五項(xiàng)程序。房屋權(quán)屬登記要求產(chǎn)權(quán)來源清楚，證件齊全，手續(xù)完備，符合法律法規(guī)，沒有權(quán)屬糾紛；申請(qǐng)人要提供證明身份和產(chǎn)權(quán)來源的證件、證明材料并有相應(yīng)的時(shí)間限制。就本案而言，張某在形式上已經(jīng)完成房地產(chǎn)權(quán)屬登記，取得權(quán)利證書，但是并不能因此認(rèn)為她已取得違章搭建的石棉瓦房的所有權(quán)。我國物權(quán)法第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！彪m然物權(quán)法并未明確規(guī)定，通過提供虛假材料取得非法建筑權(quán)屬證書是無效行為，但是我國民法通則第58條第l款規(guī)定：“下列民事行為無效：(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的(七)以合法形式掩蓋非法目的的。”可見，張某通過隱瞞真實(shí)情況取得房屋權(quán)屬證書的行為屬于無效民事行為，她并不能因?yàn)槿〉脵?quán)屬證書而取得石棉瓦房的所有權(quán)。(二)違章建筑違章建筑是指未經(jīng)辦理合法手續(xù)，擅自建筑的建筑物、構(gòu)筑物。我國居民修建住宅，應(yīng)當(dāng)由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)城鎮(zhèn)規(guī)劃管理部門許可，土地管理部門審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。在本案中張某夫婦修建房屋事先未經(jīng)申請(qǐng)，事后也未補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。后來將搭建的木房改建成石棉瓦平房時(shí)，沒有申請(qǐng)擴(kuò)建住宅，未能取得該搭建平房的申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)，修建行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違章搭建。張某提出的“當(dāng)年搭建房屋時(shí)，沒有健全的管理機(jī)構(gòu)和審批制度，應(yīng)視搭建房屋屬合法建筑物”理由不能夠成立。張某夫婦搭建房屋時(shí)，有關(guān)機(jī)構(gòu)確實(shí)尚未建立，但在這些機(jī)構(gòu)建立后，張某夫婦從未補(bǔ)辦建房手續(xù)。銅原縣城市建設(shè)指揮部在拆遷安置時(shí)，僅對(duì)陳某所購胡某一間半住房作了安置，并未對(duì)違章建筑進(jìn)行安置。同時(shí)張某夫婦也接受了銅原縣城市建設(shè)指揮部按違章建筑物對(duì)其補(bǔ)償殘值640元的處理，可見，張某夫婦自己也知道石棉瓦平房屬于違章建筑。案例2王某訴李某房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案案情簡(jiǎn)介王某自建起一棟二層樓房后，約好友李某一同去房管機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記。由于房管機(jī)構(gòu)的工作人員疏忽，將所有權(quán)人錯(cuò)誤登記為李某，王某一時(shí)大意并未察覺。隨后王某因長(zhǎng)期外出務(wù)工，遂將該房屋交由李某保管。后來，某日李某向趙某借款15萬元，并以該樓房作為抵押，雙方去房管機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。后因李某不能按時(shí)還款付息，便與趙某協(xié)商將該樓房拍賣償還借款。王某得知此事后一方面要求房管機(jī)構(gòu)撤銷錯(cuò)誤登記并確認(rèn)其為所有權(quán)人，一方面堅(jiān)決反對(duì)趙某拍賣樓房。因最終無法達(dá)成協(xié)議，王某遂將李某和趙某一同訴至法院，要求確認(rèn)二者間的抵押合同無效。法律問題1李某和趙某的抵押合同是否有效?2王某應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)益?法理分析(一)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一種意見認(rèn)為：盡管本案爭(zhēng)議的樓房產(chǎn)權(quán)登記為李某所有，但是該登記為錯(cuò)誤登記，王某是該樓房的實(shí)際所有人。李某未經(jīng)王某允許擅自將該房屋抵押給他人，屬于無權(quán)處分，其抵押行為無效。因此應(yīng)當(dāng)支持王某的訴訟請(qǐng)求。另一種意見認(rèn)為：盡管李某并非該樓房的實(shí)際所有權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是李某，且李某實(shí)際居住該房屋。趙某在不知情的情況下有理由相信該樓房歸李某所有，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，因此不應(yīng)支持王某的訴訟請(qǐng)求。王某只可以通過對(duì)李某提起侵權(quán)之訴的方式要求李某賠償損失。(二)分析本案體現(xiàn)了物權(quán)法的公信原則。所謂公信原則，是指物權(quán)變動(dòng)的公示方式所表現(xiàn)的物權(quán)即使與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示的物權(quán)而為物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果而加以保護(hù)的原則。物權(quán)法的公信原則雖然在一定程度上減弱了物權(quán)追及效力，但是有利于維護(hù)整體交易安全和秩序，因此成為近代各國物權(quán)法的基本原則之一，我國物權(quán)法的規(guī)定也體現(xiàn)了該原則。公信原則要求，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以登記為其公示方法，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以交付為其公示方法。1不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示：登記首先，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法，因此彰顯出物權(quán)登記的公信力，即物權(quán)登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾相信其正確的法的效力。具體表現(xiàn)在：第一，在法律上推定登記記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人；第二，凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與登記簿上記載的權(quán)利人進(jìn)行交易的人，法律承認(rèn)其行為具有與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。即使是在登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，法律也推定登記記載的權(quán)利人為真正權(quán)利人，使交易中的善意第三人仍然能確定地取得其名下登記的所有權(quán)。但是這樣做將會(huì)使真正的權(quán)利人喪失所有權(quán)，因此公信原則并非對(duì)任何情況的第三人都提供庇護(hù)傘，而只是維護(hù)善意第三人的信賴?yán)?。第三人受登記公信力保護(hù)的條件為：(1)第三人須為善意。所謂善意，一是不知情，即相對(duì)人在從事交易時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道交易的另一方當(dāng)事人并非真正的權(quán)利人，二是第三人支付了適當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)。如果第三人不是善意，將不受公信原則的保護(hù)。(2)第三人取得權(quán)利須基于法律行為，不是基于法律行為或者法律行為在其他方面存在無效原因的，均不受登記公信力的保護(hù)。(3)須登記錯(cuò)誤不能從登記簿中發(fā)現(xiàn)，且登記簿無異議登記，否則將會(huì)阻卻公信力發(fā)生效力。我國物權(quán)法第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；除法律另有規(guī)定的以外，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。即該條原則上規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。本條規(guī)定了“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：(1)依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。我國法律規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜?；城市的土地，屬于國家所有；法律?guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有；除法律規(guī)定屬于集體所有的以外，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有；法律規(guī)定屬于國家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國家所有。這些國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。(2)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)的沒立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形。(3)考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國的實(shí)際情況，尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，物權(quán)法并沒有一概規(guī)定所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。2動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示：交付由于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有以占有為其公示方法，因此對(duì)動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有也就具有了使社會(huì)公眾相信占有人對(duì)其占有的動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的公信力。因此物權(quán)法第23條規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。物權(quán)法上所說的交付，指的是物的直接占有的轉(zhuǎn)移，即一方按照法律行為要求，將物的直接占有移轉(zhuǎn)給另一方的事實(shí)。具體到本案，因房管機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記，房產(chǎn)證上登記的房屋所有權(quán)人為李某，這一登記具有公信力。而且王某長(zhǎng)期外出務(wù)工，將該樓房交由李某保管，趙某不知道權(quán)利上存有瑕疵，因此趙某是善意第三人，其對(duì)該房屋享有的抵押權(quán)應(yīng)為物權(quán)登記的公信力所保護(hù)，趙某可以通過拍賣該房屋來實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。王某不得主張李某與趙某之間的抵押行為無效，但是李某的無權(quán)處分侵害了王某的所有權(quán)，王某可以對(duì)李某提起侵權(quán)之訴要求李某賠償損失以獲得救濟(jì)。因此，第二種意見是正確的案例3連環(huán)交易中的物權(quán)變動(dòng)糾紛案案情簡(jiǎn)介甲房地產(chǎn)公司與乙公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，雙方簽訂了房屋購買合同，乙公司購買甲房地產(chǎn)公司面積為3000平方米的寫字樓，總價(jià)款為3000萬元。合同履行期屆至，買方乙公司交付了價(jià)款，但比約定的清償期遲延了10天。同時(shí)賣方甲房地產(chǎn)公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉(zhuǎn)給乙公司占有，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在此期間，經(jīng)交付已實(shí)際占有該房屋的乙公司因業(yè)務(wù)調(diào)整的需要，又將該房屋以每平方米11000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人丙公司，雙方訂立了房屋買賣合同。丙公司在購買時(shí)到房地產(chǎn)登記部門查閱登記，登記機(jī)關(guān)告知該房產(chǎn)過戶手續(xù)已經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，正在辦理中。丙公司便向乙公司支付了3300萬元總價(jià)款，并與乙公司完成了該房產(chǎn)的交付。至此，該房產(chǎn)已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登記機(jī)關(guān)一次性將該房產(chǎn)過戶登記到其名下。后由于甲公司了解到該樓盤所處地區(qū)將由政府規(guī)劃開發(fā)為商業(yè)區(qū)，該處樓盤房?jī)r(jià)也將大幅升值，極具投資潛力。甲公司便以乙公司遲延10天支付房款為由宣告解除購房合同，并請(qǐng)求該房產(chǎn)的占有人丙公司返還房屋。法律問題1該房屋的所有權(quán)歸誰享有?2甲公司與乙公司之間訂立的第一個(gè)買賣房屋的合同是否有效?3乙公司與丙公司之間訂立的第二天買賣房屋的合同是否有效?4甲公司能否以乙公司遲延10天支付房款為由宣告解除購房合同?5甲公司請(qǐng)求該房產(chǎn)的占有人丙公司返還房屋的要求是否應(yīng)予支持?法理分析本案涉及所有權(quán)、占有、債權(quán)。在此我們首先分析房屋的所有權(quán)之歸屬，即房屋歸誰所有的問題。(一)合同效力與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則本案糾紛源于甲房地產(chǎn)公司與乙公司的房屋買賣合同，該合同對(duì)確定繼受取得人權(quán)源的合法性和案件的裁判具有決定性意義。甲房地產(chǎn)公司與乙公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，并于履行期屆滿后，買方在比約定的清償期遲延10天后支付了價(jià)款，同時(shí)賣方將該買賣之標(biāo)的物交付給買方，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。爭(zhēng)議就在于：(1)第一個(gè)買賣合同是否有效成立；(2)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。該問題涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，不同的物權(quán)變動(dòng)模式將會(huì)產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。就大陸法系傳統(tǒng)而言，物權(quán)變動(dòng)模式大體分為三種：意思主義、形式主義和折衷主義。1意思主義在意思主義模式下，僅依債權(quán)合同即可直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即物權(quán)變動(dòng)與債的關(guān)系合二為一。就本案而言，如采用意思主義，則第一個(gè)買賣合同已有效成立，并且該房屋的所有權(quán)也在合同生效時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即乙公司取得了該房屋的所有權(quán)，但是由于尚未登記完畢，不得對(duì)抗第三人。目前法國、日本、意大利均采取意思主義的立法體例。2形式主義在形式主義模式下，已從債權(quán)行為中抽象出獨(dú)立的物權(quán)行為，通過處分行為與負(fù)擔(dān)行為的分離區(qū)別物權(quán)與債權(quán)的不同關(guān)系，即負(fù)擔(dān)行為的效力僅發(fā)生債的請(qǐng)求權(quán)，處分行為才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如根據(jù)這一模式，則本案中的房屋買賣合同為債權(quán)合同，雖已有效成立，且當(dāng)事人負(fù)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，但由于物權(quán)行為屬要式行為，在登記尚未完成的情況下，物權(quán)行為未生效，物權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，即乙公司雖然得向甲公司請(qǐng)求轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，但是在登記完成之前并不享有所有權(quán)。目前德國和我國臺(tái)灣地區(qū)采用形式主義的立法體例。3折衷主義折衷主義，即債權(quán)形式主義，為意思主義與形式主義的折衷觀點(diǎn)，也稱意思主義與登記或交付之結(jié)合。在折衷主義模式下，對(duì)物與債的關(guān)系采取區(qū)分原則，物權(quán)變動(dòng)并非當(dāng)事人合意的直接結(jié)果，該合意僅發(fā)生債的效力；除當(dāng)事人債權(quán)合意外，還需要登記或交付的特定形式，但不要求獨(dú)立的物權(quán)合意的存在。目前奧地利采用折衷主義的立法體例。我國物權(quán)法第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；除法律另有規(guī)定的以外，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第23條規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。這一規(guī)定表明我國采用的是折衷主義模式。就本案而言，雖然第一個(gè)房屋買賣合同成立且生效，但是根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，乙公司并未取得房屋的所有權(quán)。(二)無權(quán)處分與未來物買賣本案中，占有房屋的乙公司嗣后將該樓盤轉(zhuǎn)讓給第三人丙公司，雙方訂立了買賣合同并移轉(zhuǎn)房屋占有。由于轉(zhuǎn)賣人乙公司基于合同債權(quán)合法占有房屋，但并未取得所有權(quán)，因此處分權(quán)欠缺。乙公司在欠缺處分權(quán)的條件下訂立了以該房屋為標(biāo)的物的買賣合同，該合同效力如何?這就涉及無權(quán)處分與未來物買賣。我國合同法第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”合同法第132條第l款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！钡?50條規(guī)定：“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)第51條的規(guī)定，無權(quán)處分合同屬于效力待定合同，而根據(jù)第132條，似乎又可理解為無效合同。為了保護(hù)當(dāng)事人之間通過合同所形成的合理期待，以鼓勵(lì)交易，我們認(rèn)為無權(quán)處分合同不宜理解為無效合同。雖然根據(jù)合同法第51條的規(guī)定，乙公司與丙公司之間訂立的第二個(gè)買賣合同為效力待定合同，但是從本案來看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該合同有效，理由如下：首先，乙公司與丙公司締約時(shí)出賣人并不存在對(duì)買受人的隱瞞欺詐等情形，其交易性質(zhì)屬于未來物的買賣。當(dāng)買賣雙方都明確地知道標(biāo)的物屬于第三人所有時(shí)，當(dāng)事人自愿接受合同約束并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，則合同屬于自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。因此，在當(dāng)事人雙方均明知時(shí)，無權(quán)處分合同不應(yīng)認(rèn)定為效力待定。其次，如該合同認(rèn)定為效率待定，則會(huì)導(dǎo)致對(duì)買賣人嚴(yán)重不公。這是因?yàn)橘I受人在和轉(zhuǎn)賣人訂立買賣合同后如果買受人不能適用善意取得制度，在標(biāo)的物未交付，標(biāo)的物為占有脫離物等情況下，善意相對(duì)人無法受到合同的保護(hù)，而只能依靠締約過失責(zé)任救濟(jì)。最后，未來物買賣屬于無權(quán)處分的一種特殊類型。未來物是指現(xiàn)實(shí)不存在，將來才存在之物，或者是事實(shí)上已存在，但在合同訂立時(shí)還不屬于當(dāng)事人所有的物。在未來物買賣情形下，賣主在締約時(shí)不具有對(duì)買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，這并不妨礙其在合同履行前取得所有權(quán)。允許未來物為買賣標(biāo)的物，并不會(huì)損害買受人的利益。在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，買賣雙方簽訂合同時(shí)，出賣人并未現(xiàn)實(shí)的擁有合同標(biāo)的物，而是在合同簽訂后才積極組織貨源，這種情形應(yīng)允許。如果否定這類合同的效力，無異于要求市場(chǎng)交易都必須是現(xiàn)貨交易，市場(chǎng)的靈活性和多樣性也將被犧牲殆盡。綜上所述，本案第二個(gè)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。(三)根本違約與合同解除本案中乙公司遲延10天支付房款，甲公司是否因此取得解除合同的權(quán)利?這要看乙公司的遲延支付是否構(gòu)成了根本違約。合同法第94條第3款和第4款規(guī)定了債務(wù)人遲延履行時(shí)債權(quán)人得以解除合同的兩種情況：第一，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；第二，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。在第一種情況下，債務(wù)人遲延履行并不必然導(dǎo)致債權(quán)人享有合同解除權(quán)，債權(quán)人必須在催告并提供合理期限后方有權(quán)解除合同；在第二種情況下，必須違約后果嚴(yán)重，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人才能解除合同。因此，在遲延履行發(fā)生后，只有在催告未果或根本違約的情況下，才發(fā)生法定解除權(quán)。在本案中，乙公司遲延支付，構(gòu)成了違約，但是履行期限并不直接關(guān)涉到當(dāng)事人的締約目的，債權(quán)人即甲公司并沒有因乙公司的遲延支付而遭受嚴(yán)重?fù)p失，而且甲公司也未提出催告。因此，應(yīng)認(rèn)為乙公司遲延支付并未構(gòu)成根本違約，甲公司不享有合同解除權(quán)，而只享有追究乙公司違約責(zé)任的權(quán)利，即甲公司可以基于違約責(zé)任就遲延支付造成的利息等損失享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)。(四)占有抗辯本案中，房屋所有權(quán)仍歸屬于甲公司，乙公司基于第一個(gè)有效合同而合法占有房屋，而后丙公司基于第二個(gè)合同而從乙公司處傳來取得對(duì)該房屋的合法占有。這就產(chǎn)生了所有權(quán)與占有的沖突。我國物權(quán)法第五篇對(duì)占有專門作了規(guī)定。該法第243條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。”根據(jù)這一規(guī)定，即使占有人為“善意占有人”，權(quán)利人仍然可以對(duì)其行使返還原物及其孳息的請(qǐng)求權(quán)。就本案而言甲公司仍然是爭(zhēng)訟房屋的所有權(quán)人，因此有權(quán)請(qǐng)求該房產(chǎn)的占有人丙公司返還房屋。但是乙公司也享有請(qǐng)求甲公司履行房屋買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的權(quán)利，丙公司則可以請(qǐng)求乙公司履行合同義務(wù)，在乙公司取得所有權(quán)后要求乙公司辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。值得注意的是，德國民法典規(guī)定了占有拭辯權(quán)，即合法占有人有權(quán)拒絕他人行使所有權(quán)。德國民法典第986條規(guī)定：“占有人或?qū)⒄加袡?quán)讓與占有人的間接占有人，對(duì)所有人有權(quán)進(jìn)行占有的，占有人可以拒絕返還物?！蔽覀冋J(rèn)為這一規(guī)定注意到保護(hù)合法占有人的利益，值得我們學(xué)習(xí)。例如在本案中，如果房屋價(jià)格不斷上漲，甲公司寧愿違約也不繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，甚至中途將房屋另行轉(zhuǎn)賣，乙公司無法取得房屋所有權(quán)，丙公司就無法實(shí)現(xiàn)合同目的，而只能追究乙公司違約責(zé)任，這樣的話，不僅損害了合法占有人丙公司的期待利益，也不利于鼓勵(lì)交易。所幸我國物權(quán)法第20條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度，這至少部分地解決了這個(gè)問題，在一定程度上能有效防范權(quán)利人罔顧誠實(shí)信用原則，將不動(dòng)產(chǎn)一物二賣。案例4無權(quán)處分的動(dòng)產(chǎn)賣出又借回后所有權(quán)糾紛案案情簡(jiǎn)介李某即將出國進(jìn)修，將其所在單位甲公司配備給自己使用的一臺(tái)筆記本電腦以5000元的價(jià)格賣給鄰居趙某。但由于李某離出國還有一個(gè)星期，有一些資料要整理，需要使用電腦，于是在賣給趙某時(shí)又與趙某簽訂了一個(gè)借用協(xié)議，注明該筆記本電腦已賣給趙某，但暫借給李某使用一個(gè)星期。在李某借用電腦期間，李某開始辦理離職手續(xù)，此時(shí)甲公司告知李某，公司給他配備的筆記本電腦他只有使用權(quán)，所有權(quán)仍屬公司，如果李某不歸還該筆記本電腦。將要按原價(jià)12000元償付給公司。李某表示愿意退還筆記本電腦，并實(shí)際交付給公司辦理了有關(guān)手續(xù)。嗣后，李某告知趙某筆記本電腦公司只是配給他使用的，現(xiàn)已被公司收回，他愿意退還趙某5000元。但趙某并不同意，以李某、甲公司為被告訴至法院，要求歸還筆記本電腦。法律問題1動(dòng)產(chǎn)交付的方式有哪些?2善意取得制度是否適用于動(dòng)產(chǎn)交付的所有方式?3誰是筆記本電腦的所有權(quán)人?法理分析(一)動(dòng)產(chǎn)的交付方式動(dòng)產(chǎn)的交付方式有四種：現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定。現(xiàn)實(shí)交付是交付最常見的方式，即實(shí)際占有動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人將動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人占有。其他三種交付方式在我國物權(quán)法第二章第二節(jié)中都有相應(yīng)的規(guī)定。其中物權(quán)法第25條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力?！贝思春?jiǎn)易交付。物權(quán)法第26條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。”此即指示交付。物權(quán)法第27條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！贝思凑加懈亩?。在本案中，李某將筆記本電腦轉(zhuǎn)讓給趙某，但同時(shí)又約定由李某繼續(xù)占有該電腦，屬于動(dòng)產(chǎn)交付的第四種方式，即占有改定。(二)善意取得制度的構(gòu)成要件通過善意取得制度，善意取得人取得物的所有權(quán)或在物上設(shè)定的其他權(quán)利，從而導(dǎo)致對(duì)原所有權(quán)人權(quán)益保護(hù)的相對(duì)削弱，因此各國均對(duì)善意取得制度的構(gòu)成要件作了嚴(yán)格界定。我國善意取得制度的構(gòu)成要件包括：1轉(zhuǎn)讓人是無權(quán)處分人善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即原所有權(quán)人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人。其中轉(zhuǎn)讓人和受讓人必須同時(shí)具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，且轉(zhuǎn)讓人是無權(quán)處分人。而原所有權(quán)人只需要具有民事權(quán)利能力即可，其有無民事行為能力并不影響善意取得的成立。所謂無權(quán)處分，是指無處分權(quán)人處分他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。處分財(cái)產(chǎn)只能由享有處分權(quán)的人行使，無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)構(gòu)成對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵害。無處分權(quán)人處分包括如下情形：(1)轉(zhuǎn)讓人本來就沒有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，例如轉(zhuǎn)讓人是財(cái)產(chǎn)的承租人、借用人、寄存人等。(2)轉(zhuǎn)讓人雖然擁有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但是處分權(quán)受到限制，例如轉(zhuǎn)讓人的財(cái)產(chǎn)被人民法院查封扣押后，其處分權(quán)即受到限制。(3)共有人中的一人或數(shù)人未經(jīng)其他共同共有人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。2受讓人取得財(cái)產(chǎn)是出于善意并支付了合理的對(duì)價(jià)所謂善意，就是不知情，即受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，并不知道轉(zhuǎn)讓人對(duì)財(cái)產(chǎn)無處分權(quán)。也就是說，受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，主觀上不知道或不可能知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分，受讓人與轉(zhuǎn)讓人之間的轉(zhuǎn)移占有是自主的、公開的、和平進(jìn)行的。由于善意是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)的一種主觀。心理狀態(tài)，難于為他人所知。因此，要從當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓時(shí)的客觀情況綜合判斷。這些情況包括：受讓人有無法定了解的義務(wù)；受讓人與轉(zhuǎn)讓人是否熟悉，是否有利害關(guān)系；交易場(chǎng)所；受讓人是有償取得，還是無償取得，價(jià)格是否合理；根據(jù)當(dāng)時(shí)的情勢(shì)，受讓人是否無須懷疑轉(zhuǎn)讓人可能存在權(quán)利瑕疵，等等。受讓人支付合理的對(duì)價(jià)說明：（1）轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)是有償?shù)?；?)受讓人支付的價(jià)格是合理的，并未明顯低于或高于市場(chǎng)價(jià)格。雖然一般認(rèn)為“善意”既包含“不知情”的意思，也包含了支付了合理對(duì)價(jià)”的意思，但是我國物權(quán)法第106條將這兩個(gè)意思進(jìn)行了區(qū)分，即善意僅指“不知情”，“支付了合理對(duì)價(jià)”剝體現(xiàn)在“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”這一規(guī)定上。3善意取得的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流通的財(cái)產(chǎn)由于法律禁止流轉(zhuǎn)的物不能在市場(chǎng)上交換，當(dāng)然不得適用善意取得制度。物權(quán)法頒布之前，不動(dòng)產(chǎn)一般不適用善意取得制度。但是，隨著物權(quán)法的正式實(shí)施，善意取得制度的適用范圍發(fā)生了重大變化，該制度不僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，也適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。貨幣和無記名證券是一種特殊的動(dòng)產(chǎn)，誰持有，誰就成為貨和無記名證券上記載的權(quán)利的主體，因此，也可適用善意取得制度。如我國票據(jù)法第12條規(guī)定，因惡意或重大過失而取得票據(jù)的，不得享有票據(jù)權(quán)利。如系善意的從無權(quán)處分人處取得票據(jù)的，出讓人雖無處分該票據(jù)的權(quán)利，受讓人仍可取得票據(jù)的權(quán)利。4受讓人必須通過轉(zhuǎn)讓人的交付而實(shí)際占有已取得的財(cái)產(chǎn)受讓人為了實(shí)現(xiàn)移轉(zhuǎn)占有財(cái)產(chǎn)并取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的目的，必須與轉(zhuǎn)讓人達(dá)成移轉(zhuǎn)占有物的合意，并基于這一合意交付了占有物。盡管移轉(zhuǎn)占有物的合意是引導(dǎo)移轉(zhuǎn)占有行為的主觀動(dòng)機(jī)和前提，但構(gòu)成善意取得的直接原因則是移轉(zhuǎn)占有物的行為。受讓人移轉(zhuǎn)占有動(dòng)產(chǎn)的方式必須通過交換實(shí)現(xiàn)。這種交換方式是通過買賣、互易、債務(wù)清償、出資等具有交易性質(zhì)的行為。如前所述，交換必須是有償?shù)?，無償?shù)慕粨Q不構(gòu)成善意取得。沒通過交換而移轉(zhuǎn)占有的財(cái)產(chǎn)，即使受讓人已經(jīng)實(shí)際占有該財(cái)嚴(yán)，也不發(fā)生善意取得的效力。例如繼承和遺贈(zèng)，沒通過交換則不構(gòu)成善意取得。我國物權(quán)法第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓：(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”案例5婁某訴甲市國家糧食儲(chǔ)備庫購油應(yīng)按開票時(shí)價(jià)格交付糾紛案案情簡(jiǎn)介婁某在甲市糧食庫購買花生油，該庫花生油標(biāo)價(jià)每千克570元，婁某當(dāng)即交款2052元，購花生油360千克，由甲市糧庫開票處開具了提油單據(jù)。婁某隨即持提油單到甲市糧庫的油庫提油。油庫出貨員說油管凍結(jié)，放不出油，要婁某改日再來。次日，婁某又去提油，仍被告知油管凍結(jié)。第三日，婁某再次去提油，被油庫告知：油已漲價(jià)，沒有提走的油不能再提，開過票的可按每千克加價(jià)020元退款。對(duì)此，婁某不同意，堅(jiān)持要求按原價(jià)提油，遂訴至甲市A區(qū)人民法院，要求甲市油庫按原價(jià)給付花生油。法律問題1360千克的花生油是否完成交付?婁某是否取得其所有權(quán)?2油庫能否以為平抑市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國家和消費(fèi)者利益而對(duì)糧、油價(jià)格進(jìn)行控制為由抗辯?法理分析(一)交付交付是標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移占有。交付可分為現(xiàn)實(shí)交付和擬制交付現(xiàn)實(shí)交付的特點(diǎn)是“標(biāo)的物過手”，即從甲的占有轉(zhuǎn)歸乙的占有。擬制交付，又稱為象征交付、觀念交付，是指出賣人將標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給買受人，以替代對(duì)實(shí)物的交付。擬制交付分為簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定三種。擬制交付的特點(diǎn)是“標(biāo)的物不實(shí)際過手”。(1)簡(jiǎn)易交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力，物權(quán)法第25條規(guī)定的即是簡(jiǎn)單交付。對(duì)于買賣合同而言，簡(jiǎn)易交付是指合同在訂立前買受人已實(shí)際占有標(biāo)的物時(shí)，自合同生效之日起即為交付。合同法第140條規(guī)定：“標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。”物權(quán)法第25條比合同法第140條多了一個(gè)“設(shè)立”。也就是說，簡(jiǎn)易交付，不但產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓物權(quán)的效果，還產(chǎn)生設(shè)立(創(chuàng)設(shè))物權(quán)的效果。簡(jiǎn)易交付不只適于買賣合同，還可以通過簡(jiǎn)易交付設(shè)立質(zhì)權(quán)。例如張三的一頭牛由李四代為照管，后張三從李四那兒借了500元錢，雙方簽訂了質(zhì)押合同。質(zhì)押合同成立、生效時(shí)，就該牛以簡(jiǎn)易交付的形式成立了李四的質(zhì)權(quán)(質(zhì)權(quán)自合同生效時(shí)發(fā)生效力)。李四的質(zhì)權(quán)為傳來取得。(2)指示交付。指示交付是指標(biāo)的物由雙方以外的第三人實(shí)際占有時(shí)，轉(zhuǎn)讓人將對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。物權(quán)法第26條規(guī)定的即是指示交付。例如：出賣人將已經(jīng)出租的標(biāo)的物或由他人保管的標(biāo)的物出賣的，可將對(duì)承租人的租賃物返還請(qǐng)求權(quán)或?qū)?duì)保管人、倉儲(chǔ)人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給買受人，以代標(biāo)的物的實(shí)際交付。比較常見的指示交付是將提單、倉單交付給買受人，以代替貨物的實(shí)際交付。當(dāng)事人也可以通過指示交付設(shè)立質(zhì)權(quán)。（3）物權(quán)法第27條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓人應(yīng)當(dāng)將該動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人，但雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力?！痹摋l規(guī)定中，只有“轉(zhuǎn)讓”，沒有“設(shè)立”，與第23條(交付)、第25條(簡(jiǎn)易交付）,第26條（指示交付）明顯不同。就本案而言，婁某在付款受提油單后，雖然尚未實(shí)際占有所購買的花生油，但這是由于油管凍結(jié)，而繼續(xù)由油庫占有，不過物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，交付方式為擬制交付。婁某所持的提油單不僅是雙方買賣合同的證明，更是物權(quán)憑證。因此，婁某已經(jīng)取得360千克花生油的所有權(quán)，而且他可以將該360千克花生油轉(zhuǎn)賣給第三人，并采用指示交付的方式，將提油單交付給第三人即可。案例6貨物運(yùn)輸途中被他人搶占，發(fā)貨人請(qǐng)求返還糾紛案案情簡(jiǎn)介甲與乙簽訂一份買賣化肥的合同，合同約定甲將10噸化肥于5日內(nèi)交付于乙，交貨地點(diǎn)為乙方倉庫，乙于收獲后次日付清貨款。甲所在地至乙所在地需要半日車程。合同簽訂后次日，乙有一熟人到甲所在地送貨，乙遂與甲聯(lián)系，甲同意丙到達(dá)后即發(fā)貨交由丙運(yùn)至乙處。丙到達(dá)甲所在地后，甲將10噸化肥交付承運(yùn)人丙，并在隨貨的單上注明付訖。甲開出發(fā)票時(shí)，將運(yùn)費(fèi)一同計(jì)算在化肥價(jià)格內(nèi)，由乙負(fù)擔(dān)。當(dāng)承運(yùn)人丙行至半途時(shí)，被等候在此處的丁搶占，強(qiáng)行押運(yùn)至丁處。在公安部門協(xié)調(diào)處理時(shí)，丁指出乙欠其貨款，屬于經(jīng)濟(jì)糾紛，致使調(diào)解無果。甲遂起訴丁，要求丁返還化肥。丁在答辯時(shí)提出，合同實(shí)際履行是乙承擔(dān)運(yùn)費(fèi)，所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，甲對(duì)化肥不再有所有權(quán)，因此沒有權(quán)利要求被告返還。(一)動(dòng)產(chǎn)占有與交付的公示意義1占有的公示意義所謂占有，是指對(duì)于物有事實(shí)上的管領(lǐng)力的狀態(tài)。其中，占有人事實(shí)上占有物的，是直接占有；基于一定的法律關(guān)系而對(duì)于事實(shí)上占有物的人，有返還請(qǐng)求權(quán)的，屬于間接占有。無論直接占有或間接占有，都可以作為享有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段。一般而言，占有公示的物權(quán)是何種物權(quán)，應(yīng)視占有人的意思而定。以所有的意思占有標(biāo)的物的，其公示的物權(quán)為所有權(quán)；以行使質(zhì)權(quán)的意思或以扣留返還債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)以保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意思而占有的，其公示的物權(quán)為擔(dān)保物權(quán)。另外，占有還可以作為享有具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)的公示手段，例如承租人的占有可以作為其享有租賃權(quán)的手段。至于占有人占有意思的確定，一般認(rèn)為在他主占有的情況下，即以非所有的意思而占有的情況下，占有人的占有意思依占有人與所有人就他主占有所形成的合意來確定。在占有人的占有究竟是他主占有還是自主占有不能判明時(shí)，通常推定為自主占有，即以所有的意思占有。2交付的公示意義交付是轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。交付與登記不同，登記可作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一切變動(dòng)形式的公示方法，而交付并不能作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一切變動(dòng)形式的公示方法，只能作為基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。這里所說的法律行為，包括以讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的雙方法律行為(合同)與單方法律行為(贈(zèng)與)，諾成法律行為與實(shí)踐法律行為，有償法律行為與無償法律行為等。讓與則既包括轉(zhuǎn)讓所有權(quán)也包括設(shè)定以占有為內(nèi)容的他物權(quán)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的其他變動(dòng)形式均不以交付為其公示手段。例如，基于原始取得和繼承取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，就不要以交付為公示手段。因?yàn)橐赃@些方式取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者不發(fā)生交付(如因先占、添附、時(shí)效取得等方式取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán))，或者交付不具法律意義(如以繼承方式取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán))。而留置權(quán)是債權(quán)人先占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)才發(fā)生，因此交付也不是取得留置權(quán)的公示手段?？梢?，只有基于法律行為讓與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及設(shè)定質(zhì)權(quán)時(shí)，交付才是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公不手段。其中最具有普遍意義的是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的讓與。我國合同法第138條至第140條對(duì)交付時(shí)間作出了規(guī)定。第一，在買賣合同中明確約定了標(biāo)的物交付的具體日期，或者在合同中可以確定交付的具體日期，出賣人應(yīng)按該日期履行交付標(biāo)的物的義務(wù)第二，在買賣合同中明確約定了標(biāo)的物交付的具體期間，或者在合同中可以確定交付的具體期間，出賣人有權(quán)決定在交付期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。（三）我國合同法第141條對(duì)交付地點(diǎn)作出了規(guī)定。第一，在買賣合同中約定交付地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。第二，在合同中約定不明確的或沒有約定的，首先可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，即當(dāng)事人在原合同的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)一步協(xié)商，以確定交付地點(diǎn)。這與當(dāng)事人在原合同中就明確約定了交付地點(diǎn)的做法具有相同的法律效果，都是當(dāng)事人自由意思表示的體現(xiàn)。其次，在雙方當(dāng)事人不能就交付地點(diǎn)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的情況下，得依合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣來確定交付地點(diǎn)。這就是根據(jù)合同條款上下文之間的關(guān)系或者某類交易通常約定俗成的習(xí)慣來確定交付地點(diǎn)。在糾紛被提交至法院時(shí)，就由法院來根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣來確定交付地點(diǎn)。第三，在當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)，或者就交付地點(diǎn)約定不明，而且未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也不能根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣來確定交付地點(diǎn)的情況下，合同法第141條第2款根據(jù)具體的交易方式確定了如下規(guī)則：(1)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人。在此情況下。出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人的地點(diǎn)即視為交付地點(diǎn)。(2)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營業(yè)地交付標(biāo)的物。這一規(guī)定表明，在不需要運(yùn)輸?shù)那闆r下，標(biāo)的物交付地點(diǎn)的確定分為兩種類型：一是訂立合同時(shí)雙方當(dāng)事人已知標(biāo)的物所處的地點(diǎn)的，標(biāo)的物所在地即為交付地點(diǎn)；二是訂立合同時(shí)標(biāo)的物所處地點(diǎn)尚不能確定的，則以出賣人的營業(yè)地為交付地點(diǎn)。(四)動(dòng)產(chǎn)交付的效力(1)動(dòng)產(chǎn)交付具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力。物權(quán)法第23條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)該條之規(guī)定可知，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的交付，除法律另有規(guī)定的以外，在賣方將其交付于買方時(shí)，所有權(quán)便發(fā)生轉(zhuǎn)移。在交付形式為擬制交付的情況下，出賣人通過背書而轉(zhuǎn)移提取標(biāo)的物的單證，單證的轉(zhuǎn)移意味著交付的完成，同時(shí)也意味著所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移。(2)船舶、飛行器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)需要辦理登記手續(xù)才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)的對(duì)抗效力，即不經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意的第就本案而言，甲與乙簽訂的化肥買賣合同，約定履行方式為甲送貨到乙的倉庫；但實(shí)際的履行方式是由乙聯(lián)系的順路送貨的承運(yùn)人丙將貨物順便攜帶至乙的倉庫，只是貨物尚未到達(dá)乙的倉庫即被強(qiáng)行押運(yùn)至丁處。甲與乙之間的化肥買賣合同是化肥物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)，也是雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系的前提和依據(jù)。如果甲不履行合同或者雖然甲履行合同，但乙予以拒收，化肥的所有權(quán)就不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然歸屬于甲，即此時(shí)只涉及違約責(zé)任的問題而不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。只有合同履行完畢，才會(huì)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，本案的關(guān)鍵要看甲乙雙方的交易是否已經(jīng)完成。甲將化肥交給承運(yùn)人丙，并在隨貨的單上注明付訖字樣。此處的付訖不應(yīng)理解為甲已經(jīng)完成將化肥交付給乙的行為，而應(yīng)理解為甲已經(jīng)完成將化肥交付給承運(yùn)人丙的行為。這是因?yàn)榧滓译p方在訂立化肥買賣合同時(shí)即已約定交貨地點(diǎn)為乙方倉庫，因此只有在化肥到達(dá)乙的倉庫時(shí)，乙才收到化肥，并據(jù)此給付甲貨款。既然動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)以動(dòng)產(chǎn)交付為準(zhǔn)，本案中雙方當(dāng)事人又明確約定了化肥的交付地點(diǎn)，因此從合同約定來看，化肥所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的地點(diǎn)是乙的倉庫，這里也是雙方交易完成的地點(diǎn)。至于雙方在合同中約定了履行時(shí)間、履行地點(diǎn)與方式，而實(shí)際履行時(shí)間、履行地點(diǎn)與方式又與約定的不一致，這雖然在雙方當(dāng)事人就合同履行風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生爭(zhēng)議以及在合同案件管轄發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)顯得十分重要，但是在所有權(quán)爭(zhēng)議中卻并非關(guān)鍵的問題。本案中丁提出的所有權(quán)爭(zhēng)議僅居于次要地位，這是因?yàn)槎∈乔謾?quán)人，其行為顯然是違法的，丁沒有取得化肥所有權(quán)的正當(dāng)理由。所有權(quán)爭(zhēng)議應(yīng)存在于有正當(dāng)理由的權(quán)利人之間，在本案中真正有權(quán)利的人應(yīng)當(dāng)是甲、乙以及承運(yùn)人丙。甲與乙在本案中屬于買賣合同如果本案中乙也向法院提出所有權(quán)的主張，法院將另行處理甲乙之間的合同，在明確化肥所有權(quán)歸屬后再作出裁判。由于本案實(shí)際只有甲主張化肥所有權(quán)，乙知道甲起訴也不就合同主張權(quán)利，因此法院可以直接確定化肥的所有權(quán)屬于甲，即甲的主張應(yīng)予支持，丁的抗辯理由不能成立。這樣不僅符合合同關(guān)于化肥所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定，也有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)還有利于打擊以追償債務(wù)為名的強(qiáng)行搶占等違法行為。第二章物權(quán)的保護(hù)專題案例7土地互換引起的林木歸屬確認(rèn)糾紛案案情簡(jiǎn)介平貴村為耕種方便，欲將與初家村相鄰的一塊土地和初家村進(jìn)行了交換，為了這塊地，兩村民委員會(huì)多次進(jìn)行協(xié)商，并且多次向鄉(xiāng)政府請(qǐng)示，鄉(xiāng)政府同意了，同時(shí)，兩個(gè)村分別召開了村民大會(huì)，絕大多數(shù)村民表示贊同。因此，雙方隨后就進(jìn)行了土地交換。但是在進(jìn)行土地交換時(shí)，平貴村土地上有50余株新栽的楊樹，初家村并沒有在土地交換后將楊樹砍伐。十年后，50余株楊樹已經(jīng)成材，初家村到林業(yè)管理部門申請(qǐng)砍伐，林業(yè)管理部門也為其辦理了采伐許可證。在初家村準(zhǔn)備砍伐楊樹時(shí)，平貴出面制止，稱該土地交換違反法律無效，而且即使交換有效，當(dāng)時(shí)交換土地時(shí)并沒有對(duì)楊樹的歸屬作出約定，楊樹的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而楊樹仍屬平貴村，應(yīng)當(dāng)由平貴村砍伐。雙方多次協(xié)商不成，鄉(xiāng)政府將糾紛報(bào)到縣政府，縣政府認(rèn)為土地以及土地上的樹木都應(yīng)當(dāng)歸初家村所有。平貴村對(duì)縣政府的處理不服，向法院提起訴訟。法律問題1因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，如何保護(hù)物權(quán)?2確認(rèn)物權(quán)有哪些方式?法理分析(一)物權(quán)歸屬的確認(rèn)1物權(quán)法對(duì)物權(quán)的保護(hù)當(dāng)物權(quán)的歸屬處于不明狀態(tài)或?qū)ξ餀?quán)是否存在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以向有權(quán)確認(rèn)物權(quán)的國家機(jī)關(guān)請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬，明確權(quán)利狀態(tài)。我國物權(quán)法第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利?！痹谖餀?quán)法中，物權(quán)的確認(rèn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)在對(duì)物權(quán)的歸屬存在爭(zhēng)議的情況下，物權(quán)的確認(rèn)是物權(quán)保護(hù)的前提。也就是說，在物權(quán)歸屬不明的時(shí)候，當(dāng)事人必須先確認(rèn)物權(quán)的歸屬，然后才可能行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，很多時(shí)候不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人與登記的所有權(quán)人并不一致，當(dāng)?shù)怯浀乃袡?quán)人處分該不動(dòng)產(chǎn)后，實(shí)際的所有權(quán)人就往往到法院起訴，直接要求返還原物或排除妨害、賠償損失。此時(shí)，法院的判決通常是駁回訴訟請(qǐng)求，這是因?yàn)?，?shí)際的所有權(quán)人沒有提出確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的請(qǐng)求，法院只能以登記的所有權(quán)人為法律上的所有權(quán)人來作出裁判。(2)請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)包括請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)和請(qǐng)求確認(rèn)他物權(quán)兩個(gè)方面的內(nèi)容。對(duì)所有權(quán)歸屬的確認(rèn)，是保護(hù)所有權(quán)的基礎(chǔ)和前提。所有權(quán)歸屬不明，就不能適用所有權(quán)的保護(hù)方法。確認(rèn)他物權(quán)通常是在不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)、抵押權(quán)登記發(fā)生錯(cuò)誤的情況下，權(quán)利人請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利的歸屬。例如，土地使用權(quán)因登記錯(cuò)誤而發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以到人民法院請(qǐng)求確認(rèn)該土地使用權(quán)的歸屬。(3)物權(quán)的確認(rèn)必須采用公力救濟(jì)的方式，而不能采用自力救濟(jì)的方式。也就是說，確認(rèn)物權(quán)的歸屬必須向有關(guān)行政機(jī)關(guān)或人民法院提出，而不能依靠自己的力量來完成對(duì)物權(quán)歸屬的確定。其中，當(dāng)事人向人民法院提出確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求屬于確認(rèn)之訴，即由一方當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其與另一方當(dāng)事人之間是否存在某種法律關(guān)系，或確認(rèn)其是否享有某種民事權(quán)利的訴訟。2森林法對(duì)林權(quán)的保護(hù)我國森林法第17條規(guī)定：“單位之間發(fā)生的林木、林地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理。個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的林木、