行業(yè)經(jīng)濟論文-淺析武漢市公積金個人住房貸款結構.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-淺析武漢市公積金個人住房貸款結構【摘要】文章對近年來武漢市公積金個人住房貸款，從貸款規(guī)模和貸款結構方面進行數(shù)據(jù)分析，提出了住房公積金貸款的變化規(guī)律和應注意的問題?！娟P鍵詞】公積金個人住房貸款貸款結構自1996年開辦公積金個人住房貸款以來，武漢市公積金個人住房貸款歷時近12年，12年中個人貸款在貸款規(guī)模、貸款結構等各個方面都表現(xiàn)著不同的變化，既反映了時代的變遷，也提出了新的研究課題，文章從個人住房公積金貸款變化的不同側面尋找相應的規(guī)律。一、公積金個人住房貸款規(guī)模武漢市在1997年以前辦理的個人住房公積金貸款的貸款總金額為0.31億元，1998年貸款金額為1.61億元。從1998年6月起，中國停止了實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，從此進入了住宅建設市場化和住房消費貨幣化的階段。武漢市的公積金個人住房貸款也進入了的高速發(fā)展階段，貸款發(fā)放金額逐年穩(wěn)步大幅增長，到2005年，全年新增發(fā)放貸款金額16.17億元。從1996年到2005年9年時間，武漢市歷年發(fā)放個人住房貸款65.88億元，貸款余額41.67億元，共支持70949戶職工家庭購建住房面積達755萬平方米。二、公積金個人住房貸款結構1、按購房面積統(tǒng)計貸款發(fā)生情況根據(jù)武漢市房地產(chǎn)年鑒（2006年）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，公積金貸款逐漸向大面積的房型轉移，主要原因：一是大面積的房型需求逐漸加大，很多人傾向于買大房子；二是大面積房型總價較高，個人意愿申請公積金貸款緩解購房壓力。從圖1可以清晰地看到：100米以上戶型所占比重逐年大幅增加，而60平方米以下的戶型需求比較穩(wěn)定，所占比例起伏平穩(wěn)。2、按購房種類統(tǒng)計貸款發(fā)生情況有關資料表明，公積金貸款主要用于經(jīng)濟適用房和商品房的購買。從趨勢上看，經(jīng)濟適用房的貸款額基本上是呈下降趨勢，而商品房的貸款則相反，呈上升趨勢，這主要是受住房貨幣化改革的因素影響，相關數(shù)據(jù)如表1所示。3、根據(jù)貸款額度統(tǒng)計貸款情況表2反映的是1996年到2005年住房公積金個人住房抵押貸款結構情況。隨著貸款額度的逐步放開，以及購房著的意愿差別，貸款額度發(fā)生了很大的變化。10萬元以下的貸款比例逐步變小，而10萬到20萬區(qū)間的貸款額度逐步增加，當出現(xiàn)更高貸款額度時，反而有所下降。一方面是由于貸款額度有所放寬，有更多的貸款額度選擇；另一方面，有可能是人們更愿意多貸款，將其它錢用于投資。4、按照貸款年限統(tǒng)計貸款情況根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，如表3所示，貸款年限的選擇有較大的差別，1996-1997年最長貸款年限是10年，1997年末-1999年最長貸款年限是15年，在這四年里，人們普遍選擇10年以內，總比例達到82%以上。這可能都跟人們的謹慎態(tài)度有關，雖然此后貸款年限逐步放開到20年以上（從1999年6月開始），但人們很少選擇超過16年的年限（1999年僅占2.33%）。從2000年起，人們逐漸關注中間三個年限區(qū)間，這三個區(qū)間成為主流選擇。而從1997年起，1-5年的短期貸款逐年呈大幅下降，到2005年已經(jīng)由1997年的55.51%降到8.21%，相反16-20年則增加到31.83%。三、住房公積金貸款帶來的新研究課題1、大戶型帶來的風險控制問題對于購買大戶型商品房的公積金貸款客戶，購房者的資金壓力會增加，在物業(yè)稅開征的逐步推進和不斷加息的情況下，大戶型的未來持有成本風險會增加，隨之帶來的還貸款的壓力也會增加，從而導致逾期還款的風險，因此，如何控制這些潛在的風險是一個不容忽視的問題。2、規(guī)模日益增加導致的加強管理問題住房公積金作為住房保障體系的一部分，隨著公積金的歸集和放貸規(guī)模的逐漸加大，如何管理這些資金和貸款變得更加緊迫，這都需要我們建立起完善的住房公積金機構、資金籌集、資金管理、資金運營和監(jiān)督制度，使住房公積金形成良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢。3、不同購房種類帶來的新問題二手房、經(jīng)濟適用房、商品房等，將來都會成為公積金貸款購房的主要選擇對象，尤其是中低收入人群，通過購買二手房和經(jīng)濟適用房公積金貸款解決自住房問題，如何使住房公積金作為一項住房保障政策，更好地惠及中低收入人群，也是住房公積金要進一步研究的問題?！緟⒖嘉墨I】1劉萍：個人住房抵押貸款