行業(yè)經濟論文-淺談在我國發(fā)展ＲＥＩＴｓ.doc

行業(yè)經濟論文-淺談在我國發(fā)展【摘要】REITs的未來撲朔迷離，但面對旺盛的融資需求，面對未來良好的發(fā)展?jié)摿?，面對一個不可逆轉的多元化融資趨勢，筆者認為REITs在經過一系列的調整后會有一個更廣闊的發(fā)展前景?！娟P鍵詞】發(fā)展REITsREITs(RealEstateInvestmentTrusts)即房地產投資信托基金，是由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。雖然在行業(yè)分類中，房地產行業(yè)往往被劃入金融業(yè)，但只有在持有物業(yè)模式進入到資產證券化的REITs形式后，房地產才真正的金融化。投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報。REITs在歐美的發(fā)展已經十分成熟，在亞洲才剛剛興起。國外根據(jù)投資類型（贏利模式）不同將REITs分為權益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）、混合型（HybridREITs）。權益型REITs是指直接經營具有收益性房地產的投資組合，收入主要來源于租金收入和房地產增值后買賣房地產的交易利潤。抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入來源是發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及參與抵押貸款所獲抵押的房地產的部分租金與增值收益。混合型REITs指同時擁有房地產和抵押貸款作為其投資資產。在歐美國家的實踐中，權益型REITs均占主導地位。REITs可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等，可在不同層次上為房地產企業(yè)服務。REITs還能靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。相對銀行貸款而言不但可以降低房地產業(yè)整體的運營成本、節(jié)約財務費用，還利于房地產資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。它不僅是低風險、流動性大、高收益且收益穩(wěn)定的房地產投資產品，還能夠有效地拓寬開發(fā)商的融資渠道。自對房地產行業(yè)進行專項調控以來，“銀根”一直緊縮，房地產行業(yè)普遍處在資金饑渴的狀態(tài)。作為一種資產證券化的金融產品，REITs恰恰可以起到打通房地產行業(yè)融資渠道的作用。故此，地產業(yè)界對REITs期待尤甚。另一方面，REITs又可以將房地產市場高速發(fā)展的利益與合格投資者分享。REITs的收益主要來自不動產的經營租金收入，收益較高，也比較穩(wěn)定，實際是讓投資者分享到房地產業(yè)的高收益。REITs的管理基金作為房地產運作的專業(yè)機構，將對收益回報有很大保證。另外，REITs主要投資于回報率穩(wěn)定的成熟物業(yè)如寫字樓、商業(yè)等，不參與房地產投資開發(fā)項目。不具備穩(wěn)定資金收益的項目不能注入REITs，這將有利于減少市場投機。REITs雖然是匯合了投資者的資金對房地產進行投資，但其和基金是不同的，其名為信托，但采用的是企業(yè)架構，以公司方式運作的，REITs的投資者也是其股東。在美國，REITs作為公司也有一定的特殊性，投資者可享有稅務優(yōu)惠，REITs在公司層面不用征稅，其前提是90%的凈利潤必須作為股利分派給股東。因此REITs的投資者注重的是其股息收入。REITs投資者來自股息的收入一直保持穩(wěn)定，而總收益則由于受到房價走勢影響，有較大的波動。由于各類物業(yè)提供的租金收入不同，各股權型REITs所提供的股息收入也有差異，為不同偏好的投資者提供了多樣化的選擇。從宏觀大環(huán)境的角度來看，我國已經具備了發(fā)展房地產信托的客觀條件：首先，房地產制度的改革，為房地產權益的分割準備了條件。其次，金融體制改革，為房地產權益轉化為證券并得以流動創(chuàng)造了條件。再次，信托業(yè)相關法規(guī)制度的建立和完善為房地產信托業(yè)務的規(guī)范和蓬勃發(fā)展奠定了法制基礎。因此，在我國建立REITs值得期待。但目前建立REITs仍存在一些挑戰(zhàn)和問題，在法制、監(jiān)管、機構和人才四個方面存在瓶頸。首先，REITs在國外大力發(fā)展的根本原因在于能享受稅收優(yōu)惠，但中國稅收優(yōu)惠還有待進一步明確，因此應盡快制定有關于REITs的稅法。其次是管理人和被投資企業(yè)的道德風險問題。由于信息不對稱，管理公司有可能利用各種機會犧牲投資者的利益牟取私利；一些運作不規(guī)范的企業(yè)也往往在獲得投資后，侵占原有股東的利益。因此投資后的監(jiān)督必須嚴格充分。然后，由于房地產投資信托基金主要投資于房地產，因此對房地產資產的背景、資產估值、負債情況等的調查就顯得非常重要。所以，除了房地產二級市場的發(fā)展所需要的房地產價值評估機構外，房地產中介機構、擔保機構、保險機構、資信評估機構以及代理機構對于房地產投資信托基金的正常運作也是至關重要的我國這些相關機構目前還較為缺乏，且運作極不規(guī)范，應大力發(fā)展房地產投資信托基金的相關機構，以為房地產投資信托基金的發(fā)展提供相應的專業(yè)服務。再次，中國REITs現(xiàn)在正處于發(fā)起期，實際管理人員以房地產專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱。復合型人才欠缺，同時也急需專業(yè)的人才。盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠看，我國金融市場已全面放開，國家正在部署金融制度和金融產品的創(chuàng)新和改革，目的是建立透明、公開、暢通、持續(xù)的市場融資和約束制度，房地產投融資機制正在迎接多層次、多元