行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-重慶都市圈土地供應(yīng)制度改革研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-重慶都市圈土地供應(yīng)制度改革研究?jī)?nèi)容摘要：本文在對(duì)重慶都市圈土地供應(yīng)制度改革和供應(yīng)模式比較分析的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)現(xiàn)實(shí)土地供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行修正和創(chuàng)新的建議，建言積極推行土地整治儲(chǔ)備制度，從而優(yōu)化城市土地供應(yīng)模式。關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)制度整治儲(chǔ)備制度據(jù)重慶市國(guó)土局披露，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標(biāo)是5萬(wàn)公頃，但目前已用去了4.5萬(wàn)公頃。重慶市都市圈內(nèi)用地已經(jīng)非常緊張。然而，重慶市都市圈內(nèi)土地使用卻極不合理，其根本原因在于現(xiàn)行土地供應(yīng)制度存在缺陷。重慶市土地供應(yīng)制度改革中的問(wèn)題在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地具有保值增值及投資的功能，土地使用者取得土地使用權(quán)必須通過(guò)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。土地使用制度改革的最終目標(biāo)，就是要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地有償使用制度，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源的配置作用，促進(jìn)城市總體規(guī)劃有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。重慶市從上世紀(jì)90年代開(kāi)始的土地供應(yīng)制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：由全面行政劃撥、無(wú)償無(wú)期使用土地到部分有償使用土地使用權(quán)的改革；行政劃撥用地之外的土地使用權(quán)有償有期的土地批租；土地的資產(chǎn)化運(yùn)作。與這三個(gè)階段所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程表現(xiàn)為：土地市場(chǎng)開(kāi)放；土地市場(chǎng)的培育與完善；土地市場(chǎng)化改革的深化。重慶市土地供應(yīng)制度改革取得了一定的成績(jī)，主要體現(xiàn)在：變革土地?zé)o償無(wú)限期使用為有償有限期使用，使土地資產(chǎn)屬性真正得以實(shí)現(xiàn)；促進(jìn)了土地市場(chǎng)的形成和發(fā)育；增加了政府財(cái)政收入；加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程；調(diào)整了城市空間布局。由于傳統(tǒng)體制的慣性作用，市場(chǎng)機(jī)制的引入對(duì)傳統(tǒng)體制下的一些政策和體制設(shè)置不能馬上徹底改變，導(dǎo)致現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度存在許多缺陷，主要表現(xiàn)在：政府壟斷和調(diào)控土地力度不夠因城市土地大部分在土地使用者手中，導(dǎo)致存量土地多頭供應(yīng)的局面；城市用地規(guī)模過(guò)度膨脹、開(kāi)發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置，造成局部供地過(guò)量，用地結(jié)構(gòu)不合理。城市規(guī)劃制約著土地市場(chǎng)化配置規(guī)劃的龍頭作用要求首先按最佳的人居環(huán)境編制土地空間的發(fā)展方向，再用市場(chǎng)機(jī)制選擇最佳的投資者，才能確保土地價(jià)值的最佳體現(xiàn)。但由于規(guī)劃滯后，難以實(shí)現(xiàn)土地按市場(chǎng)方式進(jìn)行供應(yīng)。土地市場(chǎng)行為不規(guī)范主要表現(xiàn)在以毛地、生地出讓為主，熟地出讓比重過(guò)低，土地的價(jià)值未真正得到體現(xiàn)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)中因短期政績(jī)的驅(qū)動(dòng)，急于招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)，招標(biāo)拍賣出讓比重偏低，零地價(jià)出讓土地時(shí)有發(fā)生。土地資源優(yōu)化配置和利用必須建立在有效的土地供應(yīng)制度上。土地供應(yīng)制度改革要顯化土地生產(chǎn)力級(jí)差，并創(chuàng)造出合理利用的條件。重慶市都市圈土地供應(yīng)制度選擇分析土地供應(yīng)機(jī)制的選擇在特定經(jīng)濟(jì)制度下，土地供應(yīng)要素相互作用而建立起來(lái)的內(nèi)在關(guān)系總和叫做土地供應(yīng)機(jī)制，它包括土地供應(yīng)主體、計(jì)劃、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供應(yīng)機(jī)制主要有：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中的土地供應(yīng)機(jī)制這一供地流程簡(jiǎn)單概括為“先立項(xiàng)、規(guī)劃，后得地”，用地者只要有計(jì)劃立項(xiàng)，就可以申請(qǐng)規(guī)劃選址、用地申請(qǐng)，無(wú)需競(jìng)爭(zhēng)或有少量競(jìng)爭(zhēng)，其供地程序如圖1。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地供應(yīng)機(jī)制這一供地模式是依靠以價(jià)格機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制作用來(lái)運(yùn)行的，土地價(jià)格的形成是由土地的供求均衡來(lái)決定，如圖2。這一流程包括“規(guī)劃、儲(chǔ)備、整治、出讓”四個(gè)環(huán)節(jié)，其核心是依賴土地儲(chǔ)備制度。當(dāng)土地使用者在取得市場(chǎng)準(zhǔn)入許可后方可在市場(chǎng)上選擇已儲(chǔ)備的土地。土地儲(chǔ)備制度是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度。通過(guò)上述兩種供應(yīng)機(jī)制探討，筆者認(rèn)為城市土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)處于“源頭”地位，政府如果要優(yōu)化城市土地使用制度，就必須變需求拉動(dòng)供給為供給引導(dǎo)需求的城市建設(shè)用地供給新機(jī)制。都市圈土地整治儲(chǔ)備運(yùn)作模式的選擇許多發(fā)達(dá)國(guó)家在城市發(fā)展過(guò)程中不考慮土地資源問(wèn)題，出現(xiàn)了土地資源消耗過(guò)多等一系列突出問(wèn)題，在解決城市發(fā)展過(guò)程中的用地問(wèn)題上，政府和學(xué)術(shù)界都提出了一些新的對(duì)策和理論，其中以“理性發(fā)展”最為突出。“理性發(fā)展”理念就是通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地利用的規(guī)劃，確定城市發(fā)展邊界，提高城區(qū)建筑密度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有城區(qū)土地利用效率最大化，復(fù)興現(xiàn)有城區(qū)，保護(hù)自然和重要農(nóng)田，這一措施即為土地整治儲(chǔ)備。目前國(guó)內(nèi)正在實(shí)施的土地整治儲(chǔ)備制度的運(yùn)作模式有三類：市場(chǎng)主導(dǎo)型運(yùn)作模式；政府主導(dǎo)型運(yùn)行模式；政府市場(chǎng)混合型運(yùn)作模式。結(jié)合重慶市實(shí)際，筆者認(rèn)為選擇政府主導(dǎo)型的土地整治儲(chǔ)備制度運(yùn)作模式較為恰當(dāng)。其理由如下：政府主導(dǎo)型有利于確保土地儲(chǔ)備制度建立建立土地整治儲(chǔ)備制度的主要目標(biāo)是規(guī)范土地市場(chǎng)，盤活存量土地，增加土地的有效供給，落實(shí)城市規(guī)劃等諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，必須有一定的政府強(qiáng)制性權(quán)力，否則就無(wú)法實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，建立城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備的意義和作用也無(wú)從說(shuō)起。政府主導(dǎo)型是確保土地資產(chǎn)保值增值的必然要求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)，為確保國(guó)家土地所有權(quán)收益的不流失，作為城市土地所有權(quán)代表的城市政府就必然要參與土地市場(chǎng)，一方面要以城市土地所有者身份參與土地儲(chǔ)備全過(guò)程，另一方面又要以社會(huì)管理者的身份維護(hù)市場(chǎng)秩序。從而實(shí)現(xiàn)土地規(guī)劃?rùn)?quán)、土地儲(chǔ)備權(quán)和土地批發(fā)權(quán)的三個(gè)統(tǒng)一。進(jìn)入加速城市化發(fā)展進(jìn)程的重慶市，迫切需要通過(guò)新的土地供應(yīng)制度，來(lái)發(fā)揮都市圈土地應(yīng)有的功能，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而促進(jìn)城市功能升級(jí)。重慶推行都市圈土地整治儲(chǔ)備制度的對(duì)策隨著土地整治儲(chǔ)備實(shí)踐的不斷深入，會(huì)遇到許多問(wèn)題，需要深入研究和探討。土地收購(gòu)價(jià)格的確定合理分配土地收益，這是土地收購(gòu)儲(chǔ)備成功的基本條件，也是實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的核心問(wèn)題，因此，需要合規(guī)、合理地確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格。實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備涉及的價(jià)格或費(fèi)用主要包括土地價(jià)格、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、職工或住戶拆遷安置費(fèi)、企業(yè)遷移經(jīng)營(yíng)建設(shè)費(fèi)以及企業(yè)債務(wù)等。其中土地價(jià)格分兩種：土地原用途價(jià)格；土地規(guī)劃條件下或土地最佳利用條件下的土地發(fā)展權(quán)價(jià)格。土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格應(yīng)是介于二者之間的價(jià)格。有的人認(rèn)為土地的增值收益應(yīng)由土地使用者擁有，然而土地的增值收益是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加、基礎(chǔ)設(shè)施、城市規(guī)劃、原土地使用者對(duì)土地進(jìn)行投入等綜合因素來(lái)決定的，這里面相當(dāng)部分是政府歷年投入形成的，因而增值收益的相當(dāng)部分應(yīng)該歸政府。借鑒經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格應(yīng)由具有資格的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)土地估價(jià)委員會(huì)確認(rèn)評(píng)估價(jià)格，將土地原用途的價(jià)格加上發(fā)展權(quán)價(jià)格與原用途價(jià)格差的35%作為土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格。協(xié)調(diào)土地整治與行政管理部門的關(guān)系為了切實(shí)貫徹落實(shí)“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，政府必須高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。市政府按法令規(guī)定的儲(chǔ)備范圍，應(yīng)將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地統(tǒng)一納入市政府土地儲(chǔ)備，實(shí)行“紅線儲(chǔ)備或信息儲(chǔ)備”。主城各區(qū)政府土地行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門，按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃以及城（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃實(shí)施時(shí)序要求，提出土地整治計(jì)劃，報(bào)經(jīng)市土地行政主管部門批準(zhǔn)后，交由土地整治機(jī)構(gòu)執(zhí)行。土地整治機(jī)構(gòu)根據(jù)整治地塊的狀況，擬訂包括土地基本情況、地上物狀況、收購(gòu)、收回、征地情況、土地取得費(fèi)情況、規(guī)劃預(yù)案、資金投入計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)技術(shù)和可行性分析等在內(nèi)的方案，并上報(bào)市土地行政主管部門，經(jīng)審核同意后，簽訂整治委托合同。土地整治委托合同需要約定土地整治期限、土地整治要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、土地整治成本等條款，以及約定雙方權(quán)利與義務(wù)在內(nèi)的整治方案，編制土地整治成本預(yù)算報(bào)告。房地產(chǎn)-飛諾網(wǎng)FENO.CN新增建設(shè)用地整治，土地整治機(jī)構(gòu)持當(dāng)年整治計(jì)劃、地塊詳細(xì)規(guī)劃等資料，依據(jù)程序，向土地行政主管部門申請(qǐng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用手續(xù)，依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用后，與土地行政主管部門簽訂土地整治合同。土地行政主管部門與土地整治機(jī)構(gòu)應(yīng)該是委托與被委托的關(guān)系。土地行政主管部門行使土地管理的職能，而整治機(jī)構(gòu)是企業(yè)行為，必須是依法取得土地整治權(quán)。土地使用權(quán)的收回、收購(gòu)、征用等行政行為仍由土地行政主管部門依法實(shí)施后，將收回、收購(gòu)、征用取得的土地使用權(quán)交由土地整治機(jī)構(gòu)按合同約定期限實(shí)施工程行為，且達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，交回土地行政主管部門定期招標(biāo)拍賣掛牌出讓。防范土地整治儲(chǔ)備中的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施土地整治儲(chǔ)備制度需要大量資金投入，如果投入的資金變現(xiàn)困難，不僅不能盤活存量土地資產(chǎn)，而且可能對(duì)金融機(jī)構(gòu)和政府財(cái)政產(chǎn)生不利影響。因此，土地整治必須防范投資風(fēng)險(xiǎn)。土地整治儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)從理論上分析，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般主要來(lái)源于客觀條件下的不確定性、決定信息的不充分性和決策者決策水平的局限性三方面。對(duì)于土地整治儲(chǔ)備過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，最大的莫過(guò)于非理性因素導(dǎo)致的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。其表現(xiàn)在于：對(duì)收購(gòu)價(jià)格、再開(kāi)發(fā)成本及土地的收益缺乏正確估算，導(dǎo)致資金無(wú)法有效管理，土地整治儲(chǔ)備和出讓無(wú)法實(shí)施以及還貸計(jì)劃無(wú)法完成；貸款投資的風(fēng)險(xiǎn)，目前，城市土地整治資金來(lái)源主要是商業(yè)銀行貸款，而在貸款利率高低、期限長(zhǎng)短和投資回收等方面都存在著風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；土地整治過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)，整治的土地需要拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套，在這個(gè)過(guò)程中涉及到許多政府職能部門，時(shí)間周期無(wú)法控制，加之規(guī)劃的變更，從而導(dǎo)致整治土地的變現(xiàn)及土地再開(kāi)發(fā)無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，土地整治不恰當(dāng)?shù)爻袚?dān)了過(guò)多的社會(huì)義務(wù)，大大增加了整治過(guò)程的成本和貸款規(guī)模，給整治過(guò)程的資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大壓力和風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，可能產(chǎn)生土地整治規(guī)模、貸款規(guī)模和還貸周期與土地市場(chǎng)需求不一致，造成整治土地重新閑置和無(wú)力還貸。土地整治儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的防范建立一支高水平、多學(xué)科的整治隊(duì)伍。要引進(jìn)懂經(jīng)濟(jì)、善管理、會(huì)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)人才；建