行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-全球化背景下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對(duì)策 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-全球化背景下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對(duì)策經(jīng)濟(jì)全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動(dòng)自由化、生產(chǎn)分工國(guó)際化，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作為世界經(jīng)濟(jì)體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度框架。全球化必將對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟(jì)全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的自由流動(dòng)與合理配置，促進(jìn)全球統(tǒng)一大市場(chǎng)的形成，促進(jìn)全球生產(chǎn)力迅速提高和世界經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，為各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)有利的外部環(huán)境；經(jīng)濟(jì)全球化加劇全球市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而這種競(jìng)爭(zhēng)對(duì)“學(xué)習(xí)”和創(chuàng)新提供了最基本的刺激，促進(jìn)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的提高；貿(mào)易自由化有利于各國(guó)擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易，從而帶動(dòng)本國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；資本流動(dòng)自由化，有利于各國(guó)通過(guò)利用外資而引進(jìn)技術(shù)，促進(jìn)本國(guó)的技術(shù)升級(jí)，獲得技術(shù)的外溢效應(yīng)；生產(chǎn)分工國(guó)際化，使各國(guó)可以根據(jù)本國(guó)的資源稟賦和發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)參與國(guó)際分工，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。但是，全球化是一把雙刃劍，難免帶來(lái)一些負(fù)外部效應(yīng)。近年來(lái)，世界上產(chǎn)生較大影響的各種經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都與經(jīng)濟(jì)全球化有關(guān)。作為全球化進(jìn)程的后來(lái)者，中國(guó)在融入全球化的過(guò)程中，必須確定符合本國(guó)實(shí)際的戰(zhàn)略和對(duì)策，加速形成產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的制高點(diǎn)。在全球化框架下，中國(guó)面臨兩大主題：一是在今后若干年內(nèi)加快體制轉(zhuǎn)型，迅速適應(yīng)和融入WTO的規(guī)則體系，建立起完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；二是在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮中大力推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)主流，使中國(guó)在經(jīng)濟(jì)全球化過(guò)程中獲得更大的外溢效應(yīng)。而這兩個(gè)方面的進(jìn)展和已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是中國(guó)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展前景的決定性力量。目前，中國(guó)正處在走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段和融入全球化的進(jìn)程中，出現(xiàn)了工業(yè)化、城市化、信息化、市場(chǎng)化、全球化齊頭并進(jìn)的局面。這種格局對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)是十分有利的，必將獲得巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)：新一輪增長(zhǎng)周期已經(jīng)展開近20年來(lái)，中國(guó)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)周期，第三次房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)周期已經(jīng)展開。第一次是從1981年開始至80年代末，中國(guó)大陸初步形成房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二次是從1992年開始，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，到1997年跌入谷底，1998年出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，1999年平穩(wěn)增長(zhǎng)。2000年，新一輪房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)周期啟動(dòng)，2001年房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，預(yù)期這一輪增長(zhǎng)周期仍將持續(xù)5年以上。從整體上來(lái)看，20世紀(jì)90年代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入成長(zhǎng)期，并具備了高成長(zhǎng)性產(chǎn)業(yè)的特征。19942001年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長(zhǎng)18.7%，2001年高達(dá)25.3%，2002年16月更高達(dá)32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已連續(xù)多年達(dá)到45%，2001年這一參數(shù)達(dá)到6.51%。19911999年房地產(chǎn)銷售面積年平均增長(zhǎng)21.70%，19912001年，房地產(chǎn)銷售額年均增長(zhǎng)34.55%。與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期的景氣時(shí)期必將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，并具有一系列新的變化特征。這是因?yàn)椋?1)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期，基本上是在住房實(shí)物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度很低，這種制度條件嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期是在住房制度改革取得了突破性進(jìn)展的基礎(chǔ)上展開的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。(2)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期，是以集團(tuán)消費(fèi)、集團(tuán)投資為主角，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期，個(gè)人成為房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長(zhǎng)為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，并具備了新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的特征和條件。根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國(guó)家和地區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)成長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，排浪式消費(fèi)第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷710年的積蓄準(zhǔn)備期，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長(zhǎng)和近幾年消費(fèi)品市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。相對(duì)而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過(guò)按揭貸款把未來(lái)的收入提前用于消費(fèi)和投資，因而現(xiàn)階段比轎車更快形成了消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)達(dá)到20%30%，而我國(guó)僅10%左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，近期全局性的住宅排浪式消費(fèi)正在生成。這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的景氣時(shí)期延長(zhǎng)。與此同時(shí)，私人投資需求能力的增強(qiáng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的支持。在美國(guó)，私人投資的50%用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的條件下，中國(guó)私人儲(chǔ)蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)初步形成。全球化過(guò)程中，中國(guó)作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家對(duì)外商、外資極具吸引力，外商、外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場(chǎng)需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂(lè)等生活配套設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長(zhǎng)。由于跨國(guó)公司雇員實(shí)行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費(fèi)方式，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)前景更加廣闊。房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求的增長(zhǎng)，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。因此，臺(tái)灣在工業(yè)化時(shí)期把房地產(chǎn)業(yè)稱之為“火車頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期的中國(guó)大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長(zhǎng)為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的乘數(shù)效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生直接拉動(dòng)。(3)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期發(fā)生在中國(guó)正走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段，城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴(kuò)大，必然支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎貫?7.7%，城鎮(zhèn)人口為48064萬(wàn)人。到2020年，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎貙⑦_(dá)60%，考慮到總?cè)丝谧兓囊蛩?，城市人口將達(dá)9億人左右，城市人口的大幅度增加將產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。2000年，城市人均住房建筑面積為20.4平方米，預(yù)計(jì)2005年可達(dá)22平方米，2010年達(dá)25平方米。隨著人均居住面積不斷擴(kuò)大，住宅需求將成倍增長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期的景氣時(shí)期延展是由中國(guó)所處的走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段決定的。(4)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期在WTO框架下延續(xù)，體制轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)環(huán)境，大大提升這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期的景氣度和影響力。全球化背景下房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間中國(guó)作為WTO的新成員，短期內(nèi)難免受到一定的沖擊，特別是中國(guó)轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟(jì)體制與WTO通行的游戲規(guī)則存在較大差距，以及中國(guó)的經(jīng)濟(jì)國(guó)際化程度低和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的檔次不高，將迫使其加速調(diào)整，因而要有一個(gè)適應(yīng)和彌合期。但是，在中國(guó)本土企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的同時(shí)，也將促使本國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)特別是新興產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。從這個(gè)意義上說(shuō)，全球化背景下中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期內(nèi)具有極好的發(fā)展機(jī)會(huì)。第一，在WTO背景下，中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)和城市化的加速發(fā)展，將在中長(zhǎng)期內(nèi)創(chuàng)造出房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高成長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。未來(lái)2030年，在全球化的制度框架下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可達(dá)7%8%。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，中國(guó)的城市化和再城市化進(jìn)程必將取得顯著成效，因而將從需求和供給兩個(gè)層面拓展房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期，使房地產(chǎn)業(yè)具備保持高成長(zhǎng)性產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)條件。由此可見，城市居民將從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)中獲得更多實(shí)惠。城市高速交通框架的建設(shè)，如地鐵等軌道交通的發(fā)展，使居民可以享受十分便利的交通。進(jìn)口轎車價(jià)格5年內(nèi)下降1/3左右，國(guó)產(chǎn)轎車的價(jià)格戰(zhàn)勢(shì)必發(fā)生且降價(jià)幅度不會(huì)低于1/3，這必然刺激轎車消費(fèi)，而轎車消費(fèi)將大大縮小人們心理上的空間距離。這樣，人們可以用低于市中心1/31/2的價(jià)格，遠(yuǎn)離城市中心去享受大面積、高品質(zhì)的獨(dú)立住宅，如Townhouse、別墅等，呼吸新鮮空氣，欣賞山水風(fēng)光。第二，由于全球化條件下對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)，促使房地產(chǎn)在成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的基礎(chǔ)上，迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)全球化的過(guò)程中，世界產(chǎn)業(yè)升級(jí)的趨勢(shì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢(shì)必直接推動(dòng)和影響中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在此背景下，中國(guó)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和就業(yè)份額將快速上升，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)得到改造，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)高速成長(zhǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)則在高速增長(zhǎng)中成為支柱產(chǎn)業(yè)。有充足的理由相信，我們可以用3040年時(shí)間，跨越式走完西方國(guó)家過(guò)去用5070年才能走完的路程，進(jìn)入大眾高消費(fèi)時(shí)代。第三，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷開放的條件下，外商以直接投資方式進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)進(jìn)口大幅度增長(zhǎng)，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)品品質(zhì)提高。與國(guó)際水平比較，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較低，特別是房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的水平過(guò)低，直接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)測(cè)算，發(fā)達(dá)國(guó)家技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額在60%以上，我國(guó)這一比重在35%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)份額僅為25.4%，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近40%）。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長(zhǎng)期推行住宅實(shí)物分配制度和實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進(jìn)，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，將促使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識(shí)的外溢效應(yīng)。隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運(yùn)作方式和服務(wù)內(nèi)容都將更快進(jìn)入中國(guó)大陸，大大提高房地產(chǎn)的科技集成度，縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的差距，以至在新城開發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。在有效降低和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強(qiáng)房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求。同時(shí)，這也意味著購(gòu)房者在購(gòu)房成本不變或購(gòu)房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。第四，金融全球化的浪潮，促使中國(guó)加快金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的全球化進(jìn)程，這將給中國(guó)大陸房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)大活力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國(guó)金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過(guò)向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)入中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動(dòng)大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)雖然對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，但也將導(dǎo)致大陸房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)、兼并浪潮，促進(jìn)資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)由低水平壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^壟斷市場(chǎng)。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，可以使某些房地產(chǎn)企業(yè)獲得相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，增強(qiáng)中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。這種格局的形成，使中國(guó)國(guó)民不再需要面對(duì)成百上千的房地產(chǎn)發(fā)展商去選擇產(chǎn)品，魚目混珠的現(xiàn)象逐步消失，交易成本大幅度降低。全球化過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本土對(duì)策未來(lái)1020年，房地產(chǎn)業(yè)是以新經(jīng)濟(jì)的高速成長(zhǎng)為發(fā)展背景的，IT產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生滲透，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問(wèn)題是，既要由一般產(chǎn)業(yè)迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)，又要全面融入新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展框架。也就是說(shuō)，既要有效解決舊經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)作為“火車頭工業(yè)”所遇到的難題，又要主動(dòng)迎接新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是要解決在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)中東道國(guó)如何提高競(jìng)爭(zhēng)力獲得更多利益的問(wèn)題。因此，必須在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)中促進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展和在經(jīng)濟(jì)全球化過(guò)程中提高本土企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并獲得較大的市場(chǎng)份額，以及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和管理體制。具體地說(shuō)，要采取以下幾個(gè)對(duì)策：1.嚴(yán)格進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，從美化城市景觀和構(gòu)筑美好的城市天際線的角度突出加強(qiáng)片區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，不僅要?jiǎng)?chuàng)造樓盤的個(gè)性，更要注重相鄰樓盤的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性。今后，中國(guó)將經(jīng)歷一定時(shí)期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個(gè)徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機(jī)會(huì)。必須及時(shí)制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施，既要有效保護(hù)歷史城區(qū)的價(jià)值，又要不斷增加和積累現(xiàn)代城市的文化價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項(xiàng)目的個(gè)性和特色的，但更要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)個(gè)體的特色而不顧及相鄰項(xiàng)目的特點(diǎn)，忽視片區(qū)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性，極易形成沖突與對(duì)立，破壞城市的整體景觀效果，變成城市開發(fā)的敗筆，不能給后人留下可以細(xì)細(xì)品味的文化財(cái)產(chǎn)。2.真正樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)精品。考察我國(guó)眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)銷售的狀況，可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)被市場(chǎng)認(rèn)同、價(jià)格上漲、銷售火爆的項(xiàng)目較多，但真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、中長(zhǎng)期不被市場(chǎng)淘汰、能夠保值增值的項(xiàng)目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價(jià)值和升值空間，甚至有的項(xiàng)目清盤以后，價(jià)格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者