某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某市某房地產(chǎn)有限公司XX年XX月2可行性研究報(bào)告某市某房地產(chǎn)有限公司二OO五年八月某某房地產(chǎn)有限公司法定代表人：地址：電話：傳真：郵編：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：報(bào)告編寫(xiě)人員：3目錄總論4一、項(xiàng)目基本情況4二、開(kāi)發(fā)單位基本情況4三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)5四、研究的結(jié)論6五、營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)力9六、項(xiàng)目建設(shè)條件10七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案10八、物業(yè)管理11九、投資估算與資金籌措12十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)13十一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)144總論概述項(xiàng)目名稱：“某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：某某房地產(chǎn)有限公司法定代表人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：建設(shè)地點(diǎn)：某某區(qū)電話：郵編：一、項(xiàng)目基本情況某位于某市某區(qū)某，項(xiàng)目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路北側(cè)。項(xiàng)目占地135.7畝（90552平方米），規(guī)劃容積率為1.48，建筑密度24.3%；總建筑面積133887平方米，其中別墅8100平方米，小高層17986平方米，多層103014平方米，沿街商業(yè)用房3380平方米及會(huì)所幼兒園1780平方米，小區(qū)正門(mén)為12000平方米的綠化廣場(chǎng)。一期已開(kāi)發(fā)面積及正在開(kāi)發(fā)面積為65128平方米，2004年6月2日取得預(yù)銷(xiāo)售許可證20143.31平方米（136套），其中非住宅建筑面積1497.82平方米，可銷(xiāo)售面積18645.49平方米，已銷(xiāo)售134套計(jì)18238.98平方米；2005年5月25日取得預(yù)銷(xiāo)售許可證24165.62平方米（189套），其中非住宅建筑面積1479.42平方米，可銷(xiāo)售面積22686.2平方米，已銷(xiāo)售121套計(jì)14894.2平方米；銷(xiāo)售金額6744萬(wàn)元，現(xiàn)平均價(jià)為2350元/平方米。現(xiàn)全面進(jìn)入一期小高層及二期的開(kāi)發(fā)。根據(jù)地塊條件、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、擁有資源以及對(duì)某市場(chǎng)狀況的評(píng)估，某的開(kāi)發(fā)定位為“某最適宜居住社區(qū)”，將建成某環(huán)境最好、檔次最高、物業(yè)最完善的新型社區(qū)。二、開(kāi)發(fā)單位基本情況某某房地產(chǎn)有限公司成立于2001年，屬合作制企業(yè)，具有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。是近年來(lái)某房地產(chǎn)行業(yè)的新銳。總公司目前下設(shè)二個(gè)分公司，集團(tuán)公司主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、商品混凝土、外貿(mào)商貿(mào)等，在某市房地5產(chǎn)行業(yè)中名列前茅。公司現(xiàn)有職工60多人，其中技術(shù)人員占75%，董事長(zhǎng)從事房地產(chǎn)工作十余年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)熟悉。幾年來(lái)，公司總計(jì)綜合開(kāi)發(fā)面積達(dá)50萬(wàn)平方米以上，為某市及周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。公司在某先后開(kāi)發(fā)了錦明南苑、溪南新村、某、長(zhǎng)江大廈、新聯(lián)家園等一大批商品住宅和別墅群，銷(xiāo)售率在同期市場(chǎng)均名列前茅；2002年及2003年公司在市六合區(qū)成功開(kāi)發(fā)百合園一、二期，現(xiàn)均已銷(xiāo)售完畢，并創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝谧≌N(xiāo)售量、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售率多項(xiàng)最高指標(biāo)。公司在某開(kāi)發(fā)的某別墅區(qū)，已于2002年4月份全面竣工交付，并創(chuàng)下100%銷(xiāo)售率，成為某近年來(lái)別墅開(kāi)發(fā)中的一個(gè)奇跡，也是本地業(yè)界評(píng)價(jià)最高的別墅項(xiàng)目：環(huán)境最好、物業(yè)管理服務(wù)最好、售價(jià)最高、房產(chǎn)增值最快最明顯。而公司于2003年度在某市開(kāi)發(fā)的萊茵半島項(xiàng)目也取得了巨大成功，現(xiàn)已銷(xiāo)售93%。萊茵半島的開(kāi)發(fā)定位為“某市市頂級(jí)居住社區(qū)”，擁有全市唯一水主題環(huán)境，是某市目前環(huán)境最好、檔次最高的別墅區(qū)。集團(tuán)公司下屬的某某及某兩家物業(yè)管理公司自成立來(lái)也均成為當(dāng)?shù)刂钠放莆飿I(yè)管理公司?，F(xiàn)成功管理某某別墅區(qū)、某太湖花園小區(qū)、蓮蓉園小區(qū)、百合苑小區(qū)。為房產(chǎn)公司做好品牌提升工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)2004年12月末公司總資產(chǎn)16668萬(wàn)元，較2003年增加4349萬(wàn)元，；所有者權(quán)益6649萬(wàn)元，比2003年增加1079萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率為60%，流動(dòng)比率為162%，速動(dòng)比率為109%，凈利潤(rùn)1078萬(wàn)元。目前公司基本帳戶在濱湖區(qū)信用社，近幾年被工行評(píng)為A+級(jí)企業(yè)，甲類客戶。到2005年8月公司共有借款4650萬(wàn)元，濱湖區(qū)信用社3000萬(wàn)元用于新聯(lián)花園的開(kāi)發(fā)，工行1650萬(wàn)元用于某開(kāi)發(fā)，至今公司未發(fā)生逾期及欠息現(xiàn)象，信譽(yù)良好。三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（一）、本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1、某區(qū)計(jì)立項(xiàng)報(bào)告。2、國(guó)有土地使用證。3、項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。4、某南海建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)“某”總體戶型設(shè)計(jì)。6（國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)計(jì)資1993530號(hào)關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)的通知及建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）。）5、投資項(xiàng)目可行性研究指南。6、中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。（二）、某的區(qū)域政策環(huán)境是建立在新的行政中心及居住中心的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的實(shí)施，是打造企業(yè)品牌，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力的需要。某某房地產(chǎn)公司作為本次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)。將會(huì)通過(guò)本次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，創(chuàng)建標(biāo)志性工程，對(duì)提升企業(yè)在某當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的知名度，打造“某”品牌，具有重大意義。項(xiàng)目的實(shí)施得到了政府的政策支持，且拆遷對(duì)象為少量民宅，矛盾較小，拆遷成本不大，投資回報(bào)較好，這將大大增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力，為某某房地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提供有利條件。四、研究的結(jié)論1、“某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約135.7畝，其中一期用地92。2畝，建設(shè)面積76000平方米；公建面積2000平方米、配套1380平方米；已竣工面積47142平方米，已銷(xiāo)售面積33133.18平方米，正在開(kāi)發(fā)及將開(kāi)發(fā)面積86745平方米，需投入資金8000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期約為二年。2、由于本項(xiàng)目是某招商引資項(xiàng)目，是某鎮(zhèn)政府重點(diǎn)工程。建成后將成為展示某乃至某區(qū)文明形象的一個(gè)窗口。鎮(zhèn)政府對(duì)該項(xiàng)目極為重視，給予規(guī)費(fèi)的多項(xiàng)免繳等優(yōu)惠政策，所以房屋開(kāi)發(fā)成本較低，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期比較理想。據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為7823萬(wàn)元。項(xiàng)目盈利能力較好，在建設(shè)資金落實(shí)并實(shí)現(xiàn)預(yù)期建設(shè)和銷(xiāo)售的情況下，經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。3、本項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)處于某園大街西側(cè)，鋼鐵路以北，道路通暢、環(huán)境優(yōu)美。周邊已經(jīng)興建的和規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，是理想的大型住宅區(qū)建設(shè)區(qū)域?？偲矫娌季趾侠?、新穎、有創(chuàng)意。總圖布置符合城市總體規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)的外部條件和技術(shù)方案是可行的。（一）、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、建筑面積133887平米2、建筑容積率1.4873、建筑密度24.3%4、綠化率54%5、項(xiàng)目總投資1.55億元。已投入資金7500萬(wàn)元，需投入資金8000萬(wàn)元。其資金來(lái)源：1、自籌資金2500萬(wàn)元；2、銀行貸款2500萬(wàn)元；3、其余為預(yù)售房款。6、銷(xiāo)售收入30158萬(wàn)元7、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)12675萬(wàn)元8、所得稅4182萬(wàn)元9、稅后利潤(rùn)8493萬(wàn)元（二）、現(xiàn)階段某某銷(xiāo)售分析某隸屬某市某區(qū)，位于某市西部，與常州武進(jìn)市接壤，離某市區(qū)20公里，新長(zhǎng)鐵路在鎮(zhèn)東穿過(guò)，是全國(guó)著名的淡水珍珠養(yǎng)殖地和水蜜桃盛產(chǎn)地，全鎮(zhèn)總面積26.74平方公里，耕地16129畝，現(xiàn)轄有8個(gè)行政村、1個(gè)居委，2003年年末全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?4000人，其中常住人口25700人，流動(dòng)人口5300人，通勤人口3000人（主要是某中學(xué)的教師與學(xué)生）。某是較早開(kāi)始農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有機(jī)械、冶金、建材、紡織、化工、輕工、電子七個(gè)門(mén)類，其中尤以拉鏈及轎車(chē)附件生產(chǎn)企業(yè)為龍頭，產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)全國(guó)和世界各地。根據(jù)某的城鎮(zhèn)規(guī)劃，現(xiàn)鎮(zhèn)北已建成的第一工業(yè)園區(qū)占地260畝，引入32家，已有18家企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)正式運(yùn)行。第二工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積800畝，園內(nèi)路、電、水、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面完成。另由區(qū)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃面積為2000畝的表面技術(shù)處理中心工業(yè)園也已建成。在2005年某已完成某主干道某園大街與新312國(guó)道的連通，以及1.2公里洛楊路延伸段和與之相連的2.7公里楓楊路建設(shè)，并將在2006年完成與盛岸西路連接的府前路、1.61公里位于某工業(yè)園區(qū)內(nèi)的園中路園區(qū)段、2.5公里洛胡路建設(shè)，并開(kāi)始啟動(dòng)312國(guó)道商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。某經(jīng)濟(jì)社會(huì)平衡發(fā)展，社會(huì)公用設(shè)施和工業(yè)設(shè)施投資基礎(chǔ)配套完善，現(xiàn)已擁有1.5萬(wàn)噸級(jí)太湖水增壓站、萬(wàn)噸級(jí)綜合污水處理廠，總投資達(dá)1500萬(wàn)元，日處理污水1萬(wàn)噸、35千伏的變電所兩座、萬(wàn)門(mén)程控電話、寬帶信息傳輸網(wǎng)保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息生活的現(xiàn)代化。同時(shí)，鎮(zhèn)上醫(yī)療衛(wèi)生及社會(huì)福利機(jī)構(gòu)齊全，省錫山高級(jí)8中學(xué)師資雄厚，地方全日制小學(xué)、幼兒園分別通過(guò)了省實(shí)驗(yàn)學(xué)校驗(yàn)收。鎮(zhèn)內(nèi)文化娛樂(lè)活動(dòng)也有優(yōu)雅去處，由某公司建設(shè)的12000平米楊墅園廣場(chǎng)成為某的最大休閑廣場(chǎng)。某當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在2003年由某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)的進(jìn)入，如今已經(jīng)得到巨大發(fā)展，目前鎮(zhèn)中心房?jī)r(jià)已達(dá)到均價(jià)2000元/平米以上。而由某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置及完善的配套管理，現(xiàn)領(lǐng)跑整個(gè)某房地產(chǎn)市場(chǎng)。某住宅小區(qū)位于鎮(zhèn)中心道路某園大街西側(cè)，某娛樂(lè)城北面，靠近省錫山高級(jí)中學(xué)，地理位置優(yōu)越，城市配套齊全，交通便利。小區(qū)總占地面積90522平米，總建筑面積133887平米，規(guī)劃布局合理，戶型設(shè)計(jì)超前，配套設(shè)施齊全。主要消費(fèi)對(duì)象為某的私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)員工、省錫中的教職員工、因建設(shè)工業(yè)園區(qū)而拆遷需安置的行政村村民以及某及周邊地區(qū)的購(gòu)房客戶。目前利好消息不斷：1、由于某工業(yè)區(qū)的投入發(fā)展，目前某北區(qū)的洪湖村、東安莊村、鎮(zhèn)北村、蘭溪村四個(gè)村將于2006年3月前拆遷完成，故拆遷村民的具有巨大購(gòu)房潛力；2、洛社重點(diǎn)開(kāi)放園區(qū)的總體規(guī)劃；3、市政公共設(shè)施的規(guī)劃；4、某公司豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力；5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。（三）、某現(xiàn)有樓盤(pán)的布置情況：目前某還無(wú)有規(guī)模小區(qū)。城市建設(shè)落后。（四）、消費(fèi)對(duì)象分析本次開(kāi)發(fā)的“某”位于某中心，處于某園大街西側(cè)，依據(jù)消費(fèi)層次和目的的差異，消費(fèi)對(duì)象主要集中為：（1）現(xiàn)在或者將來(lái)在某或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的高級(jí)管理人員；（2）對(duì)生活質(zhì)量要求較高的成功人士，包括國(guó)營(yíng)、集體企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和企業(yè)主；（3）某、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的高級(jí)公務(wù)員。（4）重視后代教育，受名校（省錫中學(xué)、某中心小學(xué)、某中心幼兒園）影響，希望小孩就近讀書(shū)的高收入人士。說(shuō)明：隨著住房制度的改革，貨幣分房已成為現(xiàn)實(shí)。政府公務(wù)員以及收入較為穩(wěn)定的企事業(yè)單位職工，均需向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)住宅。本次開(kāi)發(fā)的“某”位置優(yōu)越、設(shè)9計(jì)新穎、價(jià)格合理、銷(xiāo)售措施靈活，將會(huì)成為這批消費(fèi)對(duì)象的首要選擇。隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私營(yíng)業(yè)主的實(shí)力和隊(duì)伍不斷壯大，個(gè)人消費(fèi)理念逐步改變，對(duì)個(gè)人住房質(zhì)量要求不斷提高。本次項(xiàng)目針對(duì)這類消費(fèi)群體的特點(diǎn)，規(guī)劃中也設(shè)計(jì)了一些高檔次、低密度、環(huán)境指標(biāo)好的大面積洋房和別墅，吸引其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行安家置業(yè)。（五）、競(jìng)爭(zhēng)能力分析在某目前的房地產(chǎn)業(yè)還未成熟的情況下，憑借我公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)力量在本項(xiàng)目來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)。某項(xiàng)目地處某鎮(zhèn)中心，鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)、省錫中近在咫尺，代表著某的發(fā)展方向及高檔次的市政配套將在周邊展開(kāi)建設(shè)，加上幾項(xiàng)大規(guī)模的外資項(xiàng)目即將在工業(yè)園區(qū)實(shí)施，使本項(xiàng)目具備了可觀的升值潛力。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。某占地135畝，是目前某目前成片開(kāi)發(fā)的最大住宅項(xiàng)目。大規(guī)模的成片開(kāi)發(fā)，有利于降低平均成本，有利于建設(shè)齊全的、高檔次的配套設(shè)施，也有利于高質(zhì)量環(huán)境的營(yíng)造。3、品牌、實(shí)力優(yōu)勢(shì)。公司在多年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，堅(jiān)持精品意識(shí)，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目深受市場(chǎng)追捧，銷(xiāo)售暢旺。公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上資金投入有可靠保障，能保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行，可有效避免一些開(kāi)發(fā)商容易出現(xiàn)的資金短缺、進(jìn)展緩慢、甚至