【商業(yè)地產(chǎn)】南京江寧大學(xué)城商業(yè)全程策劃報(bào)告-優(yōu)派克斯-106DOC

2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 1 頁(yè) 共 111 頁(yè) 大學(xué)城商業(yè)中心 金 湖 地 產(chǎn) 科 學(xué) 園 商 業(yè) 用 地 全 程 策 劃 報(bào) 告 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 2 頁(yè) 共 111 頁(yè) 前 言 隨著土地開(kāi)發(fā)成本上升，市場(chǎng)供應(yīng)量的增大，需求量的飄忽，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格空間以及銷(xiāo)售速率都遭遇風(fēng)險(xiǎn)，在樓盤(pán)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的壓力下，我們的操盤(pán)思路必須不斷創(chuàng)新不斷細(xì)化，更加具備策略和細(xì)節(jié)的完美，提供開(kāi)發(fā)商全程策劃的整合方案，共同取得成功，為此，結(jié)合南京市場(chǎng)的具體情況，我們提供貴公司如下的全程策劃報(bào)告，以便貴司參考決策。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 3 頁(yè) 共 111 頁(yè) 目錄： 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)思路闡述： 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品設(shè)計(jì) 招商模式 經(jīng)營(yíng)模式 銷(xiāo)售模式 賣(mài)點(diǎn)總結(jié) 廣告?zhèn)鞑?銷(xiāo)售執(zhí)行 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 4 頁(yè) 共 111 頁(yè) 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)思路闡述： 思考先行，用正確的辦法作正確的事情。 1市場(chǎng)研究：明確江寧科學(xué)園商業(yè)供需情況，為定位提供依據(jù)。 2項(xiàng)目定位：明確項(xiàng)目系統(tǒng)定位，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)與招商經(jīng)營(yíng)廣告?zhèn)鞑ヤN(xiāo)售執(zhí)行等提供依據(jù)。 3產(chǎn)品設(shè)計(jì)：提供項(xiàng)目具體的從 業(yè)態(tài)劃分、建筑到景觀 等的全套產(chǎn)品建議。 4招商模式：提供項(xiàng)目招商管理執(zhí)行辦法。 5經(jīng)營(yíng)模式：提供項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行辦法。 6銷(xiāo)售模式：提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏與銷(xiāo)售方式節(jié)奏以及資金回款計(jì)劃。 7賣(mài)點(diǎn)總結(jié)： 提供按照我們的全程策劃思路運(yùn)行之后，項(xiàng)目所具備的賣(mài)點(diǎn)。 9廣告?zhèn)鞑ィ禾峁┌该c將項(xiàng)目定位傳播到市場(chǎng)的方式方法以及費(fèi)用安排。 10銷(xiāo)售執(zhí)行：提供保證案場(chǎng)成交率的銷(xiāo)售管理辦法。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 5 頁(yè) 共 111 頁(yè) 第一輪：項(xiàng)目按照先后順序闡明從前期設(shè)計(jì)到后期銷(xiāo)售的完整過(guò)程，成為項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批前的全案模擬執(zhí)行，供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研判決策使用。 第二輪：在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃報(bào)批通過(guò)后，再結(jié)合實(shí)際產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)商特定要求擬定全案營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案，供開(kāi)發(fā)執(zhí)行安排事項(xiàng)使用。 第三輪：在每個(gè)銷(xiāo)售階段前提供階段執(zhí)行報(bào)告，供預(yù)先安排時(shí)間人力物力財(cái)力使用。 第四輪：在銷(xiāo)售接待開(kāi)始或 者廣告?zhèn)鞑ラ_(kāi)始后，提供月度營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)與計(jì)劃，供研判與調(diào)整階段執(zhí)行方案，實(shí)時(shí)把握市場(chǎng)使用。 第五輪：在具體每個(gè)執(zhí)行活動(dòng)前，提供活動(dòng)執(zhí)行方案，供作好具體每件事情使用。 以上，是我們針對(duì)本項(xiàng)目的全案操盤(pán)思路，在全部的過(guò)程當(dāng)中，我們會(huì)不斷向開(kāi)發(fā)商匯報(bào)溝通，與開(kāi)發(fā)商的其他乙方密切合作溝通聯(lián)動(dòng)，為成功運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目盡到責(zé)任。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 6 頁(yè) 共 111 頁(yè) 市場(chǎng)研究 一、土地自然資源評(píng)估 1、 地理位臵資源評(píng)估 地塊遠(yuǎn)離南京主城區(qū)，位于江寧科學(xué)園內(nèi)弘景大道與格致路交界處的西北側(cè) 項(xiàng)目位于科學(xué)園方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)東側(cè)，弘景大道與格致路交界處的西北側(cè) 。項(xiàng)目總占地面積約 25886 平米 ， 用地面積 19588 平米， 容積率為 1，總建面積約 2 萬(wàn)平方米左右。 目前地塊尚未啟動(dòng)，保持著原有地貌，略顯起伏不平，土坡、水溝分布其間。 地塊的東面為江寧體育中心與高爾夫球場(chǎng)，地塊的南側(cè)為規(guī)劃中的度假區(qū)，目前未開(kāi)發(fā)，地塊的西側(cè)為方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)，地塊北側(cè)為南京工程學(xué)院。 圖 1 地塊實(shí)景 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 7 頁(yè) 共 111 頁(yè) 圖 2 地塊東望景觀 圖 3 地塊西望景觀 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 8 頁(yè) 共 111 頁(yè) 2、景觀資源評(píng)估 地塊東臨江寧體育中心，西依規(guī)劃中的方山風(fēng)景區(qū)，景觀資源豐富 目前地塊周邊的景觀道路、體育中心已落成交付使用，建筑與景觀交融，共 同成景。 地塊西側(cè)的方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)是最大的景觀資源。方山是南京地區(qū)著名的休眠火山，因 500 萬(wàn)年前的火山活動(dòng)而形成，擁有大量的火山地貌景觀，其科考價(jià)值和旅游價(jià)值早已得到專家的認(rèn)同 ，自然景觀、人文景觀豐富 。 2005 年 7 月，江寧區(qū) 對(duì)方山風(fēng)景區(qū)進(jìn)行了整體規(guī)劃，其中最大的亮點(diǎn)就是利用方山獨(dú)一無(wú)二的火山資源，打造國(guó)內(nèi)最具特色的火山公園 ，同時(shí) 為進(jìn)一步豐富火山公園的觀光、休閑度假等功能，還增添了定林寺修復(fù)、觀景臺(tái)、接待中心等項(xiàng)目 ； 定林寺塔 ， 2005 年 4 月被南京市民評(píng)為“新金陵四十八景”之一，將作為南京城市規(guī)劃的依據(jù) 。 地塊 周邊的景觀資源較好，并隨著方山風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的落實(shí)將得到進(jìn)一步提升，且具有獨(dú)一性，可為地塊充分利用。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 9 頁(yè) 共 111 頁(yè) 二、土地社會(huì)資源評(píng)估 1、周邊住宅檔次評(píng)估 項(xiàng)目所在的片區(qū)尚處待開(kāi)發(fā)階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大 項(xiàng)目地塊位于科學(xué)園方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)東側(cè)，目前周邊片區(qū)尚處未開(kāi)發(fā)階段，近兩年來(lái)片區(qū)內(nèi)多塊土地掛牌出讓，由于片區(qū)內(nèi)方山風(fēng)景這些出讓地塊項(xiàng)目規(guī)劃容積率都較低，可以預(yù)測(cè)片區(qū)未來(lái)將形成低密度住宅區(qū)。 未來(lái)有加州城 60 萬(wàn)平米，羅托魯拉 20 萬(wàn)平米，以及未來(lái)的其他住宅項(xiàng)目。 此外，科學(xué)園區(qū)西北角緊鄰東山鎮(zhèn)片區(qū)，已形成多個(gè)住宅 區(qū)，代表項(xiàng)目有武夷綠洲、萊茵東郡、書(shū)香名門(mén)等，自然環(huán)境的優(yōu)美以及日漸成熟的區(qū)域配套吸引了不少臵業(yè)者。 2、周邊交通配套 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)體系基本成型，處于逐步完善過(guò)程中，目前已有三條公交線路通往本地塊 由于十運(yùn)會(huì)的臨近以及科學(xué)園對(duì)方山風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，目前科學(xué)園區(qū)內(nèi)連接科學(xué)園與江寧以及主城的各條道路、包括道路沿線的景觀都已修繕完成，路況優(yōu)良。同時(shí)天元大道、二環(huán)路與寧杭高速、寧溧高速、機(jī)場(chǎng)高速以及長(zhǎng)江三橋形成銜接，對(duì)外交通便捷。 目前區(qū)內(nèi)已有大同線、大中線與江寧的兩個(gè)主要商貿(mào)點(diǎn)連接，同時(shí)還有南金線直接通往南京火車(chē) 站，與主城區(qū)的正常交通方式已形成。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 10 頁(yè) 共 111 頁(yè) 3、周邊生活配套 區(qū)域內(nèi)生活配套欠缺，未來(lái)規(guī)劃有待改善這一現(xiàn)狀 科學(xué)園區(qū)內(nèi)的生活配套欠缺，各高校以校園后勤部為主要供應(yīng)，目前日常生活需求的滿足需依靠東山鎮(zhèn)老城區(qū)周邊的各項(xiàng)配套。政府對(duì)區(qū)域后期規(guī)劃有醫(yī)療用地、商業(yè)用地等，但目前還未落實(shí)。此外，隨著科學(xué)園區(qū)在建項(xiàng)目的交付，未來(lái)配套有望得到完善。 4、周邊教科文配套 區(qū)域內(nèi)高校林立，大學(xué)城已初具規(guī)模，江寧體育中心落成并交付使用，資源共享區(qū)內(nèi)各項(xiàng)工程處于進(jìn)一步的規(guī)劃與建設(shè)中 圍繞建成一流生態(tài)型高校名城為主、人文型附屬產(chǎn)業(yè)為輔的 文化新城的發(fā)展定位，科學(xué)園加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，積極打造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人居環(huán)境優(yōu)良、人文環(huán)境優(yōu)越的現(xiàn)代化高教名城。目前，大學(xué)集中區(qū)共有 12 所公辦高校簽訂正式入駐協(xié)議，已有 10 所高校在科學(xué)園“開(kāi)花結(jié)果”，今年入駐學(xué)生達(dá)8 萬(wàn)人，學(xué)生消費(fèi)力非?？捎^。 資源共享區(qū)將建成集文化、娛樂(lè)、商貿(mào)等于一體，為教學(xué)、生活配套的文化、商業(yè)設(shè)施區(qū)，江寧體育中心就坐落在其間。資源共享區(qū)的三甲醫(yī)院、游泳館、商業(yè)中心、文化中心、星級(jí)賓館等十大工程，正在進(jìn)一步的規(guī)劃與建設(shè)中，今年將完成對(duì)外招商，部分項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 11 頁(yè) 共 111 頁(yè) 5、政府規(guī)劃影響力度 評(píng)估 在政府整體規(guī)劃及政策扶持下，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、教育功能區(qū)、方山旅游度假區(qū)“一園三區(qū)”的發(fā)展格局 在政府整體規(guī)劃及政策扶持下，江寧科學(xué)園已成為江寧區(qū)承接各類資本的又一方熱土，形成了“一園三區(qū)”的發(fā)展格局。 高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)， 吸引了日立產(chǎn)機(jī)、西門(mén)子、羅孚等高科技先導(dǎo)型企業(yè)，形成以科技為先導(dǎo)的汽車(chē)及配套、電子信息、機(jī)電一體化的產(chǎn)業(yè)。 教育功能區(qū)， 引入了東南大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)、中國(guó)藥科大學(xué)、南京醫(yī)科大學(xué)、中國(guó)傳媒大學(xué)南廣學(xué)院等 15 所知名大學(xué)。江寧的大學(xué)集中區(qū)內(nèi)，如同英國(guó)的牛津郡、劍橋鎮(zhèn)一樣，建筑 風(fēng)格各異的各個(gè)高校也都經(jīng)過(guò)精心布局，看似隨意實(shí)則匠心獨(dú)運(yùn)地融入到商業(yè)區(qū)和社區(qū)之中，被稱為“沒(méi)有圍墻的大學(xué)”。 方山旅游度假區(qū) 正以建設(shè)中的國(guó)家地質(zhì)公園為龍頭，逐步發(fā)展成為科學(xué)園集休閑、旅游度假為一體的“后花園”。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 12 頁(yè) 共 111 頁(yè) 三、文化資源評(píng)估 方山景觀奇絕， 定林寺 斜塔巧奪天工，歷史文化內(nèi)涵深遠(yuǎn) 在傳統(tǒng)文化中 傳說(shuō)先有南京江寧方山、后有南京。方山又名天印山，頂平似削，方正似印，是風(fēng)水吉祥命運(yùn)山，帝王之氣灼灼逼人。傳說(shuō)秦始皇滅六國(guó)，公元 210 年最后一次南巡，浮江而上南京，為方山王氣震撼；為破金陵之王氣、鑿斷方山地脈 ，引淮河污水入城，歸途中卻一病不起、駕崩途中，遭 “ 破天機(jī) ” 之譴，南京終究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石繞澗，景觀奇絕，八卦泉居然不受天旱的影響，一年四季、汨汨不斷。山上更有始建于六朝的 定林寺，南朝名剎，有 “ 北少林、南定林 ” 之說(shuō) ，文藝評(píng)論家劉勰的文心雕龍也完成于此 。 區(qū)域內(nèi)人文歷史積淀濃厚。 四、評(píng)估小結(jié) 地塊遠(yuǎn)離南京主城區(qū)，位于江寧科學(xué)園內(nèi)弘景大道與格致路交界處的西北側(cè)，東臨江寧體育中心，西依方山風(fēng)景規(guī)劃區(qū)，景觀資源豐富，但各類生活配套尚欠發(fā)達(dá) ，有待項(xiàng)目建成后補(bǔ)充該區(qū)域的生活商業(yè)娛樂(lè)配套的空白 ； 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)體系基本成型，園內(nèi)大學(xué)城已初具規(guī)模，各項(xiàng)配套處于進(jìn)一步的規(guī)劃與建設(shè)中，片區(qū)社會(huì)資源豐富 ，消費(fèi)資源豐富； 項(xiàng)目所在的片區(qū) 即將 開(kāi)發(fā)，依托區(qū)域內(nèi)的多項(xiàng)景觀資源，片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，從出讓土地性質(zhì)可以預(yù)測(cè)，片區(qū)未來(lái)將形成低密度住宅區(qū) 容量很大，居民消費(fèi)能力客觀 。 項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)充分挖掘區(qū)域的歷史文化內(nèi)涵 、大學(xué)城知識(shí)氛圍 和地脈價(jià)值，但同時(shí)也應(yīng)該看到，項(xiàng)目的啟動(dòng)依托項(xiàng)目所在片區(qū)整體價(jià)值的提升，因此，在運(yùn)作過(guò)程中，在與周邊 商業(yè) 項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，更應(yīng)注重實(shí)現(xiàn)共贏和產(chǎn)品的差異化打造。 比如科學(xué)園地標(biāo)建筑等。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 13 頁(yè) 共 111 頁(yè) 項(xiàng)目 周邊 商業(yè)調(diào)研分析報(bào)告 一、周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 （一）、概況列表 1. 東山鎮(zhèn)片區(qū) 表 1-1 東山鎮(zhèn)片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案列表 樓盤(pán)名稱 地址 物業(yè)形態(tài) 總體量（萬(wàn)） 商業(yè)體量 （萬(wàn)） 主力經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售情況 售價(jià) （元 /） 金王府 大街西路與寧溧路東側(cè) 商業(yè)街 40 10 休閑娛樂(lè)、餐飲 2004 年 4 月 一期 95 7500 同曦鳴城 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)勝太東路 8號(hào) 購(gòu)物中心 12 12 服飾、化妝品、 餐飲 2003 年 3 月 100 - 中國(guó)女人街 江寧區(qū)金箔 路 138 號(hào) 購(gòu)物中心 8.6 8.6 餐飲、服飾、電 器 2002 年 10 月 100 一樓 12000 二樓 8000 三樓 6000 溫州商業(yè)街 金箔路 229號(hào) 商業(yè)街 21 10 服飾、百貨、餐 飲 2003、 8 月一期 2005、 10 二期 一期 100 - 東山步行街 （二期） 東山街東路 商業(yè)街 0.5 0.5 服飾、飾品 2005 年 6 月 - 8500 黃金海岸廣場(chǎng) 上元大街與金箔路交界處 商業(yè)街 11 6 服飾、餐飲、娛 樂(lè)休閑、超市 預(yù)計(jì) 2005 年10 月 - 預(yù)計(jì) 9000元 華意泰富廣場(chǎng) 上元大街與土山路交界處 SHOPPINGMALL 8 2.9 未定 預(yù)計(jì) 2005 年年底 - 未定 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 14 頁(yè) 共 111 頁(yè) 注：除同曦鳴城、中國(guó)女人街已交付業(yè)態(tài)確定外，其余項(xiàng)目的業(yè)態(tài)均為各項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)。 2. 科學(xué)園片區(qū) 表 1-2 科學(xué)園片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案列表 樓盤(pán)名稱 地址 物業(yè)形態(tài) 總體量（萬(wàn)） 商業(yè)體量 （萬(wàn)） 主力經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售情況 售價(jià)（元 /） 萊茵小鎮(zhèn) 天元東路 228 號(hào) 商業(yè)街 15.8 8 服飾、餐飲、休 閑 2004 年 11月 - 7000 浙江商品城 （義烏商品城） 科學(xué)園天元路 專業(yè)市場(chǎng) 15 10 小商品批發(fā) 2004年 5 月 70 一層 8100 二層 6500 三層 4900 街鋪之王 科寧路 183號(hào) 沿街商鋪 2.6 2.6 日用百貨等社 區(qū)配套商業(yè) 2005年 3 月 40% 5500 書(shū)香名門(mén) 天元路和天印路交匯處 沿街商鋪 11 0.5 餐飲、休閑娛樂(lè) 2004 年 11月 30 7000 市政天元城 成墟路 28號(hào) 沿街底商 40 1 服飾、餐飲 2004 年初 80% 8500 天印花園五期 成墟路 288號(hào) 沿街商鋪 - - - - - 沿街 3 層商業(yè)，部分 4 層，商業(yè)暫不對(duì)外出售，打算統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 科學(xué)園 緊靠天景 山小區(qū) 沿街商鋪 3 3 - 2004 年 11月 該項(xiàng)目只租不售，出租率 50 租金： 一層 0.7 元 二層 0.5 元 三四層 0.4 元 武夷綠洲 科學(xué)園天 元中路 沿街商鋪 70 未定 未定 未定 - 預(yù)計(jì)均價(jià) 8500元 風(fēng)和日麗 天元東路 555 號(hào) 沿街商鋪 - 0.8 超市、其余未定 未定 - - 注：以上各項(xiàng)目除市政天元城、書(shū)香名門(mén)外，其余各項(xiàng)目的主力經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均為規(guī)劃業(yè)態(tài)。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 15 頁(yè) 共 111 頁(yè) （二）、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案優(yōu)惠政策列表 表 1-3 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷(xiāo)售優(yōu)惠政策一覽表 樓盤(pán)名稱 優(yōu)惠措施 金王 府 無(wú)優(yōu)惠 中國(guó)女人街 目前租商鋪一年，另外送八個(gè)月的租期 溫州商業(yè)街 未開(kāi)盤(pán)，未定 黃金海岸廣場(chǎng) 未開(kāi)盤(pán)，未定 浙江商品城（義烏商品城） 前三年由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)率為 8，回報(bào)款在付款時(shí)可以直接扣除 街鋪之王 一次性付款 98 折，按揭可申請(qǐng) 99 折 書(shū)香名門(mén) 一次性 97 折，還可以再商量 市政天元城 無(wú)優(yōu)惠 科學(xué)園 無(wú)優(yōu)惠 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 16 頁(yè) 共 111 頁(yè) 二、成墟路、天印大道商業(yè)現(xiàn)狀分析 （一）、業(yè)態(tài)比例分析 1、成墟路 表 2-1：成墟路業(yè)態(tài)分布表 行業(yè) 商家數(shù)量 所占比例 典型店鋪名稱 餐 飲 11 31 小型餐飲店 五金 11 31 - 日用百貨 2 6 - 文體用品 2 6 - 建安公司 1 3 江寧萬(wàn)安 通信 1 3 中國(guó)移動(dòng) 藥店 1 3 - 煙酒 1 3 - 眼鏡店 1 3 - 停業(yè) 4 11 - 合計(jì) 35 100 - 成墟路沿線商鋪只有天印花園的沿街商業(yè)供應(yīng)，主要滿足業(yè)主的消費(fèi)需求，為業(yè)主生活提供方便，其現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也以日常生活必備配套為主，如餐飲、五金。 天印花園對(duì)面 2 年前就建設(shè)了一排 24 間門(mén)面房，據(jù)悉是由江 寧苗圃集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，留做集團(tuán)自營(yíng)，目前正在等待集團(tuán)內(nèi)部改制后對(duì)商鋪進(jìn)行具體規(guī)劃，但具體時(shí)間、具體規(guī)劃業(yè)態(tài)不確定。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 17 頁(yè) 共 111 頁(yè) 2、天印大道 表 2-2：天印大道業(yè)態(tài)分布表 行業(yè) 商家數(shù)量 所占比例 典型店鋪名稱 五金建材 17 15 - 通信 5 4 中國(guó)移動(dòng) 糧油店 2 2 - 餐飲店 25 22 小廚娘川菜館 煙酒店 7 6 - 休閑場(chǎng)所 6 5 金耀龍休閑中心 網(wǎng)吧 5 4 瑞龍網(wǎng)吧 旅館 5 4% 天印旅館 美容美發(fā) 5 4% 發(fā)藝軒 藥店 3 3% 百信藥店 音像 店 3 3 超前音像店 棋牌室 3 3 天印棋牌室 維修服務(wù)中心 2 2 海爾服務(wù)中心 診所 2 2 - 超市 1 1 崗山超市 其他 5 4 攝影、浴室、干洗 空臵 18 16 - 合計(jì) 114 100 - 天印大道沿線商品房開(kāi)發(fā)較早，目前已形成一個(gè)大型的生活居住區(qū)，因此整條街道沿線的商業(yè)氛圍已基本形成，整體業(yè)態(tài)布局以餐飲為主，由于區(qū)域整體以新開(kāi)發(fā)小區(qū)為主，小型五金店紛紛在此立足，各類休閑娛樂(lè)設(shè)施、基本生活設(shè)施也基本配備齊全。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 18 頁(yè) 共 111 頁(yè) （二）、租金水平 1、成墟路 表 2-3 成墟路典型個(gè)案租金水平一覽表： 地址 租賃合同簽訂時(shí)間 面積（） 價(jià)格（萬(wàn)元 /年） 單價(jià)（元 / /天） 經(jīng)營(yíng)類別 成墟路天印花園街鋪 2003 年 80 1.6 0.55 建安公司 2004 年 80 2 0.69 餐飲、五金 2005 年 80 2.4 0.83 餐飲、五金 天印花園的沿街商業(yè) 2000 年推出市場(chǎng)， 1、 2 層連賣(mài)，當(dāng)時(shí)售價(jià) 3500 元 /平方米，起步時(shí)的租金水平不過(guò) 0.5 元 /平方米天，目前該項(xiàng)目的沿街商鋪都達(dá)到了 0.83 元 /平方米的租金水平，且 租金水平還出現(xiàn)日益高漲的苗頭。 目前，該條街道上的商鋪?zhàn)赓U水平主要是 0.69 元 /平方米天，僅有 1-2 家 2003 年簽訂租賃合同的租戶享有原有較低的租金，而今年剛剛承租的租戶所承擔(dān)的租金已達(dá)到 0.83 元 /平方米天。 2、天印大道 表 2-4 天印大道各街段售價(jià)、租金水平一覽表： 區(qū)位 售價(jià) 租金水平（元 / /天） 代表業(yè)態(tài) 天印大道南段 5500 6000 0.6-0.7 餐飲、休閑場(chǎng)所 天印大道中段 5600 6300 0.4 0.8 網(wǎng)吧、餐飲 天印大道北段 5400 6000 0.8-1.3 餐飲、煙酒 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 19 頁(yè) 共 111 頁(yè) 表 2-5 天印大道典型個(gè)案租金水平一覽表： 地址 面積（） 價(jià)格（萬(wàn)元 /年） 單價(jià)（元 / /天） 代表業(yè)態(tài) 天印大道南段 250 5.5 0.6 餐飲 天印大道中段 172 5 0.8 網(wǎng)吧 天印大道北段 55 1.8 0.9 五金 天印大道沿街的南段商鋪主要由 2-3 層連家店形式組成，由于商鋪總體面積較大，使得單位面積的租金較低，而天印大道北段的商鋪由于面積較南段要小一些，租金主要集中在 0.9-1.0 元 / *天。 （三）、出售方式分析 目前區(qū)域內(nèi)的沿街商業(yè)項(xiàng)目一般采用上下樓連賣(mài) 或連租的形式（ 1-2 層、 1-3 層的沿街商業(yè)，分割成面積大小均等的各個(gè)商鋪， 1-2 層、 1-3 層連賣(mài)或連租），不會(huì)采用單層分割出售、出租，項(xiàng)目周邊區(qū)域的商業(yè)中只有即將推出的風(fēng)和日麗會(huì)將 3-4 層的商鋪整體租給某家超市。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 20 頁(yè) 共 111 頁(yè) 三、東山鎮(zhèn)、科學(xué)園片區(qū)商鋪購(gòu)買(mǎi)者分析 1. 江寧商業(yè)的準(zhǔn)客戶為當(dāng)?shù)厝藶橹?根據(jù)調(diào)研分析，可以看出江寧商業(yè)的準(zhǔn)客戶主要來(lái)源以江寧本地人為多，占到整個(gè)投資者的七成左右；南京的投資者占整體的 20；另外還有較少的外地投資者。 2. 年齡主要集中在 30-40歲之間 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，準(zhǔn) 客戶的年齡主要集中在 30-40 歲之間，而 40歲以上以及 30 歲以下的客戶則較少。 3. 大多數(shù)投資者青睞 20-50平方米左右的商鋪 大多數(shù)投資者青睞 20-50 平方米左右的商鋪，主要有三個(gè)原因：一是由于面積小，總價(jià)較低；二是小面積商鋪適合多種經(jīng)營(yíng)；三是便于經(jīng)營(yíng)者出租或轉(zhuǎn)售。 4. 投資者較為青睞商鋪外街 投資者比較青睞商鋪的外街，而對(duì)于商鋪的內(nèi)街以及二樓的商業(yè)的興趣則較小，究其原因，多數(shù)人認(rèn)為內(nèi)街以及二樓商業(yè)人流較少，除部分業(yè)態(tài)如休閑、餐飲之外，其他業(yè)態(tài)后期經(jīng)營(yíng)比較困難。 5. 75的購(gòu)買(mǎi)商鋪目的 為投資 根據(jù)了解，購(gòu)買(mǎi)商鋪者當(dāng)中有 75的目的為投資，購(gòu)買(mǎi)以后對(duì)外出租，而自己不去經(jīng)營(yíng)，這些人當(dāng)中多數(shù)人 也透露自己已經(jīng)在其他地方多次臵業(yè)；另外約有 25的購(gòu)買(mǎi)者選擇自己經(jīng)營(yíng)。 6. 南京的投資者不選擇自己經(jīng)營(yíng) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 21 頁(yè) 共 111 頁(yè) 通過(guò)對(duì)投資者進(jìn)行交叉分析，可以發(fā)現(xiàn)，南京的投資者都為購(gòu)買(mǎi)商鋪之后進(jìn)行轉(zhuǎn)租，沒(méi)有人選擇自己經(jīng)營(yíng)；而江寧當(dāng)?shù)赝顿Y者中購(gòu)買(mǎi)商鋪之后選擇自己經(jīng)營(yíng)的比例要多一些，占約江寧投資者的四成左右，其余打算多為轉(zhuǎn)租。 7. 投資者看重商業(yè)的地段和人氣 投資者主要看重商鋪的地段以及周邊商業(yè)的人氣，而對(duì)商鋪的價(jià)格的 關(guān)系程度要次之，認(rèn)為只要經(jīng)營(yíng)狀況良好，價(jià)格高一些無(wú)關(guān)緊要。 8. 總價(jià)不是投資者的重要原因 根據(jù)對(duì)周邊商業(yè)的調(diào)研以及對(duì)經(jīng)營(yíng)者的訪談，較多投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，多數(shù)人可以承受在 6000-7000 元 /平方米的選擇的單價(jià)，他們所購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)多數(shù)在 100 萬(wàn)以上。 9. 2004 年以后，投資者絕大多數(shù)選擇一次性付款 2004 年購(gòu)買(mǎi)商鋪者絕大多數(shù)人選擇一次性付款，較少人選擇分期付款；而之后選擇分期付款者漸多，但仍有半數(shù)的投資者選擇一次性付款。 10. 經(jīng)營(yíng)者收益 本項(xiàng)目周邊商鋪多以一、二層連賣(mài)的形式銷(xiāo)售，目 前市面銷(xiāo)售價(jià)格在 5700-6200 元 /平方米之間，而對(duì)外租金水平在 220-280 元 /平米 *年；而承租者目前所想獲取的經(jīng)營(yíng)純收益在 100-150 元 /平米 *年。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 22 頁(yè) 共 111 頁(yè) 項(xiàng)目定位： 明確項(xiàng)目系統(tǒng)定位，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)與招商經(jīng)營(yíng)廣告?zhèn)鞑ヤN(xiāo)售執(zhí)行等提供依據(jù)。 商業(yè)中心定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 經(jīng)營(yíng)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 目標(biāo)客戶定位 項(xiàng)目形象定位 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 23 頁(yè) 共 111 頁(yè) 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1. SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢(shì) 科學(xué)園第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目 ， 搶占了市場(chǎng)空白， 地理位臵 位于園區(qū)中央和體育中心鄰近 ，易引起客戶的關(guān)注 和到達(dá) ； 規(guī)劃先進(jìn)， 業(yè)態(tài)規(guī)劃先行、 招商先行 ，項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)符合經(jīng)營(yíng)需要 。 周邊 有 8 萬(wàn)學(xué)生 ，可以 打造 強(qiáng)力的 學(xué)生消費(fèi)概念。 建筑立面設(shè)計(jì)運(yùn)用非常時(shí)新的造型元素：動(dòng)態(tài)與表皮處理，視覺(jué)沖擊力非常強(qiáng)，為大學(xué)城知識(shí) 人士 所青睞。 （ 2）劣勢(shì) 本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)尚未建成，人氣很淡 ，招商經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售都面臨尷尬局面 。 大學(xué)城是否有 8 萬(wàn)學(xué)生，值得深究。 （ 3）機(jī)會(huì) 科學(xué)園目前尚未有商業(yè)中心出現(xiàn)。 本項(xiàng)目定位為 科學(xué)園大學(xué)城的商業(yè)中心 ，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 尚未啟動(dòng)的情況下 ， 競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 園區(qū)正在進(jìn)行居住區(qū)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)人氣可見(jiàn)。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 24 頁(yè) 共 111 頁(yè) （ 4）威脅 周邊大學(xué)學(xué)生數(shù)目不多，大學(xué)城的建設(shè)受到宏觀調(diào)控，不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 未來(lái)還有商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，分流客 戶群體。 大學(xué)城分布較散，前來(lái)消費(fèi)不方便。 2. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 本項(xiàng)目根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研情況、目前 大學(xué)城 商業(yè)現(xiàn)狀、以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況 ,市場(chǎng)定位為 ： “ 大學(xué)城商業(yè)中心 ” 一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的 大學(xué)城專屬綜合商業(yè) 中心。 3、市場(chǎng)定位邏輯推理 大學(xué)城學(xué)生消費(fèi)力量大。 未來(lái)居住區(qū)人流量大。 通過(guò)我司的縝密的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)有這樣的需求； 目前 科學(xué)園沒(méi)有商業(yè)中心。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 25 頁(yè) 共 111 頁(yè) 二、目標(biāo)客戶定位建議 商業(yè)地產(chǎn)中目標(biāo)客戶的定位不僅僅單一的客戶群體定位，而是包含了目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)投資小業(yè)主、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群體三個(gè) 群體的綜合定位。 A、 目標(biāo)消費(fèi)群； 在對(duì) 大學(xué)城 附近的大量消費(fèi)群體的消費(fèi)需求、消費(fèi)層次、消費(fèi)特性、消費(fèi)文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平以及未來(lái)期望各類消費(fèi)需求做了大量調(diào)查，在結(jié)合本案的市場(chǎng)綜合定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群為： 大學(xué)生以及教師 未來(lái)入住的居民 其中學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)有： 月度交友應(yīng)酬 84 元、戀愛(ài)費(fèi)用 79 元、近 20學(xué)生該 2 項(xiàng)目費(fèi)用超過(guò) 200元， 2的學(xué)生該 2項(xiàng)目費(fèi)用超過(guò) 500 元。 每學(xué)期消費(fèi) 4819 元，超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均年收入 8472 元的標(biāo)準(zhǔn)。 吃喝、電話費(fèi)用、網(wǎng)吧、電玩、 ktv、美容、 spa、健身、聽(tīng)演唱會(huì)、買(mǎi)新專 輯、旅游、購(gòu)書(shū)、電子產(chǎn)品消費(fèi)是大學(xué)生的消費(fèi)主力。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 26 頁(yè) 共 111 頁(yè) 未來(lái)入住的居民消費(fèi)特點(diǎn)： 生鮮超市、就近的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等。 B、 目標(biāo)投資小業(yè)主； 第一類：經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，先富起來(lái)的人們，如： 擁有企業(yè)的人士； 擁有家族生意。以物業(yè)轉(zhuǎn)手或者出租為獲利的投資者； 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，有豐富積蓄，以投資臵業(yè)為保值用途的人士； 企事業(yè)機(jī)關(guān)的人士； 以上人士都對(duì)投資購(gòu)房有一定經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)為旺鋪一擲千金，故此類客戶更看重位臵，對(duì)購(gòu)買(mǎi)預(yù)算相對(duì)較多，投資額一般較大。 第二類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士，如： 大 型企事業(yè)單位上班，年收入在 10 萬(wàn)以上的人士； 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 27 頁(yè) 共 111 頁(yè) 中小企業(yè)的業(yè)主，有一定實(shí)力的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 擁有較多房產(chǎn)的專業(yè)人士，專業(yè)投資人員； 該類客戶對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)代租約銷(xiāo)售有一定的需求，投資房產(chǎn)是他們主要投資方式。 第三類：一般投資人，如： 各單位的生力軍，有一定投資意思，但是經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限； 有一定積蓄無(wú)處投資的人員； 該類人員是本購(gòu)物中心購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象； C、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶； 東山已經(jīng)經(jīng)營(yíng)成功的商家 大學(xué)城的原有經(jīng)營(yíng)者 南京看好大學(xué)城消費(fèi)的商戶。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第 28 頁(yè) 共 111 頁(yè) 三、 經(jīng)營(yíng)定位 A、 經(jīng) 營(yíng)功能定位； 現(xiàn)代購(gòu)物中心功能定位：集“買(mǎi)、吃、玩”于一體； 購(gòu)物中心集“買(mǎi)、吃、玩”三種消費(fèi)功能于一體，而這正是促進(jìn)消費(fèi)能力增長(zhǎng)的主要方式的集中放映。但必須承認(rèn)的是，“買(mǎi)、吃、玩”功能是對(duì)購(gòu)物中心建立的必備要求，購(gòu)物中心也就需要圍繞這三大功能，確立自己差異性的定位，搞好自己的經(jīng)營(yíng)。 為“買(mǎi)”，則需要購(gòu)物中心擁有豐富且有較大市場(chǎng)的商品供應(yīng)量，這也是百貨公司、超市、專賣(mài)店紛紛進(jìn)入購(gòu)物中心的內(nèi)因；為“吃”，大多數(shù)購(gòu)物中心都引進(jìn)了知名的餐館和快餐店；為“玩”，購(gòu)物中心則開(kāi)辟了電影院、健身場(chǎng)所、兒童樂(lè)園等等為居民、 家庭服務(wù)所需要的休閑形式。在以消費(fèi)者為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)形式下，顧客可以到任何場(chǎng)所購(gòu)物，包括百貨公司、超市、大賣(mài)場(chǎng)，選擇空間很大。而購(gòu)物中心抓住了“買(mǎi)、吃、玩”三位一體，多種消費(fèi)目的的整合及其相互之間的相互促進(jìn)，也就很自然地吸引了基于不同目的的大量客流。這也是購(gòu)物中心與傳統(tǒng)商場(chǎng)的最大區(qū)別，購(gòu)物中心已不可能以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要。 在購(gòu)物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購(gòu)買(mǎi)，因此提供全方位商品以滿足家庭需求為購(gòu)物中心的主要功能。購(gòu)物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購(gòu)物中心依服務(wù)客層 定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。但由于消費(fèi)需求隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，因此在具體管理上要降低食品類服務(wù)，增加文藝、休閑、娛樂(lè)相關(guān)產(chǎn)品。因此購(gòu)物中心的規(guī)劃者必須充分掌握商圈內(nèi)的客層性，定位好服務(wù)商品。在商品組合與商品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，購(gòu)物中心應(yīng)重視垂直的商品需求規(guī)劃，例如襯衫與領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)服裝和運(yùn)動(dòng)鞋等。在促銷(xiāo)過(guò)程中結(jié)合規(guī)劃商品形成互補(bǔ)功能，并結(jié)合折扣、贈(zèng)送等促銷(xiāo)方式產(chǎn)生良好的促銷(xiāo)成果。 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-835135