【商業(yè)地產(chǎn)】_上海萬科_金色城市傳播推廣策略_146PPT_博加_2008年

上海萬科 金色城市推廣策略提案 黑弧奧美 2008年 6月 功課 萬科的相關(guān)報告； 黑弧奧美 在 5月 23-26日 ,以電話形式對上海的目標消費人群作了 50份定性的調(diào)查； 易居中國 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)； 我們收集的其他相關(guān)信息。 區(qū)域位置 浦東中外環(huán)間 北蔡鎮(zhèn)南邊界，南臨南匯 新里程東南車行 5km 土地屬性 1 金橋出口加工區(qū) 張江高科技園區(qū) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 新里程 人民廣場 地杰國際城 南匯 距 車行距離 張江高科技園 8.5km 陸家嘴金融區(qū) 12.5km 金橋出口加工區(qū) 14.5km 人民廣場 15km 交通概況 土地屬性 1 張江高科技園區(qū) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 金橋出口加工區(qū) 交通 狀態(tài) 完成 公交 滬南路上幾十條 公交線路 目前 開車 外環(huán)線 ，滬南路等快速干道 目前 中環(huán) 2008年 軌道 13號線（往人民廣場） 2012年 11號線（往南站） 2012年 軌道 13號線 軌道 11號線 區(qū)域用地規(guī)劃 土地屬性 1 御橋 B塊 （地杰國際城） 北蔡楔形綠地 北蔡楔形綠地 御橋 A塊 都市商貿(mào)中心 地塊 面積 規(guī)劃 完成時間 A地塊 1300畝 商貿(mào)區(qū) : 將集合世界具影響的汽車品牌展示、銷售相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、專業(yè)賣場，文體中心、國際物流展銷中心。 2010年 B地塊 1350畝 地杰地塊 ：中環(huán) 100米綠帶、外環(huán) 250米綠帶之間。占地 1350畝，規(guī)劃以人居、生活配套為主的新鎮(zhèn)區(qū)域。 2012年 C地塊 1350畝 大型綠化 、公建、配套用地。 2015年 御橋 c塊 （楔型綠地） 市場上的競爭對手情況： 一個不可能完成的任務(wù)！ 三個月 /600套 /90平方米 /1,100,000,000/北蔡 問題出在哪里？ 一些聲音 “ 北蔡 臟亂差 ，治安有待很好解決。原有北蔡居民居住問題應(yīng)妥善解決，整體規(guī)劃沒有條理。小區(qū)普遍老舊，人員復(fù)雜。隨著交通的覆蓋，北蔡位置 比以前重要 。 ” “ 就地段來說，北蔡地區(qū)較周邊其他區(qū)域開發(fā)較為滯后，幾乎沒有新建設(shè)的高標準的小區(qū)。配套 設(shè)施很不完善 。 ” “ 北蔡屬于商業(yè) 嚴重配套不足 的地方，不如旁邊的康橋地區(qū)和周浦。但是北蔡屬于浦東最被低估的地塊。北蔡在上海人的眼里是絕對的鄉(xiāng)下地方，大片農(nóng)田，蚊子多，也許 未來幾年之后怎樣，很難說 。 ” “ 北蔡在發(fā)展， 會越來越好 ，但是離上海還是有點遠 ” “ 也許會的，因為 不是很遠 ?！?“單位搬過去就有可能在那里買，不過以前考慮過， 06年初的時候，那里房價已經(jīng) 12000了， 太貴了 。” “目前不會， 等那里發(fā)展成熟了 ，商業(yè)多點可以考慮?！?“ 定價在 18000米的精裝期房價格偏高，同一地區(qū)的中邦城市風(fēng)雅頌才賣 15000，附近的獨棟別墅才賣到 20000元。理想的定價應(yīng)在 15000元?！?“價格的話若是在已經(jīng)比較成熟的地段的話，例如陸家嘴，世界大道，八佰伴附近的話，價格特別高也是理所當(dāng)然的，但是若是在新的延伸段地區(qū)價格應(yīng)該相對低一些吧，畢竟周圍的相應(yīng)設(shè)施還不算很完備。如果因為交通的便利一下子飆升太高可能接受不了?！?“不會在上海買房子，普遍價格過高，不夠性價比。不是在買房子，而幾乎是買上海的居住權(quán)或者上海的面子，我不會干這樣的事情?！?“ 希望居住在一個有生活氛圍與品質(zhì)的城市，希望居住的有品質(zhì)?！?“城市第一，地段第二，生活第三，房子第四。” 發(fā)現(xiàn) 北蔡是上海未來的發(fā)展趨勢被認同！ 北蔡目前的價值被低估！ 消費者的剛性需求確實存在！ 1.8萬的價格未被認同 ! 消費者的觀望、等待情緒仍然濃厚 ! 問題 如何讓未來的價值在今天被認同 ?! 我們的解決方案 我們的品牌挑戰(zhàn)是什么呢？ 消費者相信未來，但不相信現(xiàn)在！ 金色城市存在價值，地塊卻被低估和忽視！ 其實對未來城市而言，不缺價值，缺少的是發(fā)現(xiàn)！ , 如何發(fā)現(xiàn)價值 ?或者使價值被發(fā)現(xiàn) 還是從人群開始 ! 我畢業(yè)后 ,來到了這個陌生而有熟悉的城市 ,工作成了我的代名詞 ,床和公司構(gòu)成了我的兩點一線 , 同學(xué)聚會的時候或者認識同齡的朋友 ,覺得自己現(xiàn)在該是不錯的 :好的公司 ,有前提的職位 ,相當(dāng)不錯的收入 ,當(dāng)然 ,還少不了一個大家有點羨慕的女朋友 不過 ,我有的時候我會想 ,這就是我選擇來上海的原因嗎 ? 我來這 ,因為這是焦點 ,我將成為這的一員 ,現(xiàn)在 ,我真的成為上海的一員嗎 ?好象除了是有錢人的游戲外 ,我還只是個不錯的螺絲釘而已 ! 我一直和父母住在一起，直到在浦東上班開始才搬出來，結(jié)婚 2年了，是該買個房子了，可是房價好象在掉哦，不知道未來會漲還是繼續(xù)跌呢？真的不清楚，再等等看看再說吧。 房子我覺得代表自己的一種能力和價值表現(xiàn)，我的房子和父母的房子代表的意義是不一樣的，除了是錢之外更多的是一種生活方式和自我價值肯定。 我在上海，可是除了父母浦西的上海，似乎還沒看到一個屬于我的上海！ 我在上海證明我自己 ! 上海又帶給我什么 ? 上海是屬于勝利者 , 當(dāng)然勝利者之所以成為勝利者 是因為 當(dāng)年 他看到了別人看不到的地方 ! 金色城市 一個未來的城市 未來不可捉摸 價值需要被發(fā)現(xiàn) 而不是說服 城市之所以成為城市 ,更重要的是 有一些人看到別人看不到的價值 而創(chuàng)造了一個未來 城市是由少數(shù)人創(chuàng)造的人 我們稱之為先知 城市是由少數(shù)先知創(chuàng)造的 上海也是如此