東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)可行研究報(bào)告（修改）

知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下 知識水壩 東北亞農(nóng)產(chǎn)品 物流園區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2009-6-8 項(xiàng)目單位： 長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司 長春果品批發(fā)市場有限公司 聯(lián)系電話：13664400655 1 目 錄 序 言 . 7 第一章 總 論 . 12 1、項(xiàng)目概況： . 12 2、項(xiàng)目投資建設(shè)單位概況 . 13 3、項(xiàng)目的背景及趨勢 . 15 （ 1）整合現(xiàn)有資源，建立 現(xiàn)代化集中交易中心 . 16 （ 2）建設(shè) 物流園區(qū)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 . 17 （ 3）創(chuàng)造良好的投資交易環(huán)境 . 18 （ 4）改善城市環(huán)境 . 18 （ 5）物流業(yè)成為長春市服務(wù)業(yè)發(fā)展的主力軍 . 19 4、報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍 . 20 （ 1）報(bào)告編制的主要依據(jù) . 20 （ 2） 報(bào)告編制的原則 . 20 （ 3） 報(bào)告編制的范圍 . 21 5 、初步結(jié)論 . 23 （ 1）符合產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向 . 23 （ 2）建設(shè)條件優(yōu)良 . 23 （ 3）具有豐富的物流資源 . 24 （ 4）穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 . 27 （ 5）項(xiàng)目綜合評價(jià) . 27 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義和作用 . 28 2 1、建設(shè)東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的重要意義 . 28 2、建設(shè)東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的作用 . 29 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 31 1、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，滿足市場需求 . 31 2、促進(jìn)長春市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 . 31 第四章 物流業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 . 33 1、東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r . 33 2、吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物流現(xiàn)狀 . 33 3、長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物流現(xiàn)狀 . 33 4、長春市物流業(yè)存在的主要問題 . 34 5、長春市物流業(yè)發(fā)展趨勢 . 36 第五章 主要功能及物流體系 . 38 1主要 功能 . 38 （ 1）運(yùn)輸功能 . 38 （ 2） 倉儲 . 39 （ 3）裝卸搬運(yùn)功能 . 39 （ 4）包裝功能 . 39 （ 5）流通加工功能 . 40 （ 6）配送功能 . 40 （ 7）信息服務(wù)功能 . 41 （ 8）金融服務(wù)功能 . 41 3 （ 9）行政管理配套服務(wù) . 41 （ 10）食品安全服務(wù) . 41 （ 11）綜合配套功能 . 42 2 、建設(shè)以長春 市為中心的區(qū)域現(xiàn)代物流配送體系 . 42 第六章 工程技術(shù)方案 . 47 1、工藝流程 . 47 （ 1）集裝箱中轉(zhuǎn)作業(yè)區(qū) . 47 （ 2）雜貨轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū) . 48 （ 3）配送儲調(diào)作業(yè)區(qū) . 48 （ 4）物流增值加工區(qū) . 49 （ 5）綜合配套服務(wù)區(qū) . 49 （ 6）園區(qū)內(nèi)部各作業(yè)區(qū)之間貨物的輸送 . 49 2、設(shè)備方案 . 49 （ 1）主要設(shè)備選型符合下列要求： . 49 （ 2）主要生產(chǎn)設(shè)備 . 49 第七章 園區(qū)規(guī)劃 . 50 1、總平面布置 . 50 （ 1）總圖設(shè)計(jì)原則 . 50 （ 2）總平面布置 . 50 2、場區(qū)豎向布置原則 . 51 （ 1）場區(qū)豎向布置原則 . 51 4 （ 2）道路 . 52 3 、公用工程配套及運(yùn)輸量 . 52 （ 1）動(dòng)力供應(yīng) . 52 （ 2）供水量 . 52 （ 3）物流總量 . 52 第八章 選址方案及條件 . 53 1、建設(shè)條件 . 53 （ 1）地形狀況 . 53 （ 2）當(dāng)?shù)貧庀髼l件 . 53 （ 3）市政配套條件 . 54 2、場址方案 . 54 3、土建工程 . 54 （ 1）土建工程方案的選擇和原則確定 . 54 （ 2）主要建筑物和構(gòu)筑物 . 54 （ 3）采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 . 55 （ 4）供電、供水 . 55 第九章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 . 56 1、環(huán)境保護(hù) . 56 （ 1）主要污染源與污染物 . 56 （ 2）環(huán)境綜合治理方案 . 56 2、節(jié)能和綠化 . 57 5 （ 1）概述 . 57 （ 2）節(jié)能措施 . 57 （ 3）綠化 . 57 第十章 安全生產(chǎn)及消防措施 . 58 1、安全生產(chǎn) . 58 （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) . 58 （ 2）職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)施 . 58 （ 3）勞動(dòng)安全設(shè)施 . 58 （ 4）防震 . 60 （ 5）勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理 . 60 2、消防 . 60 （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) . 60 （ 2）火災(zāi)危險(xiǎn)性定類 . 60 （ 3）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) . 60 （ 4）消防設(shè)計(jì) . 61 第十一章 園區(qū)運(yùn)營管理 . 62 1、園區(qū)的管理機(jī)構(gòu) . 62 2、企業(yè)組織勞保定員 . 62 3、物流園區(qū)組織機(jī)構(gòu)示意圖 . 63 第十二章 進(jìn)度安排 . 64 1、工程量 . 64 6 2、計(jì)劃進(jìn)度 . 64 第十三章 投資估算及資金籌措 . 65 1、編制依據(jù) . 65 （ 1） 建筑工程（土建、公用工程） . 65 （ 2）設(shè)備及設(shè)備安裝工程 . 65 （ 3）其它 費(fèi)用 . 65 （ 4）基本預(yù)備費(fèi) . 65 2、流動(dòng)資金 . 66 3、投資構(gòu)成 . 66 4、資金籌措 . 66 第十四章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) . 67 一、 投資的收回： . 67 二、 建設(shè)成本： . 67 三、投資收益 : . 68 四、后期經(jīng)營收益： . 69 1、基礎(chǔ)設(shè)計(jì) . 69 2、運(yùn)營總成本費(fèi)用計(jì)算 . 70 3、財(cái)務(wù)評價(jià) . 70 4、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 . 72 第十五章 結(jié)論 . 73 7 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 序 言 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 是中國第 三 大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流中心，擬建于 長春市寬城區(qū)長江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 蘭家鎮(zhèn)， 北凱旋路以西， 長農(nóng)公路以東， 興旺路以北 ， 北繞城高速公路 以南，規(guī)劃占地 面積 60萬 ,規(guī)劃建筑面積 78 萬 平方米 ， 容積率： 1.3， 投資規(guī)模： 33 億 元 。東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)項(xiàng)目建成后，規(guī)劃年交易量 500 萬 噸，交易額達(dá) 100億 元以上 ，年上繳稅金 68,000萬元以上 。 輻射到周邊 遼、吉、黑、內(nèi)蒙古等 180 個(gè)縣、市，部分產(chǎn)品銷往俄羅斯、朝鮮、韓國、日本等地。 項(xiàng)目 建設(shè)期 2年 .規(guī)劃在園區(qū)內(nèi)建設(shè)： 果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)、肉蛋禽奶批發(fā)、水產(chǎn)品批發(fā)、 速凍方便食品、 土特產(chǎn)批發(fā) 、 花卉 展示交易區(qū) 、 電子交易拍賣大廈 、配送、 大型倉儲區(qū)、集裝箱存放區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、 多方位物流信息平臺 和服務(wù)中心 ，是一個(gè) 多功能農(nóng)產(chǎn)品物流集散交易園區(qū) 。 物流園區(qū)功能包括 ： 現(xiàn)貨展示交易功 能： 農(nóng) 產(chǎn)品 倉儲 展示交易 ； 電子交易期貨拍賣功能： 農(nóng) 產(chǎn)品 電子交易、拍賣 ； 倉儲服務(wù)功能 ： 大型倉儲庫 、 地下倉儲庫 、 冷藏、冷凍庫、大型貨場 ， 物流配送 服務(wù)功能 ： 集裝箱運(yùn)輸、區(qū)域整車零擔(dān)運(yùn)輸 、 城市倉儲物流配送 ； 農(nóng)產(chǎn)品的加工 功能 ： 農(nóng)產(chǎn)品的初加工、深加工、精細(xì) 8 加工 、 挑選、整理、分裝、加工、包裝、冷凍、保鮮、 綜合管理服務(wù) 功能 ： 工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、公安、 物業(yè)、金融、 保險(xiǎn)、防疫、檢疫、檢驗(yàn) 、 信息服務(wù) 功能 ： 信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù) 、產(chǎn)地、貨源、行情、客戶、運(yùn)輸?shù)刃畔?，電子商?wù) ； 代客服務(wù)功能： 代購代銷、代儲代運(yùn)、聯(lián)購分銷 、聯(lián)銷分購； 生活配套 服務(wù)功能： 餐飲、住宿、洗浴、公寓、醫(yī)療、 休閑娛樂、 健身運(yùn)動(dòng)、車輛維修保養(yǎng)、加油 等 九 大功能 ， 把園區(qū)辦成永不落幕的農(nóng)產(chǎn)品交易會。 物流園區(qū)服務(wù)內(nèi)容： 主要為 全國各大水果、蔬菜產(chǎn)區(qū)和吉林省內(nèi)， 長春 及周邊地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品 提供倉儲、 交易、 挑選、整理、分裝、加工、包裝、冷凍、保鮮、配送、電子結(jié)算 。 物流園區(qū)內(nèi) 建筑 規(guī)劃 ： 倉儲貨倉 10 萬 平方米 (均指建筑面積 ,下同 )；交易大廳 20 萬 平方米； 高標(biāo)準(zhǔn)商鋪： 25萬 平方米； 保鮮、 冷藏庫： 10 萬 平方米；增值加工車間 5萬 平方米；車輛及設(shè)備維修中心5000 平方米 ； 電子 交 易大廈 ： 25000 平方米 ； 辦公及生活配套附屬設(shè)施 6萬 平方米；另建：集裝箱堆場、 停車場及道路 20 萬平方米 。 物流園區(qū)內(nèi) 區(qū)域占地面積分配： 果品批發(fā) 15萬 、蔬菜批發(fā) 20萬 、肉蛋禽奶批發(fā) 6萬 、水產(chǎn)品批發(fā) 3萬 、土特產(chǎn)批發(fā) 2、 速凍方便食品 2 萬 、花卉展示交易區(qū) 2 萬 、 電子交易拍賣大廈、配套服務(wù)區(qū) 10 萬 . 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 項(xiàng)目 具有 明顯的優(yōu)勢， 園區(qū) 對面就是新建的光復(fù)路市場， 所處區(qū)位是工業(yè)、貿(mào)易集中區(qū) 、 運(yùn)距小，輻射半徑大 。 區(qū) 位 交通優(yōu)勢明顯 ， 環(huán)城高速公路形成環(huán)線輻射和向 市 區(qū) 中 9 心 直接輻射的快速路網(wǎng)體系，主要節(jié)點(diǎn)到市 區(qū)的時(shí)間在 10 30 分鐘以內(nèi)，有利于汽車運(yùn)輸和轉(zhuǎn)運(yùn)；依托城市主干道，可以使用小型車輛向市區(qū)進(jìn)行快速配送； 高速公路可直接進(jìn)入園區(qū)，依托 高速公路、城市干線構(gòu)成網(wǎng)狀交通， 距 小南編組站、鐵路專用線 距離非常近。即 可以為城區(qū)的生產(chǎn)和商業(yè) 、服務(wù)業(yè)、超市、市場 提供倉儲及配送服務(wù)； 又可以為吉林省及周邊地區(qū) 的 農(nóng)、林、牧、漁種養(yǎng)殖業(yè)戶、種養(yǎng)殖基地、牧業(yè)小區(qū)、 生產(chǎn)和商業(yè) 、服務(wù)業(yè)、超市、市場 提供倉儲和配送服務(wù)。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí) ， 物流作為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，主要是為 工業(yè)農(nóng)業(yè)、商業(yè) 服務(wù)業(yè) 服務(wù)，工商業(yè) 、農(nóng)牧業(yè)、服務(wù)業(yè) 是物流業(yè)的需求基礎(chǔ)。而寬城區(qū)的 “ 鐵南 ” 是長春批發(fā)商業(yè)聚集區(qū)域和主要的零售區(qū)域，“ 鐵北 ” 有寬城區(qū)打造的蘭家工業(yè)園區(qū)和興華組團(tuán)工業(yè)園區(qū)， 新光復(fù)路大型批發(fā)市場的建成， 需要為之配套的 農(nóng)產(chǎn)品 物流園區(qū)，同時(shí) 寬城區(qū)也是長春主要物流企業(yè)的聚集區(qū)域 。為 物流企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯 大提供了堅(jiān)實(shí)的 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 。 園區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì) 用 1 年左右的時(shí)間，完成園區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施布局；建立以 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) 物流為主導(dǎo)的 現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心 ； 引進(jìn) 培育 6000戶 以上的 經(jīng)營業(yè)戶 、 2000 家以上的產(chǎn)地直銷業(yè)戶 ；建成2 萬平方米的 交易大廳 10個(gè) 。 建成 果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)、肉蛋禽奶批發(fā)、水產(chǎn)品 批發(fā)、 速凍方便食品、 土特產(chǎn)批發(fā) 、 花卉展示交易區(qū) 等以各專業(yè)批發(fā)為龍頭的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)， 規(guī)劃用地 50 萬平方米，主要建設(shè) 大型標(biāo)準(zhǔn)化倉儲 10 庫房，農(nóng)產(chǎn)品展示交易大廳 ， 用 2年時(shí)間，建成 10 萬平方米的生活配套區(qū)， 園區(qū)智能消防系統(tǒng)，園區(qū)智能安防系統(tǒng)，園區(qū)智能信息管理系統(tǒng)，物流信息化管理平臺系統(tǒng) ， 倉儲中心、物流配送中心、展示交易中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和 建 16 層電子商務(wù)中心、 檢驗(yàn)檢測中心、信息中心、安全監(jiān)控中心、結(jié)算管理中心建設(shè) 、 廢棄物及污水處理中心 。 形成吉林省以 果品、蔬菜批發(fā)為 龍頭 的農(nóng)產(chǎn)品 物流產(chǎn)業(yè) 園區(qū) 。 建成以供應(yīng)鏈帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈和 產(chǎn)業(yè)集群 的物流產(chǎn)業(yè)鏈條 。 預(yù)計(jì)園區(qū)全部建成后可吸納 15000 人就業(yè)，年貨物 成交 量達(dá)到 300 萬噸，倉儲量達(dá)到 400 萬噸，配送量達(dá)到 200萬噸，交易額突破 100 億 元，實(shí)現(xiàn)利 潤 2億元，稅金 超過 4億 元 。 物流園區(qū)建成后 ， 運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，現(xiàn)代的營銷理念，科學(xué)的運(yùn)營方式，立體的信息網(wǎng)絡(luò)平臺， 為 客戶和社會提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 實(shí)施 放心菜 放心肉工程 ， 引導(dǎo)無公害、綠色水果、蔬菜等食品 ， 以 基地 +物流批發(fā)倉儲配送實(shí)現(xiàn) 與萬村千鄉(xiāng)市場工程建設(shè)配套。配送中心和 9000 家，連鎖農(nóng)家店建店直接對接 ，進(jìn)行配送和農(nóng)產(chǎn)品的收購 打造東北亞 農(nóng)產(chǎn)品 物流的龍頭企業(yè)。 11 初步規(guī)劃 交易大廳 效果 圖 交易大廳外景圖 交易大廳縱向立面圖 交易大廳橫向剖面圖 12 第一章 總 論 1、 項(xiàng)目概況 ： 項(xiàng)目名稱 : 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) :長春 寬城區(qū) 長江路開發(fā)區(qū) (蘭家鎮(zhèn) ) 建設(shè)規(guī)模 :占地 60 萬 平方米 ,建筑面積 78 萬 平方米 ； 其中 :倉儲 貨倉 10 萬 平方米 (均指建筑面積 ,下同 )； 交易中心、交易大廳 20 萬 平方米； 高標(biāo)準(zhǔn)商鋪： 20 萬 平方米； 冷藏庫 ： 10 萬 平方米； 增值加工車間 5萬 平方米； 車輛及設(shè)備維修中心 5,000平方米； 電子 交易大廈 25,000 平方米 ； 辦公及生活配套附屬設(shè)施 10 萬 平方米； 另建：集裝箱堆場、 停車場及道路 20 萬平方米 ； 地中衡 :3 臺 . 建設(shè)期： 24 個(gè)月 項(xiàng)目總投資： 33 億元 其中： 固定資產(chǎn)投資 33 億元 啟動(dòng)資金 ： 3.8億元 。 其中 :土地購置款 :13,824萬元 . 地上物補(bǔ)償 :17,000萬元 臨建費(fèi)用 :2,000萬元 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 :900萬元 辦理開工手續(xù)各種配套費(fèi)用 :2,000萬元 備用金 :2,000萬元 13 財(cái)務(wù)費(fèi)用 :200萬元 項(xiàng)目投資人： 長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司 ； 長春果品批發(fā)市場有限公司 ； 項(xiàng)目 建設(shè)單位：長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司 建設(shè)單位 法人代表：陳 良 聯(lián)系電話：13664400655 傳真 :87653028 2、 項(xiàng)目投資 建設(shè)單位概況 （ 1） 長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司 長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司，是在原長春市友誼建筑工程公司基礎(chǔ)上經(jīng)改制組建的新型企業(yè)集團(tuán)。 房地產(chǎn)開發(fā) 、 建筑施工總承包二級資 質(zhì)。 集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、路橋建設(shè)、工程監(jiān)理、機(jī)械租賃、新型建筑材料生產(chǎn)經(jīng)營、勞務(wù)輸出 ,園林綠化和商品運(yùn)輸為一體的大型企業(yè)集團(tuán) ?，F(xiàn)有子公司 、分公司 13 個(gè)。公司凈資產(chǎn) 1.36 億元，擁有 20 多萬平方米的生產(chǎn)建設(shè)基地，企業(yè)職工 1,536 人，各類高、中級經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員 236 人。公司擁有與房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工總承包二級資質(zhì)施工能力相配套的各種大型機(jī)械設(shè)備和化驗(yàn)、測驗(yàn)設(shè)備。 企業(yè)經(jīng)過不懈努力奮力拼搏，業(yè)績斐然。在省內(nèi)外開發(fā)建設(shè)了許多重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)工程。積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，管理水平得到飛速提高，企業(yè)效益同步增長，得到了社會各界的公認(rèn)和好評。近年來，承建了各類工程 200 多萬平方米，其中大部分是優(yōu)質(zhì)工程，既有高層單體建筑，又有十幾萬平方米的樓群，既有跨 度超過 50 米的工業(yè)廠房，也有特色鮮明，極具歷史意義的長春 中日友好會館 等藝術(shù)珍品，也有單項(xiàng)建安合同數(shù)億元的道橋市政工程。 長春市政協(xié)辦公樓、綠園 14 區(qū)公安分局辦公樓、中美合資一汽散熱器廠現(xiàn)代化國際標(biāo)準(zhǔn)的廠房，一汽四環(huán)工業(yè)區(qū)機(jī)加廠房、一汽四環(huán)沖壓件聯(lián)合廠房，辦公樓群 等具有長春市標(biāo)志性建筑的重點(diǎn)工程，被載入吉林省建筑史冊。 長春創(chuàng)富集團(tuán)以建筑業(yè)為主導(dǎo)，多種行業(yè)項(xiàng)目并駕齊驅(qū)的態(tài)勢，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不斷增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力和生產(chǎn)經(jīng)營能力，打造行業(yè)的航空母艦。企業(yè)將堅(jiān)持誠信為根本，信譽(yù)為中心，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)秀的人才搭建施展 能力的平臺，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，先進(jìn)的技術(shù)，成功的經(jīng)驗(yàn)，銳意進(jìn)取的奮斗精神，高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的為社會創(chuàng)造財(cái)富， 集團(tuán)公司擬在長春寬城區(qū)鐵北建立 農(nóng)產(chǎn)品 物流園區(qū)，本著以客戶為中心，通過增值服務(wù)，努力降低客戶的經(jīng)營成本，并以客戶結(jié)成雙贏式戰(zhàn)略聯(lián)盟的經(jīng)營理念，依據(jù)以現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，不斷提升企業(yè)核心競爭力的戰(zhàn)略決策，積極發(fā)展現(xiàn)代化第三方物流，通過采用 EDI 技術(shù)搭建物流信息平臺，積極依托自方優(yōu)勢，借助打造東北亞經(jīng)濟(jì)圈之東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)物流手段現(xiàn)代化，最終實(shí)現(xiàn)構(gòu)筑全國物流網(wǎng)絡(luò)，參與國際物流大循環(huán)的戰(zhàn)略目標(biāo)。 （ 2） 長春果品批發(fā)市場有限公司 法人代表：肖建偉（董事長兼總經(jīng)理） 長春果品批發(fā)市場有限公司，位于寬城區(qū)凱旋路 3525 號，現(xiàn)有占地面積 8.2 萬平方米，房屋建筑面積 5.8 萬平方米（其中：有產(chǎn)權(quán)房屋 4.78 萬平方米）資產(chǎn)總值 1.3 億元，現(xiàn)有員工 205 人，其中：公司領(lǐng)導(dǎo)層 10 人，技術(shù)人員 17 人。經(jīng)營主體和主要經(jīng)營范圍：干鮮果品、農(nóng)副產(chǎn)品、蔬菜、倉儲、裝卸服務(wù)，果品市場資產(chǎn)經(jīng)營、管理和服務(wù)。 15 長春果品批發(fā)市場是改制后新組建的股份制企業(yè)，隸屬于長春市供銷社。企業(yè)改制后，產(chǎn)權(quán)明晰，人員優(yōu)化，經(jīng)營和管理措施得當(dāng)，收入穩(wěn)定提 高，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。未來 3-5 年，公司將著力優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)整發(fā)展格局，努力提高資產(chǎn)創(chuàng)新能力，增強(qiáng)行業(yè)影響力和競爭力，逐步優(yōu)化果品現(xiàn)代物流經(jīng)營戰(zhàn)略，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益整體提升，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展。 長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司與長春果品批發(fā)市場有限公司 共同合作 ,投資建設(shè)東北亞農(nóng)場品物流園區(qū)體現(xiàn)了 優(yōu)勢互補(bǔ)， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合攜手共贏 。 長春創(chuàng)富集團(tuán)在多年的房地產(chǎn)開發(fā)建筑施工過程中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 長春果品批發(fā)市場有限公司其前身是長春市果品公司，具有 50 多年經(jīng)營歷史，商譽(yù)底蘊(yùn)深厚，特別是果品批發(fā)市場成立 18年來，擁有 大量和穩(wěn)定的客戶資源，現(xiàn)有來自全國各地果品經(jīng)銷業(yè)戶 2000 多家，穩(wěn)定的客戶資源是今后果品市場做大做強(qiáng)的后盾和基礎(chǔ)。有了眾多的客戶資源，也就擁有了在市場競爭中強(qiáng)勢的地位，這種客戶資源優(yōu)勢有利于開發(fā)和利用。 果品批發(fā)市場經(jīng)過多年的培育和發(fā)展形成了覆蓋范圍較廣的物流網(wǎng)絡(luò)，在全國果品主產(chǎn)區(qū)建立了穩(wěn)固的生產(chǎn)基地和供銷渠道，輻射面已達(dá)遼、吉、黑、內(nèi)蒙古等 100 多個(gè)市縣，批發(fā)交易果品總量和品種占我省市場份額的 95%以上，覆蓋廣闊的網(wǎng)絡(luò)體系 。 在新建的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)中將起到龍頭帶動(dòng)作用。 3、 項(xiàng)目的 背景 及 趨勢 2007 年，中 共中央、國務(wù)院頒發(fā)積極發(fā)展新農(nóng)村建設(shè)若干意 16 見中指出，要合理布局，加快建設(shè)一批設(shè)施先進(jìn)、功能完善、交易規(guī)范的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)是菜籃子工程的重點(diǎn)項(xiàng)目 ，建成后將成為全國第三大的大型農(nóng)產(chǎn)品的物流集散地，園區(qū)內(nèi)將建成 10 個(gè)全國最大的展示交易大廳。 物流產(chǎn)業(yè)是近年來新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，是繼生產(chǎn)利潤，銷售利潤后的第三利潤源，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長極。 吉林省政府對現(xiàn)代物流業(yè)極為重視， 2007 年在吉林省政府工作報(bào)告中就特別提出，大力 建設(shè) 現(xiàn)代 物流園區(qū) 、商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè) ， 重點(diǎn)打造一批大型現(xiàn) 代物流企業(yè)集團(tuán)，培育專業(yè)物流市場，建設(shè)區(qū)域物流中心。 長春市委、市政府對 建設(shè) 現(xiàn)代 物流園區(qū) 更是極為重視， 把現(xiàn)代物流業(yè)作為長春市大力發(fā)展的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一 。 在 2007 年 11 月 27 日長春市委十一屆二次會議上明確提出，積極打造長東北開放區(qū)開發(fā)先導(dǎo)區(qū) 并把現(xiàn)代物流業(yè)作為長東北重點(diǎn)發(fā)展的六大產(chǎn)業(yè)之一，決定打造東北地區(qū)專業(yè)化程度高、流通程度強(qiáng)的區(qū)域性物流中心。 現(xiàn)代物流業(yè)被確定為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。 2008 年長春市把寬城區(qū)蘭家物流園區(qū)列為重點(diǎn)項(xiàng)目。這充分說明建立現(xiàn)代物流對于 長春 的發(fā)展十分必要，特別是對于長春的發(fā)展有著積極 的推動(dòng)作用。 建設(shè) 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 對于長春經(jīng)濟(jì)的騰飛，鐵北經(jīng)濟(jì)的持續(xù)跨越式發(fā)展將起到重要作用。 （ 1） 整合現(xiàn)有資源， 建立 現(xiàn)代化集中交易中心 現(xiàn)有的果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)都坐落在市中心位置規(guī)模小、堵塞交通特別是旺季更為嚴(yán)重，節(jié)假日就更是堵塞的水泄不通。嚴(yán)重的影響了城市的交通和環(huán)境，影響了文明衛(wèi)生城的建設(shè)。更為重要的是影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和業(yè)戶的經(jīng)營，也嚴(yán)重的影響了群眾的生產(chǎn)生 17 活 。肉蛋禽奶、花卉等沒有大型的倉儲批發(fā)物流交易場所，更不集中 ，所以吉林省及長春市都急需建設(shè)一個(gè)將果品、蔬菜、干鮮、水產(chǎn)、山貨、肉蛋禽奶、 速凍、方便食品、花卉、土特產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)品集中展示展銷、集中倉儲交易、物流配送，的交易 和物流 場所 -農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 。 通過 將果品、蔬菜、干鮮、水產(chǎn)、山貨、肉蛋禽奶、速凍、方便食品、花卉、土特產(chǎn) 品 等農(nóng)產(chǎn)品集中展示展銷、集中倉儲交易、物流配送， 將傳統(tǒng)的儲運(yùn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代物流企業(yè)，從而整合現(xiàn)有物流資源 。 建設(shè)物流園區(qū)有利于促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的形成，提高物流社會化程度，為企業(yè)優(yōu)化物流系統(tǒng)提供市場環(huán)境。通過物流園區(qū)的建設(shè)和新型物流服務(wù)的開發(fā)，喚起 果農(nóng)、菜農(nóng)、花農(nóng)、種養(yǎng)殖業(yè)戶、企業(yè)生產(chǎn) 、加工企業(yè) 、各大農(nóng)貿(mào)市場、超市、賓館酒店等生產(chǎn) 、經(jīng)營企業(yè) 潛在的物流需求，鼓勵(lì)其將物流職能從生產(chǎn)經(jīng)營中剝離出來，由專業(yè)物流公司提供規(guī)?；奈锪鞣?wù)，降低企業(yè)營運(yùn)成本。對中小企業(yè)來說，第三方物流能夠規(guī)避自身在物流上的劣勢，充分發(fā)揮其在生產(chǎn) 生產(chǎn)經(jīng)營 方面的優(yōu)勢。通過物流企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化的物流運(yùn)作，降低物流成本。發(fā)揮園區(qū)物流系統(tǒng)的作用，帶動(dòng)和促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引優(yōu)秀企業(yè)和個(gè)人企業(yè)進(jìn)入園區(qū)、種養(yǎng)殖園區(qū)，加快大鐵北的建設(shè)速度。 （ 2）建設(shè) 物流園區(qū)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 物流園區(qū)的一個(gè)重要功能是集聚效應(yīng)， 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)規(guī)劃年 交易量 300 萬 噸， 交易 額達(dá) 100 億 元以上，主要是 果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)、肉蛋禽奶批發(fā)、水產(chǎn)品批發(fā)、 速凍方便食品、 土特產(chǎn)批發(fā) 、 花卉展示交易區(qū) 、 電子交易拍賣大廈、配送、大型倉儲區(qū)、集裝箱存放區(qū)、 配套服務(wù)區(qū)、 多方位物流信息平臺和服務(wù)中心，是一個(gè)多功能農(nóng)產(chǎn)品物流集散交易園區(qū) 。 通過集聚擴(kuò)大了企業(yè)的商圈， 18 增加了交易的機(jī)會 ， 同時(shí)，通過物流園區(qū)將零散的資源進(jìn)行優(yōu)化整合，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的采購、供應(yīng)、會展、銷售、客戶服務(wù)以及交易結(jié)算、物流、信息反饋等各項(xiàng)功能集中在一起，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)集聚作用，降低流通成本，提高經(jīng)營效率，不僅使本企業(yè)的綜合競爭力得以提升，還能夠 帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條上的相關(guān)企業(yè)，降低成本，提高競爭力。物流園區(qū)的建設(shè)對整合流通產(chǎn)業(yè)鏈、提升流通業(yè)整體水平、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起著重要作用。 （ 3） 創(chuàng)造良好的投資 交易 環(huán)境 從其他園區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，吸引業(yè) 戶 和資金入園，提供優(yōu)惠政策是一方面；提供適合業(yè) 戶 發(fā)展的優(yōu)良園區(qū)環(huán)境 (基礎(chǔ)設(shè)施、物流系統(tǒng) )是更為重要的另一方面。完備的基礎(chǔ)設(shè)施和物流系統(tǒng)的支持能夠使入園業(yè) 戶 降低運(yùn)營成本，增加企業(yè)效益，這會給企業(yè)帶來實(shí)實(shí)在在的好處，使 業(yè)戶 獲得更強(qiáng)的綜合競爭能力。通過園區(qū)的物流、配套基礎(chǔ)建設(shè)的完善吸引投資，改變過去僅依靠優(yōu)惠政策吸引投資的方 式。 實(shí)踐證明， 在核心產(chǎn)業(yè)建設(shè)之前，相關(guān)的物流產(chǎn)業(yè)設(shè)施以及其他相關(guān)配套設(shè)施就已經(jīng)初具規(guī)模，給企業(yè)和 種植基地 、 蔬菜產(chǎn)區(qū)、果農(nóng)、種植 園區(qū) ， 商貿(mào)交易區(qū)， 畜禽 養(yǎng)殖 基地、牧業(yè)小區(qū) 提供了物流 和交易 保證。 （ 4） 改善城市環(huán)境 通過優(yōu)化整合現(xiàn)有零散資源，發(fā)揮園區(qū)系統(tǒng)、集散、整合的優(yōu)勢，采用統(tǒng)一發(fā)展的模式，以利于生產(chǎn)、方便生活、優(yōu)化交通、改善環(huán)境、滿足城市功能發(fā)展的需要，有利于提高城市形象，成為城市功能的重要組成部分。 從 其他城 市的實(shí)踐來看，在轉(zhuǎn)化的過程中，物流園區(qū)的重要性將會越來越清楚地顯現(xiàn)出來，并且物流園區(qū)的先進(jìn)程度將直接 影響 19 城市的進(jìn)一步發(fā)展速度。隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，物流作為城市功能的重要組成部分已被 各發(fā)達(dá)地區(qū) 所接受。因此，可以充分利用園區(qū)的建設(shè)，將分散物流整合進(jìn)園區(qū)內(nèi)，重新定位城市功能，改善城市環(huán)境，樹立一個(gè)全新的城市形象。 （ 5）物流業(yè)成為長春市服務(wù)業(yè)發(fā)展的主力軍 在 2005 年以前，物流企業(yè)長春市僅有 21 家，經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，如今已經(jīng)發(fā)展到 63 家，整車物流、集成模塊物流、行業(yè)物流這些物流企業(yè)大批涌現(xiàn)。 2007 年，全市物流業(yè)營業(yè)額達(dá)到 532 億元，同比增長 21%，物流業(yè)增加值完成 179 億元，同比增長 21.3%，物流業(yè)固定資產(chǎn)投資完成 67 億元，同比增長 26.5%?，F(xiàn)代物流業(yè)逐步取代了傳統(tǒng)的技術(shù)含量低、效率低、費(fèi)用高的倉儲運(yùn)輸業(yè)。但在迅猛發(fā)展的背后，問題依然存在，規(guī)模小、布局分散、管理分散、信譽(yù)體系現(xiàn)在還不健全。較發(fā)達(dá)地區(qū)相比差距依然明顯。 長春市屬于以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托的內(nèi)陸配送型物流城市，因此將發(fā)展目標(biāo)定位于區(qū)域性物流中心，同時(shí)打造具有全國意義的專業(yè)物流基地。十一五期間長春市將規(guī)劃建設(shè)四大物流園區(qū)，八大配送中心，實(shí)施支柱產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略、開放引進(jìn)戰(zhàn)略、資源整合戰(zhàn)略扶持和培育第三方物流戰(zhàn)略，把現(xiàn)代物流業(yè)打造成長春經(jīng)濟(jì)快跑的 新引擎和服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑者，要以建立區(qū)域物流中心為依托，打造兩個(gè)平臺，一是物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺，二是物流信息平臺。 2008 年，長春市物流業(yè)增加值完成 215 億，同比增長 20%。到2012年，全市將會實(shí)現(xiàn)物流業(yè)增加值 450 億元以上，占 GDP 比重提高到 10%左右，成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑者。 20 4、 報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍 （ 1） 報(bào)告編制的主要依據(jù) 投資項(xiàng)目可行性研究指南； 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)； 國家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部 等七部委 （ 2001） 607 號關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見； 全國物流 標(biāo)準(zhǔn) 2005年 2010 GB/T 18354-2006 物流術(shù)語 長春市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2008 2012年） 長春市城市總體規(guī)劃 (2004-2020) 長春市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要 長春市物流中心戰(zhàn)略規(guī)劃 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理技術(shù)規(guī)范 (GB T19575 2004) （ 2） 報(bào)告編制的原則 園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)要 以市場為向?qū)?，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)為中心，發(fā)揚(yáng)求實(shí)和創(chuàng)新精神， 主體工程與環(huán)境保護(hù)、安全和工業(yè)衛(wèi)生同時(shí)考慮，減少污染，消除 園區(qū) 對環(huán)境和職工健康的危害 ， 采用先進(jìn) 、適用、成熟的現(xiàn)代物流新技術(shù)，降低運(yùn)營成本，提高市場競爭能力。把園區(qū)建成社會化的貨物集散中心， 具有多功能、高層次、集散功能強(qiáng)、輻射范圍廣的現(xiàn)代化物流園區(qū) 。 堅(jiān)持為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的原則 。要以長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，充分考慮長春市都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，通過優(yōu)化物流體系，為長春市提高企業(yè)競爭力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、 21 促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。 堅(jiān)持高起點(diǎn)建設(shè)，適度超前發(fā)展的原則 。在 園區(qū) 的布局、建設(shè)、功能定位方面，在物流信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、建設(shè)方面，在設(shè)施設(shè)備、引進(jìn)先進(jìn)物流技術(shù)和管理手段等方面堅(jiān)持高起點(diǎn)、 標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化，按照現(xiàn)代化物流系統(tǒng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到與國際接軌。 堅(jiān)持發(fā)揮自身優(yōu)勢， 與整合資源 相 結(jié)合的原則 。 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 的發(fā)展要充分利用長春市所具有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢。同時(shí)，堅(jiān)持與 整合資源 相結(jié)合的原則，一方面要合理整合 吉林省、 長春市及周邊可利用的物流資源，提高現(xiàn)有物流資源的利用率，另一方面要根據(jù)實(shí)際情況，投入資金盡快構(gòu)建起 以果品、蔬菜、肉蛋奶為龍頭的 布局合理、功能完善的現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 。 物流園區(qū)建設(shè) 是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要 及時(shí)與 各部門、各方面 搞好 協(xié) 調(diào)配合。同時(shí)根據(jù)國內(nèi)外物流發(fā)展趨勢、市場供求變化情況， 制定 規(guī)劃的目標(biāo)及任務(wù)，切實(shí)把握物流發(fā)展方向。同時(shí)，還要注重物流與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，樹立綠色物流新觀念。 堅(jiān)持物流綜合效益相統(tǒng)一的原則 。 物流園區(qū)建設(shè) 是一項(xiàng)前期投入大、回報(bào)周期長，但能產(chǎn)生綜合效益的系統(tǒng)工程，因此，在 建設(shè)發(fā)展過程中，應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，合理確定建設(shè)目標(biāo)及任務(wù)，并從實(shí)際情況出發(fā)，制定相關(guān)的保障措施和實(shí)施步驟，確保綜合效益的實(shí)現(xiàn)。 （ 3） 報(bào)告編制的范圍 主要從以下幾點(diǎn)對項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證： 市場分析預(yù)測 ： 22 根據(jù)東北亞經(jīng)濟(jì)圈物流發(fā)展趨勢， 通過對 長春市區(qū)及周邊城市物流市場需要的分析預(yù)測，結(jié)合 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 的未來招商、經(jīng)營業(yè)戶 的入住率、 產(chǎn)區(qū)和基地 的入住、倉儲的轉(zhuǎn)移、 農(nóng)產(chǎn)品的 加工、 挑選、分裝、包裝 配送、物流、 車流 、信息流、人員流的資源整合發(fā)展的調(diào)研、預(yù)測、決策。 建設(shè)條件、規(guī)模及方案論證 ： 通過區(qū)域、地理位置、周邊配套、市政設(shè)施、給排水、電力、動(dòng)力、道路交通、商業(yè)、工業(yè)、生活 配套設(shè)施 等 進(jìn)行測算和論證確定方案。 工藝及設(shè)備技術(shù)方案 ： 根據(jù)現(xiàn)代物流的運(yùn)營、管理、的設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代的管理技術(shù)手段、交易方式、 設(shè)備、操 作流程加強(qiáng)對貨物 倉儲 的保護(hù)， 實(shí)施 放心果 、 放心菜 、 放心肉工程，倡導(dǎo)綠色環(huán)保的食品安全工程， 減少對環(huán)境的影響，從而達(dá)到減少環(huán)節(jié)，降低成本，增加效率。 環(huán)境保護(hù)及勞動(dòng)安全 ： 倡 導(dǎo)綠色物流 、 采用環(huán)保設(shè) 計(jì)、使用環(huán)保設(shè)備 、 達(dá)到環(huán)保 標(biāo)準(zhǔn)、按環(huán)保要求設(shè)計(jì)工藝流程、生產(chǎn)過程、排放標(biāo)準(zhǔn)符合環(huán)保要求 。 勞動(dòng)安全，嚴(yán)格按照安全生產(chǎn)操作規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，提供安全生產(chǎn)的勞動(dòng)保護(hù)，培育管理人員、 交易雙方、 生產(chǎn)人員的 勞動(dòng)安全 意識，建立完善的勞動(dòng)安全體系。 投資估算及資金來源； 根據(jù)調(diào)研和論證進(jìn)行規(guī)劃 ,科學(xué)合理的規(guī)劃投資的規(guī)模 ,對投資進(jìn)行充分的論證 .對不可預(yù)測因素進(jìn)行評估 .多渠道的獲得資金的來源 ,調(diào)動(dòng)可調(diào)配的資金以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 23 經(jīng)濟(jì)效益初步評價(jià) ： 參照國內(nèi)外同等規(guī)模的園區(qū)進(jìn)行 可 比 性分析 ，對長春及周邊物流的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行 科學(xué)的計(jì)算，合理的預(yù)測，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì) 分析 、會計(jì)核算 ，做 出財(cái)務(wù)分析 得出財(cái)務(wù)結(jié)論 ，做出 科學(xué) 評價(jià)。 5 、 初步結(jié)論 （ 1）符合產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向 長春 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 符合國家促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)政策及 長春市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 , 長春市城市總體規(guī)劃 (2004-2020) 政策，項(xiàng)目建成后，將有力推動(dòng)整個(gè)東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)域物流服務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于與國際接軌和參與國際競爭。 （ 2） 建設(shè)條件優(yōu)良 長春素有北國春城之稱。作為中國北方區(qū)域性中心城市之一，處于中國東北地區(qū)遼、吉、黑、蒙四省區(qū)集散中心位置，南可聯(lián)結(jié)中國遼東半島沿海城市，北可通過黑龍江省向獨(dú)聯(lián)體和東歐各國拓展，東可經(jīng)琿春、圖們江口岸通往朝鮮、韓國、俄羅斯，西可由吉林省白城地區(qū)與蒙古交往。 這種特殊的地理位置，使長春成為中國東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。目前，以長春為 中心的多條干線公路和鐵路連接省內(nèi)外。長春龍嘉機(jī)場是國際航空港，開辟有多條國際航線，將使長春的對外交往更加便捷。而且長春鐵北占有地緣優(yōu)勢，地理位置比較優(yōu)越，城市的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、地理位置、氣候條件等都非常適宜建立大型倉儲、物流、配送園區(qū)。 24 （ 3）具有豐富的物流資源 吉林省是農(nóng)業(yè)大省，多項(xiàng)主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量居于全國前列，同時(shí)農(nóng)副產(chǎn)品的消耗量也很大，人均每年消耗主要農(nóng)產(chǎn)品 348.1公斤，其中：果品類人均消費(fèi) 84.65 公斤，人均消費(fèi)支出 308.35 元，全省每年果品消費(fèi)總量約 228 萬噸，果品消費(fèi)支出 83.25 億 元，并以每年 2%的速度增長。 通過對全省果品消費(fèi)總量分析，現(xiàn)在長春果品批發(fā)市場全年交易量 50萬噸（大都來源外埠進(jìn)貨）僅占全省消費(fèi)總量的 20%左右，地產(chǎn)果的生產(chǎn)和消費(fèi)占 80%左右，果品資源的整合潛力巨大，資源和市場的矛盾還很突出，需要市場物流平臺加以引導(dǎo)和調(diào)劑。 全市蔬菜生產(chǎn)概況 全市情況 :現(xiàn)有蔬菜播種面積 87416公頃，總產(chǎn)量 33.5 億公斤，總產(chǎn)值 43.4 億元。地產(chǎn)菜以本地銷售為主，外銷為輔，其中南銷菜4.2 億公斤，產(chǎn)值 10.7 億元；出口菜 3800 萬公斤，產(chǎn)值 8950 萬元。 城區(qū)情況：現(xiàn)有蔬菜播 種面積 2.2 萬公頃，產(chǎn)量 6.9億公斤，產(chǎn)值 7.9億元。 地產(chǎn)蔬菜僅能供應(yīng) 3個(gè)多月，而其他的時(shí)間蔬菜的供應(yīng)全部需要外進(jìn)，按照人均 0.5 公斤的蔬菜消費(fèi)量計(jì)算，長春市的人口為 751萬，日消費(fèi)就達(dá)到 325 萬公斤，吉林省有 2,727 萬人口，日消費(fèi)就達(dá)到 1,364 萬公斤，按 30%計(jì)算，日消費(fèi)量也需要 455 萬公斤， 節(jié)假日的需求量就更大了， 這些需求都需要一個(gè)大型的農(nóng)產(chǎn)品物流中心來購進(jìn)和 配送。 25 2008 年 主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量 指 標(biāo) 單位 2008 年 比上年增長 % 糧食總產(chǎn)量 萬噸 2840 15.7 蔬菜總產(chǎn)量 萬噸 857.60 -2.4 肉類總產(chǎn)量 萬噸 384.48 10.6 鮮蛋總產(chǎn)量 萬噸 127.00 12.4 牛奶總產(chǎn)量 萬噸 61.75 30.5 水產(chǎn)品總產(chǎn)量 萬噸 15.50 2.2 出欄生豬 萬頭 2450 11.4 出欄家禽 億只 5.36 7.5 吉林省農(nóng)業(yè)大省，也是農(nóng)副土特產(chǎn)品資源大省，長白山豐富的綠色資源和廣闊的黑土地蘊(yùn)藏著巨大的供給與需求潛力。全省野生植物種類達(dá) 3890 多種，野生食用種類達(dá) 350 多種，珍貴藥材種類達(dá)800多種，人工種植加工和利用野生植物產(chǎn)量居全國第一 ，糧食、肉、蛋、禽總量 居 全國第一。由于我省不屬于蔬菜生產(chǎn) 主產(chǎn)地 ，果品、蔬菜需求主要依靠 外省購進(jìn) 和調(diào)劑 。 從總體上看我省各類農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量和需求在逐漸增加，總量資源和市場的矛盾還很突出。需要物流平臺加以引導(dǎo)和調(diào)劑。 26 吉林省人均果品、蔬菜重要農(nóng)副產(chǎn)品消耗明細(xì) 序號 種 類 消耗量 :kg/人 價(jià)格 :元 /人 1 鮮 果 58.3 226.95 2 鮮 瓜 29.93 52.6 3 干 果 1.12 12.52 4 瓜果制品 0.43 4.02 5 堅(jiān)果果仁 0.87 12.26 小 計(jì) 84.65 308.35 6 鮮 菜 174.89 333.41 7 干 菜 0.79 32.04 8 淀粉類 20.37 30.3 9 調(diào)味品 41.66 10 油脂類 11.16 83.29 小 計(jì) 207.21 520.7 11 肉 類 28.7 431.43 12 蛋 類 12.81 73.76 13 禽 類 5.5 66.76 14 魚 類 8.01 79.76 小 計(jì) 55.02 578.15 合 計(jì) 346.88 1407.2 27 根據(jù) 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省 2700 萬人口，每年消耗農(nóng)副產(chǎn)品量得93.6億公斤約 936 萬噸，其中蔬菜約 559 萬噸，果品 228 萬噸，并以每年 2%的速度增長。 目前，長春市果品批發(fā)市場和蔬菜批發(fā)市場在全省農(nóng)副產(chǎn)品市場領(lǐng)域具有一定的代表性和影響力，就其規(guī)模是全省最大的，但是果品批發(fā)交易是 有限的，目前 僅有 69 萬噸，僅占全省果品、蔬菜消耗量的 22%、 12%， 果品、蔬菜消 費(fèi) 具有巨大的經(jīng)濟(jì)增長空間和市場潛力。 （ 4） 穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 園區(qū)建成后 可產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益 和 持續(xù)的 社會效益，保證投資的收回。 項(xiàng)目總投資： 33 億元 其 中： 固定資產(chǎn)投資 33 億元 啟動(dòng)資金 3.8億 元。 年交易額： 100億元 年交易量： 500 萬噸 上繳稅金： 68,000萬元 園區(qū)的 運(yùn)營 收益狀況： 正常年服務(wù)收入 : 14,360萬 元 （不含經(jīng)營業(yè)戶） 正常年總成本費(fèi)用 :3,700萬元 元 （不含經(jīng)營業(yè)戶） 正常年利潤總額 : 10,660萬元 （不含經(jīng)營業(yè)戶） 正常年稅后利潤 :10,073.7萬元 （不含經(jīng)營業(yè)戶） 投資利潤率 ： 12.11 （不含經(jīng)營業(yè)戶） 投資利稅率 ： 16.16 （不含經(jīng)營業(yè)戶） （ 5） 項(xiàng)目綜合評價(jià) 該項(xiàng)目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，是吉林省大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，更是長 春市重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)， 具有豐富的資源可以進(jìn)行整合，政策的支持，政府的支持，項(xiàng)目周邊的環(huán)境非常有利于園區(qū)的建設(shè)， 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。所選地址基本合理，符合項(xiàng)目要求。 28 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義和作用 1、建設(shè) 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 的重要意義 現(xiàn)代物流作為一種先進(jìn)的組織方式和管理理念，之所以受到世界各國政府、企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)的普遍重視并迅速發(fā)展，歸根到底是由于現(xiàn)代物流在提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，增強(qiáng)企業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)整體競爭力，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。 長春市 地處東北亞地區(qū) 的地理中心，其作為國家重要的商品糧基地、 農(nóng)副產(chǎn)品基地， 汽車 產(chǎn)業(yè) 基地和工業(yè)基地， 建設(shè) 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 有著更加突出的現(xiàn)實(shí)意義。 （ 1） 建設(shè) 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū) 是提高 長春市 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益的重要途徑?，F(xiàn)代物流的有效性是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要變量。高效、暢通的物流系統(tǒng)會使 農(nóng)牧 產(chǎn)品和服務(wù)更貼近用戶， 倉儲更合理，流通和生產(chǎn)成本更低，物資周轉(zhuǎn)時(shí)間更短，流動(dòng)資金占用更少，資金的使用效率更高，從