物業(yè)管理的重要.docx

精品文檔物業(yè)管理的重要性隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕的問題；不僅是新建樓宇、住宅小區(qū)是如此，歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護(hù)修繕的問題。原有在產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)體制下形成的房屋管理模式，早己顯得落后了，不適用了。在商品經(jīng)濟(jì)體制下，房屋的管理、修繕、服務(wù)，出路只有一個(gè)，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。一、物業(yè)管理可以延長房屋使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮房產(chǎn)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破壞。如設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量較差。建筑材料不合格，使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時(shí)間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部位、圍護(hù)部分、裝修、上下水及其設(shè)備管道等，都將發(fā)生不同程度的損壞，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)影響房屋的功能正常發(fā)揮，諸如電梯中途停止運(yùn)行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，門鎖開關(guān)失靈，煤氣、供熱、空調(diào)、供水、供電中斷，陽臺(tái)欄桿、雨棚倒塌，裝飾層脫落等等，不僅功能不能正常發(fā)揮，還會(huì)過早達(dá)到危房程度或損壞，甚至釀成傷害事故，以至影響業(yè)主生活(住宅)、工作(寫字樓)與生產(chǎn)經(jīng)營(商用與工業(yè)物業(yè))的正常進(jìn)行。推行專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理，不僅僅在于確保物業(yè)在整個(gè)使用周期內(nèi)功能的正常發(fā)揮，而且良好的不間斷的專業(yè)管理服務(wù)，還可以使物業(yè)的壽命延長。有些住宅區(qū)管理得比較好，使業(yè)主在清靜、優(yōu)美、生活方便的環(huán)境里，安居樂業(yè)。但有很多住宅區(qū)因管理不善，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，環(huán)境亂七八糟，房屋剛使用兩三年，就已面目全非，不僅影響到城市面貌，有礙城市觀瞻，也給居民的生活、學(xué)習(xí)和工作帶來許多不便。一個(gè)住宅區(qū)或一幢樓房，往往是根據(jù)產(chǎn)權(quán)或隸屬關(guān)系，分為幾家合管或各自分管；有的地方甚至連房屋的電氣、衛(wèi)生設(shè)備、上下水管道也實(shí)行分割管理，造成互不銜接，出了問題，電話請、上門催，也難得找到產(chǎn)權(quán)單位派技工上門修理。這表明，沒有這種專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理，物業(yè)使用年限會(huì)大為縮短。二、物業(yè)管理能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境物業(yè)管理，基本分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，隨時(shí)變更原始記錄，是管理方面的一項(xiàng)經(jīng)常性工作。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時(shí)登門進(jìn)行日常服務(wù)，并超前檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗、檢修門鎖、修換燈口、電線、開關(guān)。另外及時(shí)檢修鍋爐，保證供暖；及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時(shí)檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時(shí)檢修電梯，保證安全運(yùn)行。當(dāng)然服務(wù)中也包括管理，對于房屋、設(shè)備必須點(diǎn)交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳愛護(hù)使用房屋設(shè)備的常識，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出時(shí)，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)售租后服務(wù)或物業(yè)管理，不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)與正常運(yùn)行及延長使用壽命，而且可以為物業(yè)中生活與工作的人們創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和氛圍。運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的住宅環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)適。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好的環(huán)境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至減少某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)身心健康，乃至小孩的學(xué)習(xí)成績。這一切，是社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長所必須具備的前提條件。三、物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一辦理，如清潔、保安、環(huán)境綠化、水電等，每個(gè)產(chǎn)業(yè)人或租住人只需面對物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和住宅環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個(gè)不同部門。物業(yè)管理公司可以將房屋的環(huán)境衛(wèi)生承包給專業(yè)的清潔公司打掃；向?qū)I(yè)保安公司雇聘保安人員；將小區(qū)環(huán)境綠化承包給專業(yè)綠化隊(duì)，住戶只需根據(jù)物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按管理企業(yè)的收費(fèi)通知單連同租金按時(shí)一次性交付。既方便使用者，也便于統(tǒng)一管理。完善的物業(yè)管理，對物業(yè)整個(gè)使用周期內(nèi)的綜合管理與服務(wù)按合同承包經(jīng)營。其管理與服務(wù)項(xiàng)目可謂豐富、充實(shí)、多樣、周到，一般包括下列內(nèi)容：1、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。含房屋維護(hù)與修理、電梯設(shè)備維護(hù)與開啟；園林綠化、道路、路燈、供電設(shè)施、供排水管網(wǎng)、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等的管理及維修。2、地產(chǎn)管理。主要禁止在所屬范圍內(nèi)私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地。3、綜合服務(wù)。含治安防盜、防火與消防、值勤、照看停車；環(huán)衛(wèi)維護(hù)區(qū)容、區(qū)貌，所屬范圍內(nèi)室外公共地方的清潔衛(wèi)生的打掃與保護(hù)及蓄水池定期清洗等；生活服務(wù)，含家務(wù)勞動(dòng)、代送病人去醫(yī)院、代送接幼兒上學(xué)與回家、家用電器修理、代換煤氣、代收代交水電煤氣供熱費(fèi)用、代辦保險(xiǎn)與交稅、代收與分送信件報(bào)刊雜志、傳呼電話，宣傳合理使用房屋與設(shè)備的知識，不準(zhǔn)污染環(huán)境(發(fā)出噪音、垃圾亂倒)、不準(zhǔn)損壞園林綠化及康樂設(shè)施、不準(zhǔn)載重汽車進(jìn)入小區(qū)通道、不準(zhǔn)在中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療所門前設(shè)攤擺點(diǎn)叫賣等。4、組織有益的社區(qū)康樂活動(dòng)等。這種管理方式大大提高了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化。四、完善的物業(yè)管理不單使房屋保值，而且還可以使房屋增值物業(yè)管理的好，不斷“追加勞動(dòng)”，通過維修，進(jìn)行舊房更新改造、室內(nèi)裝修，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使房屋保值和增值，即使是在市場比較疲軟的景況下，也能夠容易地招攬顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。如疏于管理，就可能會(huì)造成更多的問題，使新建的住宅區(qū)在數(shù)年內(nèi)變成危舊房區(qū)?？梢?，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是最實(shí)在、最有效的宣傳手段，既可使整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)增值，也能為企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。1 什么叫物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的職能是什么?物業(yè)管理公司是指具備縣級以上物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記，以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型方式從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理公司主要應(yīng)具備以下職能：（1） 介入房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃。物業(yè)管理公司應(yīng)從方便使用的角度出了，在房地產(chǎn)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)中提供助于規(guī)劃、布局、配套、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等方面的經(jīng)驗(yàn)與信息，減少不必要的失誤，促進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平的提高。（2） 監(jiān)督施工質(zhì)量，參與綜合驗(yàn)收。工程施工全過程中的建筑物入其配套設(shè)施、設(shè)備、場地質(zhì)量直接影響物業(yè)的使用效果，也直接決定了物業(yè)管理工作基礎(chǔ)的好壞。因此物業(yè)管理公司有必要參與施工質(zhì)量監(jiān)督及物業(yè)綜合驗(yàn)收，以便及時(shí)消除隱患，熟悉物來，確保物業(yè)使用功能的發(fā)揮。（3） 辦理接管驗(yàn)收。物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)行管理，是對物業(yè)管理權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所民必須首先辦理物業(yè)接管驗(yàn)收手續(xù)。接管驗(yàn)收應(yīng)在物業(yè)綜合驗(yàn)收合格的前提下進(jìn)行。辦理接管驗(yàn)收可以明確交接雙方的法律責(zé)任，為建立物業(yè)檔案資料提供依據(jù)。（4） 提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理公司依據(jù)國家有關(guān)法律和管理標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和用戶提供多層次、全方位的物業(yè)管理服務(wù)，通綜合規(guī)劃，統(tǒng)一管理，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造整潔、舒適、安全、便捷的居住環(huán)境。協(xié)調(diào)與各行業(yè)管理部門和社會(huì)管理部門的關(guān)系。物業(yè)管理小區(qū)、寫字樓、廠房的落成和使用就