房地產項目中的景觀成本管理.doc

房地產項目中的景觀成本管理今年的4月17號國家發(fā)布針對房地產市場的國十條，政策之嚴厲前所未有。執(zhí)行4個多月來，市場交易量一直低迷，未見有好轉趨勢。業(yè)內已形成統(tǒng)一認識：這一輪宏觀調整政策短期內不會退出，對市場和開發(fā)企業(yè)的影響將會持續(xù)相當長的一段時間。一方面市場疲軟，一方面工程成本在增加。根據今年上半年的合同反映，今年的苗木市場出現(xiàn)大面積的材料上漲，部分用作地被的小苗漲幅高達50%。而人工費在景觀成本中占有一半之多，雖然目前還沒真實上漲，但根據通貨膨脹的規(guī)律，用工成本增加是必然結果。這種市場不振成本上漲的現(xiàn)實不斷擠壓房地產企業(yè)的利潤空間，促使企業(yè)面對更精細化的成本管理。也許有人認為，在行情低迷時只要通過提高產品的檔次和質量就能贏得市場，事實上在目前的市場環(huán)境下，想把成本上漲的壓力轉嫁給消費者，只能加劇有價無市的局面，更難實現(xiàn)偏軟市場條件下快速銷售的目標。因此，在當前市場成交量急劇下跌的情況下，成本控制是增強贏利能力的致勝法寶，對企業(yè)的貢獻最大。一、 制定合理的成本目標精細化成本管理首先是制定合理的成本目標。然而，根據多個知名公司的實踐來看，沒有統(tǒng)一的標準，也沒有劃一的價格。造價控制完全因地制宜，因時制宜，因公司制宜。大公司根據多年的經驗，在原有的基礎上做加減法。小公司基本上就是拍腦袋，今年市場好成本增加一倍，明年市場不好就砍半。這里就存在一個邏輯：是為了成本而做景觀，還是為了景觀制定合理的成本？景觀的成本如何制定？我們知道，房地產項目中的景觀工程相較于其它類型的景觀更具有功利性。優(yōu)秀的景觀給客戶帶來的現(xiàn)場體驗，直接提升房屋售價。因此在一定程度上增加景觀投入，提升樓盤品質，能夠帶來較大的經濟收益。然而任何投入都有邊際效應，當追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來景觀作為樓盤產品的附加值，必須以客戶的現(xiàn)實需求為目標，量身定做，并根據景觀效果制定合理的成本目標。根據客戶要求定制景觀有兩種方式，一種根據已研究確定好的產品，由經驗豐富的景觀設計師，選擇相匹配的景觀要素（水景、泳池、小品、綠化、草坪等），并根據這些景觀要素所占的比重，提出景觀成本建議價。這種方式適用于成熟的地產公司，對客戶的研究非常成熟，并已形成完整的產品線框架。另一種方式適用于對市場還不確定，需要對客戶心理探索研究，稱之為客戶調研確定法。由策劃公司尋找目標客戶群，景觀設計師準備好各種景觀元素的圖片對客戶進行接受度測試，由客戶直接決定景觀形象和投入成本。這種方式市場定位更精準，但需要景觀設計師做大量的準備工作：事前要對各種景觀進行甄選，并針對本項目，根據不同的成本層次，形成幾個初步景觀方案。為了使測試結果更有代表性，經測試的客戶需要達到一定數量。這種成本確定方式在操作的過程中投入的資金并不高，而且對后期的景觀設計有很強的指導作用，唯一的缺點是需要比較長的運作時間。因此，只要時間允許，后一種方式對產品定制的更有現(xiàn)實意義。以上兩種不同的方式實際上都貫穿同一個思想：產品定位決定了景觀形象，更直接地說是房屋售價決定了景觀成本。根據筆者的經驗，一個10萬方的樓盤景觀面積約3萬方，20萬方的樓盤的景觀面積約7萬方。景觀面積占樓盤可售面積的30%左右，長三角地區(qū)大城市的樓盤普遍已達萬元，而景觀造價根據不同的品質，基本在300-700元間浮動，核算到樓面售價中，景觀成本占0.9%-2.1%。根據蘇州萬科金域藍灣樣板區(qū)實踐來看，每平米投入700元已經達到流水淙淙、綠樹成蔭的效果，環(huán)境非常宜人。而在一些縣級市或經濟狀況不是很優(yōu)越的大城市，房價達5千左右，景觀投入300元，重點景觀區(qū)的品質也能得到保證。因此，在目前的市場行情下，景觀成本占房屋售價2%能被市場接受，是個合理的價格標準，在此標準線下，增加景觀投入將帶來樓盤形象的極大提升，是質的改變。對于精品樓盤和企業(yè)標桿樓盤，因為目標不在于市場，而在于樹立本企業(yè)品牌形象，景觀成本收益率讓位于形象塑造，成本2%法則不再適用，應采用客戶調研確定法。二、設計階段的成本控制1、概念方案階段成本控制景觀方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態(tài)又決定了景觀方案。目前常見的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式。大高層住區(qū)一般采用圍合式和行列式布局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較小，景觀層次分明，中心突出，能以少量的景觀亮點給人留下深刻的印象。而洋房和別墅類項目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類項目往往缺少景觀中心，而顯得每一部分都顯得零碎而平庸，這就要求每一部分都要作精品處理，成本分配也就顯得更關鍵。自由式布局常應用于山地或地形復雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非常優(yōu)越，景觀需要整理地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體，軟景比硬景更占優(yōu)勢。不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的要求下，成本管理就是景觀要素的管理。在概念方案階段主要控制景觀節(jié)點的數量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、數量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區(qū)中有“小區(qū)-組團”兩級結構，一級景觀節(jié)點通常為三個：主入口、核心景觀、軸線景觀節(jié)點。二級景觀節(jié)點是指組團中心，一般根據組團的數量而定；三級景觀節(jié)點根據空間大小和服務半徑，分散布置在宅間。在設計過程中，對一、二級景觀節(jié)點的品質要求必須貫徹始終，確保樓盤品質不走樣。景觀成本中硬質面積小但造價高，一般占整個造價的50%左右，因此有效控制成本就必須安排合理的軟硬景比例。根據實際調查和室外空間使用分析，硬質鋪裝面占景觀面積20%為宜，樓盤的目標客戶群不同上下浮動5%。針對首次置業(yè)的樓盤，戶型面積較經濟，戶數較多，而且小孩出生較集中，需要多一些室外活動空間。改善型置業(yè)樓盤中，戶型面積大，戶數少，人口少，子女以青少年為多，客戶更傾向于安靜的生活空間，因此除了設置位置合理的體育活動場地外，硬質鋪裝面積下調，應避免大面積的鋪裝廣場。水景根據形式不同可分為硬質水景和軟質水景。硬質水景一般作為入口處或廣場上的點景。鋼筋混凝土為底，表面裝飾大部分采用高檔石材，并配以各種趣味小品。這種形式的水景單方造價高，應嚴格控制其數量。軟質水景通常是依據場地內原有的水文條件，因地就勢挖湖堆山而形成。也有純人工造湖而形成的。這種形式的水景面積大、池底鋪了膨潤毯，水系自我凈化能力強，單方造價低，景觀效果好。在有可利用水源的條件下，應積極倡導。除了就近的河湖水系可以作為水源考慮外，雨水收集和中水回用將是水源的新選擇。景觀塑造的是室外空間的性格，營造不同的空間，或郁閉或開敞，給人以不同的空間感受是它的目的。而空間限定離不開樹木，尤其是大樹。綠化的成本大部分都在于大樹，同樣面積的土地，栽一棵大樹和只種植一片草坪的成本比大約是8:1。因此合理的樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種，價格差異很大，這部分的成本在概念方案階段需要有初步設想，擴初階段可以根據苗木市場情況作動態(tài)調整。2、深化方案階段成本控制根據設計任務書要求，設計方提供的深化方案階段性成果應包括投資估算，但因為長期脫離施工現(xiàn)場和材料市場，這個投資估算參考的意義不大。景觀設計師應根據現(xiàn)場條件和設計成果完成投資估算編制。管理體系完善的地產公司可以建立知識資料庫，所有經過實踐的景觀元素在竣工后由景觀設計師錄入資料庫，詳細信息包括：平立剖詳圖、主要材料、建成時間、結算成本、現(xiàn)場效果照片、周圍環(huán)境描述。這將為新項目的投資估算提供現(xiàn)實依據。深化方案投資估算與成本目標誤差小于5%的情況下，進入審批程序，成本核算部針對投資估算進行復核，并提出下階段設計指導意見，確保成本分配方案合理、有效。3、擴初設計階段成本控制擴初設計是對方案的細節(jié)研究和落實。設計方提交包括園建、結構、種植、亮化、給排水各專業(yè)的CAD圖紙，成本部核算部根據圖紙核算工程量，檢驗景觀設計是否滿足成本要求。景觀設計師根據成本部提供的工程預算，對具體的工程做法提出合理化建議，調整成本結構。擴初階段調整成本結構的中心思想是改變硬質部分的材料和工程做法，降低這部分的投入，確保綠化效果。 硬質部分石材的價格與產地、品名、厚度、面層類型有關，同樣的品種，進口的比國產的貴一倍，山東的比福建的貴20%。磚材中舒布洛克磚比普通水泥磚貴一倍，陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤中應杜絕普通水泥磚，即使是通體水泥磚，在使用一段時間后，也難免脫色的結果，耐久性差。 一般花崗巖路牙造價45-60 元/米左右，混凝土預制路牙造價20-35 元/米左右。施工工藝中異形石材鋪貼因為現(xiàn)場切割量大，人工費貴一倍。構筑物表面裝飾石材濕貼會出現(xiàn)泛堿現(xiàn)象，為避免泛堿影響觀感，有點掛、干掛和密封三種處理方法。 軟景部分同樣，在植物選擇上景觀設計師應根據當前市場行情，避免使用稀缺性樹種。但一級節(jié)點的綠化需要在效果和價格上權衡。價格不是太離譜的情況下，應該保證原設計要求。在限額成本下，調整次要景觀樹種，保證整體綠量。 微地形處理現(xiàn)代住區(qū)樓間大部分都有地下車庫，70%的景觀座落在地庫頂板上，景觀覆土厚度是地庫荷載記算的關鍵。而豎向是景觀的靈魂，如果沒有豎向設計就沒有景觀可言。那么，地庫頂板上堆土坡的經濟性就是成本控制必須研究的課題，是用輕質材料作為填充物堆坡，保證地庫頂板荷載不因造地形而改變，還是全部自然土壤堆坡，地庫頂板結構局部加強？根據研究，采用輕質陶粒造地形有利于增強土壤透氣透水性，但成本高于結構加強的方案。全部自然堆土經濟性略好于陶粒填充造坡，但對豎向設計前后一致性要求很高。而地產項目開發(fā)計劃非常緊湊，往往在景觀概念方案結束后就需要向結構與管線專業(yè)提交豎向設計圖紙，進行地庫頂板荷載安全性計算。如果景觀深化方案設計中豎向有較大的調整，地庫結構的安全性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報批結束后，再調整結構設計將會帶來不必要的麻煩，而且引起設計變更費用，對整個開發(fā)進度計劃和成本計劃不利。因此應根據不同項目豎向設計的復雜程度選擇合理的地庫覆土方案。4、施工圖及招標準備階段在擴初成本指導意見下，施工圖階段對擴初設計進行深化，并完成水、電、結構設計、鋼結構二次設計、雕塑小品二次設計。根據施工圖要求，對材料部品選型定板。由景觀設計師制定景觀材料與部品清單，會同成本經理、景觀工程師對材料確認封樣，大規(guī)格苗木選型定樣采用照片的方式，提交給材料采購部和現(xiàn)場施工。選型定板關系到最終的實施效果，也是成本動態(tài)控制的關鍵。在大規(guī)格苗木定樣過程中，同規(guī)格的苗木價格也各有不同，跟樹型、冠型、形態(tài)有一定的關系，這方面的影響每株可能超過千元。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受