房地產(chǎn)公司法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)ppt課件.ppt

法律 法規(guī)培訓(xùn) 首先 有三個(gè)法律小故事與大家分享 讓我們共同體會(huì)一下法律與生活的密切關(guān)聯(lián) 某天早晨8點(diǎn)多 張女士剛起床 就聽(tīng)院里一片嘈雜 原來(lái)是他們?cè)鹤右粋€(gè)老爺子由于年歲已高 反應(yīng)稍慢 騎自行車(chē)壓了別人的一條小狗 牽狗人不依不饒 非得逼老爺子賠償 其實(shí)也沒(méi)有大問(wèn)題 就是稍稍碰了那條小狗一下 張女士看到這種情況就穿衣下了樓 問(wèn)清了壓狗的時(shí)間后 對(duì)那人說(shuō) 第一 我們需要你出示合法的養(yǎng)犬證 第二 您遛狗的時(shí)間不對(duì) 遼寧省有關(guān)法律規(guī)定是晚7點(diǎn)以后至第二天早7點(diǎn)之前 第三 您應(yīng)該慶幸的是您的狗沒(méi)有把老爺子晃摔了 否則后果您自己合計(jì)吧 聽(tīng)了張女士的話 牽狗人也自覺(jué)理虧 搭訕了幾句就走了 故事1 從這個(gè)故事可以看出 多掌握點(diǎn)兒法律常識(shí) 確實(shí)可以達(dá)到大事化小 小事化了的目的 王先生在外地工作 很少回家 一天 王先生的父親打來(lái)電話說(shuō) 昨天 我和你二叔因?yàn)樽粤羯降膭澐謫?wèn)題大吵了一架 你二叔說(shuō)準(zhǔn)備找人揍我 過(guò)了幾天 父親又來(lái)電話 我和你二叔因堂屋問(wèn)題又吵架了 我準(zhǔn)備揍你二叔一頓 他也太過(guò)分了 就算坐班房我也豁出去了 王先生一聽(tīng)事情越來(lái)越惡化 趕緊說(shuō) 爸 你千萬(wàn)不能急 打人是要負(fù)刑事責(zé)任的 打傷了還得承擔(dān)損害賠償責(zé)任 兄弟之間的事還是和解為好 您說(shuō)的問(wèn)題都屬 民法通則 調(diào)整的范疇 里面還涉及到 繼承法 的有關(guān)法條 王先生對(duì)父親詳細(xì)講解了相關(guān)法則 希望他和二叔能通過(guò)法律途徑解決糾紛 兩個(gè)月后 父親來(lái)信說(shuō) 我與你二叔的糾紛是用法律手段解決的 大家都沒(méi)啥異議 近些日子 我們的關(guān)系也越來(lái)越好了 故事2 這個(gè)故事說(shuō)明 法律看似遙遠(yuǎn) 其實(shí)非常貼近生活 解決的都是和老百姓的日常生活息息相關(guān)的事情 自從小李考上機(jī)車(chē)駕照后 平時(shí)出門(mén) 不論遠(yuǎn)近都想騎車(chē)去 這天下著大雨 小李就沒(méi)有騎車(chē) 坐公車(chē)上學(xué)去了 中午 小李突然發(fā)現(xiàn)下午要交的報(bào)告竟然忘帶了 就習(xí)慣性跑到自己停車(chē)的地方 找了半天才想起今天沒(méi)有騎車(chē)來(lái)車(chē) 這時(shí)候 忽然發(fā)現(xiàn)有一輛機(jī)車(chē)的鑰匙沒(méi)有拔下來(lái) 小李好心把鑰匙拔下來(lái) 本想把鑰匙交給學(xué)校的警衛(wèi)室 但他想起自己要回家一趟 不如就借用一下吧 他估計(jì)了時(shí)間 大概半小時(shí)內(nèi)就可以回來(lái)了 到時(shí)在把鑰匙交到警衛(wèi)室 機(jī)車(chē)的主人估計(jì)不會(huì)知道自己的車(chē)子被人借騎過(guò)過(guò) 結(jié)果 在騎車(chē)回家的路上 剛好碰上警察巡檢 警察先生要求小李拿出駕照 沒(méi)有駕照的小李慌了神 向警察先生解釋 他只是借用一下這部機(jī)車(chē)而已 并沒(méi)有要偷竊的意思 警察半信半疑 故事3 如果小李能向承辦的法官證明他并沒(méi)有不法的意圖 而且法官相信他的說(shuō)詞 那么他的行為就不會(huì)處犯刑法上的普通盜竊罪 但因?yàn)橛袩o(wú)不法的意圖是屬于個(gè)人的主觀意識(shí) 要舉證說(shuō)明自己沒(méi)有不法的意圖是很困難的 所以 只要不是自己的東西 最好都不要借用或替人看護(hù) 以免惹禍上身卻不自知 不要因?yàn)闊o(wú)知而觸犯了法律 課 程 LESSON 任何一個(gè)社會(huì)中的自然人或團(tuán)體 所必須承擔(dān)的道德義務(wù)就是法律 法律是道德的底線 法律是一種道德強(qiáng)制性保障實(shí)施的義務(wù) 道德的定義是松散的 法律的定義是標(biāo)準(zhǔn)的 強(qiáng)制的 講在前面 什么是法律 法律與道德的關(guān)系是什么 版本一 李先生向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)王先生想取代其做領(lǐng)導(dǎo) 同時(shí)還說(shuō)王先生在背后說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)能力不強(qiáng) 亂決策 請(qǐng)問(wèn)哪一種屬于法律的范疇 哪一種屬于道德的范疇 版本二 李先生向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)王先生想取代其做領(lǐng)導(dǎo) 同時(shí)還說(shuō)王先生在背后說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)黑公司的錢(qián) 打小報(bào)告 李先生嫉妒王先生的才能 在其領(lǐng)導(dǎo)面前說(shuō)王先生的壞話 經(jīng)典案例 法律是一種武器 既然是一種武器 它是不會(huì)自己開(kāi)火的 了解法律一方面規(guī)范自己的行為 另一方面就是要合理的運(yùn)用 李小姐深夜下班回家 被一男子非禮 但李小姐羞于此事未向公安部門(mén)保案 請(qǐng)問(wèn)大家怎樣看這一件事 經(jīng)典案例 法律分類(lèi) 指規(guī)定具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容或者法律保護(hù)的具體情況的法律 是保障實(shí)體法所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的實(shí)現(xiàn)而制定的訴訟程序的法律 又稱(chēng)訴訟法 實(shí)體法 程序法 1 請(qǐng)舉出自己知道的實(shí)體法和程序法各包括哪些 2 憲法是實(shí)體法還是程序法 問(wèn)題 生活中經(jīng)常接觸到的法律問(wèn)題 基礎(chǔ)了解兩塊內(nèi)容 1 哪些情況導(dǎo)致離婚 無(wú)過(guò)錯(cuò)方可申請(qǐng)賠償2 婚生子女與非婚生子女具有同等的權(quán)利 中華人民共和國(guó)婚姻法 2001年 核心了解兩塊內(nèi)容 1 共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定2 共同財(cái)產(chǎn)的處置 第四十六條 有下列情形之一 導(dǎo)致離婚的 無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償 1 重婚的 2 有配偶者與他人同居的 3 實(shí)施家庭暴力的 4 虐待 遺棄家庭成員的 第二十五條 非婚生子女享有與婚生子女同等的權(quán)利 任何人不得加以危害和歧視 不直接撫養(yǎng)非婚生子女的生父或生母 應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)子女的生活費(fèi)和教育費(fèi) 直至子女能獨(dú)立生活為止 共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定 第十七條 婚姻關(guān)系需存期內(nèi)所得下列財(cái)產(chǎn) 認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)1 工資 獎(jiǎng)金2 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)收益3 知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益4 繼承或贈(zèng)與所有的財(cái)產(chǎn)5 其他應(yīng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn) 第十八條 有下列情況之一 認(rèn)定為夫妻一方財(cái)產(chǎn) 1 一方的婚前財(cái)產(chǎn)2 一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi) 殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等3 遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)4 一方專(zhuān)用的生活用品5 其他應(yīng)歸一方的財(cái)產(chǎn) 李先生和何小姐為夫妻 婚前他們買(mǎi)了一套房子 采用按揭方式購(gòu)買(mǎi) 合同署名為李先生 首付款也由其支出 并具有出資證明 同時(shí)每月還款是采用李先生工資卡沖抵的方式還款 婚后三年雙方協(xié)議離婚 請(qǐng)問(wèn)何小姐對(duì)于這套住房是否享有權(quán)益 經(jīng)典案例 共同財(cái)產(chǎn)的處置 第十七條 夫妻對(duì)于共同財(cái)產(chǎn)具有平等的處置權(quán)1 因日常生活所需要處置共同財(cái)產(chǎn)的 任何一方均具有決定權(quán) 2 非因日常生活所需要對(duì)共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定的 夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商 取得一致意見(jiàn) 雙方不得以不同意或不知道對(duì)抗善意第三人 房地產(chǎn)是屬于第一種情況還是第二種情況 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高 夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍在不斷地?cái)U(kuò)大 共同財(cái)產(chǎn)的種類(lèi)在不斷地增加 目前 夫妻共同財(cái)產(chǎn)已由原來(lái)簡(jiǎn)單的生活用品發(fā)展到汽車(chē) 房產(chǎn) 股票 債券乃至整個(gè)公司 企業(yè)等 今后還將出現(xiàn)一些新的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型 上述四項(xiàng)只是列舉了現(xiàn)已較為明確的共同財(cái)產(chǎn)的范圍 但難以列舉齊全 因此 作了這項(xiàng)概括性規(guī)定 本條第二款規(guī)定 夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn) 有平等的處理權(quán) 這是關(guān)于夫妻如何對(duì)共同財(cái)產(chǎn)行使所有權(quán)的規(guī)定 如前所述 夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)是共同共有 不是按份共有 因此夫妻對(duì)全部共同財(cái)產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)不分份額地享有同等的權(quán)利 承擔(dān)同等的義務(wù) 不能根據(jù)夫妻雙方經(jīng)濟(jì)收入的多少來(lái)確定其享有共同財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的多少 夫妻雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)享有平等的占有 使用 收益和處分的權(quán)利 夫妻一方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的使用 處分 除另有約定外 應(yīng)當(dāng)在取得對(duì)方的同意之后進(jìn)行 尤其是重大財(cái)產(chǎn)問(wèn)題 未經(jīng)對(duì)方同意 任何一方不得擅自處分 夫妻一方在處分共同財(cái)產(chǎn)時(shí) 另一方明知其行為而不作否認(rèn)表示的 視為同意 事后不得以自己未參加處分為由否認(rèn)處分的法律效力 夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自處分共同財(cái)產(chǎn)的 對(duì)方有權(quán)請(qǐng)求宣告該處分行為無(wú)效 但不得對(duì)抗善意第三人 即如果第三人不知道也無(wú)從知道夫妻一方的行為屬于擅自處分行為的 該處分行為有效 以保護(hù)第三人的利益 維護(hù)交易安全 因?yàn)樵诙鄶?shù)情況下 由于夫妻在日常生活中互有代理權(quán) 第三人很難知道夫妻一方的行為是否經(jīng)過(guò)對(duì)方同意 也不必知道 此時(shí) 一方因擅自處分行為給配偶造成損失的 應(yīng)當(dāng)予以賠償 李先生和何小姐為夫妻 婚后他們買(mǎi)了一套房子 采用一次性方式購(gòu)買(mǎi) 合同署名為李先生 婚后三年雙方協(xié)議離婚 何小姐向李先生提出其擁有該房屋一半財(cái)產(chǎn)權(quán)利的主張 這時(shí)突然有一個(gè)王先生跳出來(lái)說(shuō)這套房子李先生已經(jīng)在1年前將該套房屋賣(mài)給了他 這一年李先生和何小姐住在該房屋是因?yàn)橥跸壬鷮⒎孔幼饨o了李先生一年 請(qǐng)問(wèn)何小姐是否可以要回該套房子一半的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 經(jīng)典案例 本法核心了解繼承的順位關(guān)系及遺囑 繼承的順位關(guān)系第十條遺產(chǎn)按照下列順序繼承 第一順序 配偶 子女 父母 第二順序 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 繼承開(kāi)始后 由第一順序繼承人繼承 第二順序繼承人不繼承 沒(méi)有第一順序繼承人繼承的 由第二順序繼承人繼承 中華人民共和國(guó)繼承法 中華人民共和國(guó)合同法 本法核心了解二項(xiàng)內(nèi)容 1 合同當(dāng)事人的法律地位2 格式合同 合同當(dāng)事人的法律地位 第三條合同當(dāng)事人的法律地位平等 一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方 李先生看中鄭州房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的小區(qū) 在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候 李先生發(fā)現(xiàn)合同中存在不利于自身的條款 要求調(diào)整合同條款 房地產(chǎn)公司不同意 雙方僵持著互不相讓 請(qǐng)問(wèn)在座的各位如何看待此事 同時(shí)如何將此條運(yùn)用到實(shí)際的工作中 經(jīng)典案例 某一行業(yè)壟斷的存在 交易內(nèi)容的重復(fù)性 交易雙方所要求的簡(jiǎn)便 省時(shí)而事先由合同出具方制定的合同 格式合同是目前運(yùn)用最廣泛的合同形式 什么是格式合同 在座的各位你們所認(rèn)知的身邊的格式合同有哪些 1 明顯喪失公平性2 以合法的形式 掩蓋非法的目的 格式合同撤銷(xiāo)的原則 我們?cè)诳捶康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí) 如何規(guī)避 明顯喪失公平性 這一原則 體現(xiàn)在哪里 以合法的形式 掩蓋非法的目的 又如何體現(xiàn)在我們房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中 中華人民共和國(guó)共和國(guó)民事訴訟法 本法了解兩項(xiàng)內(nèi)容 1 不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生民事糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄 第三十四條規(guī)定 2 原告承擔(dān)主要舉證義務(wù) 最高人民法院的司法解釋 本法核心了解兩項(xiàng)內(nèi)容 1 仲裁的法律特征2 仲裁與訴訟的區(qū)別 中華人民共和國(guó)仲裁法 仲裁的法律特征 第二條 平等主體的公民 法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛 可以仲裁 提示 仲裁適用于民事經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)糾紛 第五條 當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議 一方向人民法院起訴的 人民法院不予受理 但仲裁協(xié)議無(wú)效的除外 提問(wèn) 仲裁與我們房地產(chǎn)銷(xiāo)售有什么關(guān)系 第六條 仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)議選定 仲裁不實(shí)行級(jí)別管轄和地域管轄 提示 勞動(dòng)仲裁除外第九條 仲裁實(shí)行一裁終局的制度第十四條 仲裁委員會(huì)獨(dú)立于行政機(jī)關(guān) 與行政機(jī)關(guān)沒(méi)有隸屬關(guān)系 仲裁委員會(huì)之間也沒(méi)有隸屬關(guān)系 仲裁與訴訟的區(qū)別 提問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)合同中仲裁 訴訟的選項(xiàng)實(shí)踐差異在哪里 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 格式文本中 對(duì)于因履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式有兩項(xiàng)選擇 其一為選擇法院訴訟 其二為選擇仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁 經(jīng)過(guò)本人的辦案經(jīng)歷及觀察 發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的業(yè)主在簽訂 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 時(shí) 選擇了 仲裁條款 當(dāng)這些購(gòu)房者在 仲裁條款 上打下勾的時(shí)候 其時(shí)正是他們選擇麻煩的時(shí)候 1 仲裁成本過(guò)高 現(xiàn)行法院訴訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低 而仲裁收費(fèi)卻一直未予以改進(jìn) 還是按照原來(lái)的收費(fèi)辦法執(zhí)行 同一個(gè)標(biāo)的的案件 仲裁費(fèi)往往會(huì)高于訴訟費(fèi)一倍以上 如一個(gè)賠償標(biāo)的為54000元的案件 法院收費(fèi)為1150元 仲裁收費(fèi)卻是2800元 因此 與訴訟相比 仲裁的成本要大于訴訟 而仲裁程序的啟動(dòng)是需要購(gòu)房者先投入仲裁費(fèi)的 2 仲裁員枉法裁決的可能性大于法官 目前 仲裁機(jī)構(gòu)屬于社會(huì)居間裁判性制的機(jī)構(gòu) 只是國(guó)家賦予了它裁決的強(qiáng)制效力 仲裁員的任職要求也低于法官 社會(huì)和國(guó)家對(duì)仲裁員及仲裁機(jī)構(gòu)的監(jiān)督都不及法院 因此 我認(rèn)為 仲裁員被收買(mǎi)的成本遠(yuǎn)低于法官被收買(mǎi)的成本 仲裁員枉法裁決的可能性大于法官 而更可悲的是 根據(jù)目前現(xiàn)行法律 沒(méi)有規(guī)定表明 一份仲裁裁決書(shū)僅因?yàn)檫m用法律錯(cuò)誤就可以被撤銷(xiāo) 它不象法院判決 如果法院判決適用法律錯(cuò)誤還可以上訴 還可以改判 而仲裁裁決適用法律錯(cuò)誤卻不能被撤銷(xiāo) 所以 在處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者和處于強(qiáng)勢(shì)地位的開(kāi)發(fā)商 物業(yè)公司之間 要左右一份裁決 是很容易的 而且這份裁決做出之后還讓你無(wú)話可說(shuō) 無(wú)處可說(shuō) 因?yàn)橹俨貌脹Q一裁終局 你既不能上訴 又無(wú)法撤銷(xiāo) 3 仲裁程序?qū)τ谡{(diào)查取證的規(guī)定要嚴(yán)于訴訟程序 根據(jù)各地仲裁規(guī)則 仲裁員可以取證 也可以不取證 1 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的核心釋意 2 商品廣告 樣品的法律運(yùn)用 3 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用 中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 本法核心了解三項(xiàng)內(nèi)容 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的核心釋意 第一條 為保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益 維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序 促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展 制定本法 第四十九條 經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的 應(yīng)當(dāng)按照金額為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍 案例 打假英雄 王海的故事 提示 第四十九條 就是目前通俗講的 雙倍賠償 該條也是消法的核心 2003年4月 最高人民法院出臺(tái) 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 將 懲罰性賠償原則 引入到商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理中來(lái) 規(guī)定對(duì)出賣(mài)人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則 損害買(mǎi)受人利益的惡意違約 欺詐等行為 可以適用懲罰性賠償原則 解釋規(guī)定了可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形 一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后 出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該商品房屋抵押給第三人 二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后 出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人 三是訂立合同時(shí) 出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明 四是在訂立合同時(shí) 出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) 五是訂立合同時(shí) 出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí) 第二十二條 經(jīng)營(yíng)者以廣告 產(chǎn)品說(shuō)明 實(shí)物樣品或者其他方式表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的 應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量狀況相符 商品廣告 樣品的法律運(yùn)用 提示 主要體現(xiàn)在消費(fèi)者具有知情權(quán)的權(quán)利和經(jīng)營(yíng)者具有真實(shí)情況告知的義務(wù)兩方面 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保 債務(wù)人履行債務(wù)后 定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的 無(wú)權(quán)要求返還定金 收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的 應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金 第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定 當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限 定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效 第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定 但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 本法核心了解一項(xiàng)內(nèi)容 關(guān)于定金的約定 提示 第八十九條就是通俗而講的 定金罰則 核心了解內(nèi)容 70 90 建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)性比例要求的若干意見(jiàn) 2007年7月6日 意見(jiàn)原文摘要 自2006年6月1日起 各城市年度新審批 新開(kāi)工的商品住宅總面積中 套型建筑面積90平方米以下住房 含經(jīng)濟(jì)適用房 面積所占比重 必須達(dá)到70 以上 本法核心了解3項(xiàng)內(nèi)容 1 物權(quán)的理解2 本法的法律地位3 物權(quán)法對(duì)于房地產(chǎn)的運(yùn)用 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 2007年10月1日實(shí)施 物權(quán)的理解指權(quán)利人依法對(duì)特定的物 動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn) 享有直接支配和排他的權(quán)利 包括所有權(quán) 用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán) 本法的法律地位1 規(guī)整了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)力屬性 2 物權(quán)法的出臺(tái)導(dǎo)致了一系列法律法規(guī)的修正及大量新法規(guī)的出臺(tái) 3 已經(jīng)起到了一部母法的作用 與房地產(chǎn)相關(guān)的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定 一 70年后住宅用地 自動(dòng)續(xù)期 明確建設(shè)用地使用人權(quán)利 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的 自動(dòng)續(xù)期 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期 依照法律規(guī)定辦理 該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬 有約定的 按照約定 沒(méi)有約定或者約定不明確的 依照法律 行政法規(guī)的規(guī)定辦理 注 為了切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控 制止違法違規(guī)用地行為 物權(quán)法 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) 并指出采取劃撥方式的 應(yīng)當(dāng)遵守法律 行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定 工業(yè) 商業(yè) 旅游 娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的 應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo) 拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓 物權(quán)法 還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有 使用和收益的權(quán)利 有權(quán)利用該土地建造建筑物 構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表 地上或者地下分別設(shè)立 新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán) 不得損害已設(shè)立的用益物權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 互換 出資 贈(zèng)與或者抵押 但法律另有規(guī)定的除外 二 維護(hù)被征收人合法權(quán)益 細(xì)化土地房屋征收規(guī)定 國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù) 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 控制建設(shè)用地總量的規(guī)定 征收集體所有的土地 應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 保障被征地農(nóng)民的生活 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益 征收單位 個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償 維護(hù)被征收人的合法權(quán)益 征收個(gè)人住宅的 還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件 三 土地承包期屆滿可繼續(xù)承包 土地承包權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地 林地 草地等享有占有 使用和收益的權(quán)利 有權(quán)從事種植業(yè) 林業(yè) 畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定 有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包 互換 轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn) 流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限 未經(jīng)依法批準(zhǔn) 不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè) 四 明確車(chē)庫(kù) 車(chē)位歸屬問(wèn)題 區(qū)分建筑物所有權(quán) 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位 車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位 車(chē)庫(kù)的歸屬 由當(dāng)事人通過(guò)出售 附贈(zèng)或者出租等方式約定 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位 屬于業(yè)主共有 注 物權(quán)法 還規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅 經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán) 對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益 同時(shí) 物權(quán)法 規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分 享有權(quán)利 承擔(dān)義務(wù) 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅 經(jīng)營(yíng)性用房 其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 屬于業(yè)主共有 五 正確處理鄰里關(guān)系 保護(hù)公民 陽(yáng)光權(quán) 建造建筑物 不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 妨礙相鄰建筑物的通風(fēng) 采光和日照 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物 排放大氣污染物 水污染物 噪聲 光 電磁波輻射等有害物質(zhì) 另 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水 排水提供必要的便利 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水 排水 通行 鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的 應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害 造成損害的 應(yīng)當(dāng)給予賠償 建造建筑物不得妨礙相鄰?fù)L(fēng)采光 俗稱(chēng) 采光權(quán) 1 住宅日照要求前期培訓(xùn)時(shí)有表述 本次不做介紹 醫(yī)院 幼兒園 托兒所 學(xué)校 日照要求不低于3個(gè)小時(shí) 舊城改造項(xiàng)目日照要求不低于2個(gè)小時(shí) 2 該條主要體現(xiàn)相鄰建筑的通風(fēng)采光權(quán) 非特指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)物業(yè)的相鄰關(guān)系 六 登記費(fèi)用按件收取 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度1 不動(dòng)產(chǎn)登記 由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理 國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度 統(tǒng)一登記的范圍 登記機(jī)構(gòu)和登記辦法 由法律 行政法規(guī)規(guī)定 2 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立 變更 轉(zhuǎn)讓和消滅 依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力 不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明 權(quán)利人 利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的 可以申請(qǐng)更正登記 3 因登記錯(cuò)誤 給他人造成損害的 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 登記機(jī)構(gòu)賠償后 可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償 4 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取 不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積 體積或者價(jià)款的比例收取 具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定 浙江省余姚市發(fā)生過(guò)一場(chǎng)關(guān)于車(chē)位權(quán)利的訴訟 請(qǐng)問(wèn)在座的各位如何看待此事 你是法官應(yīng)該如何判決 案例 事件由來(lái) 莕榮花園小區(qū)業(yè)主向法院起訴要求開(kāi)發(fā)商退還入住至今業(yè)主所繳納的停車(chē)費(fèi) 法院在進(jìn)行法庭調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn) 地下停車(chē)庫(kù)分為兩種情況 情況一規(guī)劃報(bào)國(guó)家審批確定了50個(gè)車(chē)位和31個(gè)車(chē)庫(kù) 情況二另有21個(gè)車(chē)位處于人防設(shè)施內(nèi) 地面停車(chē)位分為三種情況 情況一在規(guī)劃時(shí)總規(guī)劃報(bào)批車(chē)位數(shù)量為111個(gè) 情況二在消防高場(chǎng)地上設(shè)置了52個(gè)車(chē)位 情況三小區(qū)在道路上設(shè)置了40個(gè)車(chē)位 1 建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸業(yè)主所有 2 水 電 氣 暖等設(shè)施歸水 電 氣 暖公司所有 建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬問(wèn)題 請(qǐng)問(wèn)大家 小區(qū)廣告牌 小區(qū)內(nèi)推銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)