房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)(精華版).doc

房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)（基礎(chǔ)知識(shí)部分）目錄（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念2（二）建筑與規(guī)劃知識(shí)9（三）商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)14（四）商品房面積測(cè)算16（五）價(jià)格與銀行按揭及購(gòu)房稅費(fèi)18（六）選房知識(shí)22（七）置業(yè)顧問(wèn)的40個(gè)精彩解答26（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 房產(chǎn) 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。 地產(chǎn) 是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。 房地產(chǎn) 也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 2、 土地及土地使用年限 土地所有制 在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地所有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。 任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。 土地所有權(quán) 是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。 土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種： a) 土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。b) 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜咄ㄟ^(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 c) 土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府部門(mén)及土地管理部門(mén)同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地開(kāi)發(fā) 土地開(kāi)發(fā)，是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。 生地 是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。 熟地 是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。 三通一平 是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。 七通一平 給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?土地使用年限 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是由期限的。 不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即： a) 居住用地七十年。 b) 工業(yè)用地五十年。 c) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。 d) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年。 e) 綜合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。 必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！币虼?，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國(guó)家規(guī)定的土地使用年限。 另外，有些購(gòu)房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國(guó)家收回。其實(shí)，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。 地籍 我們通常所說(shuō)的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。 宗地 宗地圖，是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 3、 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè) 開(kāi)發(fā)商 是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。 房屋質(zhì)量是購(gòu)房者非常關(guān)注問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開(kāi)發(fā)商是質(zhì)量的最有效的保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目等等。 對(duì)于合法的再售項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等相關(guān)證書(shū)。 另外，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)最高。 A. 資質(zhì)一級(jí)企業(yè) 自由流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元。 有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于20人。 設(shè)有高級(jí)工程師職稱(chēng)的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱(chēng)的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱(chēng)的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。 具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。 近三年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上。 B. 資質(zhì)二級(jí)企業(yè) 自由流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。 有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于20人，其中有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于10人。 工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。 具有3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。 近三年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。 C. 資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 自由流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。 有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于10人，其中有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于5人。 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)助理以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。 具有2年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。 累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。 D. 資質(zhì)四級(jí)企業(yè) 自由流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。 有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于5人。 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。 E. 資質(zhì)五級(jí)企業(yè) 自由流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定。 承建商 承建商即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開(kāi)發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開(kāi)發(fā)商的委托、依照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。 承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。 此外，國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來(lái)評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。 監(jiān)理公司 對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。 工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類(lèi)別。 4、 住宅的類(lèi)型 商品房 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 商品房的種類(lèi)繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房 商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。 內(nèi)銷(xiāo)商品房 內(nèi)銷(xiāo)商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 外銷(xiāo)商品房 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 經(jīng)濟(jì)適用房 是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。 公房 公房也稱(chēng)公有住房、國(guó)有住房，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。 目前居民租用的共有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。 所謂“使用權(quán)住房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的共有住房。 私房 也稱(chēng)私有住宅、私產(chǎn)住宅，他是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。 集資房 是改變住房建設(shè)有國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按照房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 廉租房 “廉租房”這一概念，類(lèi)似于香港的“廉租屋”。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。 安居房 是指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類(lèi)）。它是由國(guó)家安排的專(zhuān)項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。 水景商品房 是指依水而建的房屋。 TOWNHOUSE 通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的底層住宅并聯(lián)組成，每幢住宅面積約在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專(zhuān)用車(chē)位或車(chē)庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。 Townhouse的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車(chē)程5至30分鐘，滿(mǎn)足第一居所的要求，生活、工組兩便利。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通得易達(dá)性和便捷性。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過(guò)0.6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿(mǎn)足其社區(qū)配套和生活品位的要求。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必須齊備。 商住住宅 是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)備，尤其是網(wǎng)絡(luò)工程的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。 酒店式公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)地位很高。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自由”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。 智能化小區(qū) 所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過(guò)綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶(hù)提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。 雙景住宅 就是樓盤(pán)不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周?chē)€有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)外的天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂“借外景選內(nèi)景”。 雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)： a）窗外有景。周邊環(huán)境如果“先天不足”，缺乏自然景觀，“后天”在怎么彌補(bǔ)也彌補(bǔ)不出“雙景”，頂多算是“小區(qū)環(huán)境優(yōu)美”。難怪發(fā)展商在選址賣(mài)地時(shí)格外謹(jǐn)慎，生怕“錢(qián)扔錯(cuò)地兒成千古恨”。 b) 樓外有園。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。在做項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分、合理地利用自然資源，借景造景。 c) 樓體、戶(hù)型、朝向設(shè)計(jì)要圍繞景觀精講細(xì)作。 綠色住宅 “綠色住宅”是近年來(lái)興起的一種居住概念。專(zhuān)家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。 “綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過(guò)了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、名廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。 垃圾的分類(lèi)處理。對(duì)垃圾的分類(lèi)處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專(zhuān)家也將垃圾分類(lèi)處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。 健康住宅 所謂“健康住宅”，首先，住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，由充足的陽(yáng)光、自然風(fēng)、水源和植被，能避免噪聲和大氣污染，具備有效防止工業(yè)、農(nóng)業(yè)排放物的侵害等條件。但實(shí)際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒(méi)有的，這就需要開(kāi)發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進(jìn)行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周?chē)淖匀画h(huán)境有機(jī)融合，創(chuàng)造一個(gè)比較和諧的環(huán)境。 SHOPPINGMALL(音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品茂”)，意為超級(jí)購(gòu)物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。MALL不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、大型專(zhuān)業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂(lè)園、健身中心等各種休閑娛樂(lè)設(shè)施。 房產(chǎn)的三個(gè)價(jià)值層 一個(gè)完整的產(chǎn)品應(yīng)包括三個(gè)價(jià)值層：核心價(jià)值、形式價(jià)值以及延伸價(jià)值。 1. 核心價(jià)值 指實(shí)際要購(gòu)買(mǎi)的單元，包括戶(hù)型、面積、用料、方位和房?jī)?nèi)的配套等要素。核心價(jià)值屬于所有價(jià)值中最重要的部分，因?yàn)樗鼧?gòu)成了房產(chǎn)價(jià)值和客戶(hù)利益最核心的部分。 2. 形式價(jià)值 指住宅的裝飾、款式、樓宇的設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、樓層高低等等。雖然這些不是最核心的部分，但會(huì)影響客戶(hù)的選擇。比如，當(dāng)我們購(gòu)買(mǎi)衣服時(shí)，不單是合體的就可以，我們還要講究是否美觀，是否時(shí)尚。 3. 延伸價(jià)值 指小區(qū)的配套設(shè)施、文化氛圍、人口素質(zhì)、周邊社區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理水平、升值的潛力、公司的品牌、價(jià)格政策、銷(xiāo)售人員的素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量等。 其實(shí)延伸價(jià)值層并不是一個(gè)讓售樓代表無(wú)限發(fā)揮的平臺(tái)，事實(shí)上許多售樓代表在這方面的發(fā)揮都是極有限的，不能把自己銷(xiāo)售的小區(qū)樓房所潛藏的價(jià)值充分地進(jìn)行展現(xiàn)，就等于自己給自己的產(chǎn)品打了折扣。 （二）建筑與規(guī)劃知識(shí) 1. 基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ) 居住區(qū) 是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿(mǎn)足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。 居住小區(qū) 一般成為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱(chēng)。 公建用地 全稱(chēng)為公共建設(shè)服務(wù)用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。 a) 居住區(qū)（級(jí)）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 b) 小區(qū)（級(jí)）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。 c) 組團(tuán)（級(jí)）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 宅間小路：住宅建設(shè)之間連接各住宅入口的道路。公共綠地 滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求、適合于安排休憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地及其他塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。人均總占地面積（平均米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 2. 住宅的建筑形式 單元式住宅 又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，一般每個(gè)樓梯可以安排24戶(hù)（大進(jìn)深住宅一梯可安排58戶(hù)。） 單元住宅的特點(diǎn) a) 每層以樓梯為中心，每層安排戶(hù)數(shù)較少，各戶(hù)自成一體。 b) 戶(hù)內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶(hù)之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 c) 仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。 d) 建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 公寓式住宅 公寓式住宅，是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。 花園式住宅 花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 3、 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 躍層住宅 躍層住宅俗稱(chēng)“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。 復(fù)式住宅 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.83.0米）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書(shū)房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 錯(cuò)層住宅 戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少控土的土方量。 躍復(fù)式住宅 是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書(shū)房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.84.9米之間，客廳為共享式。 退臺(tái)式住宅 退臺(tái)式住宅以稱(chēng)為“臺(tái)階式”住宅，其外形類(lèi)似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅 “蝸居式”小戶(hù)型 “蝸居式”小戶(hù)型是指那些一室半的“小戶(hù)型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“訂麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。 “大開(kāi)間、空殼型”戶(hù)型 又稱(chēng)“大開(kāi)間、自由分隔空殼型”戶(hù)型，是指不受固定戶(hù)型困擾、可根據(jù)住戶(hù)愛(ài)好用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶(hù)型。 “毛坯型”住宅 “毛坯型”住宅是指在住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，也不附過(guò)多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。 露臺(tái) 露臺(tái)，一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱(chēng)作露臺(tái)。 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等空間。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)度的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。 隔斷 隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?外瓢窗 外瓢窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。4、 住宅的建筑結(jié)構(gòu) 所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。 住宅的結(jié)構(gòu)分類(lèi)有許多方法。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。 剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu)其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿(mǎn)足不同建筑的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。 砌體結(jié)構(gòu) 通俗的講，是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。 板樓 從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。從板樓的建筑特征來(lái)看，板樓就是東西長(zhǎng)、南北短的建筑，也就是說(shuō)在板樓的平面圖上，長(zhǎng)度要明顯大于寬度，其外型為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)規(guī)則的長(zhǎng)方形，通常采用一梯兩戶(hù)布局，上到樓層后，左右各只一戶(hù)。 板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場(chǎng)上流行的板樓主要有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 塔樓 “塔樓”是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶(hù)，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶(hù)內(nèi)。從塔樓的平面圖來(lái)看，塔樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層 5、 住宅的三維空間 無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱(chēng)為“開(kāi)間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定 位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。 住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱(chēng)為層高。 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 6、 住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷(xiāo)售的廣告中常見(jiàn)的“建筑容積率、筑建密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 建筑容積率 所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 筑建密度 所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。 綠地率 所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和，占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。但同樣由于受土地成本的控制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。 戶(hù)型比 戶(hù)型比是指各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 7、 建筑配套與建筑材料 會(huì)所 所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。 中空玻璃 中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱(chēng)“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 RUN智能家居布線系統(tǒng) RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，心TLA/ELA 570A為核心，以每戶(hù)為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所用弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單了自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶(hù)成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。 （三）商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)主權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或交換、轉(zhuǎn)達(dá)租的市場(chǎng)。 1. 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 按提供的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。 預(yù)售合同 商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 2. 商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)賣(mài)人，并由買(mǎi)賣(mài)人支付房?jī)r(jià)款的行為。 3. “五證兩書(shū)” 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“兩書(shū)”，這也是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。 五證 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開(kāi)工證）、商品房銷(xiāo)售許可證。 兩書(shū) 住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 4. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式銷(xiāo)售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以為開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格較低，通常會(huì)吸引眾多購(gòu)房人士。（四）商品房面積測(cè)算1、 銷(xiāo)售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn) 在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部商品銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格。 2、 建筑面積的測(cè)算原則 一般規(guī)定 a) 房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。 b) 房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。 c) 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 d) 房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。 e) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 f) 房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。 3、 套內(nèi)建筑面積的測(cè)算 套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種： 共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。 非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有許多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。 一般來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)可以分為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。 4、 公攤面積的測(cè)算 共有建筑面積 共有建筑面積=全幢建筑面積全幢各套內(nèi)建筑面積之和單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等 共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面各套套內(nèi)建筑面積之和 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 5、 其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù) 實(shí)用面積 是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 面積誤差比 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）合同約定面積100% 產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 預(yù)測(cè)面積 預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目）銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的合法銷(xiāo)售依據(jù)。 實(shí)測(cè)面積 實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 使用率 使用率又稱(chēng)得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積比。即： 使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）商品房銷(xiāo)售面積（建筑面積）100% 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷(xiāo)售面積）的比率。即： 實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積商品房銷(xiāo)售面積100% 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和銷(xiāo)售面積之比，因?yàn)榉肿佣嗔颂變?nèi)墻體面積與陽(yáng)臺(tái)面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對(duì)于銷(xiāo)售是有很大幫助的。（五）價(jià)格與銀行按揭及購(gòu)房稅費(fèi) 1、 價(jià)格術(shù)語(yǔ) 起價(jià) 在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起價(jià)”這一名詞。所謂“起價(jià)”，即“起步價(jià)”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷(xiāo)售價(jià)格，一般是指戶(hù)型格局、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格。而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。 基價(jià) 所謂“基價(jià)”，也叫“基礎(chǔ)價(jià)”，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。“基價(jià)”是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系。 均價(jià) 在實(shí)際銷(xiāo)售中，一般客戶(hù)是很少會(huì)問(wèn)到均價(jià)的。詢(xún)問(wèn)均價(jià)，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤(pán)人員的做法。 所謂“均價(jià)”，即本物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。 表價(jià) 客戶(hù)問(wèn)到具體單元的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)以“表價(jià)”或高于“表價(jià)”的價(jià)格告知。 所謂“表價(jià)”，是指“樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷(xiāo)售價(jià)格。通常情況下，在銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)制定出“樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)目表”，上面標(biāo)明各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格。這個(gè)銷(xiāo)售價(jià)格一般是最高價(jià)，即售樓人員向客戶(hù)提出的報(bào)價(jià)。 底價(jià) “底價(jià)”是指可以對(duì)外銷(xiāo)售的最低價(jià)格。“表價(jià)”不同于“底價(jià)”。通常情況下，公司內(nèi)不同級(jí)別的人所擁有的底價(jià)權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價(jià)權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會(huì)擁有一定的價(jià)格權(quán)限，即可以給予客戶(hù)低于售樓人員底價(jià)的價(jià)格；而老板則擁有最低的價(jià)格權(quán)限。 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)售時(shí)的價(jià)格。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 一次性買(mǎi)斷價(jià) 一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨便變更。 2、 付款方式 一次性付款 一次性付款，是指購(gòu)房者簽約后必須將購(gòu)房房款一次性付給發(fā)展商。 分期付款 分期付款，是指整個(gè)購(gòu)房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指購(gòu)房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。 目前購(gòu)房貸款可以采用三種貸款類(lèi)型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。 3、 商業(yè)貸款 商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動(dòng)，相對(duì)而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來(lái)自銀行，在銀行能接受的范圍內(nèi)，貸款額度通常不會(huì)受到什么限制，目前一般為購(gòu)房款的70%左右。 4、 公積金貸款 公積金貸款屬于政策性貸款，相對(duì)來(lái)講利息是最低的。由于它的資金來(lái)源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購(gòu)房人才能申請(qǐng)，貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時(shí)，辦理的時(shí)間會(huì)減慢甚至?xí)和！?住房公積金的提取 住房公積金不是隨時(shí)都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說(shuō)只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金： a) 購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時(shí)。 b) 離休、退休時(shí)。 c) 完全喪失勞動(dòng)能力，并且與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)。 d) 戶(hù)口遷出本市或者出境定居時(shí)。 另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時(shí)，也可提取住房公積金帳戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)佘額用于沖抵貸款余額。 5、 組合貸款 組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過(guò)商業(yè)貸款補(bǔ)足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。 6、 還款方式 一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不變，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己實(shí)際情況進(jìn)行選擇。 a) 按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。 b) 按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。 7、 購(gòu)房稅費(fèi) 對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房并不能只考慮到房?jī)r(jià)的問(wèn)題，還應(yīng)考慮到購(gòu)房過(guò)程中所需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題。根據(jù)規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中應(yīng)繳納如下稅費(fèi)： 簽訂購(gòu)房合同時(shí)：印花稅 簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買(mǎi)賣(mài)契約正本上，按照房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)的0.5%交納，即： 應(yīng)納稅費(fèi)=計(jì)稅金額（購(gòu)房合同協(xié)議上注明的房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)）稅率（0.5） 比如，如果你與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同，房?jī)r(jià)總額為500000元，則應(yīng)交納的印花稅為：5000000.5=250元。 辦理貸款時(shí)：律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi) 申辦個(gè)人購(gòu)房貸款，購(gòu)房人通常要支付律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。但因提供按揭的銀行不同，在收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存大一定的差異。 辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)：契稅、登記費(fèi) 在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，購(gòu)房者需要交納契稅、登記費(fèi)等。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買(mǎi)方）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)稅種。 8、 產(chǎn)權(quán)辦理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地開(kāi)割開(kāi)來(lái)處分。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證，即開(kāi)發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開(kāi)發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理。 小產(chǎn)證 小產(chǎn)證，即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理。開(kāi)發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。 住宅的“全部產(chǎn)權(quán)” 按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 住宅的“部分產(chǎn)權(quán)” 擁有“部分產(chǎn)權(quán)”的住宅一般是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，擔(dān)出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 所有權(quán) 房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則的規(guī)定，房屋所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有