某大學(xué)某校區(qū)教職工宿舍可行性研究報告

1 某 大學(xué) 某 校區(qū)教職工生活區(qū) 項 目目 申申 請請 報報 告告 建設(shè)單位： 某 某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制時間：二一四年四月 1 目 錄 第一章 總論 . 1 目名稱與建設(shè)單位 . 1 目概況 . 2 告編制的依據(jù)及范圍 . 2 論 . 3 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策 和行業(yè)準(zhǔn)入分析 . 4 展規(guī)劃分析 . 4 業(yè)政策分析 . 6 第三章 項目選址及建設(shè)條件 . 7 目選址 . 7 目擬建區(qū)域概況 . 7 然條件 . 8 通條件 . 9 質(zhì)地貌 . 9 震烈度 . 10 論 . 10 2 第四章 項目建設(shè)方案 . 12 體設(shè)計思想 . 12 劃設(shè)計原則 . 12 筑設(shè)計原則 . 13 目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 14 體規(guī)劃 . 14 筑工程 建設(shè)方案 . 16 第五章 公用工程 . 18 劃原則 . 18 用工程 . 18 衛(wèi)規(guī)劃 . 21 災(zāi)規(guī)劃 . 21 外配套 . 23 第六章 資源開發(fā)及綜合利用分析 . 24 源的分類及特點 . 24 源開發(fā)方案 . 25 源利用方案 . 26 源節(jié)約措施 . 27 3 第七章 節(jié)能方案分析 . 29 計依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn) . 29 耗狀況和能耗指標(biāo)分析 . 30 能措施 . 30 水措施 . 32 能效果分析 . 32 第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 34 境影響評價標(biāo)準(zhǔn) . 34 境和生態(tài)現(xiàn)狀 . 34 態(tài)環(huán)境影響分析 . 34 態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 . 35 殊環(huán)境影響分析 . 38 境影響評價結(jié)論 . 38 第九章 建設(shè)管理 . 39 目組織機構(gòu) . 39 設(shè)管理 . 39 區(qū)管理 . 40 4 第十章 項目建設(shè)進(jìn)度計劃 . 42 第十一章 工程招投標(biāo)及項目管理 . 43 制依據(jù) . 43 標(biāo)組織形式 . 44 第十二章 投資估算與資金籌措 . 45 資估算 . 45 金籌措 . 48 款還本付息 . 48 第十三章 經(jīng)濟(jì)效益分析 . 50 第十四章 社會影響分析 . 53 第十五章 結(jié)論 . 56 附件： 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 1 第一章 總論 目名稱與建設(shè)單位 目名稱 某 大學(xué) 某 校區(qū)教職工宿舍 項目單位 項目承辦單位： 某 溫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 某 溫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2001 年 3 月，位于即墨市溫泉鎮(zhèn)東皋玉10 號。是經(jīng) 某 省建設(shè)廳批準(zhǔn)的四級資質(zhì)股份制企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、房屋銷售、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，注冊資金 1000萬元，現(xiàn)有各類技術(shù)、經(jīng)濟(jì)人員 30人，其中，中、高級職稱專業(yè)管理人員 20 人。 公司自成立以來，根據(jù)即墨市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套設(shè)施”的方針，認(rèn)真貫徹落實省委、省、市政府政策。改變了分配無序的村鎮(zhèn)建設(shè)格局，提 高了溫泉鎮(zhèn)的建設(shè)水平和居民的居住條件。 公司管理機制完善，技術(shù)力量雄厚，先后承建了即墨市青石路網(wǎng)點及商住樓工程面積約 8000平方米，即墨市溫泉花園 1樓工程面積約 30000 平方米，嶗山區(qū)松山新苑工程面積約為 50000 平方米，即墨市溫泉鎮(zhèn)西溫農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房 1樓約 37000平米。 公司自成立以來，嚴(yán)格按照上級主管部門的要求依法經(jīng)營，公司在溫泉皋玉建立了固定的辦公場所，制定了規(guī)章制度，公司按“以人為本，建設(shè)綠色家園”的宗旨，配備了專業(yè)的管理人員和技術(shù)人員，并經(jīng)常為他們提供培訓(xùn)條件，進(jìn)行培訓(xùn)，增強他們的 業(yè)務(wù)能力。公司對工商執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)嚴(yán)格管理，從來沒有將其出租、出借和出賣等違法行為。 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 2 公司以加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐為目的，以服務(wù)于人民，美化、綠化、亮化、硬化環(huán)境為宗旨，依法經(jīng)營，為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)貢獻(xiàn)一份力量。 目概況 設(shè)地點 該項目位于即墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)濱海大道以西，山大北路以南。 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 該項目擬建 某 大學(xué) 某 校區(qū)教職工生活區(qū)均為高層，小區(qū)內(nèi)建設(shè)幼兒園、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)中心、居委會、商業(yè)網(wǎng)點等公共建筑。 該項目總用地面積 總建筑面積 其中地上總建筑面積 ，包括住宅建筑面積 、物業(yè)管理 地下建筑面積 60375。 資規(guī)模及資金籌措 項目總投資 8000 萬元。其中工程費用 元，元，預(yù)備費 元，建設(shè)期貸款利息 元。 項目所需資金由 某 溫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌 5000 萬元，貸款 3000萬元。 目實施期 項目實施期 24 個月，自 2013 年 10 月份開始實施， 2015年 10月竣工驗收交付使用。 告編制的依據(jù)及范圍 1、中華人民共和國 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 3 2、 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 2007 24號）； 3、 關(guān)于印發(fā) 的通知（建住房 2007 258 號） ； 4、 原國家計劃委員會建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)； 5、 某 市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法； 6、即墨市農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法； 7、 2011 年即墨市政府工作報告； 8、 某 市住房保障發(fā)展規(guī)劃（ 2011 論 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是我國各級政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收 入家庭住房困難的主要形式之一，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對于促進(jìn)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會具有重要的作用和現(xiàn)實意義， 其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。 項目建設(shè)符合國家及省市相關(guān)政策規(guī)定，建設(shè)規(guī)模合理，外部配套條件完善，資金來源有保障，故本項目建設(shè)是可行的。 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 4 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 展規(guī)劃分析 根據(jù)中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要第三十五章“提高住房保障水平”中指出，強化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠 道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費標(biāo)準(zhǔn)。 另外，根據(jù) 某 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃 (征求意見稿 )內(nèi)容揭示，“ 十二五 ” 期間， 某 初步計劃新增各類住房保障數(shù) 67 萬戶，到 2015 年住房保障戶數(shù)占城鎮(zhèn)中低 收入家庭戶數(shù)比重達(dá)到 20%以上。根據(jù)國家新下達(dá)的計劃 ,今年我省將建設(shè)各類保障房 套 ,是去年的 2 倍多 ， 省財政計劃支出 5億元支持保障房建設(shè) ,是去年的 10倍。這 租住房 戶、經(jīng)濟(jì)適用住房 套、限價商品住房 戶區(qū)改造 外 ,我省將新增廉租住房租賃補貼 戶。 今后幾年 我省將繼續(xù)保持合理的經(jīng)適房供應(yīng)規(guī)模 ,引導(dǎo)有條件、符合政策規(guī)定的企業(yè)開展集資合作建房 ,作為經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一管理。 為提升我市住房保障水平，指導(dǎo)未來 3年住房保 障工作，繼續(xù)保持我市住房保障事業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合我市實際， 十二五期間 某 市制定了 某市住房保障發(fā)展規(guī)劃（ 2011規(guī)劃中明確了未來三年的規(guī)劃目標(biāo)，其 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 5 中經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 15000套，建筑面積約 配 售 經(jīng)濟(jì)適用住房方式解決 15000 戶 。 在 某 市住房保障發(fā)展規(guī)劃（ 2008 2010） 年第一個三年規(guī)劃期內(nèi)，即墨市就建設(shè)了 平方米經(jīng)濟(jì)適用房、 8萬平方米限價商品房、 40 萬平方米農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房、 8000 平方米公共租賃住房，解決了約 8100多戶 城市 低收入家庭及缺房農(nóng)民的住房問題，構(gòu)建起分層次、多形式、梯度化的保障性住房供應(yīng)體系。為了使更多困難家庭享受到保障性住房，今后，即墨市將進(jìn)一步擴大保障性住房的覆蓋范圍。一方面，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點工作，打破戶籍限制，爭取將所有城鎮(zhèn)常住居民納入保障制度覆蓋范圍；另一方面，調(diào)整收入線和住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)，放寬保障性住房的限制條件，降低準(zhǔn)入門檻。 即墨市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中也提出大力推進(jìn)住房保障體系建設(shè)， 完善保障性住房供應(yīng)體系，逐步改善中低收入住房困難家庭的住房條件。進(jìn)一步細(xì)化住房保障相關(guān)政策，完善廉租房、限價房等住房保障體系。加強保障性住房財政性投入，優(yōu)先保證保障性住房用地需求，加快保障性住房的建設(shè)。根據(jù)即墨市 2011 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃， 2011年度全市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在 中住宅用地 中廉租房用地 共租賃房用地 價房用地 濟(jì)適用房用地 頃，棚戶區(qū)改造用地 頃，頃），可見經(jīng)濟(jì)適用 住房的建設(shè)用地規(guī)模居住宅用地之首，未來幾年，經(jīng)適房的建設(shè)規(guī)模將愈來愈大。按照即墨市城市建設(shè)與管理三年攻堅規(guī)劃，2011年是提升年。在即墨市城市建設(shè)與管理活動 2011提升年實施方案中提出加大民生設(shè)施建設(shè)，在 6 處鎮(zhèn)、街道規(guī)劃建設(shè) 8處總面積為 17萬平方米（ 1700 套）的農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房，解決農(nóng)民住房問題。 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 6 該項目的建設(shè)就是在以上背景前提條件下提出的，項目建設(shè)符合國家及省市各項規(guī)劃要求，項目可行。 業(yè)政策分析 住宅建設(shè)是貫穿全面建設(shè)小康社會始終的持續(xù)推動力。一是因為建筑業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，而住宅建筑又是建筑產(chǎn) 業(yè)的主干，在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用。二是住宅作為生活必須品，沒有任何家庭可以離開它。三是一國經(jīng)濟(jì)增長有許多拉動因素，住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性，從多方面拉動經(jīng)濟(jì)增長。 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中要求加強經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行 建設(shè)項目招投標(biāo)。 本項目為農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目，土地通過劃撥方式取得，按照政府規(guī)定減免行政事業(yè)性收費，即墨市政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)實施建設(shè)，能夠從根本上降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。本項目嚴(yán)格按照政府審定的價格銷售，通過招投標(biāo)確定建設(shè)單位。因此，本項目完全符合關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知的要求，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策。 該項目屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2011 年本）第一類鼓勵類“保障性住房建設(shè)與管理”類，不涉及限制類及淘汰類項目，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求。 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 7 第三章 項目選址及建設(shè)條件 目選址 該項目位于 即墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)濱海大道以西，山大北路以南。 目擬建區(qū)域概況 即墨市位于中國 某 半島西南部 ，地處東經(jīng) 120073，北緯36187，東臨黃海，與日本、韓國隔海相望，南依嶗山，近靠 某 。目前全市共有 18個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處、 1個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 1 個省級旅游度假區(qū)。到 2010 年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 城市供水、供氣、供熱能力繼續(xù)加強，生產(chǎn)生活環(huán)境進(jìn)一步改善，城市化步伐加快。 我市名列福布斯中國大陸最佳縣級市第 11 位，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力位居全國百強縣第 17 位，處于全省經(jīng)濟(jì)強縣第一方陣。 項目擬建地位于即墨市溫泉鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn) 地處交通樞紐 ， 位于 某 市市區(qū)東部40公里外 ,南依 嶗山 ,與 某 嶗山仰口 國家旅游度假區(qū) 相鄰；東腋 黃海 ,與 某 省省級旅游度假 條省級公路縱橫境內(nèi)。距 某 港 40公里 ,離 某 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 8 國際機場 30公里 ,交通十分便利 。 全鎮(zhèn)總面積 88 平方公里，有 18公里海岸線，3 處港灣。轄 53 個行政村 。 這里環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，氣候宜人，地下礦 熱水 豐富，有 8 處國家、省市療養(yǎng)（及休閑中心）院、度假村，為 某 著名的療效、度假勝地，形成了規(guī)模宏大、環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備和功能齊全的旅游度假、娛樂區(qū)。有標(biāo)準(zhǔn)客房、中客房及豪華客房；有容納 300人不等的大、小型會議室及貴賓室；有全國最大的室內(nèi)溫泉游泳館和各種高檔娛樂設(shè)施。是 某 市八大旅游度假區(qū)之一。有著發(fā)展經(jīng)濟(jì)的諸多優(yōu)勢和條件，堪稱一顆光彩奪目的明珠 。 然條件 候條件 即墨屬溫帶季風(fēng)氣候，加之海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，又具有顯著的海洋性氣候特點。春季氣溫回升緩慢， 較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季溫?zé)岫嘤辏珶o酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。年平均氣溫為 12C。無霜期 196 234 天，農(nóng)種期 279 290 天，年平均日照時數(shù)為 均降水量東部為 773 毫米，西部為 613 毫米。 季平均氣壓 季平均氣壓 況 項目區(qū)全年最多風(fēng)向是 ，頻率為 12%，其次是 N 和 ，頻率都是 11%，再其次是 率均是 9%。出現(xiàn)頻率最少風(fēng)向是 ，頻率是 1 2%。 項目區(qū)年平均風(fēng)速為 s,冬半年各月平均風(fēng)速較大， 11 月次年 2月各月平均風(fēng)速在 s 之間，其中 11 月份平均風(fēng)速最大。下半年風(fēng)速較小，其中 7、 8兩月最小，月平均風(fēng)速都是 s，其次是 6月份，為 s。 項目區(qū)的強風(fēng)向為 大風(fēng)速是 s，出現(xiàn)于 3 月和 12 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 9 月份，次強風(fēng)向為 N，最大風(fēng)速 22m/s，出現(xiàn)于 1月和 10 月份。 文 即墨市沿海海流一般都沿著海岸向南西和北東流動，沿海潮汐屬正規(guī)半日潮。平均潮差 ，最大潮差 ， 最大波高 水 年平均降水量 最大降水量 最小降水量 最大降水量 通條件 即墨扼 某 通往全國的陸上“咽喉”，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟(jì)青高速公路、青銀高速公路、青煙、青威、青沙等 5條國家和省級公路縱貫全境。城區(qū)距流亭國際機場不足 15 公里，距 某 港 40 公里；西到藍(lán)村、即墨火車站分別為 24 公里和 15公里。市鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個國家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。 質(zhì)地貌 本 地區(qū)位于 中朝準(zhǔn)地臺魯東隆起區(qū) 東南部，級構(gòu)造單元膠萊坳陷中部及膠南隆起東北部，級構(gòu)造單元朱吳 即墨凹陷南部及膠南凸起東北部，級構(gòu)造單元即墨 滄口凹陷區(qū)。地層從新到老可以分為新生界第四系地層和中生界白堊系地層。 根據(jù)國家地震局 1990 年發(fā)布的中國地震烈度區(qū)劃圖查的，項目區(qū)域抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計地震分組為第二組，征周期 于弱震及微震區(qū)。凍土深度為 ，屬于微凍 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 10 土地帶。 1、 某 為海濱丘陵城市，地勢為東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷。山地約占全市總面積的 主要為侵蝕構(gòu) 造地貌；丘陵約占 主要為構(gòu)造剝蝕地貌；平原約占 主要為堆積地貌；洼地約占 2、全市有三個山系。東南為嶗山山脈，主峰海拔 1133 米；北部為大澤山，海拔 ；南部為大珠山、小珠山、鐵橛山、藏馬山等組成的膠南山群。此外，市區(qū)有浮山、太平山、信號山等山嶺。 3、全市海岸分為三種基本類型，有岬灣相間的基巖岸、 山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸。淺海海底有水下淺灘、 現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。海岸線全長 岸島嶼 70個，主要為基巖島嶼。 4、膠州灣為半封閉性深 水海灣，位于東部主城和西部輔城之間，東西寬28公里，南北長 33公里，零線以下水域面積 方公里 ,口窄內(nèi)寬 ,口門最狹處 (團(tuán)島至薛家島 )環(huán)膠州灣岸線全長 163公里。 震烈度 根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖” 某 市屬于基本烈度六度地區(qū)。又據(jù)“建設(shè)部、國家計委新建工程抗震設(shè)防暫行規(guī)定”、“地震基本烈度六度地區(qū)重要城市抗震設(shè)防和加固的暫行規(guī)定”、建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ 文件的規(guī)定，該項目建筑物按六度設(shè)防。因此，項目所在地地質(zhì)狀況良好，發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的可能性小，項目設(shè)計時按六級抗 震進(jìn)行設(shè)防，可滿足項目的使用要求。 論 綜上所述，該項目地段地質(zhì)情況良好，場區(qū)地形平坦，地貌類型單一，地層結(jié)構(gòu)簡單，分布均勻，厚度穩(wěn)定，物理力學(xué)性質(zhì)均勻，無不良地質(zhì)現(xiàn)象分布， 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 11 場區(qū)穩(wěn)定性良好，適宜該建筑物的興建。 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 12 第四章 項目建設(shè)方案 體設(shè)計思想 1、根據(jù)國家有關(guān)限價商品房建設(shè)的方針、政策及相關(guān)規(guī)范、規(guī)程，結(jié)合即墨市的城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計。 2、充分考慮溫泉鎮(zhèn)實際情況，近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合，實事求是、因地制宜，合理確定建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模，以滿足項目需要。 3、項目建設(shè)力求造價經(jīng)濟(jì)、功能適用、規(guī)劃合理、具有城市住宅小區(qū) 的風(fēng)格。 劃設(shè)計原則 針對本項目的發(fā)展定位，設(shè)計中應(yīng)遵循以下原則： 勢、及周邊道路關(guān)系，確定主要出入口的合理位置。 以人為本 ” 的思想，以建設(shè)高 品質(zhì) 環(huán)境 的居住小區(qū) 、生態(tài)型居住區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。 調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。 強規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)項目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機 制。 技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn) 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 13 代居住空間。 發(fā)展新型節(jié)能型住宅。 成大景觀內(nèi)套小景觀，達(dá)到內(nèi)秀與外剛的完美結(jié)合。景觀構(gòu)成要素由草坡、小徑、攀藤花架等構(gòu)成，沿小區(qū)主軸線設(shè)置一條 南北貫通的 文化景觀長廊帶 ，即可以把小區(qū)貫通，又可以觀賞景物，創(chuàng)造出豐富的沿街線性空間。 區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。城市道路指小區(qū)外圍城市交通干道；小區(qū)道路指小區(qū)內(nèi)主要的 對外聯(lián)系道路，車行道寬度為 7 米，兩側(cè)設(shè) 區(qū)內(nèi)盡端路是組團(tuán)內(nèi)部聯(lián)系道路，路寬為 ，盡端設(shè)置 1212 米的回車場；步行道路系統(tǒng)由小區(qū)內(nèi)綠化步行道和機動車道兩側(cè)的人行道組成，一方面方便的與城市交通系統(tǒng)相聯(lián)系，另一方面在小區(qū)內(nèi)部與小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)合而為一，主要步行系統(tǒng)由小區(qū)組團(tuán)分隔綠帶、綠化隔離帶等構(gòu)成，將各部分室外空間、景觀空間、綠地、配套空間聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的住區(qū)戶外空間。 大，基地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行分布平整。地面坡度和車行道縱坡不小于 人行道根據(jù)需要考慮設(shè)踏步和防滑措施。 般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計段確定 。 筑設(shè)計原則 根據(jù)即墨市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法的通知（即政發(fā) 200925 號）經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在 65 平方米以內(nèi)。 l、保證朝向和良好通風(fēng)，窗戶及入口設(shè)計與景現(xiàn)環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 14 戶有陽光、窗窗見美景。 2、住宅套型設(shè)計注重實用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點，設(shè)計具有時代感的平面戶型，如玄關(guān)及儲物間的 配置使住戶的居住生活更加方便。 3、結(jié)合不同的面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設(shè)計簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。 4、充分利用屋頂平臺設(shè)置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境，同時也豐富了建筑的外觀。 目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 該項目擬建教職工生活區(qū)建筑層數(shù)均為高層，小區(qū)內(nèi)建設(shè)幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)中心、等配套設(shè)施。 該項目總用地面積 總建筑面積 其中地上總建筑面積 ，地下建筑面積 60375。 體規(guī) 劃 平面布局 本項目用地位于鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)濱海大道以西，山大北路以南。根據(jù)建設(shè)用地條件，建筑物全部采用東 充分利用南向的采光和日照條件，保證主要居住用房具有足夠的日照強度和日照時間。配套社區(qū)管理和公共服務(wù)用房布置在小區(qū)次入口南側(cè)，便于對外聯(lián)絡(luò)，也避免了對小區(qū)居民日常生活的干擾。 劃指標(biāo) 項目用地平衡表見，表 444 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 15 表 4 用地平衡表 序號 項目 面積 單位 占總用地比例 1 總用地面積 方米 100% 2 建筑物占地面積 方米 3 道路及停車場用地面積 方米 4 綠化用地 方米 表 4 主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表 序號 項目 指標(biāo) 單位 一 總用地面積 方米 二 總建筑面積 方米 1 住宅建筑面積 方米 2 商業(yè)建筑面積 方米 3 物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)中 心 方米 4 地下建筑面積 方米 三 容積率 表 4 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 工程名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總建筑面積 2 居住戶數(shù) 戶 1202 3 居住人數(shù) 人 3846 按 戶計算 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化率 % 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 16 筑工程建設(shè)方案 筑工程設(shè)計 住宅平面采用小跨度、大進(jìn)深布局，以最大限度 的利用土地資源，提高土地使用效率，擴大室外空間，提高居住品質(zhì)。 配套公共建筑采用大空間布局，內(nèi)部根據(jù)需要在使用階段另行分隔，在內(nèi)部適當(dāng)部位設(shè)樓梯。 筑裝飾 本項目主要為住宅，因此建筑物外裝修進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則進(jìn)行簡單裝修，由入住的居民自行進(jìn)行精裝修。 建筑物外墻全部采用外墻涂料罩面，臺階均采用天然石材，屋頂鋪貼紅色燒結(jié)瓦。 建筑物外窗均采用塑鋼窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。配套公共建筑門窗均采用鋁合金門窗，室內(nèi)地面貼瓷磚，內(nèi)墻、天棚采用水泥砂漿抹面， 表面罩乳膠漆。 線布置方案 小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)，各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直差距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵循如下原則： （ 1）壓力流管讓重力流管 （ 2）小管徑盡量在污水管上面 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 17 （ 3）給水管盡量在污水上面 （ 4）易彎曲管讓不易彎曲管 （ 5）臨時性管線讓永久性管線 （ 6）工程量小的管線讓工程量大的管線 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 18 第五章 公用工程 劃原則 1、該項目的市政公用 設(shè)施的規(guī)劃充分體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、可靠性、可操作性，努力提高市政基礎(chǔ)設(shè)施對小區(qū)的物質(zhì)支撐功能，滿足居民日益增長的物質(zhì)生活需求，為創(chuàng)造美好家園奠定基礎(chǔ)條件。 2、該項目市政公用設(shè)施規(guī)劃結(jié)合基地的風(fēng)貌特色，因地制宜探索最佳技術(shù)路線，努力節(jié)省用地和投資運行費用。同時反映先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、可持續(xù)的環(huán)保理念、高尚的生活需求、宜人的人居環(huán)境。有關(guān)設(shè)施的布置和工程系統(tǒng)充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能的理念，既體現(xiàn)適度超前，又利于實施操作。 3、發(fā)揮規(guī)劃的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)各專業(yè)部門的聯(lián)系，提高規(guī)劃的可操作性，便于市政工程的實施和管理。 各專業(yè)的管線材料要采用新材料、新技術(shù)，市政設(shè)施施工建設(shè)必須保證高質(zhì)量。 4、堅持動態(tài)與可持續(xù)發(fā)展的理念。改造區(qū)域的市政公用設(shè)施和管線，根據(jù)分區(qū)保持相對獨立性，以便于分期開發(fā)。同時又注意各分期市政工程的相互銜接與呼應(yīng)，以便于滾動發(fā)展，最終形成完整的市政公用系統(tǒng)。 用工程 計規(guī)范及依據(jù) 1、建筑給排水設(shè)計規(guī)范 2003 2、建筑設(shè)計防火規(guī)范 87(2001) 3、居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范 94 4、室外給水設(shè)計規(guī)范 86 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 19 5、室外排水設(shè)計規(guī)范 87 源規(guī)劃與管網(wǎng)布置 本項目規(guī)劃總?cè)丝?1202 人，人均用水量指標(biāo)取 150 升 /人 目總用水量（含不可預(yù)計水量）為 方米 /日。本項目在綠化中以耐旱植物為主，且項目不采用自來水進(jìn)行綠化澆灌，因此項目用水量僅包括生活用水量。 小區(qū)給水系統(tǒng)由附近市政管網(wǎng)接入。區(qū)內(nèi)給水管道布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)道路下，管徑為 管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。 室內(nèi)給水管道采用 料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘結(jié)連接，暗裝敷設(shè) 。給水龍頭均采用陶瓷芯龍頭，便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，并實行“一戶一表”計量方式。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。 1、排水量計算 該小區(qū)本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范，本小區(qū)生活污水量按給水量的 90%計算，則最高日污水排放量為 2、排水系統(tǒng) 由于本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，將雨水、污水排入城市排水管網(wǎng)，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜 合處理。 室內(nèi)污水管采用暗裝敷設(shè)，管材選用 料排水管，屋頂設(shè)伸頂通氣 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 20 管。 室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處、以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。 在小區(qū)內(nèi)配備變電箱，電源由高壓線直接接入場區(qū)配電室，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑路面采用地下直埋，電纜穿越道路的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。 住宅電氣照明設(shè)計照度：起居室及一般為 50室 200廳、廚房80生間 40梯間 30 光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)80。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。 電源插座：根據(jù)各室廳需要分別布設(shè) 23 個，選用單相三線或單相二線組合插座，衛(wèi)生間設(shè)置不少于 1 組防濺型安全插座，防爆燈具。 計量：為實現(xiàn)用電計量的準(zhǔn)確性和便于管理，選用一戶一表制，電表（自動斷電保護(hù)）分層戶外集中設(shè)置。 小區(qū)內(nèi)采用集體供暖。采用地源熱泵供暖方式，并考慮熱補償。 擬由天然氣公司引入低壓管道天然氣作為氣源，以低 壓管道天然氣直供用戶，管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)，管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線，管道應(yīng)作防腐處理。 線電視 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 21 項目同步建設(shè)通訊系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安保系統(tǒng)。室外采用地下電纜敷設(shè)，室內(nèi)線路穿管暗敷。每個單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每個房間內(nèi)均設(shè)一個或若干個電話插頭、電視插座和寬帶插座。 衛(wèi)規(guī)劃 規(guī)劃垃圾產(chǎn)量為 圾成分以廚余有機物、廢品及包裝材料為主。 小區(qū)內(nèi)實行生活垃圾袋裝化，并逐步推行分類收集的廢棄物源頭管理方式，廢品 回收系統(tǒng)將逐步健全。在小區(qū)不同位置設(shè)置垃圾投放點，并定時定點由專人負(fù)責(zé)收集。小區(qū)內(nèi)主要道路每 25要道路每 50形式應(yīng)與周邊建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 災(zāi)規(guī)劃 防 1、每個住宅組團(tuán)作為一個消防單元，結(jié)合變頻調(diào)速泵房，設(shè)消防水池，水池容量應(yīng)滿足用水量最大的一幢建筑消防用水。 2、室外每隔 100 米（重點小區(qū)不大于 80 米）沿小區(qū)主要道路設(shè)室外消火栓，保護(hù)半徑 120米，至少從 火栓用水量 15L/S，采用低壓制。 3、消防用電設(shè)備供配電采用雙電源末端門動切換裝置，消防 用電同路采用耐火電纜。公共建筑及住宅公共部分，設(shè)火速自動報警及滅火聯(lián)動裝置，并 某大學(xué)某校區(qū)教職工生活區(qū) 22 配以緊急廣播系統(tǒng)。 4、住宅設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，公建部分各層均設(shè)消火栓系統(tǒng)，設(shè)有消火栓滅火系統(tǒng)的建筑外根據(jù)其設(shè)計流量配置一定數(shù)量的水泵接合器。在建筑物內(nèi)部適宜位置設(shè)磷酸銨鹽干粉滅火器，確保滅火器最大保護(hù)距離 20 米，最大保護(hù)面積 15 /A。 5、給水管網(wǎng)水壓應(yīng)保證滅火時最不利點消火栓的水壓不小于 10 米水柱（以地面算起）。 6、建立家庭火災(zāi)報警系統(tǒng)，通過通訊系統(tǒng)或安保系統(tǒng)與中央監(jiān)控室聯(lián)系。 本項目的建筑物火災(zāi)危險等級為二級 。 消火栓系統(tǒng)室內(nèi)采用枝狀管網(wǎng)，由室外給水管網(wǎng)直接供水，消火栓箱設(shè)在樓梯間內(nèi)，所有建筑物在室外設(shè)地上式水泵接合器。 防 根據(jù)國家人防設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和 某 省有關(guān)人防文件，規(guī)劃按照就近、分散的原則，結(jié)合高層建筑的地下室設(shè)置人防地下室，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為： 9層以下民用新建建筑按照總建筑面積的 2%設(shè)置人防工程； 9 層以上民用新建建筑按照建筑基底面積的 100%設(shè)置人防工程。 震 根據(jù)城市總體規(guī)劃，即墨市建筑抗震按六度地震設(shè)防，同時規(guī)劃考慮小區(qū)內(nèi) 7 米以上的主要道路設(shè)置為抗震疏散通道，保證緊急疏散時道路的通暢。同時，小區(qū)