市場化論文關(guān)于市場化為核心激活沉睡資產(chǎn)論文范文參考資料

市場化論文關(guān)于市場化為核心激活沉睡資產(chǎn)論文范文參考資料 （江蘇沭陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，江蘇 宿遷 223600） 多年的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致同樣的資產(chǎn)不同的價(jià)格。農(nóng)村也同樣擁有土地、房產(chǎn)這些主要的資產(chǎn)，但是因?yàn)槭袌霾煌?，價(jià)格就存在天壤之別。現(xiàn)在*一號(hào)文件闡明要賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，逐步減少二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的鴻溝。資產(chǎn)離不開市場因素，即使是小范圍的市場，離開了市場資產(chǎn)就無法以價(jià)格來衡量。沭陽農(nóng)商銀行作為耕耘于農(nóng)村金融市場的機(jī)構(gòu)之一，在激活農(nóng)村這些沉睡的資產(chǎn)中，以市場化為核心，很好地滿足了小微企業(yè)和農(nóng)戶的貸款需求。 土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)以及其上的房屋為農(nóng)村主要的三大資產(chǎn)，但是目前都還沒有資產(chǎn)化，主要是滿足農(nóng)民自給自足的基本生活需要，是自然經(jīng)濟(jì)下的形態(tài)。但是市場的因素在緩慢地發(fā)酵，農(nóng)村的三大資產(chǎn)也在市場的力量下不斷地分化，處在市場化更好的城市邊緣，大部分走在進(jìn)行各類形式的交易，典型的就是深圳的城中村。而處在深山老林的資產(chǎn)，有的還是荒廢一片，無任何的價(jià)值。 土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民解決糧食問題的資產(chǎn)，由于以土地為核心的農(nóng)業(yè)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上其他產(chǎn)業(yè)，同時(shí)不少農(nóng)民進(jìn)城，土地承包經(jīng)營權(quán)跟著市場的節(jié)奏往集約化方向發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、交通便利的地方，土地承包經(jīng)營權(quán)大部分都集中成片承包給經(jīng)營者從事經(jīng)營性種植，有的甚至搭建了廠房。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租的租金也是一年比一年高，而出入不方便以及處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展弱一些的地方，則土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)租賃的人很少，即使有個(gè)別租賃，但是租金也較少。 宅基地使用權(quán)和房屋。而宅基地使用權(quán)是滿足農(nóng)民住房需求，在本村內(nèi)有些零星交易，而現(xiàn)在隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)的興起，靠近集鎮(zhèn)的地方的宅基地都私下出售給私人開發(fā)成為各類的小產(chǎn)權(quán)房，甚至有的靠近主要道路的附近都建設(shè)了高樓。這些房產(chǎn)，盡管沒有正式的產(chǎn)權(quán)證，也無法做按揭貸款，但是老百姓踴躍購買。有的在自己家里的宅基地上建設(shè)成了高樓出售部分房產(chǎn)。 二、金融機(jī)構(gòu)需要以市場化來選擇抵押資產(chǎn) 這些農(nóng)村的主要資產(chǎn)，在市場化的催化劑下，交易踴躍，盡管沒有法律認(rèn)可的完全產(chǎn)權(quán)。抵押融資也是將財(cái)產(chǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)的一種方式，有可以抵押的產(chǎn)權(quán)固然重要，但是更需要有市場化為核心。沭陽農(nóng)商行以市場化為核心選擇農(nóng)村的抵押資產(chǎn)。 首先在地理位置上選擇那些靠近縣城、鎮(zhèn)中心商業(yè)性房產(chǎn)，這類房產(chǎn)可以自己經(jīng)營，也可以出租，是進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的良好場所，所以看中的人多，交易也相對(duì)容易。許多的購買者對(duì)這類房產(chǎn)不在乎產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。如果在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的某個(gè)地方形成了小小的集市，那么附近的房產(chǎn)同樣會(huì)引起很多人的興趣，甚至縣城的人、外地人進(jìn)行投資。 其次是鎮(zhèn)和臨郊開發(fā)的一些小區(qū)住宅 _抵押物。這樣的房產(chǎn)屬于小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)村居民的宅基地上蓋的房子，由于在鎮(zhèn)上，買的人也不少，具有一定的市場價(jià)值，但是這樣的房子數(shù)量多，所以后期會(huì)難以處理。同樣是一樣材料堆砌的房屋，靠中心地段越近的房產(chǎn)價(jià)值越高，而距離遠(yuǎn)的房產(chǎn)價(jià)值則越低。即使是在村里，如果靠近路邊，交通便利，即使不能經(jīng)營，也能夠獲得一定的市場認(rèn)可。而深入鄉(xiāng)村，距離主干道較遠(yuǎn)的房產(chǎn)，即使裝修豪華，想購買者也是寥寥。 沭陽農(nóng)商銀行針對(duì)郊區(qū)和集鎮(zhèn)的商業(yè)性房產(chǎn)作為抵押物，同時(shí)在*的流程方面也時(shí)刻注意市場化原則的運(yùn)用。 客戶的選取。除了抵押物為靠近鎮(zhèn)、城市郊區(qū)的商業(yè)性房產(chǎn)，還要選取那些有明確的貸款需求，且房產(chǎn)處于經(jīng)營之中。否則拒絕信貸申請(qǐng)。因?yàn)樵谵r(nóng)村中，信貸轉(zhuǎn)借他人較多，需要從各個(gè)較多防止。 抵押物評(píng)估。由于專業(yè)的評(píng)估農(nóng)村資產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)很少，沭陽農(nóng)商銀行自己構(gòu)建數(shù)據(jù)體系進(jìn)行評(píng)估；評(píng)估的方法以成本法和市場法進(jìn)行綜合評(píng)定，特別是要考慮市場因素，靠近鎮(zhèn)中心近，租金高，則評(píng)估價(jià)值高，相反則評(píng)估的價(jià)值低。 政府協(xié)助*抵押。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府出具產(chǎn)權(quán)的基本情況證明，明確該房產(chǎn)由誰購買，產(chǎn)權(quán)由誰擁有；縣房管局先進(jìn)行測(cè)繪，明確紅線圖，最后由縣房管局*抵押登記。 以市場化處理抵押資產(chǎn)。鎮(zhèn)區(qū)或者郊區(qū)的門面房抵押貸款所產(chǎn)生的不良貸款，依法進(jìn)行訴訟，一般以拍賣的方式進(jìn)行處理。因?yàn)樵阪?zhèn)區(qū)或者郊區(qū)，所以想購買的人很多，一般都能超出評(píng)估價(jià)進(jìn)行出售。有的擔(dān)保人自己就主動(dòng)要求以購買房產(chǎn)的形式進(jìn)行代償。 現(xiàn)在農(nóng)村資產(chǎn)走向市場化還存在很多障礙，相關(guān)的法律還沒有修改，要進(jìn)一步激活農(nóng)村的資產(chǎn)，提升農(nóng)戶的金融可獲得性，需要在以下幾個(gè)方面進(jìn)一步提升： 第一加快農(nóng)村資產(chǎn)確權(quán)的步伐，對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。完善且獲得法律認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)是進(jìn)行交易的前提，可以吸引更多的人員參與，從而擴(kuò)大市場的價(jià)格形成功能。所以第一步就是確權(quán)頒證。 第二擴(kuò)大購買者的范圍。擴(kuò)大購買者范圍可以進(jìn)一步增加交易，范圍越小，參與的人越少，其交易的價(jià)格就只能體現(xiàn)小范圍的價(jià)格。特別是現(xiàn)在農(nóng)村中不少的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，農(nóng)村空心村的明顯。只有價(jià)格高，帶給農(nóng)民的權(quán)益性收入才更高。溫州金改就是將農(nóng)村資產(chǎn)的購買范圍擴(kuò)大到整個(gè)城市區(qū)域范圍。 第三維護(hù)契約精神，減少傳統(tǒng)行政干預(yù)。無論是小產(chǎn)權(quán)房的交易還是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，更多尊重市場的選擇，特別是雙方自愿達(dá)成的協(xié)議。而對(duì)于雙方明確的交易價(jià)格，減少干預(yù)。因?yàn)檗r(nóng)村的資產(chǎn)處于市場化培育的初期，政府協(xié)助構(gòu)建市場化體系的相關(guān)法律，而交易本身則減少調(diào)控。 我國土地制度改革的深化，土地作為一項(xiàng)重要的資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值逐步得到體現(xiàn)，能夠帶動(dòng)農(nóng)村的發(fā)展。然而，農(nóng)村土地承包經(jīng)營責(zé)任制實(shí)施近30年以來，產(chǎn)生了土地產(chǎn)權(quán)主體不清、使用權(quán)不穩(wěn)、收益權(quán)受限、流轉(zhuǎn)困難、配置效率低下等一系列問題，農(nóng)村土地作為一項(xiàng)資產(chǎn)并沒有產(chǎn)生應(yīng)有的資產(chǎn)化收益，被視為農(nóng)民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)也沒有為農(nóng)民帶來應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)性收入，土地規(guī)模效益難以發(fā)揮，農(nóng)民無法從土地上獲取最大化資產(chǎn)收益，嚴(yán)重影響了新農(nóng)村建設(shè)。而以市場為核心，不斷激活