成本測算編制作業(yè)指導(dǎo)書

1、成本測算編制作業(yè)指導(dǎo)書1 目的1.1合理確定成本，有效配置成本資源，提升產(chǎn)品價值，實現(xiàn)投資效益； 1.2規(guī)范工作流程，推進(jìn)成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化 2 適用范圍集團(tuán)地產(chǎn)公司所有地產(chǎn)項目的成本測算工作3 定義3.1成本測算：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，成本測算是項目在開發(fā)過程中成本控制的主要依據(jù)，也是確定成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。3.2成本測算版本：成本測算按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，成本測算分為以下第一版至第三版三個主要版本，除此 之外的版本為其他版。3.2.1第一版，項目拓展階段成本測算，在項

2、目拓展階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先測算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)，聽證會評審；定稿時間為報告聽證會通過時間，經(jīng)審批后其數(shù)值為項目成本控制的預(yù)控目標(biāo)，版號為1.03.2.2第二版，方案設(shè)計階段成本測算即目標(biāo)成本（老公司試用），在方案設(shè)計階段編制，作為實施方案的一部分，供設(shè)計方案聽證評審；定稿時間為設(shè)計方案聽證會通過時間，經(jīng)審批后，其數(shù)值為項目成本控制的正式目標(biāo)，版號為2.0；評審結(jié)果若與1.0版不同，其數(shù)值為預(yù)控目標(biāo)調(diào)整值。3.2.3第三版，施工圖設(shè)計階段成本測算即目標(biāo)成本（新拓展公司試用），版號為3.03

3、.2.4 其他版，除第一版至第三版之外、根據(jù)需要編制的成本測算，其版號是：小數(shù)點前一位為上次測算的主要版本版號第一位，小數(shù)點后一位按順序從1開始編碼；例如第三版測算之前編制的對第二版測算的調(diào)整，編號依次為2.1、2.2等等。其他版成本測算若經(jīng)過集團(tuán)的評審、審批，其結(jié)果若與前一版不同版，其數(shù)值均作為預(yù)控目標(biāo)或正是目標(biāo)的調(diào)整值。4 職責(zé)4.1地產(chǎn)公司成本部門4.1.1 編制成本各階段成本測算及相關(guān)文件；4.2 地產(chǎn)公司其他職能部門4.2.1 提供成本測算所需的項目開發(fā)、設(shè)計、工程、營銷等方面的資料和數(shù)據(jù)，提供測算所需數(shù)據(jù)支持，共同確認(rèn)測算結(jié)果；4.3 集團(tuán)成本管理中心：4.3.1 對成本測算的編制

4、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為地產(chǎn)公司編制成本測算提供技術(shù)指導(dǎo)5 程序5.1編制時間及資料收集5.1.1報告聽證會所需的成本測算，應(yīng)在聽證會日期前的5個工作日之前完成并提交集團(tuán)；其他測算編制時間視成本管理工作需要而定，但必須遵守“先算后干”的原則；5.1.2 編制之前，編制人應(yīng)協(xié)助和提請相關(guān)業(yè)務(wù)部門，如設(shè)計部、營銷部、外聯(lián)部等，收集和準(zhǔn)備編制測算所需的依據(jù)性資料； 5. 2各階段成本測算編制要求5.2.1各階段成本測算需要提交資料要求詳見附件15.2.1 成本測算表應(yīng)按集團(tuán)統(tǒng)一的成本測算標(biāo)準(zhǔn)表編制(詳見附件2)，并保持EXCEL格式。測算表中所有非原始數(shù)據(jù)，即由本工作表或其他工作表的數(shù)據(jù)計算得出的數(shù)據(jù)，應(yīng)保

5、留其計算公式；各成本測算的內(nèi)容，應(yīng)包括但可不限于成本測算標(biāo)準(zhǔn)表中所包含的工作表；5.2.2 測算中，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)階段確定的所有建造內(nèi)容確定成本測算指標(biāo)，數(shù)量，計算各單項、各單體的成本，并在表中備注各指標(biāo)數(shù)據(jù)的依據(jù)、所包涵內(nèi)容。各階段成本測算的深度、分項的綜合程度可以隨設(shè)計的不同而不同，但必須涵蓋所有建造的內(nèi)容。5.2.3 各單體、單項成本的計算完成后，匯總出成本和相應(yīng)銷售面積指標(biāo)。即使本次測算是因局部變更所作調(diào)整，也需計算出總成本。不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)列在總成本之外，作為對項目的風(fēng)險準(zhǔn)備，項目實施過程中，經(jīng)集團(tuán)同意方可動用。5.2.4測算中，除做一般性計算外，應(yīng)對認(rèn)真考察花費(fèi)較多的分項工程、部位，抓住成

6、本控制的重點關(guān)注指標(biāo)和主要環(huán)節(jié)，特別是一些超過常規(guī)的營銷需求，規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，必要時應(yīng)編制價值分析報告(附件3)，報告的主要內(nèi)容和格式參見集團(tuán)模版。5.2.5 成本測算初步編制完成后，必須與上版目標(biāo)成本對比，提交成本變動分析，必須有相應(yīng)的分析對比說明；若本版成本測算單位銷售面積成本增加，則還需要提交成本變動價值分析，詳細(xì)說明成本變動原因以及對售價及收益的影響；5.2.6成本測算的編制過程中，成本人員必須保持與設(shè)計、營銷的互動溝通，深入理解設(shè)計和營銷意圖，特別是對于超常規(guī)的設(shè)計、營銷要求，在進(jìn)行價值分析和超目標(biāo)原因分析時，取得相應(yīng)的技術(shù)支持，目的是保證成本測算的合理性，實現(xiàn)資源的合理配置。測

7、算的結(jié)果必須經(jīng)相關(guān)部門一致認(rèn)可，體現(xiàn)成本目標(biāo)共同制定、共同執(zhí)行、共擔(dān)責(zé)任的原則；5.2.7 集團(tuán)應(yīng)給與地產(chǎn)公司編制過程中所需的技術(shù)支持。編制完成的成本測算須經(jīng)地產(chǎn)公司的成本負(fù)責(zé)人審核后，報送集團(tuán)評審。5.3 分期成本測算5.3.1 對于分期開發(fā)的項目，如果條件許可，盡可能編制總體的成本測算，在總體測算基礎(chǔ)上編制分期成本測算，并在各期之前合理分?jǐn)傆嘘P(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的費(fèi)用。若無法一次性編制，地產(chǎn)公司應(yīng)按集團(tuán)要求（包括經(jīng)營和成本控制方面要求），編制項目的分期成本控制目標(biāo)，所有分期成本目標(biāo)均為當(dāng)期投入成本；5.3.2 對于需要分期測算的項目，還需要提交分?jǐn)偝杀久骷?xì)表，詳細(xì)列出需攤出成本及待攤?cè)氤杀?/p>

8、明細(xì)，并合理在項目各期內(nèi)分?jǐn)偅?.3.2 可售(租)單體分?jǐn)偙響?yīng)反映的是完成成本分?jǐn)偤蟮匿N面指標(biāo)成本；5.4 成本分?jǐn)傓k法5.4.1 成本分?jǐn)偘ǚ制陂_發(fā)的成本分?jǐn)傄约安煌墒畚飿I(yè)類型之間的成本分?jǐn)?5.4.2 成本分?jǐn)偟脑瓌t是誰使用誰分?jǐn)?，具體分?jǐn)傓k法詳見附件4；5.4.3 各階段均需要提交可售(租)物業(yè)單位成本，配套設(shè)施的物業(yè)無論其經(jīng)營模式如何均為待攤成本，需要合理分配到各單體成本內(nèi)。6 支持性文件7 相關(guān)記錄及表格附件1：各階段成本測算成果標(biāo)準(zhǔn)附件2：成本測算標(biāo)準(zhǔn)表附件3：價值分析報告附件4：成本分?jǐn)傓k法附件1：成果測算成果標(biāo)準(zhǔn)序號需要提交的資料名稱項目拓展方案設(shè)計施工圖設(shè)計說明一成本測

9、算表成本測算標(biāo)準(zhǔn)表1.1封面項目名稱編制時間版本號1.2編制說明包括編制依據(jù)不可預(yù)見費(fèi)用以及其他需說明的事項1.3規(guī)劃指標(biāo)1.4項目發(fā)展成本匯總表如需要分期測算的為當(dāng)期投入成本1.5建安工程成本測算表在測算表內(nèi)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)需要注明數(shù)據(jù)來源及包括的范圍1.6各物業(yè)單體建安成本1.7土地費(fèi)用詳表由相關(guān)專業(yè)部門聯(lián)合填寫1.8前期費(fèi)用詳表由相關(guān)專業(yè)部門聯(lián)合填寫1.9開發(fā)間接費(fèi)用詳表由相關(guān)專業(yè)部門聯(lián)合填寫1.10營業(yè)費(fèi)用詳表營銷部門填寫，成本部負(fù)責(zé)收集整理1.11管理費(fèi)用詳表財務(wù)部填寫，成本部負(fù)責(zé)收集整理1.12財務(wù)費(fèi)用詳表 財務(wù)部填寫，成本部負(fù)責(zé)收集整理1.13分期開發(fā)分?jǐn)偝杀久骷?xì)如需分期設(shè)定成本目標(biāo)

10、的則必須提交1.14可售(租)單體分?jǐn)倿榭紤]分?jǐn)偤蟮某杀痉謹(jǐn)?.15材料設(shè)備控制明細(xì)表二表格說明及支持文件2.1地區(qū)成本調(diào)研報告()對于新開發(fā)城市在可研階段必須提交2.2專項成本分析2.3成本變動分析2.4整個項目成本預(yù)測分期設(shè)定成本目標(biāo)項目提交2.5成本變動價值分析成本有增加時提交：提交資料中必須包括的內(nèi)容：視項目的具體情況而定附件3：價值分析報告價值分析報告一、 問題的提出說明本價值分析報告的背景原因，是針對哪個階段的成本測算或目標(biāo)成本的變動，還是針對某項特殊的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容、施工技術(shù)措施、超常規(guī)的費(fèi)用項目等。二、 分析目的三、 分析對象/內(nèi)容 具體說明分析的對象，有關(guān)前提條件四、 分析依據(jù)

11、分析所使用的數(shù)據(jù)、資料的來源部門五、 功能分析說明所采用的技術(shù)方案、設(shè)計特征、裝修標(biāo)準(zhǔn)等對收入、市場競爭力、品牌等方面的影響六、 成本測算七、 提出改進(jìn)方案/提升價值的途徑從提升價值的5種途徑考慮八、 評價與選擇方案九、 實例驗證十、 分析結(jié)論：做出定量的總結(jié)，即采用此種特殊規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容、施工技術(shù)措施、超常規(guī)的費(fèi)用項目將導(dǎo)致“銷售收入提升元，銷售進(jìn)度加快多少天從而導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用提高降低多少，營銷費(fèi)用降低多少，成本提高(降低)多少，最終對總利潤影響為多少？”十一、 確認(rèn)實施方案價值分析報告編寫指引：1， 往往針對功能增加，價值大幅增加的情況2， 分析結(jié)果應(yīng)是符合價值提升的五種途徑3， 分析對比的基

12、準(zhǔn)多為通常狀況下的性能和價格對比4， 價值分析報告應(yīng)在與設(shè)計和經(jīng)營/營銷部門協(xié)同工作的基礎(chǔ)上完成，協(xié)同工作體現(xiàn)在 有設(shè)計、工程等方面提供相關(guān)規(guī)劃設(shè)計、施工資料 由設(shè)計、營銷方面為主作出功能性評價和經(jīng)濟(jì)性計算 一致認(rèn)可分析結(jié)論，共同探討提升價值的途徑；附件4：成本分?jǐn)傓k法成本科目分期開發(fā)項目同期內(nèi)不同物業(yè)備注一、土地費(fèi)用1-1、1-2土地出讓、轉(zhuǎn)讓按占地面積分?jǐn)偛煌飿I(yè)之間有明顯的用地劃分的按占地面積分?jǐn)側(cè)鐭o，則按可銷售（租）面積分?jǐn)?-3、1-4拆遷補(bǔ)償紅線外市政對于一期開發(fā)前已明確需要發(fā)生的項目按占地面積分?jǐn)?，開發(fā)開發(fā)過程中發(fā)生的項目計入當(dāng)期的成本按可銷售（租）面積分?jǐn)?-5其他費(fèi)用按照具體

13、收費(fèi)辦法進(jìn)行分?jǐn)偘纯射N售（租）面積分?jǐn)倢τ诩t線外政府市政工程，分期可按占地面積分?jǐn)偠⑶捌谫M(fèi)用2-2設(shè)計費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)偦虿环謹(jǐn)傆嫯?dāng)前期按可銷售（租）面積分?jǐn)?-1、2-3、2-42-5、2-6勘察、報批、造價咨詢監(jiān)理、臨時工程當(dāng)期投入計入當(dāng)期成本，不分?jǐn)偘纯射N售（租）面積分?jǐn)側(cè)?、建安工程費(fèi)用3-1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用3-1-16室外管網(wǎng)當(dāng)期投入計入當(dāng)期成本，不分?jǐn)偛煌飿I(yè)之間有明顯的用地劃分的按占地面積分?jǐn)側(cè)鐭o，則按可銷售（租）面積分?jǐn)傉召M(fèi)工程按收費(fèi)辦法進(jìn)行不同物業(yè)內(nèi)的成本分?jǐn)?，對于非可售物業(yè)發(fā)生費(fèi)用按銷售（租）面積分?jǐn)?-1-7小區(qū)車行道同上按可銷售（租）面積分?jǐn)倢τ谡麄€項目已規(guī)劃好的市政道路或綠化用地，分期可按占地面積分?jǐn)?-1-813基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備同上，對于多期公用的設(shè)備可以按銷售（租）面積分?jǐn)偘纯射N售（租）面積分?jǐn)?-1-1415增容費(fèi)、其他當(dāng)期投入計入當(dāng)期成本，不分?jǐn)偼?-2環(huán)境3-2-18當(dāng)期投入計入當(dāng)期成本，不分?jǐn)偘醋≌射N售面積分?jǐn)?，商業(yè)如有獨(dú)立的環(huán)境區(qū)域則單獨(dú)計算3-3配套設(shè)施3-3-1地下室同上對于贈送面積，計入對應(yīng)的物業(yè)單體人防地下室按不同物業(yè)需建設(shè)面積分?jǐn)偲渌?/p>