土地估價師案例分析：城鎮(zhèn)土地分等定級(11)

1、姓名：_ 班級：_ 學(xué)號：_-密-封 -線- 土地估價師案例分析：城鎮(zhèn)土地分等定級(11)考試時間：120分鐘 考試總分：100分題號一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場紀(jì)律，維護(hù)知識尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確保考試結(jié)果公正。公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算c.文體設(shè)施在土地定級中是指影劇院、俱樂部、體育館場、游樂園等文化、體育設(shè)施。這些設(shè)施在城鎮(zhèn)中按其規(guī)模和作用大小往往可分為市級服務(wù)和區(qū)級服務(wù)兩種類型。各城鎮(zhèn)可按設(shè)施在城鎮(zhèn)文體活動中的地位和作用選定設(shè)施類型、數(shù)目和級別。(2)各設(shè)施作用指數(shù)和功能分計算各設(shè)施因?qū)ν恋囟壍挠绊懘笮〔煌?，可量化為一定的?shù)據(jù)，當(dāng)把這三個因素每個的影響都

2、看成一個整體，那么這個整體就是各個設(shè)施的影響之和。用一定的系數(shù)衡量各設(shè)施的作用大小，這些系數(shù)稱為作用指數(shù)。由作用指數(shù)推算出的設(shè)施影響大小的分值稱為功能分。a.公用設(shè)施作用指數(shù)和功能分計算a)公用設(shè)施作用指數(shù)反映某設(shè)施或某類設(shè)施和日常生活的密切程度，指數(shù)與設(shè)施作用大小呈正比，數(shù)值在01之間，各指數(shù)之和等于l;b)公用設(shè)施功能分計算按下式：(3)計算設(shè)施的服務(wù)半徑和相對距離服務(wù)半徑是設(shè)施的主要影響范圍，按出行和使用各設(shè)施的方便程度劃分。服務(wù)半徑是一個從概率出發(fā)的概念，不是對個別人的偶然行為，而是對大部分人的行為，是從統(tǒng)計規(guī)律來說的。例如火車站影響肯定是全市性的，但從使用它的便利程度上看，只是對一定

3、范圍而言，超出這個范圍直至更遠(yuǎn)，便利的狀況已經(jīng)較差，同時也變化不大，相差無幾，因此可把一定范圍定為它的服務(wù)半徑。同理，其他設(shè)施也是如此。公用設(shè)施的服務(wù)半徑一般確定在0.30.7km之間;對外交通設(shè)施的服務(wù)半徑一般確定在020km之間;文體設(shè)施的服務(wù)半徑分為兩種：市級一般在4.8km;區(qū)級23km。然后將確定好的對外交通和文體設(shè)施的服務(wù)半徑劃分為35個距離區(qū)間，計算相對距離值公式為;r=d1d式中：d1某設(shè)施服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距設(shè)施的距離;d該設(shè)施服務(wù)半徑。(4)計算各種設(shè)施的影響作用分值公用設(shè)施、對外交通設(shè)施和文體設(shè)施的影響作用分值，都隨距離的變化而變化。其中，公用設(shè)施、文體設(shè)施的影響呈現(xiàn)線性衰

4、減方式，計算影響作用分可以按照典型線性模型公式進(jìn)行;對外交通設(shè)施需要按不同定級類型區(qū)別處理：當(dāng)開展綜合定級和住宅時，按線性衰減模型計算影響作用分;當(dāng)開展商業(yè)用地定級和工業(yè)用地定級，按典型非線性模型公式計算影響作用分。(5)單元或地塊上的分值計算在單元或地塊上，按公用服務(wù)、對外交通、文體三個因素中所含的各設(shè)施得分，分別進(jìn)行加和，從而得到單元上公用設(shè)施完備度分值、對外交通便利度分值和文體設(shè)施影響度分值。綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算綠地覆蓋度、人口密度的指標(biāo)值和分值與面積有關(guān)，計算指標(biāo)值的區(qū)域或單元大小對指標(biāo)值影響頗大，單元過大極易把原有的數(shù)據(jù)均值化，掩蓋差異性，影響分值的合理分布，故在計算時

5、要注意掌握好這一技術(shù)。(1)因素指標(biāo)值的計算綠地覆蓋度使用的資料為綠化占地面積。人口密度主要在商業(yè)用地定級和住宅用地定級中使用。商業(yè)用地定級時，人口密度中涉及的人口資料數(shù)為客流人口;住宅用地定級時人口密度中涉及的人口資料數(shù)為常住人口及暫住人口之和。在不同的區(qū)域或單元內(nèi)將以上數(shù)據(jù)和區(qū)域、單元面積相比，得到各因素的指標(biāo)值。綠地覆蓋度的計算公式為：(2)因素作用分值計算因素作用分值是按照各因素與土地的關(guān)系賦值的，綠地覆蓋度和商業(yè)用地定級內(nèi)人口密度指標(biāo)值從低到高，相應(yīng)分值從。到100分;住宅用地定級的人口密度指示值從最小人口密度到最佳人口密度(最佳人口密度，按我國的國情，用城市規(guī)劃中的理想人口密度代替

6、)時，相應(yīng)分值從0到100分，而從最佳人口密度到最大人口密度時，分值從100分開始下降。各因素的作用分計算公式均為：ei=100(xi-xmin)/(xmaxxmin)式中：ei某區(qū)域或單元因素作用分;xi分別為因素指標(biāo)的最小值和某區(qū)域或單元指標(biāo)值;xmax、xmin對于綠地覆蓋度、商業(yè)用地定級的人口密度是最大指標(biāo)值，對于住宅用地定級的人口密度是最佳人口密度。運(yùn)用以上公式時，對于綠地覆蓋度、商業(yè)用地定級的人口密度只要將各指標(biāo)值代入求算即可;但對于住宅用地定級的人口密度來說，確定人口密度最佳值后，必須對大于人口密度最佳值的指標(biāo)按下面公式修訂后方可代人以上公式。修訂公式為：xi=2xk-xmax式中;xi經(jīng)處理后的某區(qū)域或單元指標(biāo)值;xk超過最大人口密度的指標(biāo)值;xmax城鎮(zhèn)最佳人口密度指標(biāo)值。當(dāng)一個城鎮(zhèn)的最大人口密度超過2倍最佳人口密度時，按照分值計算原則，將超過2倍后的人口密度作為2倍計算。(3)單元或地塊因