淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的幾個(gè)重點(diǎn)階段9.ppt

1、,淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)重點(diǎn)階段,2010年8月,目錄,一、什么是管理,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理,三、前期開(kāi)發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述,四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控,五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控,一、什么是管理,管理是指使活動(dòng)完成得更有效的過(guò)程。這里的過(guò)程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地稱為計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。 效率是管理極其重要的組成部分。管理還必須使活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)，即追求活動(dòng)的效果。,對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí),集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系,集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路,（一）,（二）,（三）,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理,（1） 房地產(chǎn)的全成本 概念和范圍,（一）對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí),（2）

2、 房地產(chǎn)成本 管理的特點(diǎn),（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍,房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購(gòu)買(mǎi)土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。,（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本基本可以分為六大部分: 1、土地成本；2、工程成本；3、營(yíng)銷(xiāo)成本；4、管理成本；5、財(cái)務(wù)成本。 工程成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。,（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn),（二）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系,1、成本管理架構(gòu),在總部成立項(xiàng)目成本 管理工作小組,總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目 成本管理日常工作機(jī)構(gòu),總部各部門(mén)的職責(zé)分工,建立總部組織架構(gòu),

3、財(cái)務(wù)資金部,投資管理部,規(guī)劃設(shè)計(jì)中心,發(fā)展管理部,營(yíng)銷(xiāo)策劃中心,中?？偛?1、成本管理架構(gòu)(中海),2020/11/3,萬(wàn)達(dá)組織機(jī)構(gòu),各公司成本部,1、成本管理架構(gòu)(萬(wàn)達(dá)),萬(wàn)達(dá)成本控制部,成本目標(biāo)組,招標(biāo)合約組,過(guò)程控制組,集中采購(gòu)組,指導(dǎo)檢查組,1、成本管理架構(gòu)(萬(wàn)達(dá)),1、成本管理架構(gòu),1、成本管理架構(gòu)（中海）,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作,各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門(mén) 分工，建立有效的部門(mén)成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門(mén)。,執(zhí)行統(tǒng)一成本科目,建立地區(qū)公司組織架構(gòu),1、成本管理架構(gòu)（萬(wàn)達(dá)）,成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作,各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門(mén)

4、 分工，建立有效的部門(mén)成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門(mén)。,執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度,建立城市公司組織架構(gòu),2、成本管理制度,萬(wàn)達(dá)材料萬(wàn)達(dá)成本管理制度-文字稿.doc,中海材料合約管理地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）,萬(wàn)達(dá)材料成本審批權(quán)限和時(shí)限.xls,萬(wàn)達(dá)材料成本管理操作手冊(cè).doc,（三）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路,1、全過(guò)程目標(biāo)成本管理（中海）,可研階段,市場(chǎng)定位階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,施工階段,上報(bào)資料： 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表、建安成本目標(biāo)控制表、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表、 項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表。,1、全過(guò)程目標(biāo)成本管理（萬(wàn)達(dá)）,可研目標(biāo)成本 土地招拍掛（拿地）前完成 原則上不

5、同階段 的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本 是審核商業(yè)計(jì)劃書(shū)的依據(jù),預(yù)目標(biāo)成本 開(kāi)工前30天完成 確定工程成本 是審批工程招標(biāo)的依據(jù),計(jì)劃目標(biāo)成本 成立項(xiàng)目公司前完成 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一,目標(biāo)控制成本 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù),初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本 開(kāi)盤(pán)前30天完成 確定所有非工程成本 是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)的依據(jù),2、動(dòng)態(tài)成本管理,實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及 時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的 和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。 中海模式：以ERP項(xiàng)目管

6、理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門(mén)和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同 科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和 對(duì)超支情況的有效控制。,2、動(dòng)態(tài)成本管理,（1）在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè) 階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過(guò)程目標(biāo)成本管理。,（2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、 盈利測(cè)算資料,確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。,2、動(dòng)態(tài)成本管理,（3）.成本預(yù)警 項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支2或建安成本超支5%的情況時(shí)， 應(yīng)及時(shí)上項(xiàng)目成本超支審批表或建安成本超支審批表，并附上 成本超支分析告，說(shuō)明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的

7、消化途徑、 應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。,2、動(dòng)態(tài)成本管理,過(guò)程監(jiān)督控制,2、動(dòng)態(tài)成本管理,過(guò)程監(jiān)督控制,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路,成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過(guò)程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。,房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目成本管理的總思路,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路,三、前期開(kāi)發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述,前期開(kāi)發(fā)成本,前期成本分類(lèi),（一）土地成本管理,土地成本（約占項(xiàng)目總成本的20-80%左右均有 可能），主要指土地獲得階段形成的種類(lèi)費(fèi)用支出 ，包括地價(jià)、

8、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)、土 地契稅等。,概念,（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理,設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的1%左右），主 要包括了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期各專(zhuān)項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工 圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。,概念,（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理,對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： （1）無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪 次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； （2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支 付亦與之掛鉤； （3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （4）在滿足

9、建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工 程造價(jià)的影響。 （5）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。,（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制,設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過(guò)批復(fù)值10%的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。,（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制,一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基 礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為 設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門(mén)自身 應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的 設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費(fèi)。,控制設(shè)計(jì)的意義,四、設(shè)計(jì)階段的成本管控,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本

10、管理的主要過(guò)程在于初步設(shè)計(jì)階段、采 購(gòu)分包階段、項(xiàng)目建造施工階段、竣工結(jié)算階段。 成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重 最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大 的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收 入和成本的階段。,四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控,初步設(shè)計(jì)階段的成本管理,開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),采用合同措施，有效控制造價(jià),設(shè)計(jì)階段成本管控,設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。,（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制,（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制,通過(guò)設(shè)計(jì)方

11、案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一 個(gè)主要方式。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì) 研究營(yíng)銷(xiāo)和客服提交市場(chǎng)調(diào)研和客戶反饋意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，找出可進(jìn)行多 方案設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專(zhuān) 業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)和客服）向設(shè)計(jì)單位提出主要方 案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定 費(fèi)用最低的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議 ，考慮最低造價(jià)方案的可行性。,（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本,中海材料成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù).ppt 中海材料全過(guò)程成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及分析.ppt 中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)

12、標(biāo)準(zhǔn)： （1）項(xiàng)目檔次界定 超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)200%以上的項(xiàng)目。 高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)140%以上的項(xiàng)目。 中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80140%的項(xiàng)目。 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80%以下的項(xiàng)目。 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。,（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 2、外立面門(mén)窗設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展

13、限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì),（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 5、電梯選型,（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià),（2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 6、安防功能和其他附加功能,推行限量與限額設(shè)計(jì),7、室外工程設(shè)計(jì) 7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景與硬景的比例搭配。 7.2限額指標(biāo)：,推行限量與限額設(shè)計(jì),8、精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確

14、定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對(duì)于高檔非別墅類(lèi)物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元m2以下；中檔應(yīng)控制在700800元m2。,萬(wàn)達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn),萬(wàn)達(dá)材料萬(wàn)達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn).doc,二、工程成本科目介紹,（2）建安成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及控制要點(diǎn),按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類(lèi)型建安成本造價(jià)一般約在1,700元m22,100元m2左右（毛胚房），別墅類(lèi)型普遍在2,300元/m2以上。,1、前期工程,價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在20-50元m2。 與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)，與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。 前期工程中需

15、注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，另一個(gè)注 意點(diǎn)就是圍墻。,2、基礎(chǔ)工程,以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80120 元m2。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600 800元m2。 2.1地基處理：完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)。 2.2樁基礎(chǔ)：造價(jià)水平與樁的種類(lèi)有關(guān)。樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因。,3、地下室,地下室工程的造價(jià)，一般是2,2003,000元m2。 影響地下室造價(jià)的因素： 3.1地下室面積 3.2地下室的層數(shù) 3.3設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性 目前的水平是鋼筋140200kg/m2，砼是1.0m3/m2以上。 3.4頂板覆土 3.6土方工程 3.8人防工程,3.5基坑支護(hù) 3.7地下室的裝

16、修標(biāo)準(zhǔn) 3.9防水工程,地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化呢？,地下室機(jī)電工程,a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪費(fèi)； b. 對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制； c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長(zhǎng)度； d. 合理選用各管材。,4、地面以上建筑,以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,6501,850元m2（不含戶內(nèi)裝飾）。,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,配套設(shè)

17、施及配套工程,5、配套設(shè)施： 標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校約1,600元m2全包，會(huì)所3,5004,000元 m2全包（含建造與裝修）。 6、配套工程：具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2,000元KVA左右。 a.高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要 b.電纜的設(shè)計(jì) c.發(fā)電機(jī)房的位置,7、室外工程,7.1景觀工程 目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑 面積100120元m2，以空地面積來(lái)計(jì)，整個(gè)室外工程的 造價(jià)水平是400500元m2。 如何控制景觀工程的造價(jià)： 軟的多，硬的少； 普通的多，名貴的少； 控制水景。 7.2小區(qū)圍墻工程,合約策劃,承建商管理,招標(biāo)

18、過(guò)程管理,甲供物資管理,（1）,（2）,（3）,（4）,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（1）合約策劃,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（1）合約策劃,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（1）合約策劃,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（1）合約管理策劃,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（2）承建商管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（2）合格供方管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（3）招標(biāo)過(guò)程管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（3）招標(biāo)過(guò)程管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（3）招標(biāo)過(guò)程管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（3）招標(biāo)過(guò)程管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（3）招標(biāo)過(guò)程管理,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（3）招標(biāo)過(guò)程管理,（4）甲供物資管理,一是能較好的控制工成本，能通過(guò)甲方集中購(gòu)買(mǎi)及利用甲方付款方面的優(yōu)勢(shì)達(dá)到降低成本的目的；,為什么要甲供物資？,（4）甲供物資管理,二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計(jì)要求（如 各類(lèi)裝飾性材料，石材、墻地磚等）。,三就是如果采用乙供 ，無(wú)法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施 工單位因無(wú)能力承受而重新討價(jià)還價(jià)，并影響工期。,五 招標(biāo)階段的工程成本管控,（4）甲供物資管理,備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購(gòu)