歷年真題及答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)師——《理論與方法》

1、姓名：_ 班級(jí)：_ 學(xué)號(hào)：_-密-封 -線- 歷年真題及答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試時(shí)間：120分鐘 考試總分：100分題號(hào)一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場(chǎng)紀(jì)律，維護(hù)知識(shí)尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確?？荚嚱Y(jié)果公正。中，表示（ ）。a單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量b市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格c生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本d向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本32某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為05，樓面地價(jià)為1000元/。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為40，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（ ）萬(wàn)元。a500b525c600d165033某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)

2、果偏高，其原因可能是（ ）。a空置率偏小b運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大c收益期限偏短d報(bào)酬率偏高34某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求??；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（ ）。a假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法b假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法c假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法d假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法35在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（ ）。a假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的b肯定建筑物是安全的

3、c強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定d說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分）1下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（ ）。a增加抵押貸款b抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)c抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款d處置抵押房地產(chǎn)e租賃抵押房地產(chǎn)2下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（ ）。a中華人民共和國(guó)物權(quán)法b中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法c城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例d房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范e城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見3下列引

4、起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（ ）。a對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良b需求增加導(dǎo)致稀缺性增加c通貨膨脹d外部經(jīng)濟(jì)e提高建造成本4在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（ ）。a拖欠建設(shè)工程價(jià)款b已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額c房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用d訴訟費(fèi)用e其他法定優(yōu)先受償款5下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（ ）。a完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值b出租人權(quán)益價(jià)值c快速變現(xiàn)值d承租人權(quán)益價(jià)值e殘余價(jià)值6下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（ ）。a建筑平面布置b朝向、樓層c環(huán)境

5、景觀d土地開發(fā)程度e房屋完損等級(jí)7下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（ ）。a居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升b如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大c如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升d如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大e居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大8根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（ ）。a土地所有權(quán)b依法承包的荒山的土地使用權(quán)c宅基地使用權(quán)d固有汽車加油站e鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房9下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)

6、法估價(jià)的有（ ）。a標(biāo)準(zhǔn)廠房b房地產(chǎn)開發(fā)用地c行政辦公樓d寫字樓e在建工程10就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（ ）。a較樂(lè)觀的估計(jì)值b較保守的估計(jì)值c過(guò)高的估計(jì)值d過(guò)低的估計(jì)值e可能的估計(jì)值11成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（ ）。a土地取得成本b開發(fā)成本c管理費(fèi)用d銷售費(fèi)用e銷售稅費(fèi)12某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有（ ）。a利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月

7、18日b利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日c開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日d建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日e銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日13針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有（ ）。a理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用b在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可c理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用d必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法e僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法14甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，

8、相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（ ）。a若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬(wàn)元b若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬(wàn)元c若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬(wàn)元d若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為1 10萬(wàn)元e若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元15在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（ ）。a擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值b買方愿意支付的最低價(jià)c買方可承受的最高價(jià)d賣方可接受的最低價(jià)e賣方愿意接受的最高價(jià)三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑

9、其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。 （ ）2在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 （ ）3對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。 （ ）4在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。 （ ）5周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用

10、房位置優(yōu)劣的首要因素。 （ ）6不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。 （ ）7當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債務(wù)一債權(quán)。 （ ）8房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益，無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。 （ ）9某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投

11、資利潤(rùn)率為18%。 （ ）10成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。 （ ）11在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。 （ ）12一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。 （ ）13運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜

12、采用這種方法。 （ ）14某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。 （ ）15一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。 （ ）四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）1王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009

13、年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。2某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000，建筑容積率為20。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為