房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題：經(jīng)營與管理（3）

1、姓名：_ 班級(jí)：_ 學(xué)號(hào)：_-密-封 -線- 房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題：經(jīng)營與管理（3）考試時(shí)間：120分鐘 考試總分：100分題號(hào)一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場紀(jì)律，維護(hù)知識(shí)尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確保考試結(jié)果公正。1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是（ ）a 2%b 3%c 4%d 0答案：d解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。2、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ ）a 收益能夠量化b 風(fēng)險(xiǎn)能夠量化c 收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化d 收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：d解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益

2、價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。3、投資利潤率的計(jì)算公式是（ ）a 開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用）b 開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本）c開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本投資費(fèi)用）d開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值答案：a解析：b是直接成本利潤率的計(jì)算公式，d是銷售利潤率的計(jì)算公式，c不是任何利潤率的計(jì)算公式。4、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（ ）a 2500萬元b 3500萬元c 3600萬元d 3000萬元答案：c解析： 20000 x 6

3、0% x 30003600萬元。5、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是（ ）a 30年b 20年c 10年d 40年答案：b解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。6、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)（ ）a與經(jīng)營期的起點(diǎn)重合b與運(yùn)營期的起點(diǎn)重合c與建造期的起點(diǎn)重合d與開發(fā)期的起點(diǎn)重合答案：d7、路線價(jià)法主要適用于（ ）a 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)b 舊建筑物的估價(jià)c 新建筑物的估價(jià)d 拆遷房屋的估價(jià)答案：a解析：路線價(jià)只能用來評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。8、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（ ）a 算術(shù)平均數(shù)b 中位數(shù)c 加權(quán)平均數(shù)

4、d 眾數(shù)答案：d9、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）a 單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多b 單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少c 單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多d 無法知道答案：a解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）元/m2。a248775b250000c251100d216225答案：b解析：根據(jù)教材104頁公式“正常價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到

5、的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）”，進(jìn)而可以得出2325/（17%）2500。11、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是（ ）a 700000元b 695554元c 777268元d 800500元答案：c解析：租賃期限內(nèi)的年凈收益200*180*（130%）*12302400元租賃期限外的年凈收益200*200*（130%）*1233600

6、0元v302400/（110%）302400/（110%）2336000/（110%）3777268元12、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為098，則其依據(jù)為（ ）。a可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%b可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%c可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為204%d可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為204%答案：d解析： 根據(jù)教材111頁直接比較公式，100/（ ）098，可以計(jì)算出括號(hào)內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為10204，由于100代表估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，

7、10204代表可比實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象：10204100204。13、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（ ）%。a76b80c81d84答案：c解析：求成新率的公式：1（1殘值率） x （有效經(jīng)過年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命），即，1（15%） x 8/ （8 32）081。14在成本法求取折舊中，采用（ ）更符合實(shí)際情況a 有效經(jīng)過年數(shù)b 實(shí)際經(jīng)過年數(shù)c 剩余經(jīng)過年數(shù)d 自然經(jīng)過年數(shù)答案：a解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。15（ ）是隨著時(shí)間的

8、推移而減少的。a原始價(jià)值b賬面價(jià)值c市場價(jià)值d投資價(jià)值答案：b解析： 原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。16 房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有（ ）。a、房地產(chǎn)的需要b、房地產(chǎn)的有用性c、房地產(chǎn)的有效需求d、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性答案：bcd17 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括（ ）等。a、土地生熟程度b、土地使用權(quán)年限c、土地使用者d、土地利用條件答案：abd解析：土地使用者與基準(zhǔn)地價(jià)無關(guān)。18 路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于（ ）的健全與否。a、路線價(jià)b、深度百分率c、宗地

9、形狀d、臨街狀態(tài)答案：ab解析：簡單來說，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來對(duì)價(jià)格做加減修正的。19 最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足（ ）。a、法律上允許b、程序上合理c、技術(shù)上可能d、經(jīng)濟(jì)上可行答案：acd20 假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用（ ）求取。a、市場比較法b、收益法c、成本法d、購買年法答案：abd解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格。相關(guān)推薦：2016年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法授精講班【教材精講+真題串講】 2016年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法授保過班2016年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題與模擬試題詳解2016年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析題庫【歷年真題章節(jié)題庫考前押題】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)）歷年真題與模擬試題詳解2016年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法題庫