進軍長沙房地產的可行性分析

1、轉帖進軍XX房地產的可行性分析進軍長沙房地產的可行性分析一、長沙房地產的市場情況。1、大環(huán)境：從 2005年以來的6.1到去年的6.1國家連續(xù)岀臺了多個控制和抑制房地產高速 發(fā)展的新政，但收效甚微，全國目前年房地產價格均保持7%的增長率。民間資本大多都投入房地產，使房地產近5-6年來一直保持飛速發(fā)展，這又是為什么呢？業(yè)內大多認同房地產是一種增值保值的工具，且目前其他投資方式的收益都沒未能超越房地產的收益率和低風險。湖南的房地產市場比沿海其他發(fā)達城市起步較晚，房地產競爭也沒有那么激烈，就產業(yè)結構和發(fā)展?jié)摿碚f湖南的房地產前景是非常廣闊的。2007年8月23日當天交易情況2、長沙房地產情況：根據長

2、沙房產局信息中心公布的最新數據:15%， 長沙的均價低于同類省會城市1000元/平方米左右，發(fā)深圳今年高速增幅的房價，國家新一輪的宏觀調控即將岀 而長沙必將成為內地最具競爭的城市。長沙的住宅市場均價已經達成3732元/平方米，相對而言最高的是天心區(qū)和雨花區(qū)，岳麓區(qū)最低，均價才到2751元/平方米，從去年的12月到今年的8月，長沙的房地產價格上漲了 同比其他華中城市武漢、江西、成都， 展?jié)摿薮?，面對上海、北京、廣州、 臺，首先受到沖擊的無疑是一線城市，8月銷售樓盤排名:隨著和記、新世界、萬科、碧桂園、綠城、陽光100、華潤地產等地產大鄂的進軍長沙，長沙房地產風涌云起，大盤時代即將來臨，眾多的地

3、產商選擇長沙，顯然是看中了湖南長沙這個市場， 長沙被譽為娛樂之都，消費能力居全國第四，是一個消費綜合實力非常強大的城市。3、誰是長沙購房的買單者：長沙做為湖南的省會城市，輻射能力非同一般，很多在長沙購房者的資金都是由其他地級市而來， 而外來資金更是一股強大的力量，很多外來者選擇長沙購房，一致都看好長沙市場。二、投資的方向和前景1、長沙城市房地產區(qū)域板塊發(fā)展分析：長沙目前劃分為麓南板塊、市政府板塊、麓谷板塊、北城、新河三角洲、星沙板塊、金鷹板塊、 體育新城板塊、新省政府板塊、沿江板塊等，而就發(fā)展?jié)摿Χ宰罹吒偁幜Φ氖牵?麓南板塊：以陽光 100為代表的中高檔樓盤，包括麓山別墅、迪亞溪谷、廣晟西海

4、岸、丁湘十里等基本以別墅盤為主，1000畝以上的就有4個，包括上周華潤地產以 365萬元/畝的價格取 得一塊460畝的用地，此區(qū)域也是目前可發(fā)展用地最多的板塊。 新河三角洲和北城：以北京城建投為代表，上月以92億人民比取得1177畝新河三角洲用地，成為2007長沙的新標王，廈門建發(fā)、中鐵地產、順天黃金海岸創(chuàng)造了非常不錯的銷售業(yè)績。 新省政府板塊： 隨著城市中心的南移，眾多地產都向南城進軍，雖然現在還沒形式新城的規(guī)模效益，但隨著新的行政中心和城市配套的完善，無意此區(qū)域將成為最具競爭的板塊。2、長沙房地產發(fā)展前景： 根據長沙市2003-2020城市總體規(guī)劃?；拘纬膳c區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能

5、結 構：按照 一主（城市主體、）兩次（河西、星馬新城）、四組團（暮云、撈霞、高星、含埔組 團）”構筑青山、繡水、綠洲、名城融為一體的城市空間格。就一主和兩次而言，土地供應量非 常有限，而能做為發(fā)展建設用地的土地拆遷問題，基本很難動，舊城改造的難度相當的大，就四組團而言，在最后一塊 1000畝用地的掛牌，標志著目前大面積開發(fā)的可能性在三環(huán)內已經無地 可用，只能選擇在城市的郊區(qū)?？傊?，包括在城市總體規(guī)劃中的一主二次四組團”，基本含括城市三環(huán)以內，長沙城市目前只設了三環(huán)，隨著城市化進程的進一步加快，城市四環(huán)即將城形成， 三環(huán)變二環(huán)已經列入城市重點規(guī)劃。 長沙房地產就建筑的品質而言，遠遠落后于沿海城市

6、，雖然有南派的碧桂園，北派的陽光100，以及細膩著稱的浙派綠城加入，對品質有一定提高，但隨著土地成本的加大，加上建安成本和人員工資的增加，注重品質的開發(fā)商太少，而如果能引入沿海城市先進的規(guī)劃理念和建筑品質，我相信市場一定會給予高額的回報；以及武廣鐵路的開通，交通無疑將促進長沙房地產的高度發(fā)展; 長沙的城市輕軌在年內啟動，5年的朋友，所有 和建設廳、房地產 我們的資源：我們現在和湖南省國土資源廳幾位處長都是近 土地的用地指標以及招標掛都是由其直接操作,A、政府資源和人脈關系： 的一線信息都是由他們取得，局、規(guī)劃局因為前幾個項目的關系，我們都是非常好的合作伙伴。B、全程代理方面：尚誠地產，是我方最

7、好的朋友，是一家集建筑規(guī)劃、廣告策劃、銷售執(zhí)行三位于一體的全程代理公司，目前已經在湖南執(zhí)行個案7個，每個都是非常成功，即將執(zhí)行的個案4個，公司銷售和管理體系源自臺灣和香港，銷售理念來自美國最杰岀的成功心理學家、 職業(yè)規(guī)劃師、比爾？蓋茨的私人教練博恩 ？崔西先生和美國知見心理學大師洽克博士，每年在企業(yè)培訓方面就花費近 30萬元，一流的理念，一流的執(zhí)行，成為湖南銷售行業(yè)的前十強。C、媒介和策劃理念方面：湖南衛(wèi)視文化傳播有限公司，是我方最好的朋友，做為電視湘軍 的領頭人，在媒介資源方面非常豐富，策劃理念也一直超前于市場。三、房地產團隊組建和人員配置建議：房地產團隊組建一人不在多，而需要是是專業(yè)和復合

8、型人才，對于湖南項目建議期如下組建（ 人）：項目負責人1人：負責項目整體運作的協調，包括資金協調，和董事會協調，時間節(jié)點控制， 資金流量控制，項目工作計劃和階段總結，土地整體招商工作。項目副總1人：所有外聯工作，包括前期5證的辦理以及于政府協調的相關工作，相關報告的起草，工作計劃的制定，協助項目負責人按時間進度順利推進，土地招商工作。對進岀資金進行監(jiān)督，前期啟動銀行融資和按財務總監(jiān)人：每月制定財務計劃和財務流量報表， 揭的協調工作。相關后勤工作文員兼行政1人：前臺接待，內部資料的打印和歸擋，總工可以在初步設計階段再招聘 四、湖南房地產開發(fā)的關鍵點控制。是一個勞動密集型、資金密集型的產業(yè)，作為房

9、地產是個系統(tǒng)工程，是一個多學科交叉的專業(yè)，項目操盤人，主要是抓兩頭帶中間，一頭是規(guī)劃設計，一頭是銷售，中間是施工管理，這是房地 產開發(fā)的主要矛盾點，但還有其他次要矛盾點，也需要我們注重細節(jié)和過程控制。1、 土地的招標掛”手續(xù)，這是開發(fā)商拿地的第一道門，中間有很多問題需要我們去協調和控制，掛牌的時候和交易中心形成默契，規(guī)劃要點通知單的一次定位等等，我們在土地招商的時候也將完全的明確拿地程序，讓進來的開發(fā)商放心， 少走彎路，以專業(yè)和致細的工作贏得其他合作伙伴的滿意和高信任度。2、五證的辦理，國土使用證前期界點的確定，一定要提早開協調會，稅費按優(yōu)惠政策執(zhí)行， 相關報建設費用，對業(yè)內來說很大部分都是緩

10、步交款，預銷證一般地區(qū)做是做到基礎部門正負零就可以拿到，總之，5證要求的資料很多，還有很多報告需要擬定，故此建議指定時間進度表和 工作計劃，按周工作計劃快速推進。3、產品的定位和規(guī)劃設計。就市場情況來說，湖南的大部分份企業(yè)，對產品設計下的功夫并不多，很多更是不懂設計和規(guī)劃，被很多設計院給忽悠拉，沒有自己的鑒賞能力，規(guī)劃設計是一個整體，包括戶型、景觀，綠化，總體建設風格，使用性、人的視覺角度等。好的產品不愁賣 不岀去，上海和深圳的企業(yè)在這方面下了極大的工夫，有些老總在設計院一呆就是2個月，用2個月的心血設計岀最完美的產品來，比如說上海的停車場，景觀是高爾夫球道，人在開車的時候還能欣賞綠化還有果嶺

11、，所有的綠色植物到考慮到層次，遠處看到都是一個綠色家園，但走近又發(fā)現別有一蕃洞天。建議在以后房地產開發(fā)中，注重產品的品質，我們作為樓盤的開發(fā)者，歷經了造好房子一一造消費者想要的房子一一造我想要的房子”三個階段。作為一個成熟的開發(fā)商， 我們不僅僅要制造岀符合市場要求、消費者需要的產品，還需要適度超前于市場及消費者的需求，創(chuàng)造岀最能打動消費者的產品。要想打動別人，必須首先打動自己，所以我們提岀了樓盤開發(fā)的我想要”原則！在東山新城，我們充分考慮人類與生俱來的親水性，突岀了具有游艇碼頭等為代 表的英倫江岸生活的特色，掀起了一場江岸生活的生活方式革命。4、房地產銷售：經歷了上面的產品定位的洗禮，我想我們

12、現在考慮的是什么樣的策劃案，是自己銷售還是代理銷售各有利弊。很多開發(fā)商都是根據自身的實際情況進行選擇，幾天賣完了。和2年賣完了都不是好事，銷售一定要控制節(jié)奏，進行適當的銷控，全面保證開發(fā)商的利潤， 銷售無疑就是實現資金的最大回籠，當然我們的銀行按揭工作可以同步進行。5、盈虧平衡點：土地款支岀，報建費、工程支岀這是現金流岀，銷售按節(jié)點實現資金流入，開發(fā)商在項目啟動以后，一定要制定現金流量表，做岀對項目成本的估算，找到盈虧平衡點，這樣才能有資金計劃，才能去考慮資本運作，如果資金岀現脫節(jié)，開發(fā)商將面臨的很多帶連索效應 的問題，主要也是因為對資金估算不夠，造成被動局面。6、工程管理：施工管理也是房地產

13、開發(fā)過程中一個非常關鍵的環(huán)節(jié)，很多開發(fā)商在里面吃了苦頭，多岀幾百萬還不能拿到結算單，項目資料不能進行歸擋，綜合應收不能完成， 產權不能辦理等諸多問題， 建議此點由總工進行把關，公司進行重點監(jiān)管， 以滾動開發(fā)吸引建筑商按規(guī)矩辦事，在設計變更方面進行嚴格審核，所有資料建立專門擋案，杜絕一切可能產生問題的源頭。五、意向性地塊推薦：1、 位置：新省政府向南 2公里，臨長沙主干道芙蓉路，臨街面面積：100畝，凈用地89畝價格：105萬元/畝周邊配套：市政配套完善，旁邊保利地產別墅項目都已經開始銷售, 和新省政府近在咫尺。轉讓方式：連公司一起轉讓，不需要掛牌，手續(xù)簡單，風險小2、位置：沃爾瑪對面，城市侯家塘商圈附近，正在聯想