資本化率計(jì)算方法及例題資產(chǎn)評估師完整版

1、第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評估。 二、基本思路 (一)收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值 計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=純凈益/資本化率 (5-1) 這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提： (1)凈收益每年不變; (2)資本化率固定; (3)收益為無限年期。 提示：參見教材52頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解。 (二)收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值 計(jì)算公式為： 這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為： (1)凈收益每年不變; (2

2、)資本化率固定且大于零; (3)收益年期有限為n。 ，二者是一樣的原理，大家要理解。2-15頁的公式52提示：參見教材 (三)以上思路的具體運(yùn)用 運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。 三、凈收益 (一)凈收益的含義 1.定義(接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念) 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。 2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。 (1)實(shí)際凈收益 指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益 例如： 、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限

3、制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓; 、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低; 、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值; 、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。 由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估 (2)客觀凈收益 含義 房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。 由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際凈 收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。 只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。 3.

4、凈收益的計(jì)算公式 凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用 (二)客觀總收益(接近于會計(jì)中收入的概念) 1.含義 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。 2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題 (1)求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 (2)在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。 (3)有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租

5、金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。 【例題】(08年度考試題)被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金

6、5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日(2008年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。 要求： 。)寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)(的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值A(chǔ)評估房地產(chǎn) 【答案】1.收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年 2.現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約 目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。 如

7、果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為： 2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元 2010年： 【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元 2011年： 【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元 這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為 21 500*(1+10%)-1+13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元 違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。 3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值 基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的

8、收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。 收益現(xiàn)值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)2 +150*1000/(1+10%)3=346 581.52(元) 4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為 客觀收益年限=40-2-5=33年 基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)3*1000=154 545.15(元) 收益現(xiàn)值=154 545.15*【1-1/(1+10%)33/10%】/ (1+10%)3=1 111 126.49(元) 5.最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元

9、) 3.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行 ; 需以類似房地產(chǎn)的收益作比較(1) (2)需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測; (3)必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。 (三)客觀總費(fèi)用(接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念) 1.定義 總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)(付現(xiàn))支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。 3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等 四、資本化率 資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。 (一)資本化率的實(shí)質(zhì) 1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率 提示：這里

10、實(shí)質(zhì)上和教材第二章50頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)。 2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。 3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。 (二)求取資本化率的方法 1.凈收益與售價(jià)比率法(這個(gè)方法本質(zhì)上和139的例題方法接近) (1)收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。 (2)計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率(這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率)，視作資本化率。 (3)對所得實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地 產(chǎn)的資本化率。 例5-1在房地產(chǎn)市場中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-

11、1(假設(shè)交易價(jià)格為無限年期)。 表5-1 凈收益與售價(jià)交易實(shí)例 正確答案 對以上五個(gè)可以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為： r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5 =7.32% 注意：(1)在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。 (2)但是在教材139頁那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n，所以P= A(P/A,i,n)=A/rA，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r。 2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

12、資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 3.各種投資收益率排序插入法 (三)資本化率的種類 1.綜合資本化率 (1)定義 將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。 (2)適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵 評估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。 2.建筑物資本化率 適用對象(1) 建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價(jià)值。 (2)凈收益的范圍內(nèi)涵 采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。 3.土地資本化率 (1)適用對象 土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。 (2)凈收益的范圍內(nèi)涵 采用的凈收益是土地自身的凈收

13、益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。 4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系 房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益 房地合一的凈收益=房地合一的價(jià)值(L+B)房地合一的年收益率(即綜合資本化率r) 土地凈收益=土地價(jià)值(L)土地的年收益率(r1) 建筑物凈收益=建筑物價(jià)值(B)建筑物的年收益率(r2) (L+B)r= Lr1+Br2 很容易得到： 式中： r-綜合資本化率; r1-土地資本化率; r2-建筑物資本化率; L-土地價(jià)值; 建筑物價(jià)值B- 明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率(還原率)就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益

14、法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的。 五、計(jì)算公式 (一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5) 房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金 (二)單獨(dú)評估土地的價(jià)值 1.由土地收益評估土地價(jià)值-適用于空地出租 土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6) 土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金 2.由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值 (1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法) 土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 (5-7) 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額已使用年數(shù) 當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)

15、尚余年限，則年貶值額 =(建筑物重置成本-殘值)/耐用年限 當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額 =建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限 。2-36頁65注意：上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是 這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限(這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算)中取短。 年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可

16、使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。 當(dāng)土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。 補(bǔ)充：物權(quán)法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的自動續(xù)期是有前提的，那就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，也就是說你所購買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。 (2)方法二(建筑物收益扣除法) 土地價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 (5-8) 建筑物純收益=建筑

17、物現(xiàn)值建筑物資本化率 (三)單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值 1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 (5-9) 2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10) 特別注意： (1)這里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)，計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。 (2)房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi) 六、應(yīng)用舉例 例5-2有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始

18、凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價(jià)值。 正確答案 例5-3有一宗房地產(chǎn)，2003年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：(1)未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元;(2)未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。試分別評估兩情況下2003年初的房地產(chǎn)價(jià)值。 正確答案凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的價(jià)值計(jì)算公式為： 式中，a為第1年凈收益，以后各年凈收益按等差級數(shù)遞增，凈收益每年遞增額為b，r資本率。(此公式的原理和來源，參見53頁公式2-19) 凈收益按等比能數(shù)遞增，收益年期無限的價(jià)值計(jì)算公式為： 式中，a為第1年凈收益，以后凈收益按等比級數(shù)遞增，凈收益逐

19、年遞增比率為s，r為資本化率。(此公式的原理和來源，參見54頁公式2-23) 因此： 例5-4某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅，建筑物資本

20、化率7%，土地資本化率0.2%元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的20合計(jì)為每建筑平方米8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。 【答案】 1.選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。 2.計(jì)算總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年總收益=5012900(1-10%)=486 000(元) 3.計(jì)算總費(fèi)用。 (1)年管理費(fèi)=486 0003.5%=17 010(元) (2)年維修費(fèi)=2 5009001.5%=33 750(元) (3)年稅金=20900=18000(元) (4)年保險(xiǎn)費(fèi)=2 5009000.2%=4 500(元) 年總費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=17 010+33 750+18 000+4 500