北京市典型商改住項目專題研究

1、北京典型商改住項目 專題研究,2020/12/19,北京正宏房地產(chǎn)開發(fā)公司,謹呈：,報告結(jié)構(gòu),第一部分 北京典型商改住項目分析,第二部分 商改住項目總結(jié),第三部分 本案建議,商改住產(chǎn)品分析,主要商改住項目產(chǎn)品類型和土地使用年限,商改住產(chǎn)品分析,主要商改住項目產(chǎn)品類型和土地使用年限,典型案例選取,選取標準,北京商改住項目分析,榮京麗都 金隅可樂 合生麒麟社 中糧假日風景 卡夫卡公社 國融國際 尚城 明天第一城,卡夫卡公社,國融國際,尚城,明天第一城,典型商改住項目分析,以平層小戶型為主，LOFT部分精裝修,1、榮京麗都,比周邊低10%（圣富華國際公寓 13000元/）,典型商改住項目分析,榮京麗

2、都產(chǎn)品線,2635平0居占 14%,35-45平一居占 40%,46平以上兩居占 8%,35100平LOFT占 38%,典型商改住項目分析,榮京麗都小結(jié),該項目的土地用地性質(zhì)為綜合用地，使用年限為50年； 該項目的戶型面積在3545，隔斷墻大部分為非承重墻，可以自由組合想要的面積，成為該項目的一大特點； 該項目也是在2007年10月開始進行銷售的，開盤價格在9300元/，當天銷售280套，精裝修交房，非常受市場歡迎； 項目無管道天燃氣，水電費是按照市政商業(yè)用電用水標準進行收費的，對客戶的購房有一定的影響； 在已購買的客戶分析中，投資客戶占有70%以上的比重，在自用客戶中，有些是辦公職能考慮;

3、大興亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)目前商改住項目銷售均價比非商改住項目銷售均價低10%（圣富華國際公寓 13000元/平米）。,典型商改住項目分析,以0居一居為主，單價低, 地下水,2、金隅可樂,比周邊低20%（華龍美樹第五站12000元/平米）,典型商改住項目分析,金隅可樂產(chǎn)品線,5090平0、一居占 55%,4750平米0居占30%,90平以上兩居占 8%,LOFT公寓占 7%,典型商改住項目分析,金隅可樂小結(jié),該項目土地是以文化娛樂商業(yè)金融為一體的綜合性用途，使用年限為50年； 該項目位于朝陽區(qū)京通快速雙橋出口南側(cè)500米，雙橋路西側(cè)，臨地鐵，交通較為方便； 戶型面積以50-90平米零居、一居為主，受到

4、年青消費者青睞； 據(jù)調(diào)查，由于開發(fā)商關(guān)系更改水電性質(zhì)，不是市政供水，而是用地下水，水費都比商業(yè)用水用電便宜，但比住宅貴一些，水價相對便宜成為其一大特點。 金隅可樂價格相比周邊70年產(chǎn)權(quán)樓盤要低20%。（華龍美樹第五站12000元/平米）,典型商改住項目分析,產(chǎn)品線豐富多樣，精裝修，單價高,3、合生麒麟社,比周邊低10%（華彩國際公寓：22000元/）,典型商改住項目分析,合生麒麟社產(chǎn)品線,LOMO公館60-80平米占55%,LOFT為120-140平米30%,其它占15%,典型商改住項目分析,合生麒麟社小結(jié),該項目土地用途為文化娛樂，使用年限為40年； 該項目建筑定位為LOFT公館、LOMO行

5、館，產(chǎn)品差異化較明顯； LOMO空間精裝修，層高3.25米，戶型面積為63-88平米，目前均價為19000元/平米，小戶型面積受青睞； LOFT公館精裝修，均價32000元/平米起，層高5.49米，層高較高，是其一大特點 水電收費標準是按照市政商業(yè)收取，對客戶增加一定在生活壓力 該項目價格比周邊樓盤價格低10%（華彩國際公寓：22000元/),典型商改住項目分析,主要以LOFT小戶型為主,4、中糧假日風景,比周邊低20-30%（設(shè)計師廣場：17900元/）,典型商改住項目分析,中糧假日風景產(chǎn)品線,LOFT30-70平米占80%以上,典型商改住項目分析,中糧假日風景小結(jié),該項目土地用途為商業(yè)娛樂

6、性質(zhì)，使用年限為40年； 該項目產(chǎn)品定位為loft小公寓，舒適溫馨； 水電收費標準是按照市政商業(yè)水電費標準收取，生活成本相對較高； 該項目價格比周邊非商改住樓盤價格低20-30%(設(shè)計師廣場：17900元/),典型商改住項目分析,以LOFT和躍層小戶型為主，民用水電,5、卡夫卡公社,比周邊低10%（柏林愛樂均價11000元/平米）,典型商改住項目分析,卡夫卡公社產(chǎn)品線,LOFT31-47平米占70%,其它占30%,典型商改住項目分析,卡夫卡公社小結(jié),該項目土地是以文化娛樂商業(yè)金融為一體的綜合性用途，使用年限為50年； 項目北臨朝陽北路，南距朝陽路400米，緊鄰2010年通車的地鐵6號線黃渠站出

7、口，北接機場第2高速，交通便捷； LOFT公寓層高5.48米，層高比較高，是該項目一大賣點； 配備市政天然氣，居家生活方便； 民用水電對于客戶購買產(chǎn)生很大誘惑，優(yōu)于其他商改住項目； 該項目價格比周邊樓盤價格低10%元/平米左右（柏林愛樂均價11000元/平米）。,典型商改住項目分析,以平層小戶型為主，天然氣，民用水電,6、國融國際,比周邊低10%（金地格林小鎮(zhèn)11050元/平米）,典型商改住項目分析,國融國際產(chǎn)品線,33-47平米公寓占75%,48-70平米占25%,典型商改住項目分析,國融國際小結(jié),該項目土地是以文化娛樂商業(yè)金融為一體的綜合性用途，使用年限為50年； 項目位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)

8、區(qū)，東臨榮華路，北臨天華北街，西側(cè)隔12號支路與鹿鳴苑小區(qū)相臨，南側(cè)與C16地塊相接, 地理位置扼開發(fā)區(qū)用地范圍北入口之要沖 ； 平層公寓層高3.2米，層高比較高，是該項目一大賣點； 民用水電對于客戶購買產(chǎn)生很大誘惑，優(yōu)于其他商改住項目； 該項目價格比周邊樓盤價格低10%元/平米左右（金地格林小鎮(zhèn)11050元/平米）。,典型商改住項目分析,以LOFT小戶型為主，天然氣,7、尚城,比周邊低20%（東亞上北中心10500元/平米）,典型商改住項目分析,尚城產(chǎn)品線,34-57平米LOFT占57%,6670平米占LOFT43%,典型商改住項目分析,尚城小結(jié),該項目土地是以住宅娛樂商業(yè)金融為一體的綜合性

9、用途，使用年限為50年； 項目地處京城上風上水，雄踞“龍脈”之上；東南是精英云集的亞奧商圈，西南為著名的中關(guān)村科技園區(qū)，向北驅(qū)車僅3分鐘，就可抵達位于西北部發(fā)展帶上的沙河大學城高教園區(qū) ； LOFT公寓層高5.4米，層高比較高，是該項目一大賣點； 配備市政天然氣，居家生活方便； 該項目價格比周邊樓盤價格低20%左右（東亞上北中心10500元/平米）。,典型商改住項目分析,以平層小戶型為主，天然氣,8、明天第一城,比周邊低10%（美立方12500元/平米）,典型商改住項目分析,明天第一城產(chǎn)品線,4085平米占70%,其它占30%,典型商改住項目分析,明天第一城小結(jié),該項目土地是住宅、商業(yè)、辦公等

10、多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的綜合性用途，使用年限為住宅50年，商業(yè)40年； 項目位于北京市朝陽區(qū)北五環(huán)奧運森林公園旁，清河北岸，立水橋畔，北臨城鐵13號線和地鐵5號線交匯點立水橋站，南側(cè)為奧林匹克公園及13000畝國家森林公園，東南側(cè)為清河水域，毗鄰安立路、北苑路、立湯路三條城市主干道； 自身具備20000平米商業(yè)配套； 該項目價格比周邊樓盤價格低10%左右（美立方12500元/平米）。,商改住項目總結(jié),主力面積和銷售情況 Loft產(chǎn)品建議 建筑風格和形式 貸款首付比例 得房率 商業(yè)配套 商用水電性質(zhì)更改 精裝修價值,商改住項目總結(jié),總價高低決定去化速度快慢,北京成功的商改住項目主力面積集中在40平米

11、左右,商改住項目的總價高低決定了其去化速度的快慢,商改住項目的總價控制成為項目能否快速銷售的重要指標，目前市場接受的總價在40-60萬元之間； 由于LOFT高單價和5.3米以上的層高要求，除了個別地段好的項目外， 其在項目產(chǎn)品線中占比都不高。,商改住項目總結(jié),Loft單位面積產(chǎn)值最大化,Loft并不是一個新鮮的產(chǎn)品，其本身擁有著較強的優(yōu)勢： 1、從目前市場情況來看，Loft售價為普通小戶型售價的1.3-1.6倍； 2、Loft本身控制了面積，卻為未來居住的業(yè)主提供了一個可變的空間，體現(xiàn)了較強的個性化設(shè)計，因此受到市場熱捧； 3、Loft本身僅僅是將層高由原來的3 米提高到5米（4.9米），在建

12、筑成本上變化不大。 但Loft公寓在存在一定的問題 1、大部分Loft公寓裝修成本比較高，因此不建議精裝修； 2、在控高確定的情況下，Loft設(shè)計可能會導致容積率損失。,3m,5m,15m,面積合計5S 售價為P 產(chǎn)值為5SP,面積合計3S 售價為1.6P 產(chǎn)值為4.8SP,Loft產(chǎn)品設(shè)計需要在保證容積率和控高的因素下綜合考慮。,商改住項目總結(jié),主要采用多樓座現(xiàn)代建筑風格,榮京麗都 現(xiàn)代建筑風格,金隅可樂 現(xiàn)代建筑風格,合生麒麟社 中式建筑風格,中糧假日風景 現(xiàn)代建筑風格,卡夫卡公社 現(xiàn)代建筑風格,國融國際 現(xiàn)代建筑風格,尚城 中式現(xiàn)代建筑風格,明天第一城 現(xiàn)代建筑風格,商改住項目總結(jié),商改

13、住項目與銀行談判完全有可能獲得更好的貸款條件,卡夫卡公社通過與民生銀行談判，實現(xiàn)客戶購房僅需支付2成首付，極大地降低了客戶購買門檻，形成了項目的快速銷售。目前該項目已全部售罄。,商改住項目總結(jié),商改住項目得房率基本在70-80%之間，得房率的高低直接影響項目售價,商改住項目由于內(nèi)部交通動線設(shè)計比較復雜，因此大部分項目得房率較一般性住宅要低，僅有75%左右。 對商改住項目來說，提高得房率，增加房屋使用面積非常重要，有時直接影響價格。,商改住項目總結(jié),榮京麗都與常規(guī)商改住項目標準層核心筒比較,榮京麗都交通組織更像一個單元式結(jié)構(gòu)，內(nèi)走廊面積較少，成功降低了戶型公攤，其戶型得房率達80%，相比較一般的

14、物業(yè)形態(tài)，其得房率非常高。,商改住項目總結(jié),商改住項目需要完善的商業(yè)配套的支持,目前在售酒店式公寓考慮到其主要的居住人群以年輕白領(lǐng)為主，對生活的便利性有較高要求，因此酒店式公寓周邊商業(yè)業(yè)態(tài)非常豐富，滿足居民的衣食住行的要求。,商改住項目總結(jié),民用水電、天然氣及精裝修等因素可以提高項目的關(guān)注度,商改住項目總結(jié),比周邊項目單價低20%和地10%的商改住項目比較,20%主要特征： 毛坯+商水商電,10%主要特征： 1.精裝修+商水商電 2.毛坯+民用水電,精裝修和民用水電可以有效提高項目的銷售價格,精裝修案例,伯朗峰2500元/平米裝修標準,精裝修案例,伯朗峰2500元/平米裝修標準,贈送全套家具家

15、電標準 家具： 廚房：整體櫥柜、餐桌、餐椅； 臥室：床、床頭柜、衣柜、鞋帽柜、寫字臺、椅子、貴妃椅； 客廳：液晶電視、沙發(fā)、茶幾 家電： 廚房：電磁爐、電水壺、電冰箱、油煙機； 臥室：空調(diào)、主燈； 衛(wèi)生間：液晶電視、洗衣機；,精裝修案例,榮京麗都 800-1000元/平米裝修標準,精裝修案例,榮京麗都 800-1000元/平米裝修標準,精裝修案例,合生麒麟社 2500元/平米裝修標準,精裝修案例,合生麒麟社 2500元/平米裝修標準,典型戶型,贈送面積變相提高得房率,典型戶型,贈送面積變相提高得房率,本案建議,關(guān)于本案建議,產(chǎn)品線,立面風格,項目產(chǎn)品線建議30-400居占80%；40-601居占20%；在設(shè)計滿足項目容積率和控高指標的前提下盡可能多出Loft產(chǎn)品，增加項目單位面積產(chǎn)出。,項目本身為商業(yè)立項，在立面風格上仍應(yīng)以公建方向風格為主，以便于報建，因此在本案立面設(shè)計上建議仍以現(xiàn)代簡約風格。,公攤控制,針對目前北京主要的商改住項目得房率在75%左右，建議本項目通過樓體改造、交通核心筒設(shè)計，使得房率也要控制在75%以上，同時考慮設(shè)計灰空間贈送的方式提高項目住房使用面積。,關(guān)于本案建議,精裝修,首付比例,民水民電,為提高項目價值、幫助開發(fā)商合理避稅，建議本案住宅以精裝修為主，精裝修標準可以控制在1000-1500元/之間。,通過與貸款銀行談判，完