重慶時光項目企劃方案

1、IDEA POWER 唐都觀念生產力 洪崖洞重慶時光項目企劃方案一）項目綜合分析二）項目定位策略三）項目市場推廣策略四）項目 VI 系統(tǒng)構思五）項目廣告設計樣稿三、企劃方案效度分析四、唐都代理團隊五、唐都代理優(yōu)勢六、代理工作內容七、代理服務費用一、 IDEA POWER 唐都觀念生產力 唐都奔流到海的沖動 時間是一種物質，或許我們看不到它。當它是財富，是金錢以及成就時，它的物質特性也就 顯現(xiàn)出來。唐都是時間的產物而非其他。 總有一種奔流到海的的沖動和使命感， 這就是唐都 還有一種自由飛翔的本能和渴望，這也是唐都。 1994 2003未來，唐都一直努力領悟 著時間的道理，在時間里存在，與時間為伍

2、，更屬于時間的未來。TD 品牌基因： idea-power 觀念生產力TD 企業(yè)理念：育德育人，創(chuàng)造傳播TD 團隊建設標準：信賴與和諧TD 的經營信條：以客為尊 創(chuàng)新并持續(xù)改進 start over唐都競爭原則：不與同行競爭，而與顧客和市場競爭。從事品牌與營銷進化的專門研究和實踐，獲取共贏。唐都客戶群簡介自九四年以來， 唐都服務了國內多個品牌型客戶， 行業(yè)涉及電子、 地產、電器、日用、 日化、IT、醫(yī)藥、政府等，提供由品牌研究到品牌整合營銷傳播與行銷渠道建設和終端人員培訓等全套服務。我司服務的家電品牌有TCL海信、創(chuàng)維、春蘭、科龍、大顯等，房地產品牌有廣州星河灣、北京新城國際、重慶鳳凰城、重慶

3、人和天地、重慶科而士等。 洪崖洞重慶時光項目企劃方案（一）項目綜合分析1、項目背景分析1）項目概況 項目位置：渝中區(qū)中軸干線主要路段滄白路北側石巖下，項目東臨棉花街開發(fā)片區(qū)， 西臨奎星樓舊城改造片區(qū)，南至滄白路城墻，北至嘉陵江濱江路下河岸。（見區(qū)位圖）項目地塊： 東西長 460 米，平均寬度 50 余米，地形平均高差 40 余米，總用地面積 31453 平方米。文化背景：洪崖洞，具有兩千余年的歷史，是現(xiàn)代重慶的城市起源地，更是重慶作為 全國歷史文化名城的發(fā)展見證。洪崖洞的人文歷史，最早可追溯到東周末期。自公元前316年重慶建城以來， 地處長江、 嘉陵江交匯處的洪崖洞就以其無二的地理優(yōu)勢成為重慶

4、歷史文 化的命脈。悠悠歷史中無法抹去的時光印象： 繁華的過往、 久遠的歷史沿革、豐厚的文化遺 產、掉腳樓等巴渝傳統(tǒng)建筑、火鍋的起源地、集中的市民生態(tài)、巴渝十二景之一洪崖滴翠 洪崖洞，重慶僅存的歷史珍寶，集中體現(xiàn)了重慶的碼頭文化、火鍋文化，是2000 多年來，重慶人心中不滅的印記。2）項目的規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃思路：依照地形條件，建筑臨嘉陵江峭崖依斜坡而建，主朝向為南北向。項目規(guī)劃現(xiàn)狀：總建筑面積： 30000 平方米停車位：嘉濱路靠江一側 -停車場-大型旅行車 10 輛架空層 180 輛小型車，觀景平 臺 -20 輛轎車。交通電梯： 滄白路與風貌區(qū)設一電梯 （三部） 、洪崖洞-天成項- 自動扶梯、 天

5、成巷 - 內街- 自動扶梯；3）項目交通外部交通： 上為重慶渝中區(qū)解放碑地區(qū)主要路段之一滄白路， 下為重慶渝 中區(qū)朝天門至上清寺濱江路。內部交通： 三橫八縱的自然街道組織；2、項目 SWOT 基礎分析1) 項目優(yōu)勢分析項目具有深厚的歷史人文背景； 項目地段處于重慶渝中區(qū)核心位置，臨解放碑和朝天門，地段條件優(yōu)越 項目具有超強的知名度，受到社會的廣泛關注； 項目受到政府的重視，并被列位民心工程； 項目具有良好的景觀資源，北臨望嘉陵江，無敵全江景； 企業(yè)具有良好的公共關系資源、行業(yè)地位、社會資源和融資能力。2) W 項目劣勢分析 項目總建筑面積僅為 30000 平方米，缺乏規(guī)模效應； 外部交通：僅有

6、以行車為主要功能的高架橋(路)通過地塊； 內部交通：地塊位于陡峭的懸崖， 交通動線較難組織， 人流通過不順暢； 地塊位于山包的陰面，缺乏生氣，陽氣不足。 地塊縱深較窄，難以有空間營造休閑廣場，形成休閑氛圍。 項目建成后可售面積占總面積的比例不高， 公建面積較大， 再加上處理 危崖、基礎等方面投入較大，導致可售面積建筑成本偏高，在銷售價格 上壓力較大。3) O 項目機會分析 重慶市場目前的開發(fā)項目中缺乏同樣具備深厚文化背景的競爭項目； 項目深厚的巴渝文化背景對本地和外地的人都具有不同的吸引力； 重慶房地產投資市場正處于上升期； 項目臨江且地形層次豐富，項目建筑規(guī)劃可以充分體現(xiàn)重慶山水特色； 在項

7、目開發(fā)過程中，可以盡可能借助政府支持，為項目開發(fā)和營銷節(jié)約 成本； 滄白路上的太極集團之流星賓館的部分建筑面積閑置，有與本項目合作 的機會以增加本項目規(guī)模。4) T 項目威脅分析從目前來看， 重慶市的經濟形勢不容樂觀。 更重要的是從該項目開發(fā)銷 售的近兩、三年來看，經濟上很難有明顯的轉機； 項目開發(fā)周期落后于預期進度； 由于地塊特殊位置及地質情況特殊，因此，危崖整治及地基處理、工程 進度方面，較難按計劃推進并按時完成；3、項目產品定位分析1）項目產品定位描述項目產品核心定位：具有體驗式消費特點的集商業(yè)、商務、旅游多種形 態(tài)于一體的多功能商業(yè)區(qū)。項目建筑形態(tài)定位：體現(xiàn)重慶山地特色和傳統(tǒng)民居特點多

8、低層商業(yè)建筑 項目產品形態(tài)定位：商鋪、商務別墅及產權式酒店。項目產品檔次定位：酒店為三星級，其他形態(tài)的檔次與之相仿。2）項目產品定位SWOT分析定位S優(yōu)勢分析：A、在有限的面積內實現(xiàn)效益最大化；B、充分利用文化背景；C、充分發(fā)揮臨解放碑的地段優(yōu)勢；D、多種業(yè)態(tài)分散風險； 定位W劣勢分析：A、地塊位于陡峭的懸崖，交通較難組織，人流通過不順暢。B、該項目的建筑可使用面積，多位于不同的平面，這是作為商業(yè) 項目比較忌諱的；定位O機會分析：A、與解放碑商圈錯位經營，利用其人氣；B、利用項目文化品牌背景，超越現(xiàn)有商圈概念；C、體驗式消費（體驗式餐飲、體驗式旅游、體驗式購物等）正在成為 一個消費發(fā)展的熱點和

9、趨勢；D、解放碑商圈商業(yè)結構正面臨重組和調整，給項目的錯位商業(yè)概念增 加了空間；E、市政府及社會各界非常重視這個項目，打算將其打造成一個重慶具 有代表性的旅游資源；F、從垂直距離上說，該地塊距朝天門、解放碑較近，隨著政府打造渝 中半島的戰(zhàn)略的推進及重慶市經濟、文化旅游業(yè)的發(fā)展，洪崖洞項 目有其發(fā)展、繁榮的空間。定位T威脅分析：A、解放碑商圈房地產項目開發(fā)過度，大量商業(yè)項目、商鋪閑置，銷售 及租賃形勢都較差。而本項目處于解放碑的商圈的邊緣。B、作為今后該項目運營后的有效消費者的數(shù)量及質量堪憂。C、可能進駐該項目的業(yè)態(tài)利潤較薄，業(yè)主立鋪自用的可能性小。D、項目開發(fā)商有短時間回收資金的壓力，而該項目

10、的商鋪短時間內套 現(xiàn)能力較弱。E、香港瑞安集團已計劃投資100億在重慶打造“重慶新天地”。4、項目目標客戶分析客戶類別客戶特征購買要求及習慣信息來源商鋪自用餐飲娛樂業(yè) 經營者； 品牌商家；人流及交通； 市場特色；品質是否與自身要求符合； 場地是否與自身經營符合； 價格合理。業(yè)內傳遞； 傳播媒體； 房地產交易會；商務別墅自用中小型智力 密集型企業(yè)（IT、律師、 傳播等行 業(yè)）；父通；舒適性與實用性的統(tǒng)一； 品質是否與自身要求符合； 場地是否與自身經營符合； 價格合理。傳播媒體； 業(yè)內傳遞；商鋪投資投資客戶中等資金量 投資人或企 業(yè)增值潛力；出租率及租金回報； 投資安全性；招商會； 傳播媒體； 業(yè)

11、內傳遞；產權式酒店投資客戶少量資金投 資人投資安全性； 資金匯報率；傳播媒體； 房地產父易會；5、項目競爭關系分析1）直接競爭對手解放碑商圈內商場、商鋪及寫字樓。2）間接競爭對手龍湖北城天街，重慶的 SHOPPING MALL江北商圈（重慶可能的新的商 業(yè)中心圈）的代表，現(xiàn)已招商華聯(lián)及銀太百貨為其主力店。南岸濱江路商務區(qū)，以浦輝第一大道為代表，依托現(xiàn)南濱路成熟的人氣 發(fā)展，尋求整個南濱路商圈檔次的提升以及業(yè)態(tài)的豐富。香港瑞安集團已計劃投資100億在重慶打造“重慶新天地”。3）競爭高度提升的思考通過項目基礎分析及定位分析，我們發(fā)現(xiàn)本項目現(xiàn)在具備重慶各類競爭項目 均不具備的兩個特點：A、項目能代表

12、重慶建筑文化、碼頭文化、火鍋文化的深厚巴渝文化背 景；B、政府對項目的期望及支持。因此，本項目不應僅僅做為一個單純的房地產項目來與考慮競爭，而應該提升項目的競爭高度，將項目定位為重慶的名片、重慶文化的代表（傳統(tǒng)巴渝 文化與新的體驗式消費文化等的結合），起點更高，超越簡單的商圈概念的 競爭。（二）項目品牌定位策略（三）項目市場推廣策略（四）項目VI系統(tǒng)構思（五）項目廣告設計樣稿三、企劃方案效度分析四、唐都代理團隊唐都洪崖洞品牌小組成員表姓名職務/職責電話手機吳揚文唐都廣告總經理、唐都傳 播事業(yè)總裁，負責項目品 牌服務全面事務(0)張立唐都廣告創(chuàng)意總監(jiān)，負責 唐都全中國項目整體創(chuàng)意執(zhí)行和方向控制谷

13、雨唐都公司媒介經理，負責 唐都全中國項目的媒介執(zhí) 行黃煌執(zhí)行總經理，負責重慶地 區(qū)項目品牌策略執(zhí)行的運 營與管理023-黃光客戶總監(jiān)，負責西南地區(qū) 項目品牌營銷策略的系統(tǒng) 管理023-(0)梁渝ACD創(chuàng)意副總監(jiān)，負責創(chuàng) 意執(zhí)行的流程管理023-(0)邱遠資深美術指導，負責項目 美術指導與創(chuàng)意執(zhí)行出品023-(0馬曉明資深平面設計師，負責平 面創(chuàng)意執(zhí)行出品023-(0譚令品牌經理（兼項目聯(lián)絡官） 負責項目流程管理與日常 聯(lián)絡，策略制定023-丁浩華客戶主任，負責項目信息 收集、廣告策略的制定與 執(zhí)行023-肖俊輝客戶主任，負責項目信息 收集廣告策略的制定與執(zhí) 行023-（2）唐都（智業(yè)）負責客戶

14、投訴以及全國作業(yè)系統(tǒng)支持與服務EMAIL:（唐都集團重慶公司）五、唐都代理優(yōu)勢1觀念優(yōu)勢：與時具進是廣告觀念思想的優(yōu)勢所在，觀念文化對衡量廣告的解 決之道，核心就在與唐都能夠貫徹 START OVER的持續(xù)改進思想，并將其 不斷的發(fā)展到實際廣告推廣中去。2品牌推廣優(yōu)勢3、全國資源與本土化整合優(yōu)勢 唐都統(tǒng)合全國資源并展開本土化工作，使公司的效能與勢能發(fā)揮到最大，更 能體現(xiàn)公司的專業(yè)性與符合客戶需求的周到服務。六、代理工作內容（一） 服務時間1、基本服務時間：自雙方開始合作至“上江城”項目完成銷售目標止;2、延續(xù)服務時間：繼續(xù)為晉渝集團的企業(yè)品牌建立和新項目的展開做品牌推廣和廣告策略規(guī)劃（二）服務內容1、市場定位與營銷策略深化2、廣告創(chuàng)意及傳播策略3、廣告管理 （項目定位與廣告語深化、 項目標識系統(tǒng)深化、 樓書、各階段報紙廣告、 戶外