重慶時(shí)光項(xiàng)目企劃方案

1、IDEA POWER 唐都觀念生產(chǎn)力 洪崖洞重慶時(shí)光項(xiàng)目企劃方案一）項(xiàng)目綜合分析二）項(xiàng)目定位策略三）項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略四）項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)構(gòu)思五）項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)樣稿三、企劃方案效度分析四、唐都代理團(tuán)隊(duì)五、唐都代理優(yōu)勢(shì)六、代理工作內(nèi)容七、代理服務(wù)費(fèi)用一、 IDEA POWER 唐都觀念生產(chǎn)力 唐都奔流到海的沖動(dòng) 時(shí)間是一種物質(zhì)，或許我們看不到它。當(dāng)它是財(cái)富，是金錢(qián)以及成就時(shí)，它的物質(zhì)特性也就 顯現(xiàn)出來(lái)。唐都是時(shí)間的產(chǎn)物而非其他。 總有一種奔流到海的的沖動(dòng)和使命感， 這就是唐都 還有一種自由飛翔的本能和渴望，這也是唐都。 1994 2003未來(lái)，唐都一直努力領(lǐng)悟 著時(shí)間的道理，在時(shí)間里存在，與時(shí)間為伍

2、，更屬于時(shí)間的未來(lái)。TD 品牌基因： idea-power 觀念生產(chǎn)力TD 企業(yè)理念：育德育人，創(chuàng)造傳播TD 團(tuán)隊(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：信賴(lài)與和諧TD 的經(jīng)營(yíng)信條：以客為尊 創(chuàng)新并持續(xù)改進(jìn) start over唐都競(jìng)爭(zhēng)原則：不與同行競(jìng)爭(zhēng)，而與顧客和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從事品牌與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)化的專(zhuān)門(mén)研究和實(shí)踐，獲取共贏。唐都客戶(hù)群簡(jiǎn)介自九四年以來(lái)， 唐都服務(wù)了國(guó)內(nèi)多個(gè)品牌型客戶(hù)， 行業(yè)涉及電子、 地產(chǎn)、電器、日用、 日化、IT、醫(yī)藥、政府等，提供由品牌研究到品牌整合營(yíng)銷(xiāo)傳播與行銷(xiāo)渠道建設(shè)和終端人員培訓(xùn)等全套服務(wù)。我司服務(wù)的家電品牌有TCL海信、創(chuàng)維、春蘭、科龍、大顯等，房地產(chǎn)品牌有廣州星河灣、北京新城國(guó)際、重慶鳳凰城、重慶

3、人和天地、重慶科而士等。 洪崖洞重慶時(shí)光項(xiàng)目企劃方案（一）項(xiàng)目綜合分析1、項(xiàng)目背景分析1）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置：渝中區(qū)中軸干線(xiàn)主要路段滄白路北側(cè)石巖下，項(xiàng)目東臨棉花街開(kāi)發(fā)片區(qū)， 西臨奎星樓舊城改造片區(qū)，南至滄白路城墻，北至嘉陵江濱江路下河岸。（見(jiàn)區(qū)位圖）項(xiàng)目地塊： 東西長(zhǎng) 460 米，平均寬度 50 余米，地形平均高差 40 余米，總用地面積 31453 平方米。文化背景：洪崖洞，具有兩千余年的歷史，是現(xiàn)代重慶的城市起源地，更是重慶作為 全國(guó)歷史文化名城的發(fā)展見(jiàn)證。洪崖洞的人文歷史，最早可追溯到東周末期。自公元前316年重慶建城以來(lái)， 地處長(zhǎng)江、 嘉陵江交匯處的洪崖洞就以其無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)成為重慶

4、歷史文 化的命脈。悠悠歷史中無(wú)法抹去的時(shí)光印象： 繁華的過(guò)往、 久遠(yuǎn)的歷史沿革、豐厚的文化遺 產(chǎn)、掉腳樓等巴渝傳統(tǒng)建筑、火鍋的起源地、集中的市民生態(tài)、巴渝十二景之一洪崖滴翠 洪崖洞，重慶僅存的歷史珍寶，集中體現(xiàn)了重慶的碼頭文化、火鍋文化，是2000 多年來(lái)，重慶人心中不滅的印記。2）項(xiàng)目的規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃思路：依照地形條件，建筑臨嘉陵江峭崖依斜坡而建，主朝向?yàn)槟媳毕?。?xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀：總建筑面積： 30000 平方米停車(chē)位：嘉濱路靠江一側(cè) -停車(chē)場(chǎng)-大型旅行車(chē) 10 輛架空層 180 輛小型車(chē)，觀景平 臺(tái) -20 輛轎車(chē)。交通電梯： 滄白路與風(fēng)貌區(qū)設(shè)一電梯 （三部） 、洪崖洞-天成項(xiàng)- 自動(dòng)扶梯、 天

5、成巷 - 內(nèi)街- 自動(dòng)扶梯；3）項(xiàng)目交通外部交通： 上為重慶渝中區(qū)解放碑地區(qū)主要路段之一滄白路， 下為重慶渝 中區(qū)朝天門(mén)至上清寺濱江路。內(nèi)部交通： 三橫八縱的自然街道組織；2、項(xiàng)目 SWOT 基礎(chǔ)分析1) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目具有深厚的歷史人文背景； 項(xiàng)目地段處于重慶渝中區(qū)核心位置，臨解放碑和朝天門(mén)，地段條件優(yōu)越 項(xiàng)目具有超強(qiáng)的知名度，受到社會(huì)的廣泛關(guān)注； 項(xiàng)目受到政府的重視，并被列位民心工程； 項(xiàng)目具有良好的景觀資源，北臨望嘉陵江，無(wú)敵全江景； 企業(yè)具有良好的公共關(guān)系資源、行業(yè)地位、社會(huì)資源和融資能力。2) W 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目總建筑面積僅為 30000 平方米，缺乏規(guī)模效應(yīng)； 外部交通：僅有

6、以行車(chē)為主要功能的高架橋(路)通過(guò)地塊； 內(nèi)部交通：地塊位于陡峭的懸崖， 交通動(dòng)線(xiàn)較難組織， 人流通過(guò)不順暢； 地塊位于山包的陰面，缺乏生氣，陽(yáng)氣不足。 地塊縱深較窄，難以有空間營(yíng)造休閑廣場(chǎng)，形成休閑氛圍。 項(xiàng)目建成后可售面積占總面積的比例不高， 公建面積較大， 再加上處理 危崖、基礎(chǔ)等方面投入較大，導(dǎo)致可售面積建筑成本偏高，在銷(xiāo)售價(jià)格 上壓力較大。3) O 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 重慶市場(chǎng)目前的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中缺乏同樣具備深厚文化背景的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 項(xiàng)目深厚的巴渝文化背景對(duì)本地和外地的人都具有不同的吸引力； 重慶房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正處于上升期； 項(xiàng)目臨江且地形層次豐富，項(xiàng)目建筑規(guī)劃可以充分體現(xiàn)重慶山水特色； 在項(xiàng)

7、目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以盡可能借助政府支持，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)約 成本； 滄白路上的太極集團(tuán)之流星賓館的部分建筑面積閑置，有與本項(xiàng)目合作 的機(jī)會(huì)以增加本項(xiàng)目規(guī)模。4) T 項(xiàng)目威脅分析從目前來(lái)看， 重慶市的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 更重要的是從該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo) 售的近兩、三年來(lái)看，經(jīng)濟(jì)上很難有明顯的轉(zhuǎn)機(jī)； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期落后于預(yù)期進(jìn)度； 由于地塊特殊位置及地質(zhì)情況特殊，因此，危崖整治及地基處理、工程 進(jìn)度方面，較難按計(jì)劃推進(jìn)并按時(shí)完成；3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析1）項(xiàng)目產(chǎn)品定位描述項(xiàng)目產(chǎn)品核心定位：具有體驗(yàn)式消費(fèi)特點(diǎn)的集商業(yè)、商務(wù)、旅游多種形 態(tài)于一體的多功能商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目建筑形態(tài)定位：體現(xiàn)重慶山地特色和傳統(tǒng)民居特點(diǎn)多

8、低層商業(yè)建筑 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位：商鋪、商務(wù)別墅及產(chǎn)權(quán)式酒店。項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位：酒店為三星級(jí)，其他形態(tài)的檔次與之相仿。2）項(xiàng)目產(chǎn)品定位SWOT分析定位S優(yōu)勢(shì)分析：A、在有限的面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)效益最大化；B、充分利用文化背景；C、充分發(fā)揮臨解放碑的地段優(yōu)勢(shì)；D、多種業(yè)態(tài)分散風(fēng)險(xiǎn)； 定位W劣勢(shì)分析：A、地塊位于陡峭的懸崖，交通較難組織，人流通過(guò)不順暢。B、該項(xiàng)目的建筑可使用面積，多位于不同的平面，這是作為商業(yè) 項(xiàng)目比較忌諱的；定位O機(jī)會(huì)分析：A、與解放碑商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，利用其人氣；B、利用項(xiàng)目文化品牌背景，超越現(xiàn)有商圈概念；C、體驗(yàn)式消費(fèi)（體驗(yàn)式餐飲、體驗(yàn)式旅游、體驗(yàn)式購(gòu)物等）正在成為 一個(gè)消費(fèi)發(fā)展的熱點(diǎn)和

9、趨勢(shì)；D、解放碑商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨重組和調(diào)整，給項(xiàng)目的錯(cuò)位商業(yè)概念增 加了空間；E、市政府及社會(huì)各界非常重視這個(gè)項(xiàng)目，打算將其打造成一個(gè)重慶具 有代表性的旅游資源；F、從垂直距離上說(shuō)，該地塊距朝天門(mén)、解放碑較近，隨著政府打造渝 中半島的戰(zhàn)略的推進(jìn)及重慶市經(jīng)濟(jì)、文化旅游業(yè)的發(fā)展，洪崖洞項(xiàng) 目有其發(fā)展、繁榮的空間。定位T威脅分析：A、解放碑商圈房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)度，大量商業(yè)項(xiàng)目、商鋪閑置，銷(xiāo)售 及租賃形勢(shì)都較差。而本項(xiàng)目處于解放碑的商圈的邊緣。B、作為今后該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的有效消費(fèi)者的數(shù)量及質(zhì)量堪憂(yōu)。C、可能進(jìn)駐該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)利潤(rùn)較薄，業(yè)主立鋪?zhàn)杂玫目赡苄孕?。D、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商有短時(shí)間回收資金的壓力，而該項(xiàng)目

10、的商鋪短時(shí)間內(nèi)套 現(xiàn)能力較弱。E、香港瑞安集團(tuán)已計(jì)劃投資100億在重慶打造“重慶新天地”。4、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)分析客戶(hù)類(lèi)別客戶(hù)特征購(gòu)買(mǎi)要求及習(xí)慣信息來(lái)源商鋪?zhàn)杂貌惋媻蕵?lè)業(yè) 經(jīng)營(yíng)者； 品牌商家；人流及交通； 市場(chǎng)特色；品質(zhì)是否與自身要求符合； 場(chǎng)地是否與自身經(jīng)營(yíng)符合； 價(jià)格合理。業(yè)內(nèi)傳遞； 傳播媒體； 房地產(chǎn)交易會(huì)；商務(wù)別墅自用中小型智力 密集型企業(yè)（IT、律師、 傳播等行 業(yè)）；父通；舒適性與實(shí)用性的統(tǒng)一； 品質(zhì)是否與自身要求符合； 場(chǎng)地是否與自身經(jīng)營(yíng)符合； 價(jià)格合理。傳播媒體； 業(yè)內(nèi)傳遞；商鋪投資投資客戶(hù)中等資金量 投資人或企 業(yè)增值潛力；出租率及租金回報(bào)； 投資安全性；招商會(huì)； 傳播媒體； 業(yè)

11、內(nèi)傳遞；產(chǎn)權(quán)式酒店投資客戶(hù)少量資金投 資人投資安全性； 資金匯報(bào)率；傳播媒體； 房地產(chǎn)父易會(huì)；5、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1）直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手解放碑商圈內(nèi)商場(chǎng)、商鋪及寫(xiě)字樓。2）間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍湖北城天街，重慶的 SHOPPING MALL江北商圈（重慶可能的新的商 業(yè)中心圈）的代表，現(xiàn)已招商華聯(lián)及銀太百貨為其主力店。南岸濱江路商務(wù)區(qū)，以浦輝第一大道為代表，依托現(xiàn)南濱路成熟的人氣 發(fā)展，尋求整個(gè)南濱路商圈檔次的提升以及業(yè)態(tài)的豐富。香港瑞安集團(tuán)已計(jì)劃投資100億在重慶打造“重慶新天地”。3）競(jìng)爭(zhēng)高度提升的思考通過(guò)項(xiàng)目基礎(chǔ)分析及定位分析，我們發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目現(xiàn)在具備重慶各類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 均不具備的兩個(gè)特點(diǎn)：A、項(xiàng)目能代表

12、重慶建筑文化、碼頭文化、火鍋文化的深厚巴渝文化背 景；B、政府對(duì)項(xiàng)目的期望及支持。因此，本項(xiàng)目不應(yīng)僅僅做為一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)與考慮競(jìng)爭(zhēng)，而應(yīng)該提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)高度，將項(xiàng)目定位為重慶的名片、重慶文化的代表（傳統(tǒng)巴渝 文化與新的體驗(yàn)式消費(fèi)文化等的結(jié)合），起點(diǎn)更高，超越簡(jiǎn)單的商圈概念的 競(jìng)爭(zhēng)。（二）項(xiàng)目品牌定位策略（三）項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略（四）項(xiàng)目VI系統(tǒng)構(gòu)思（五）項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)樣稿三、企劃方案效度分析四、唐都代理團(tuán)隊(duì)唐都洪崖洞品牌小組成員表姓名職務(wù)/職責(zé)電話(huà)手機(jī)吳揚(yáng)文唐都廣告總經(jīng)理、唐都傳 播事業(yè)總裁，負(fù)責(zé)項(xiàng)目品 牌服務(wù)全面事務(wù)(0)張立唐都廣告創(chuàng)意總監(jiān)，負(fù)責(zé) 唐都全中國(guó)項(xiàng)目整體創(chuàng)意執(zhí)行和方向控制谷

13、雨唐都公司媒介經(jīng)理，負(fù)責(zé) 唐都全中國(guó)項(xiàng)目的媒介執(zhí) 行黃煌執(zhí)行總經(jīng)理，負(fù)責(zé)重慶地 區(qū)項(xiàng)目品牌策略執(zhí)行的運(yùn) 營(yíng)與管理023-黃光客戶(hù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)西南地區(qū) 項(xiàng)目品牌營(yíng)銷(xiāo)策略的系統(tǒng) 管理023-(0)梁渝ACD創(chuàng)意副總監(jiān)，負(fù)責(zé)創(chuàng) 意執(zhí)行的流程管理023-(0)邱遠(yuǎn)資深美術(shù)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目 美術(shù)指導(dǎo)與創(chuàng)意執(zhí)行出品023-(0馬曉明資深平面設(shè)計(jì)師，負(fù)責(zé)平 面創(chuàng)意執(zhí)行出品023-(0譚令品牌經(jīng)理（兼項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)官） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目流程管理與日常 聯(lián)絡(luò)，策略制定023-丁浩華客戶(hù)主任，負(fù)責(zé)項(xiàng)目信息 收集、廣告策略的制定與 執(zhí)行023-肖俊輝客戶(hù)主任，負(fù)責(zé)項(xiàng)目信息 收集廣告策略的制定與執(zhí) 行023-（2）唐都（智業(yè)）負(fù)責(zé)客戶(hù)

14、投訴以及全國(guó)作業(yè)系統(tǒng)支持與服務(wù)EMAIL:（唐都集團(tuán)重慶公司）五、唐都代理優(yōu)勢(shì)1觀念優(yōu)勢(shì)：與時(shí)具進(jìn)是廣告觀念思想的優(yōu)勢(shì)所在，觀念文化對(duì)衡量廣告的解 決之道，核心就在與唐都能夠貫徹 START OVER的持續(xù)改進(jìn)思想，并將其 不斷的發(fā)展到實(shí)際廣告推廣中去。2品牌推廣優(yōu)勢(shì)3、全國(guó)資源與本土化整合優(yōu)勢(shì) 唐都統(tǒng)合全國(guó)資源并展開(kāi)本土化工作，使公司的效能與勢(shì)能發(fā)揮到最大，更 能體現(xiàn)公司的專(zhuān)業(yè)性與符合客戶(hù)需求的周到服務(wù)。六、代理工作內(nèi)容（一） 服務(wù)時(shí)間1、基本服務(wù)時(shí)間：自雙方開(kāi)始合作至“上江城”項(xiàng)目完成銷(xiāo)售目標(biāo)止;2、延續(xù)服務(wù)時(shí)間：繼續(xù)為晉渝集團(tuán)的企業(yè)品牌建立和新項(xiàng)目的展開(kāi)做品牌推廣和廣告策略規(guī)劃（二）服務(wù)內(nèi)容1、市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)策略深化2、廣告創(chuàng)意及傳播策略3、廣告管理 （項(xiàng)目定位與廣告語(yǔ)深化、 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)深化、 樓書(shū)、各階段報(bào)紙廣告、 戶(hù)外