2009房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)

1、2009 年房地產(chǎn)形勢(shì)分析與對(duì)策建議2009 年房地產(chǎn)形勢(shì)分析與對(duì)策建議2008 年以來(lái)，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的 很多領(lǐng)域，其中也包括我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央政府為此也推出了一些關(guān)于房 地產(chǎn)市場(chǎng)的利率、 信貸和稅收的政策， 但自 2007 年至今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低 迷，基本進(jìn)入了周期性調(diào)整階段，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)商的形勢(shì)也不 容樂(lè)觀。分析金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)商的形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的引 導(dǎo)和管理，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷 開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀1. “滯漲”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。2008 年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)投資額均繼續(xù)保持增

2、長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但商品房 銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、完成開(kāi)發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。 2008 年8 月份， 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降 0.1% 。1-9 月份，全國(guó)完成房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 21278 億元，同比增長(zhǎng) 26.55% 。但銷(xiāo)售面積大幅下降，前三季度 銷(xiāo)售面積 40321 萬(wàn)平方米，同比下降 14.88% ；商品房銷(xiāo)售額 15879 億元，同 比下降 15.02% ；完成開(kāi)發(fā)土地面積 17888 萬(wàn)平方米，同比下降 1.6% 。2. 房地產(chǎn)商表面盈利上升，背后風(fēng)險(xiǎn)潛存。（1）前三季度房地產(chǎn)商凈利潤(rùn)漲跌參半 根據(jù)上交所、深交所上市房地產(chǎn)企業(yè)的三季報(bào)數(shù)據(jù)， 2008 年前三季度

3、凈利 潤(rùn)同比下降的企業(yè)有 42 家，同比上升的企業(yè)有 60 家。在港交所上市的房地產(chǎn) 企業(yè)半年報(bào)顯示， 2008 年上半年凈利潤(rùn)同比下降的企業(yè)有 45 家，同比上升的 企業(yè)有 42 家。國(guó)內(nèi)主要大型房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)多為上升。其中，前三季度凈利潤(rùn)同比增 長(zhǎng)的包括：萬(wàn)科同比增長(zhǎng) 18.76% ，保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng) 125.38% ，金地集團(tuán)同 比增長(zhǎng) 7.02% 。上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有，綠城中國(guó)同比上升 31.72% ， 首創(chuàng)置業(yè)同比上升 401.59% 。但也不乏凈利潤(rùn)同比下降的大型房地產(chǎn)企業(yè)，如 碧桂園上半年凈利潤(rùn)同比下降 26.14% ，招商地產(chǎn)前三季度凈利潤(rùn)同比下降 24.02% 。

4、 SOHO 中國(guó) 2007 年下半年在港交所上市，同年年報(bào)顯示凈利潤(rùn)為 19.87 億元，而 2008 年上半年的凈利潤(rùn)卻為負(fù)的 1.5 億元。上述統(tǒng)計(jì)顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)比較樂(lè)觀。除少數(shù)幾家大房 地產(chǎn)商下滑外，大型房地產(chǎn)企業(yè)還處于凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但值得注意的 是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)看似樂(lè)觀的凈利潤(rùn)同比數(shù)據(jù)并不代表企業(yè)真正處于良好 的經(jīng)營(yíng)狀況。（2）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在資金鏈壓力根據(jù)已披露的房企上市公司三季報(bào)， 2008 年 63 家房企負(fù)債水平高于 50% ， 包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的 25 家房企資產(chǎn)負(fù)債率在 70% 的警戒線之上。 2008 年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均速

5、動(dòng)比率一直在 100 以下，且有逐漸下降的 趨勢(shì)。此外，在已披露數(shù)據(jù)的 93 家中，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流有 65 家為負(fù)值。在銷(xiāo) 售疲軟的情況下，房企資金損失嚴(yán)重，若再不加速回籠資金，就只能通過(guò)借新 債償還舊債，或從股市圈錢(qián)的方式來(lái)償還到期資金，但在當(dāng)前股市也震蕩不定 的環(huán)境下，股市融資也相當(dāng)困難。因此，我們難以否認(rèn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總體背負(fù)資金鏈壓力，存在一定的償 債風(fēng)險(xiǎn)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降 第三季度報(bào)顯示， 87 家有數(shù)據(jù)的企業(yè)中， 48 家企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率同比下 降，即有超過(guò)一半的房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降。 51 家房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率同比顯著下降， 39 家同比上升。即大

6、多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售能力和資產(chǎn) 利用率下降。（4）個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)報(bào)分析萬(wàn)科 2008 年前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 225.4 億元，凈利潤(rùn) 26.3 億元， 凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 26.1% ，但是公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積 402.4 萬(wàn)平方米， 銷(xiāo)售收 入 356.1 億元，分別比上年同期減少 8.9% 和 3.2% 。收入增長(zhǎng)的主要來(lái)源是以 往銷(xiāo)售房屋的結(jié)算收入以及管理費(fèi)用的大幅下降。其中，與限制性股票激勵(lì)計(jì) 劃有關(guān)的管理費(fèi)用沖減使公司第三季度的利潤(rùn)總額 （稅前）相應(yīng)增加 1.91 億元。招商地產(chǎn) 2008 年第三季度歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 170.26% 。并不是公司項(xiàng)目結(jié)算的增加，

7、 而是由于占營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 63.43% 的遠(yuǎn)期外 匯交易的公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈收益提高 1.31 億元所致。 因此，若剔除公允價(jià) 值變動(dòng)凈收益的影響，公司凈利潤(rùn)將下降 40.7% 。不少企業(yè)存在同樣的問(wèn)題， 利潤(rùn)增長(zhǎng)可能非主營(yíng)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。3. 房地產(chǎn)商處境困難，積極出招吸引客戶。降價(jià)是房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的首選策略。 從 2007 年開(kāi)始， 深圳、上海等 一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅下降，繼而影響到全國(guó)房?jī)r(jià)，青島房?jī)r(jià)受大環(huán)境影響也 出現(xiàn)了不同程度的下跌。采用降低首付款比例的營(yíng)銷(xiāo)手法。 蘇州推出首付一成的優(yōu)惠政策， 其余 10% 則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)由購(gòu)房者一次性付清；或者首付兩成，另外一成 貸款做成

8、消費(fèi)貸款的變相降低首付款形式。置業(yè)保值計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵(lì)他們買(mǎi)房推出的置業(yè) 保值計(jì)劃。一般在約定購(gòu)房后一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房源出現(xiàn)價(jià)格下 降，消費(fèi)者可以退房或者開(kāi)發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。買(mǎi)房送禮是開(kāi)發(fā)商近期常用的營(yíng)銷(xiāo)方式。買(mǎi)房送禮有三種方式，其一是送 實(shí)物或金錢(qián)，從小的送物業(yè)費(fèi)、 裝修基金、空調(diào)，到大的汽車(chē)等；其二是送“金”， 指開(kāi)發(fā)商推出的“日進(jìn)百金、日進(jìn)千金”等活動(dòng)，具體就是到樓盤(pán)登記的誠(chéng)意 客戶，可獲得每日贈(zèng)送上百到上千元的優(yōu)惠，按登記之日起到開(kāi)盤(pán)選房這段時(shí) 間的總額計(jì)算；其三是送面積，送面積是最能令人動(dòng)心的一種銷(xiāo)售方式，現(xiàn)在 的市場(chǎng)上隨處可見(jiàn)，一套住宅贈(zèng)送

9、 10 平方米左右的面積，還是很誘人的。下調(diào)竣工面積。萬(wàn)科在已下調(diào)開(kāi)竣工面積的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)備再調(diào)減開(kāi)工面積 約 110 萬(wàn)平方米，到 570 萬(wàn)平方米左右，為了使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場(chǎng)需求類(lèi) 型更匹配，使推盤(pán)計(jì)劃和銷(xiāo)售進(jìn)度相匹配。計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其三 季度報(bào)告顯示計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣 5.35 億元。團(tuán)購(gòu)。團(tuán)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商可以吸引大批量消費(fèi)者購(gòu)房的活動(dòng)，消費(fèi)者也是人多 力量大，可以跟開(kāi)發(fā)商砍價(jià)，對(duì)雙方來(lái)講，處理好了都會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏。但實(shí)際上， 涉及到優(yōu)惠幅度、房源位置、個(gè)人滿意程度等多方面的原因，參加團(tuán)購(gòu)的人往 往到最后只有少量實(shí)現(xiàn)成交。對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)

10、展和引導(dǎo)的主流觀點(diǎn) 在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下，政府該如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，也保障人民的利益，成為大家激烈爭(zhēng)論的話 題。1. 救市不如救制造業(yè)。 中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任林江教授認(rèn)為，要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，救樓 市不如救制造業(yè)。“這時(shí)候如果救樓市，之前宏觀調(diào)控的努力等于白費(fèi)，很可能 讓通脹重現(xiàn)?！绷纸J(rèn)為，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是正道，比如可以出臺(tái)扶持中小型企 業(yè)的財(cái)稅政策。2. 政府應(yīng)穩(wěn)市而非救市。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌反對(duì)“救市”說(shuō)法，他認(rèn)為中國(guó)樓市不存 在“救”的問(wèn)題，而是要“穩(wěn)市” 、“暖市”。他表示，中央政策出臺(tái)，主要是出 于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的考

11、慮，降低交易成本，希望能夠穩(wěn)定交易量，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。廣州市社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗也同意此觀點(diǎn)。他表示，政府主要意圖 在于，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響都很大。在世界經(jīng)濟(jì)因金融海嘯影 響走向低迷的過(guò)程中，政府希望房地產(chǎn)行業(yè)這輛馬車(chē)的車(chē)輪能夠重新動(dòng)起來(lái)。3. 繼續(xù)保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 談錦釗認(rèn)為福利分房并不可取。他表示，對(duì)沒(méi)有享受到福利分房的中低收 入者來(lái)說(shuō)， 即便房?jī)r(jià)再降 2000 元，他們還是買(mǎi)不起。 他們的需求不會(huì)對(duì)商品房 市場(chǎng)造成大的沖擊。要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”理想，市場(chǎng)并不能解決一切。因而， 政府推進(jìn)保障性住房的步伐應(yīng)該繼續(xù)前進(jìn)，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。4. 降價(jià)才是硬

12、道理。 深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，新政對(duì)目前深圳整體樓市的影響 需要繼續(xù)觀察，預(yù)計(jì)深圳樓市不會(huì)立即轉(zhuǎn)暖。深圳樓市的主力需求是中低收入 者，非深戶籍的深圳居民 80% 是無(wú)自住房者，且大部分都是中低收入者。 2008 年 9 月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升” ，達(dá)到 33.73 萬(wàn)元/ 平方米，其中最重要的原因是 “降價(jià)了”，全市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)回落到了 12431 元/ 平方米。5. 呼吁銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)松綁。SOHO 中國(guó)的潘石屹呼吁銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)松綁。銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款基本 全面停止了，只收不貸。這種極端做法，有可能把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的 危險(xiǎn)。給開(kāi)發(fā)商貸款和

13、給購(gòu)房者按揭貸款相比，按揭貸款對(duì)銀行的安全性更高 一些，購(gòu)房者相當(dāng)于兼職信貸員，中間多了一層風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)。但開(kāi)發(fā)貸款也不能 “一刀切”地不放。希望銀行能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對(duì)待，給房地產(chǎn) 的金融政策松綁。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾分析 針對(duì)次貸危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院辦公廳、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、 財(cái)政部、稅務(wù)總局、建設(shè)部、國(guó)土資源部、地方政府等國(guó)家機(jī)關(guān)紛紛制定相應(yīng) 政策來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢(shì)，總結(jié)主要救市政策有以下 6 類(lèi)：1）土地相關(guān)政策； 2） 房屋保障相關(guān)政策； 3）交易相關(guān)政策； 4 ）金融、稅收相關(guān)政策； 5）法律、法 規(guī)相關(guān)政策； 6 ）財(cái)政相關(guān)政策。這 6 類(lèi)政策對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)

14、市場(chǎng)的穩(wěn)定和挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有著舉足輕重 的作用。然而，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾來(lái)看，卻并沒(méi)有根本解決。 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，目前不敢降價(jià)的原因有如下 4 條。（1）潛規(guī)則： 房地產(chǎn)界也有潛規(guī)則， 那就是參考同區(qū)域、 同檔次樓盤(pán)定價(jià)， 誰(shuí)也不會(huì)輕易降價(jià)“離群”太大。（2）自救：開(kāi)發(fā)商可以推出少量特價(jià)房來(lái)試探消費(fèi)者，待市場(chǎng)平穩(wěn)后，再 一點(diǎn)一點(diǎn)提高房?jī)r(jià)，從而自救。（3）代價(jià)：如若降價(jià)，前期高價(jià)購(gòu)房者必將控告開(kāi)發(fā)商。無(wú)論勝負(fù)，開(kāi)發(fā) 商必將承受長(zhǎng)期官司，極度影響公司品牌價(jià)值。（4）難言之隱： 房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期， 開(kāi)發(fā)商瘋狂圈地， 吸納土地的價(jià)格過(guò)高， 此時(shí)如若降價(jià)則蒙受巨額損失；如若不降又無(wú)法

15、及時(shí)資金回籠，從而導(dǎo)致進(jìn)退 兩難的局面。就購(gòu)房者人而言，目前持幣待觀的主要原因有如下 7 條。（1）國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊導(dǎo)致部分企業(yè)及個(gè)人受損，控制奢侈 性消費(fèi)是明智選擇。 （2）針對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)心理預(yù)期 過(guò)高。（3 ）投機(jī)炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞。 （4 ）房地產(chǎn)供大于求 的現(xiàn)狀將延續(xù)。（5）建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產(chǎn)成本大幅縮水。 （6）銀行拍賣(mài)房屋增多，購(gòu)房者低價(jià)淘到滿意住房成為可能。 （7 ）為了應(yīng)對(duì)日 趨嚴(yán)重的次貸危機(jī)，政策力度將逐漸加大，購(gòu)房人預(yù)期將從新政中得益。政策建議1. 加大政策宣傳。 政府應(yīng)該宣傳救房市不是救房企的觀念。

16、告訴老百姓房地 產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)，救房市就是救經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，就會(huì)工業(yè)不 興，失業(yè)驟增，民族不振。2. 指導(dǎo)房?jī)r(jià)。 針對(duì)開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的情況， 地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房?jī)r(jià)。 按平 米價(jià)格，對(duì)低價(jià)房減免稅費(fèi)或貼現(xiàn)補(bǔ)償；對(duì)高價(jià)房追加稅費(fèi)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信息披露制度。市場(chǎng)只有更多的認(rèn)知才能更大效用地合作， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間應(yīng)加強(qiáng)了解。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在季報(bào)中加入空置 率、建筑面積、銷(xiāo)售面積等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。4. 放寬第二套住房。放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善 住房條件，他們?cè)谫?gòu)新房前并不會(huì)賣(mài)舊房；購(gòu)第二套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于第 一套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)，若限制二套房很有可能走美國(guó)次貸危機(jī)的老路。5. 政策宜一步到位。反復(fù)增加的政策力度只會(huì)帶給市場(chǎng)更為濃厚的觀望氣 氛。在此關(guān)頭，適用重招狠招