全套房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料精選文檔

1、1,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),2,提綱,一、什么是房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ),四、戶(hù)型賞析,三、房地產(chǎn)特征及類(lèi)型分析,3,一、什么是房地產(chǎn),什么叫房地產(chǎn),它有什么樣的特征和類(lèi)型,以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么,4,一）、房地產(chǎn)的概念,1,房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán),益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng),兩者具有整體性和不可分割性。包括,A,土地,B,建筑物及地上附著物,C,房地產(chǎn)物權(quán),注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等,5,二）、房地產(chǎn)的特征,房地產(chǎn)的自然特征,A,位置的固定性,B,使

2、用的耐久性,C,資源的有限性,D,物業(yè)的差異性,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征,A,生產(chǎn)周期長(zhǎng),B,資金密集性,C,相互影響性,D,易受政策限制性,E,房地產(chǎn)的增值性,6,三）、房地產(chǎn)的類(lèi)型,按用途劃分,A,居住房地產(chǎn),B,商業(yè)房地產(chǎn),C,旅游房地產(chǎn),D,工業(yè)房地產(chǎn),E,農(nóng)業(yè)房地產(chǎn),F,特殊目的的房地產(chǎn),7,四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別,房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合,性產(chǎn)業(yè),它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它,的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供,

3、多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè),8,五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系,房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土,地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地,我國(guó)的地產(chǎn)是指,有限期的土地使用權(quán),9,六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系,房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面,A,實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分,B,從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格,C,從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的,10,七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異,房產(chǎn)與地產(chǎn)在空

4、間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異,A,二者屬性不同,B,二者增值規(guī)律不同,C,權(quán)屬性質(zhì)不同,D,二者價(jià)格構(gòu)成不同,11,二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ),當(dāng)然是對(duì)于專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的理解,那首先認(rèn)識(shí)一些簡(jiǎn)單必要的術(shù)語(yǔ),12,一）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),用地紅線(xiàn),經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線(xiàn),道路紅線(xiàn),規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線(xiàn),建筑紅線(xiàn),城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線(xiàn)。又稱(chēng)建筑控制線(xiàn),城市綠線(xiàn),是指城市各類(lèi)綠地范圍的控制線(xiàn),紅線(xiàn)圖,又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線(xiàn)和面積的地形平面圖。它由市政,府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只

5、能在紅線(xiàn)范圍內(nèi)施工建房,土地開(kāi)發(fā),指將“生地”（不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地,土地類(lèi)型,按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地,混凝土,由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫(xiě)為“砼,三通一平,指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整,七通一平,指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整,13,二）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和,依法處分的權(quán)利,土地使用權(quán),指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置

6、權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo),協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng),時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用,預(yù)售樓花,即預(yù)售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲得了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖施工，且投入開(kāi)發(fā)資金已達(dá)到投資總額,的,25,用地價(jià)款除外），便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售,預(yù)售許可證,按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后可預(yù)售樓花,房地產(chǎn)證,是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證,房屋銷(xiāo)售面積,房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷(xiāo)

7、售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套,單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和,房地產(chǎn)評(píng)估,即房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)選擇合適的評(píng)估辦法，按照一定的評(píng)估程序，最后確定物業(yè)的,價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程,14,三）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),商品房,指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn),證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn),別墅,一般分為獨(dú)立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶(hù)、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶(hù)、共兩套）,聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種,公寓,除日照要求均滿(mǎn)足住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范其他強(qiáng)制

8、性?xún)?nèi)容的一類(lèi)特殊的生活單元,綜合樓,由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑,裙房,與高層建筑相連的建筑高度不超過(guò),24,米的附屬建筑,地下室,房間地平面低于室外平面的高度超過(guò)該房間凈高的,1/2,者為地下室,半地下室,房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的,1/3,且不超過(guò),1/2,者為半地下室,設(shè)備層,建筑物中專(zhuān)為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層,避難層,建筑高度超過(guò),100,米的高層建筑，為消防安全專(zhuān)門(mén)設(shè)置的供人們疏散避難的樓層,架空層,僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層,15,四）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),容積率,一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用

9、地面積的比值,總占地面積,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積,建設(shè)用地面積（凈用地面積,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積,總建筑面積,指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計(jì)入容積率面積和不計(jì)入容積率面積,建筑覆蓋率（建筑密度,建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率,綠化率,建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化,層高,層高是指住宅高度以,層,為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包,括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離,凈高,凈

10、高是指層高減去樓板厚度的凈剩值,住宅間距,二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值,16,五）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),層高,層高是指住宅高度以,層,為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包,括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離,凈高,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值,住宅間距,二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值,戶(hù)型,住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡(jiǎn)化名稱(chēng),朝向,房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風(fēng)向，成都房屋最佳朝向應(yīng)該是南偏東,45,度南偏西,15,度,開(kāi)間,是指房間

11、的面寬尺寸,一般客廳開(kāi)間,4.5m,時(shí)才是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離,進(jìn)深,是指房間的長(zhǎng)度尺寸，進(jìn)深一般比開(kāi)間大,異形柱,是指柱的截面高度與寬度的比值在,2-4,相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚,室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用,凸窗（飄窗,離地約,40,50,公分，凸出墻面約,40,60,公分的窗戶(hù)，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使,用功能,17,六）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),按建筑物使用性質(zhì)分類(lèi),居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑,按建筑物層數(shù)或總高度分類(lèi),住宅按層數(shù)分,低層住宅,1,3,層）、多層住宅,4,6,層）、中高層住宅,7,9,層）和高層住宅,10,

12、層以上,公共建筑及綜合建筑，總高度超過(guò),24M,的為高層，但不包括總高度超過(guò),24M,的單層建筑,建筑總高度超過(guò),100MR,不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱(chēng)為,超高層建筑,按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi),磚木結(jié)構(gòu)建筑,磚混結(jié)構(gòu)建筑,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒等,18,三、房地產(chǎn)特征及類(lèi)型分析,它有什么樣的特征和類(lèi)型,19,板式、塔式、蝶式、退臺(tái)式,一）知道建筑形態(tài)有幾種,20,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形，其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于,2,的建筑，并且,短邊長(zhǎng)度小于或等于,16,米,板樓四大優(yōu)點(diǎn),南北通透，便于采光通風(fēng),板樓均好性強(qiáng),

13、管理成本不高,面積使用率很高,板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn),建筑密度低，房?jī)r(jià)高,戶(hù)型格局不宜改造,21,塔式高層,住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅,塔樓的三大優(yōu)勢(shì),節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低,空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造,結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好,塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn),均好性差，居住密度高,面積使用率不高，存在灰色空間,22,蝶式高層,準(zhǔn)確地講蝶式住宅應(yīng)被稱(chēng)為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名,新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn),很好地解決了通風(fēng)和采光的問(wèn)題,減小公共面積,戶(hù)型方正,蝶式建筑也有自身的不足,抗震性差,建筑成本較高,位于蝶頭位置的房間無(wú)法做到南北通風(fēng)，而位于蝶,翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采

14、光和私密性,會(huì)受到一定的影響,23,退臺(tái)式花園洋房,是家家戶(hù)戶(hù)都有大型的空中花園的露臺(tái)的,層層退臺(tái),露臺(tái)頂上是沒(méi)有遮掩,上,可看天,下可看地,是針對(duì)特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù),新型建筑材料開(kāi)發(fā)出,來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅,24,行列式、圍合式、點(diǎn)陣式、混合式,二）、知道建筑布局有幾種,25,1,行列式布局,住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶(hù)都有最佳的朝向。南方住宅多為此,布局，以避免西曬,2,圍合式布局,就是將多棟住宅樓布置形成一個(gè)圍合的空間，造就一個(gè)盡可能大的中庭廣場(chǎng)，類(lèi)似于北京,傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四

15、面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式,3,點(diǎn)陣式,自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅,4,混合式,由兩種或者以上的不同布置方式,26,平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層式,LOFT,三）知道建筑結(jié)構(gòu)有幾種,27,1,平層,一個(gè)單位內(nèi)僅有一個(gè)平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)除外,2,錯(cuò)層,一個(gè)單位內(nèi)有,2,個(gè)或多個(gè)不同標(biāo)高的地面，高差約為,300MM,600MM,3,復(fù)式,一個(gè)單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過(guò)室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各,功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積,4,躍層式,與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺(tái),5,LOFT,LOFT,

16、字面意義是倉(cāng)庫(kù)、閣樓的意思，但這個(gè)詞在二十世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚,的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義,LOFT,的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞,的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私,密程度；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間,我做主”的感覺(jué),28,復(fù)式,錯(cuò)層,躍式,躍復(fù)式,29,歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格,非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等,四）知道建筑風(fēng)格有幾種,30,1,法國(guó)風(fēng)格：典雅、貴族,特征,布局上突出軸線(xiàn)的對(duì)稱(chēng),恢宏,的氣勢(shì)，豪華舒

17、適的居住空間,外觀裝飾得豪華、繁雜,畫(huà)龍,點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常,為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶,欄桿設(shè)計(jì),細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了,法式廊柱,雕花、線(xiàn)條，制作工藝精細(xì)考,究。墻面、窗戶(hù)、窗頂和屋檐,等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯,豪華氣勢(shì),常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品,使建,筑外觀更為生動(dòng),31,2,英國(guó)風(fēng)格：比例和諧、典雅,特征,英國(guó)位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的,坡屋頂坡度,較陡,主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材,料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主,由于英國(guó)土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高,閣樓的空間大多被利用，一般別墅為,2.5,層,正立面常有古典門(mén)廊,廊檐下有

18、長(zhǎng)方形團(tuán)排列，屋檐上有,齒飾,窗戶(hù)上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格,9,到,12,個(gè)），通常窗戶(hù),也是,5,列，為中央對(duì)稱(chēng)，窗戶(hù)的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能,源。,大門(mén)常有長(zhǎng)方形雕花組成排列圖案，門(mén)梁上有豎向排列的,長(zhǎng)方形花紋,32,3,意大利風(fēng)格：貴氣、奢華,特征,四方形塔樓，低坡度四,坡屋頂，多半是兩到三,層,細(xì)長(zhǎng)的窗戶(hù)配以拱形裝,飾上楣（倒,U,字型,寬長(zhǎng)的屋檐下均等排列,裝飾托座,大門(mén)上有許多雕花，門(mén),框的雕刻也盡顯繁雜,33,4,德國(guó)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、大氣,特征,一,是外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿(mǎn)活力，色彩大膽而時(shí),尚,屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。如柏林愛(ài)樂(lè)整體灰色金屬,質(zhì)感的立面上，點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶(hù),萬(wàn)

19、科青青的外立面五彩斑斕,二,是功能講求實(shí)用,任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾,乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國(guó)最具代,表性的開(kāi)窗設(shè)計(jì),方窗豎條窗”，加大了,墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是,為了增加采光，可以像門(mén)似的開(kāi)啟，室內(nèi)外自然,融合，半人高的護(hù)欄提高了安全性，從外立面看,又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積,落地玻璃窗的設(shè)計(jì)理念完全不同,三,是材料品質(zhì)精良,注重新材料和新技術(shù)的運(yùn)用,關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展,四、是,注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì),如北京印象的窗臺(tái)下沿采用,特別配置的“披水板”，也是德國(guó)住宅所特有的,在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋,住雨水污染墻面,34,5,西班牙（地

20、中海）風(fēng)格：浪漫、高貴,特征,西班牙風(fēng)格別墅是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義,風(fēng)格于一體的建筑形態(tài),建筑輕盈絢麗，線(xiàn)條簡(jiǎn)潔,利落，以完美而協(xié)調(diào)的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質(zhì),與傳統(tǒng)的歐式、美式風(fēng)格的寬敞、大氣不同，西班,牙建筑，更注重細(xì)節(jié)的雕琢，更有“情調(diào),低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色,拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻,門(mén)廊和窗則運(yùn)用拱形進(jìn)行修飾。屋沿朝兩側(cè),外伸，戶(hù)內(nèi)有庭院,拱開(kāi)廊柱,是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征,給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感,35,6,北美風(fēng)格：簡(jiǎn)約、融合,特征,歐式建筑風(fēng)格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝,復(fù)興建筑的影子,到了近代，北美別墅發(fā)展成為既,簡(jiǎn)約又

21、大氣,又集,各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格,與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量,普遍比英式別墅大,美式別墅多木結(jié)構(gòu),而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝,土砌塊,36,7,中式風(fēng)格：人性、私密,流派：北方四合院、南方園林,特征,明確表達(dá)著,鄰里、街坊,的半私密空,間,主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開(kāi),敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中,一層層地變得更私密,頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與,半私密空間、公共空間剝離，使得,私家院落真正成為戶(hù)外起居空間,制式門(mén)樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻,傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊,灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典,符號(hào)，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格,37,8,日式風(fēng)格：含蓄優(yōu)雅,磚木結(jié)

22、構(gòu)為主,建筑的線(xiàn)條結(jié)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美，色調(diào)柔和，注重細(xì)節(jié)設(shè),計(jì),38,9,東南亞風(fēng)格：異域風(fēng)情,在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂,色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格,39,10,澳洲風(fēng)格：清新，飄逸,特征,采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色,暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如,大面積陽(yáng)臺(tái)、飄板、遮陽(yáng)百葉），通,過(guò)凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的,建筑節(jié)點(diǎn)、充滿(mǎn)韻律感的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)立,體構(gòu)圖來(lái)捕捉陽(yáng)光與陰影，表達(dá)一種,清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情,40,客戶(hù)認(rèn)可的戶(hù)型,應(yīng)是什么樣子,僅針對(duì)平層普通住宅,1,合理的布局和功能,2,具有創(chuàng)新性（高贈(zèng)送面積等,3,沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題,四、戶(hù)型鑒賞,4

23、1,一）合理的布局和完備的功能,42,布局合理、結(jié)構(gòu)合理,1,各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設(shè)計(jì)（廳房廚衛(wèi),2,動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動(dòng)區(qū)應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置；靜區(qū)位置應(yīng)比較深入；室內(nèi)交通應(yīng)盡可能,便捷,短,案例：佳園、中信紅樹(shù)灣,濕區(qū),動(dòng)區(qū),43,空間尺度,面積）、結(jié)構(gòu)合理,總則,客廳：最小面寬,3.6,米，寬深比應(yīng)為,1,1-1,1.5,并且應(yīng)有兩面完整的墻,主臥：開(kāi)間應(yīng)不小于,3,米,餐廳：與客廳既相對(duì)獨(dú)立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個(gè)角,衛(wèi)生間：面寬不小于,1.8,米，凈寬應(yīng)不小于,1.6,米,陽(yáng)臺(tái)：一定要保證廳出陽(yáng)臺(tái)（不管戶(hù)型的大小,客廳,餐廳反面案例,客廳進(jìn)深太長(zhǎng),通道

24、型”餐廳,44,空間尺度,面積）、結(jié)構(gòu)合理,案例：餐廳,至少有,2,個(gè)面墻夾一個(gè)角；如果實(shí)在做不到，則應(yīng)設(shè)置玄關(guān)位以彌補(bǔ),設(shè)置了玄關(guān)的位置,45,空間尺度,面積）、結(jié)構(gòu)合理,案例：餐廳：（一正一反,餐廳雖然與客廳形成了明,顯的分區(qū)，但是餐廳不占,一角，周邊開(kāi)口過(guò)多，使,得餐廳幾乎成為過(guò)道，不,方便使用,餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng),采光；其優(yōu)點(diǎn)不言而,喻,46,空間尺度,面積）、結(jié)構(gòu)合理,廚房,應(yīng)靠近餐廳，離大門(mén)不要太遠(yuǎn),直接對(duì)外通風(fēng)采光；盡量應(yīng)做到有一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái),水火不同線(xiàn)、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者,L,型,廚廁不相鄰,廚房,生活陽(yáng)臺(tái),入戶(hù)門(mén),餐廳,47,空間尺度,面積）、結(jié)構(gòu)合理,衛(wèi)生間,面

25、寬不小于,1.8,米，凈寬應(yīng)不小于,1.6,米,公共衛(wèi)生間應(yīng)廁浴分離，干濕分離,如果僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則應(yīng)靠近主臥室，避免實(shí)用時(shí)的穿堂越室,如果有兩個(gè)衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應(yīng)靠近客廳,案例：龍城國(guó)際,2,期,公共衛(wèi)生間臨客廳,廁浴分離,靠近主臥室,客廳,48,中小戶(hù)型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi),1,通用原則：各戶(hù)型的房室應(yīng)有與其戶(hù)型面積相匹配的比例,2,中小戶(hù)型受制于面積的限制，可以將部分非必要功能空間縮小,比如壓縮兒童房、衛(wèi)生間等,案例,1,中?？党菄?guó)際,面積,66,平方米（戶(hù)型方正，功能齊全,小戶(hù)型需保證廳出陽(yáng)臺(tái),多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，廚房也做到了陽(yáng),臺(tái),小戶(hù)型無(wú)交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，無(wú)面積浪,費(fèi),49,中小戶(hù)型功能完

26、備，無(wú)面積浪費(fèi),案例,2,中城天邑,面積,69,平方米,小戶(hù)型無(wú)交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì),無(wú)面積浪費(fèi),3.7,米,陽(yáng)臺(tái),空調(diào)位,50,可改動(dòng),1,室內(nèi)沒(méi)有或者盡可能少有承重墻；方便改動(dòng),案例圖：戶(hù)型方正、室內(nèi)沒(méi)有,少量的承重墻,51,可改動(dòng),2,入戶(hù)花園與廳之間的墻可以完全的打通，方便廳的擴(kuò)展,案例：萬(wàn)科東方尊裕,不可擴(kuò),展,可擴(kuò)展,52,朝向,采光可接受,1,戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)與整體規(guī)劃相匹配；爭(zhēng)取做到良好的戶(hù)均性；使得每一戶(hù)都有,良好的通風(fēng)、采光和景觀面,在深圳的一般原則是：自然景觀,朝向,小區(qū)景,觀,2,戶(hù)型朝向均以南、東南朝向?yàn)橹?；（龍崗的客?hù)對(duì)朝向的要求很高，應(yīng)做,到基本為正南正北的朝向。,3,（板式）

27、樓與樓之間平行布局，不宜對(duì)角,對(duì)視,53,符合戶(hù)型面積對(duì)應(yīng)客戶(hù)的置業(yè)需求（戶(hù)型與定位相一致的原則,共通的原則：方正、適用,例如,A,小戶(hù)型,一個(gè)衛(wèi)生間、小陽(yáng)臺(tái)（但必須保證有,54,符合戶(hù)型面積對(duì)應(yīng)客戶(hù)的置業(yè)需求（戶(hù)型與定位相一致的原則,例如,B,大戶(hù)型,雙套房,3,衛(wèi)生間）、廳、陽(yáng)臺(tái)足夠氣派,案例：浪琴半島,面積,175-179,平方米,足夠氣派的陽(yáng)臺(tái)（類(lèi)香域中央的寬陽(yáng)臺(tái),但廳面寬不夠，應(yīng)為,5.5,米以上,強(qiáng)調(diào)主人房的獨(dú)立空間；主人房,連書(shū)房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；彰顯大,家風(fēng)范；如果面積足夠大，還可,以設(shè)計(jì)成小躍式以增加層次感,3,衛(wèi)生間，也可以通過(guò),雙套房來(lái)實(shí)現(xiàn),55,符合戶(hù)型面積對(duì)應(yīng)客戶(hù)的置業(yè)

28、需求（戶(hù)型與定位相一致的原則,例如,C,平面布局,同樣是一梯四戶(hù)的蝶式平面，小戶(hù)與大戶(hù)的市場(chǎng)定位不同，客戶(hù)定位不同，客戶(hù)的需求,也就不同，其平面的布局、功能設(shè)置也就不同,56,二）、具有創(chuàng)新性,本報(bào)告只研究贈(zèng)送面積部分,57,戶(hù)型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,1,巧妙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)；增加贈(zèng)送面積和采光面,2-3,戶(hù)公用一個(gè)大型的天井或者空中花園,在入伙后,2,戶(hù)人平分贈(zèng)送部分,案例,城中央、卓越維港（非常明顯,贈(zèng)送面積,2,戶(hù)共,有；可分別隔開(kāi),豪宅中的超大,的陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái),58,戶(hù)型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,2,利用標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)增加具備實(shí)用性的贈(zèng)送面積,案例：中?？党菄?guó)際,面積,85,平方米,2,房,報(bào)建時(shí)為空，交樓后可以,贈(zèng)送一間房的面積,59,戶(hù)型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,3,合理利用錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，增加贈(zèng)送面積,案例：城中央,錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的一半為,鏤空，業(yè)主可以自,行完善；而不是純,粹的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（私,密性差,60,戶(hù)型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,4,低臺(tái)凸窗和落地凸窗,2.2,米的技術(shù)規(guī)范,61,戶(hù)型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,5,改變結(jié)構(gòu)（同樣基于,2.2,的建筑技術(shù)規(guī)范,假梁,儲(chǔ)藏室,62,戶(hù)型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,6,提高入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)的面積（在大戶(hù)型單位且景觀比較好