全套房地產(chǎn)基礎知識培訓資料精選文檔

1、1,房地產(chǎn)基礎知識培訓,2,提綱,一、什么是房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)專業(yè)術語,四、戶型賞析,三、房地產(chǎn)特征及類型分析,3,一、什么是房地產(chǎn),什么叫房地產(chǎn),它有什么樣的特征和類型,以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么,4,一）、房地產(chǎn)的概念,1,房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權,益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。包括,A,土地,B,建筑物及地上附著物,C,房地產(chǎn)物權,注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等,5,二）、房地產(chǎn)的特征,房地產(chǎn)的自然特征,A,位置的固定性,B,使

2、用的耐久性,C,資源的有限性,D,物業(yè)的差異性,房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征,A,生產(chǎn)周期長,B,資金密集性,C,相互影響性,D,易受政策限制性,E,房地產(chǎn)的增值性,6,三）、房地產(chǎn)的類型,按用途劃分,A,居住房地產(chǎn),B,商業(yè)房地產(chǎn),C,旅游房地產(chǎn),D,工業(yè)房地產(chǎn),E,農(nóng)業(yè)房地產(chǎn),F,特殊目的的房地產(chǎn),7,四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別,房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合,性產(chǎn)業(yè),它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它,的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供,

3、多種服務的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè),8,五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關系,房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土,地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地,我國的地產(chǎn)是指,有限期的土地使用權,9,六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系,房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面,A,實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分,B,從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格,C,從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的,10,七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異,房產(chǎn)與地產(chǎn)在空

4、間范圍、價格構成及屬性上又存在著差異,A,二者屬性不同,B,二者增值規(guī)律不同,C,權屬性質不同,D,二者價格構成不同,11,二、房地產(chǎn)專業(yè)術語,當然是對于專業(yè)術語的理解,那首先認識一些簡單必要的術語,12,一）城市規(guī)劃常用術語,用地紅線,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線,道路紅線,規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線,建筑紅線,城市道路兩側控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線,城市綠線,是指城市各類綠地范圍的控制線,紅線圖,又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政,府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只

5、能在紅線范圍內施工建房,土地開發(fā),指將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地,土地類型,按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉庫、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地,混凝土,由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼,三通一平,指水通、電通、路通及場地平整,七通一平,指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整,13,二）城市規(guī)劃常用術語,房地產(chǎn)產(chǎn)權,產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和,依法處分的權利,土地使用權,指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置

6、權。政府以拍賣、招標,協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當,時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用,預售樓花,即預售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲得了建設土地，按政府批準建筑施工圖施工，且投入開發(fā)資金已達到投資總額,的,25,用地價款除外），便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經(jīng)批準后方可預售,預售許可證,按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后可預售樓花,房地產(chǎn)證,是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證,房屋銷售面積,房屋按套（單元）出售時，房屋銷

7、售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套,單元）應分攤的公用建筑面積之和,房地產(chǎn)評估,即房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關信息、數(shù)據(jù)選擇合適的評估辦法，按照一定的評估程序，最后確定物業(yè)的,價格和價值的過程,14,三）城市規(guī)劃常用術語,商品房,指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)國土局批準在市場流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房產(chǎn),證并可轉讓、出租、繼承、抵押贈與及交換的房地產(chǎn),別墅,一般分為獨立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）,聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種,公寓,除日照要求均滿足住宅建筑設計規(guī)范其他強制

8、性內容的一類特殊的生活單元,綜合樓,由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑,裙房,與高層建筑相連的建筑高度不超過,24,米的附屬建筑,地下室,房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的,1/2,者為地下室,半地下室,房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的,1/3,且不超過,1/2,者為半地下室,設備層,建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等的設備和管道且供人員進入操作的空間層,避難層,建筑高度超過,100,米的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層,架空層,僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層,15,四）城市規(guī)劃常用術語,容積率,一定地塊內，總建筑面積與建筑用

9、地面積的比值,總占地面積,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積,建設用地面積（凈用地面積,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積,總建筑面積,指在建設用地范圍內住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計入容積率面積和不計入容積率面積,建筑覆蓋率（建筑密度,建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率,綠化率,建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化,層高,層高是指住宅高度以,層,為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包,括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離,凈高,凈

10、高是指層高減去樓板厚度的凈剩值,住宅間距,二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值,16,五）城市規(guī)劃常用術語,層高,層高是指住宅高度以,層,為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包,括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離,凈高,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值,住宅間距,二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值,戶型,住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進行劃分的簡化名稱,朝向,房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風向，成都房屋最佳朝向應該是南偏東,45,度南偏西,15,度,開間,是指房間

11、的面寬尺寸,一般客廳開間,4.5m,時才是沙發(fā)和電視機之間擺放的合理距離,進深,是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大,異形柱,是指柱的截面高度與寬度的比值在,2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚,室內不出現(xiàn)柱楞便于使用,凸窗（飄窗,離地約,40,50,公分，凸出墻面約,40,60,公分的窗戶，有利于增加室內使用空間，有較好的裝飾效果和使,用功能,17,六）城市規(guī)劃常用術語,按建筑物使用性質分類,居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑,按建筑物層數(shù)或總高度分類,住宅按層數(shù)分,低層住宅,1,3,層）、多層住宅,4,6,層）、中高層住宅,7,9,層）和高層住宅,10,

12、層以上,公共建筑及綜合建筑，總高度超過,24M,的為高層，但不包括總高度超過,24M,的單層建筑,建筑總高度超過,100MR,不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為,超高層建筑,按建筑結構分類,磚木結構建筑,磚混結構建筑,鋼筋混凝土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構，剪力墻結構、簡體結構、框架簡體結構和筒中筒等,18,三、房地產(chǎn)特征及類型分析,它有什么樣的特征和類型,19,板式、塔式、蝶式、退臺式,一）知道建筑形態(tài)有幾種,20,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于,2,的建筑，并且,短邊長度小于或等于,16,米,板樓四大優(yōu)點,南北通透，便于采光通風,板樓均好性強,

13、管理成本不高,面積使用率很高,板樓的兩項缺點,建筑密度低，房價高,戶型格局不宜改造,21,塔式高層,住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅,塔樓的三大優(yōu)勢,節(jié)約土地資源，房價較低,空間結構靈活，宜于改造,結構強度高，抗震性好,塔樓的兩項缺點,均好性差，居住密度高,面積使用率不高，存在灰色空間,22,蝶式高層,準確地講蝶式住宅應被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名,新派蝶式住宅的三大優(yōu)點,很好地解決了通風和采光的問題,減小公共面積,戶型方正,蝶式建筑也有自身的不足,抗震性差,建筑成本較高,位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風，而位于蝶,翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采

14、光和私密性,會受到一定的影響,23,退臺式花園洋房,是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺的,層層退臺,露臺頂上是沒有遮掩,上,可看天,下可看地,是針對特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術,新型建筑材料開發(fā)出,來的具有稀缺性的高利潤產(chǎn)品,相當于目前地產(chǎn)市場中的獨棟別墅,24,行列式、圍合式、點陣式、混合式,二）、知道建筑布局有幾種,25,1,行列式布局,住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此,布局，以避免西曬,2,圍合式布局,就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京,傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四

15、面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式,3,點陣式,自由布局，房屋采光、景觀、通風好，多用于別墅,4,混合式,由兩種或者以上的不同布置方式,26,平層、錯層、復式、躍層式,LOFT,三）知道建筑結構有幾種,27,1,平層,一個單位內僅有一個平層，所有標高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外,2,錯層,一個單位內有,2,個或多個不同標高的地面，高差約為,300MM,600MM,3,復式,一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內獨立樓梯相連。優(yōu)點：功能布局明確，各,功能干擾少。缺點：樓梯浪費一定面積,4,躍層式,與復式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺,5,LOFT,LOFT,

16、字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個詞在二十世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚,的居住與生活方式時，其內涵已經(jīng)遠遠超出了這個詞匯的最初涵義,LOFT,的定義要素主要包括：高大而開敞,的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私,密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。有一種“我的空間,我做主”的感覺,28,復式,錯層,躍式,躍復式,29,歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格,非洲風格、拉丁美洲風格等,四）知道建筑風格有幾種,30,1,法國風格：典雅、貴族,特征,布局上突出軸線的對稱,恢宏,的氣勢，豪華舒

17、適的居住空間,外觀裝飾得豪華、繁雜,畫龍,點睛立面（一層或多層）通常,為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶,欄桿設計,細節(jié)處理上運用了,法式廊柱,雕花、線條，制作工藝精細考,究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐,等處有精細的雕花裝飾，盡顯,豪華氣勢,常用八角窗設計等裝飾品,使建,筑外觀更為生動,31,2,英國風格：比例和諧、典雅,特征,英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的,坡屋頂坡度,較陡,主要建筑結構墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構架，外墻材,料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主,由于英國土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高,閣樓的空間大多被利用，一般別墅為,2.5,層,正立面常有古典門廊,廊檐下有

18、長方形團排列，屋檐上有,齒飾,窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格,9,到,12,個），通常窗戶,也是,5,列，為中央對稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能,源。,大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的,長方形花紋,32,3,意大利風格：貴氣、奢華,特征,四方形塔樓，低坡度四,坡屋頂，多半是兩到三,層,細長的窗戶配以拱形裝,飾上楣（倒,U,字型,寬長的屋檐下均等排列,裝飾托座,大門上有許多雕花，門,框的雕刻也盡顯繁雜,33,4,德國風格：簡潔、大氣,特征,一,是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時,尚,屬于現(xiàn)代簡約派。如柏林愛樂整體灰色金屬,質感的立面上，點綴有橘紅與黑色組成的窗戶,萬

19、科青青的外立面五彩斑斕,二,是功能講求實用,任何認為是多余的裝飾都幾,乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國最具代,表性的開窗設計,方窗豎條窗”，加大了,墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是,為了增加采光，可以像門似的開啟，室內外自然,融合，半人高的護欄提高了安全性，從外立面看,又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積,落地玻璃窗的設計理念完全不同,三,是材料品質精良,注重新材料和新技術的運用,關注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展,四、是,注重細節(jié)設計,如北京印象的窗臺下沿采用,特別配置的“披水板”，也是德國住宅所特有的,在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋,住雨水污染墻面,34,5,西班牙（地

20、中海）風格：浪漫、高貴,特征,西班牙風格別墅是一種融阿拉伯風格與歐洲古典主義,風格于一體的建筑形態(tài),建筑輕盈絢麗，線條簡潔,利落，以完美而協(xié)調的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質,與傳統(tǒng)的歐式、美式風格的寬敞、大氣不同，西班,牙建筑，更注重細節(jié)的雕琢，更有“情調,低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設，并以亮淺色,拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻,門廊和窗則運用拱形進行修飾。屋沿朝兩側,外伸，戶內有庭院,拱開廊柱,是西班牙風格建筑造型的主要特征,給建筑物外部增添了立體感和個性感,35,6,北美風格：簡約、融合,特征,歐式建筑風格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝,復興建筑的影子,到了近代，北美別墅發(fā)展成為既,簡約又

21、大氣,又集,各種建筑精華與一身的獨特風格,與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量,普遍比英式別墅大,美式別墅多木結構,而英式別墅主要建筑結構墻體為混凝,土砌塊,36,7,中式風格：人性、私密,流派：北方四合院、南方園林,特征,明確表達著,鄰里、街坊,的半私密空,間,主街寬，胡同窄，內庭院又豁然開,敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中,一層層地變得更私密,頗高的圍墻完全將私家院落領地與,半私密空間、公共空間剝離，使得,私家院落真正成為戶外起居空間,制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻,傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊,灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典,符號，明確體現(xiàn)著中式宅院的風格,37,8,日式風格：含蓄優(yōu)雅,磚木結

22、構為主,建筑的線條結構細膩,細部精美，色調柔和，注重細節(jié)設,計,38,9,東南亞風格：異域風情,在建筑設計上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂,色調明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風格,39,10,澳洲風格：清新，飄逸,特征,采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色,暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如,大面積陽臺、飄板、遮陽百葉），通,過凸凹有致的體塊交接、構造精致的,建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立,體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種,清新明快的熱帶濱海建筑風情,40,客戶認可的戶型,應是什么樣子,僅針對平層普通住宅,1,合理的布局和功能,2,具有創(chuàng)新性（高贈送面積等,3,沒有風水問題,四、戶型鑒賞,4

23、1,一）合理的布局和完備的功能,42,布局合理、結構合理,1,各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設計（廳房廚衛(wèi),2,動靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動區(qū)應靠近入戶門設置；靜區(qū)位置應比較深入；室內交通應盡可能,便捷,短,案例：佳園、中信紅樹灣,濕區(qū),動區(qū),43,空間尺度,面積）、結構合理,總則,客廳：最小面寬,3.6,米，寬深比應為,1,1-1,1.5,并且應有兩面完整的墻,主臥：開間應不小于,3,米,餐廳：與客廳既相對獨立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個角,衛(wèi)生間：面寬不小于,1.8,米，凈寬應不小于,1.6,米,陽臺：一定要保證廳出陽臺（不管戶型的大小,客廳,餐廳反面案例,客廳進深太長,通道

24、型”餐廳,44,空間尺度,面積）、結構合理,案例：餐廳,至少有,2,個面墻夾一個角；如果實在做不到，則應設置玄關位以彌補,設置了玄關的位置,45,空間尺度,面積）、結構合理,案例：餐廳：（一正一反,餐廳雖然與客廳形成了明,顯的分區(qū)，但是餐廳不占,一角，周邊開口過多，使,得餐廳幾乎成為過道，不,方便使用,餐廳獨立，又能通風,采光；其優(yōu)點不言而,喻,46,空間尺度,面積）、結構合理,廚房,應靠近餐廳，離大門不要太遠,直接對外通風采光；盡量應做到有一個生活陽臺,水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者,L,型,廚廁不相鄰,廚房,生活陽臺,入戶門,餐廳,47,空間尺度,面積）、結構合理,衛(wèi)生間,面

25、寬不小于,1.8,米，凈寬應不小于,1.6,米,公共衛(wèi)生間應廁浴分離，干濕分離,如果僅有一個衛(wèi)生間，則應靠近主臥室，避免實用時的穿堂越室,如果有兩個衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應靠近客廳,案例：龍城國際,2,期,公共衛(wèi)生間臨客廳,廁浴分離,靠近主臥室,客廳,48,中小戶型功能完備，無面積浪費,1,通用原則：各戶型的房室應有與其戶型面積相匹配的比例,2,中小戶型受制于面積的限制，可以將部分非必要功能空間縮小,比如壓縮兒童房、衛(wèi)生間等,案例,1,中海康城國際,面積,66,平方米（戶型方正，功能齊全,小戶型需保證廳出陽臺,多個陽臺，廚房也做到了陽,臺,小戶型無交通動線設計，無面積浪,費,49,中小戶型功能完

26、備，無面積浪費,案例,2,中城天邑,面積,69,平方米,小戶型無交通動線設計,無面積浪費,3.7,米,陽臺,空調位,50,可改動,1,室內沒有或者盡可能少有承重墻；方便改動,案例圖：戶型方正、室內沒有,少量的承重墻,51,可改動,2,入戶花園與廳之間的墻可以完全的打通，方便廳的擴展,案例：萬科東方尊裕,不可擴,展,可擴展,52,朝向,采光可接受,1,戶型設計應與整體規(guī)劃相匹配；爭取做到良好的戶均性；使得每一戶都有,良好的通風、采光和景觀面,在深圳的一般原則是：自然景觀,朝向,小區(qū)景,觀,2,戶型朝向均以南、東南朝向為主；（龍崗的客戶對朝向的要求很高，應做,到基本為正南正北的朝向。,3,（板式）

27、樓與樓之間平行布局，不宜對角,對視,53,符合戶型面積對應客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則,共通的原則：方正、適用,例如,A,小戶型,一個衛(wèi)生間、小陽臺（但必須保證有,54,符合戶型面積對應客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則,例如,B,大戶型,雙套房,3,衛(wèi)生間）、廳、陽臺足夠氣派,案例：浪琴半島,面積,175-179,平方米,足夠氣派的陽臺（類香域中央的寬陽臺,但廳面寬不夠，應為,5.5,米以上,強調主人房的獨立空間；主人房,連書房、衛(wèi)生間、陽臺；彰顯大,家風范；如果面積足夠大，還可,以設計成小躍式以增加層次感,3,衛(wèi)生間，也可以通過,雙套房來實現(xiàn),55,符合戶型面積對應客戶的置業(yè)

28、需求（戶型與定位相一致的原則,例如,C,平面布局,同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶與大戶的市場定位不同，客戶定位不同，客戶的需求,也就不同，其平面的布局、功能設置也就不同,56,二）、具有創(chuàng)新性,本報告只研究贈送面積部分,57,戶型創(chuàng)新高贈送面積,1,巧妙設計標準層結構；增加贈送面積和采光面,2-3,戶公用一個大型的天井或者空中花園,在入伙后,2,戶人平分贈送部分,案例,城中央、卓越維港（非常明顯,贈送面積,2,戶共,有；可分別隔開,豪宅中的超大,的陽臺和露臺,58,戶型創(chuàng)新高贈送面積,2,利用標準層的結構增加具備實用性的贈送面積,案例：中?？党菄H,面積,85,平方米,2,房,報建時為空，交樓后可以,贈送一間房的面積,59,戶型創(chuàng)新高贈送面積,3,合理利用錯層陽臺，增加贈送面積,案例：城中央,錯層陽臺的一半為,鏤空，業(yè)主可以自,行完善；而不是純,粹的錯層陽臺（私,密性差,60,戶型創(chuàng)新高贈送面積,4,低臺凸窗和落地凸窗,2.2,米的技術規(guī)范,61,戶型創(chuàng)新高贈送面積,5,改變結構（同樣基于,2.2,的建筑技術規(guī)范,假梁,儲藏室,62,戶型創(chuàng)新高贈送面積,6,提高入戶花園和陽臺的面積（在大戶型單位且景觀比較好