城市房地產(chǎn)管理法ppt課件

1、城市房地產(chǎn)管理法,第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)概述,房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物,房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋,二、房地產(chǎn)法立法概況,房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 土地管理法 城市房地產(chǎn)管理法 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 最高

2、人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 物權(quán)法,房地產(chǎn)法體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，屬于民法特別法。 由于房地產(chǎn)的特殊性，使國家干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇。 國家干預(yù)通過行政法規(guī)、政策的方式予以實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為屬于行政法的范疇。 邊緣性,二、管理體制,房地產(chǎn)分管 建設(shè)部門、土地部門,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地管理,一、土地所有權(quán)的歸屬 國家 土地管理法第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 集體 土地管理法第八條 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、

3、自留山，屬于農(nóng)民集體所有,征用土地的補(bǔ)償安置,征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成： 土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)是對土地所有人或使用人對土地的投入和收益的補(bǔ)償。 該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍,安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。 為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍,最高額限制,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍,青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 新菜地開發(fā)建設(shè)

4、基金 土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi),二、土地使用權(quán)出讓,一）概念 國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金的行為,法律特征,土地出讓方只能是國家（禁止集體土地有償出讓） 小產(chǎn)權(quán)房 個(gè)人合作建房,客體是一定年限的國有土地使用權(quán) 是要式法律行為：書面合同；辦理登記手續(xù),二）出讓的方式,房地產(chǎn)法第13條：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 拍賣出讓 招標(biāo)出讓 協(xié)議出讓,三）土地使用權(quán)的最高年限,1、住

5、宅用地70年 2、工業(yè)用地50年 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 5、綜合或者其他用地50年,房屋買賣合同關(guān)于土地使用權(quán)的條款,1、70年還是50年 2、年限縮短未告知是否構(gòu)成欺詐 3、年限縮短對房屋所有權(quán)是否有影響,四）土地使用權(quán)終止,1、使用期限屆滿 2、根據(jù)社會公共利益的需要提前收回 3、因逾期開發(fā)被無償收回 4、土地滅失,四）土地使用權(quán)續(xù)期,使用期滿，最遲應(yīng)于屆滿前一年申請續(xù)期限。批準(zhǔn)的，重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金,三、土地使用權(quán)劃撥,一）概念 經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼?/p>

6、地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,二）劃撥的范圍,國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國家重地扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； 法律法規(guī)規(guī)定的其他用地 安置房屋、經(jīng)濟(jì)適用房,注 意,土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的。 劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,四、城市房屋征收（拆遷,城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例,房屋拆遷進(jìn)程,伴隨著：暴力、暴利,一）立法背景,2007年3月，全國人大通過物權(quán)法。物權(quán)法正式實(shí)施后拆遷將“無法可依”。 2007年8月，修改了城市房地產(chǎn)管理法，增加規(guī)定，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人

7、的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。,該立法授權(quán)作出后，2007年12月，國務(wù)院常務(wù)會議首次審議了國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例，但未獲通過。 在2010年1月29日和12月15日，國務(wù)院法制辦兩次就征收條例公開征求意見，開了行政立法兩次征求意見的先例。 2011年1月19日，國務(wù)院總理溫家寶主持的國務(wù)院常務(wù)會議原則通過了征收條例。21日，溫家寶簽署第590號國務(wù)院令，正式公布征收條例,二）房屋征收的概念和種類 1、房屋征收的概念 房屋征收是指根據(jù)公共利益需要，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施，并給予

8、公平補(bǔ)償?shù)男袨?公共利益,國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要,第九條依照本

9、條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。 經(jīng)地方人大批準(zhǔn)。公共利益的最后判斷權(quán)交由地方人大負(fù)責(zé),兩次的征求意見稿中，都規(guī)定了國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要屬于公共利益，但不少人對此有不同意見。條例刪除了這一規(guī)定，并增加了“外交需要”為公共利益,2、征收主體,第四條市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作,第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位

10、，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。 房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任,重大轉(zhuǎn)變,由政府許可拆遷轉(zhuǎn)變?yōu)閲乙婪ㄕ魇?，與商業(yè)開發(fā)徹底分開。這標(biāo)志著國家公共利益征收與商業(yè)開發(fā)拆遷許可混為一談的拆遷模式已成為歷史。 政府是唯一的征收補(bǔ)償主體。這意味著公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只能是政府，而不再包括開發(fā)商,3、先補(bǔ)償、后搬遷,第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷,任何單位和個(gè)人不得采

11、取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動,4、補(bǔ)償,第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 但違章建筑、超過期限的臨時(shí)建筑不屬拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核

12、評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定,第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定,第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動以后，被征收人不輪候、不排隊(duì)，優(yōu)先享受住房保障，這也充分體現(xiàn)了物權(quán)法第四十二條中征收個(gè)人住宅應(yīng)當(dāng)保障其居住條件的精神,三）嚴(yán)格征收的程序,第一，明確規(guī)定了符合公共利益的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃等要求，從而

13、可以通過代表民意的各級人大機(jī)關(guān)在制定和審議規(guī)劃時(shí)，判斷有關(guān)建設(shè)活動是否符合社會公共利益。 第二，完善了征收決定程序。如，征收決定做出前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，并且要求征收費(fèi)用補(bǔ)償足額到位,第三，明確了強(qiáng)制搬遷程序。 條例取消了行政強(qiáng)制搬遷，完全通過司法程序進(jìn)行強(qiáng)制搬遷,第四，完善了救濟(jì)途徑。 條例給被征收人提供了充分的行政救濟(jì)和司法救濟(jì)途徑。被征收人對于征收決定、補(bǔ)償決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。對于不履行補(bǔ)償協(xié)議的一方，可以提起訴訟,第三節(jié) 房地產(chǎn)交易管理,一、房地產(chǎn)交易的概念 房地產(chǎn)交易就是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動,二、房地產(chǎn)價(jià)格的評

14、估,對房地產(chǎn)的合理價(jià)格所進(jìn)行的科學(xué)估算。 第三十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,1、一手房出讓 出讓方已經(jīng)支付了全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 經(jīng)過批準(zhǔn) 包括現(xiàn)房銷售和期房銷售,注意的問題,1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格 審查賣方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。賣方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上有無房地

15、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍,2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋銷售文件,城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（國有土地使用證）； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（ 商品房預(yù)售許可證） 建筑法規(guī)定，建筑工程應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證,3、審查現(xiàn)房銷售資質(zhì),商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地

16、使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,四）已通過竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),四、審查商品房買賣合同,土地使用權(quán)的性質(zhì) 土地使用權(quán)的期限 付款期限及違約責(zé)任 交付房屋期限及違約責(zé)任 相關(guān)配套 驗(yàn)收方法,五、常見糾紛,預(yù)售方主體資格不合格； 在一方提供房地產(chǎn)開發(fā)用地、另一方或多方提供資金、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況下，由于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營所有的手續(xù)（包括商品房預(yù)售許可證）均是以提供土地方名

17、義辦理的，只有提供土地方才能取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證，故只有提供土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有資格與購房人簽訂商品房買賣合同,購買了不具備法定銷售條件的商品房,開發(fā)商只有達(dá)到商品房預(yù)售條件，并取得商品房預(yù)售許可證，才能預(yù)售商品房,簽約前應(yīng)當(dāng)解押。處于抵押狀態(tài)的房地產(chǎn)不能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案，銷售方必須先辦理解押手續(xù)后，才能辦理該房地產(chǎn)的網(wǎng)上簽約備案手續(xù),要及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令）規(guī)定，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù),福州：購買商品房要

18、及時(shí)通過“福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)”進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案，向銷售方索取網(wǎng)上打印的正式合同，其封面有12位合同號，如：200623010581,最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，其中明確規(guī)定開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。,開發(fā)商一房兩售或一房多售 開發(fā)商有可能不將已簽約的合同上報(bào)到政府房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)或不將已簽約的合同到房產(chǎn)管理部門備案，從而使購房人無法從政府房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)上獲得相關(guān)信息,廣告內(nèi)容不實(shí),

19、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明及允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,面積不符,關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十四條 ： 合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持,二）面積誤

20、差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人,訂金（誠意金、認(rèn)購金）與定金的混用 土地使用年限減少,限購令引發(fā)的糾紛,限購令退房是否違約？ 開發(fā)商沒有及時(shí)備案，被限購買？是否要賠償？ 規(guī)避限購令的法律風(fēng)險(xiǎn),民法通則第153條及合同法第117條第二

21、款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。限購令等屬于政府頒布新的政策或行政措施，并導(dǎo)致合同不能履行，符合不可抗力三個(gè)特性，即不可預(yù)見、不能避免、不能克服。 因限購令導(dǎo)致無法過戶，簽訂合同的雙方可以根據(jù)合同法第117和118條，解除合同,2、二手房轉(zhuǎn)讓,產(chǎn)權(quán)人將產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給他人,1、審查產(chǎn)權(quán)狀況,1）權(quán)屬：是否是真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人出售，是否有共有人（尤其是否婚后共同財(cái)產(chǎn)），是否存在租賃情況，是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，是否辦理抵押，是否列入拆遷規(guī)劃,出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，其優(yōu)先購買權(quán)如何行使,如果出租人僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記

22、手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的，無論第三人是否為善意.承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán),如何確定優(yōu)先購買權(quán)的放棄? 放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等,出租人雖然沒有通知承租人行使優(yōu)先購

23、買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購買的，應(yīng)如何處理,對于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個(gè)環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個(gè)是善意購買的，承租人就不能再主張優(yōu)先購買。當(dāng)然，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋,第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持,第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持,一)

24、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的; (二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的,三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的; (四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,2、土地使用權(quán)的性質(zhì),出讓地、劃撥地（涉及補(bǔ)交土地出讓金,3、房屋的結(jié)構(gòu) 4、落戶情況 5、交易的時(shí)間 6、違約責(zé)任,7、拆遷房出售,列入拆遷規(guī)劃的商品房 拆遷后的安置房(買方以拆遷人身份出現(xiàn)) 未辦理權(quán)證的安置房、已經(jīng)辦理權(quán)證的安置房,公證買房,張三欲將自己的房子賣給李四，因產(chǎn)權(quán)證未辦理，故和李四約定辦理公證手續(xù)。李四支付一部分房款，余款待產(chǎn)權(quán)過戶后再

25、支付,婚姻與房產(chǎn),1、婚前財(cái)產(chǎn)公證引發(fā)的糾紛 解釋（二）第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外?！薄爱?dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外,2、一方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)為目的的買賣、贈與等行為 司法解釋（三）（草案）第十二條 登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持，但該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外。 夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方

26、損失的，離婚時(shí)另一方有權(quán)請求賠償損失,3、婚前以一方名義購買，婚后共同按揭還款的房產(chǎn)糾紛 離婚時(shí)的房產(chǎn)分割 司法解釋（三）（草案）第八條 婚后由一方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應(yīng)認(rèn)定該不動產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可以認(rèn)定該不動產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據(jù)證明贈與一方的除外,第十一條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)。 婚

27、姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動產(chǎn)的市場價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償,繼承與房產(chǎn),某繼承人有出資的情形,三）房地產(chǎn)抵押,1、土地使用權(quán)抵押 房隨地走,2、房產(chǎn)抵押,地隨房走,四）房屋租賃,1、概念 產(chǎn)權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為,2、租賃合同,當(dāng)事人 房屋坐落 租賃期限 價(jià)格 維修責(zé)任 權(quán)利義務(wù) 違約責(zé)任,3、注意的問題,1）出租人 承租人的身份信息 承租人是否有穩(wěn)定的收入 是否要保留變動價(jià)格的權(quán)利 承租人能否遵守合法性原則 是否要保留提前解除合同的條款 是否允許轉(zhuǎn)租,最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋,第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外,第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三