北京某商業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營成本測

1、北京某商業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營成本測北京某商業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營成本測算時(shí)間:2007-2-28 14:57:00根據(jù)商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)不同的具體情況，在進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營成本測算中將整個(gè)項(xiàng) 口分成三種業(yè)態(tài)分別測算，一為口貨超市;二為統(tǒng)一經(jīng)營商場;三為功能配套門市。一、超市：18#樓規(guī)劃用來作為超市項(xiàng)目，經(jīng)營面積約為3 000 m?,主要以租 賃形式引進(jìn)專業(yè)連鎖店，以合作業(yè)戶自己經(jīng)營管理為主，運(yùn)營成本業(yè)戶自行承擔(dān)， 同時(shí)由于該類經(jīng)營在設(shè)施配套上有特殊需要，設(shè)施投入方式等需要在今后合作洽談 時(shí)具體約定，所以在此不與考慮（在18#樓招商方案中已論述）。在物業(yè)管理費(fèi)的收 取方式和金額上，需根據(jù)順開公司下屬物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)

2、準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合租金水平同 時(shí)考慮。二、統(tǒng)一經(jīng)營商場：16#、16#A、17#樓，建筑面積約17 000 m?,實(shí)際經(jīng)營面積約為12 400m?。 16#A樓的一層和二樓的一部分與17#東側(cè)的一部分作為功能配套，以門市形式出 租，獨(dú)立經(jīng)營，其余部分作為統(tǒng)一經(jīng)營商場（見功能布局圖）。統(tǒng)一經(jīng)營商場建筑面 積約為15 270 m?,經(jīng)營面積為11 140 m?,柜位面積為7 270 m?。（一）電費(fèi)：1、照明用電:商場的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供應(yīng)商按 實(shí)際用電量繳納，不作考慮。基本照明部分，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，負(fù)荷按20W/m?（經(jīng)營面積） 設(shè)計(jì)可滿足要求，通過合理管理，平均負(fù)荷可降低至18W/

3、m?,營業(yè)時(shí)間按每天12 小時(shí)，則商場照明年耗電量為：18W/m?X12hX30X 12X11 140 m?1000=866 244 KWh2、空調(diào)用電:根據(jù)華北地區(qū)的氣候特點(diǎn)和商場的經(jīng)營要求，商場的空調(diào)制冷 集中在5月一9月五個(gè)月時(shí)間，供熱集中在11月至3月五個(gè)月時(shí)間，其它兩個(gè)月 通風(fēng)即可。供暖時(shí)也需考慮通風(fēng)負(fù)荷。華北地區(qū)空調(diào)的設(shè)訃耗電負(fù)荷應(yīng)為50W/m?左右，如果管理嚴(yán)格，則制冷階段平 均負(fù)荷只是設(shè)計(jì)負(fù)荷的70%,為35W/m?o則制冷階段的每平方米耗電量為：35W/m?X12hX 30X5=63 000 W/m?=63 KWh/m?通風(fēng)負(fù)荷按3W/m?i|-算，則通風(fēng)每平方米耗電量為：3

4、W/m?X12hX 30X7=7 560 W/m?=7. 56 KWh/m?則商場空調(diào)平均每平方米年耗電量為：63+7. 56=70. 56 KWh則商場空調(diào)年耗電量為：70. 56X11140二786 038 KWh3、電梯用電：白貨商場共設(shè)8部扶梯和1部貨梯，每部電梯的功率為7. 5KW, 平均運(yùn)行負(fù)荷按50%計(jì)算,則年用電量為:7. 50X0. 5X9X 12hX30X 12=145 800 KWh則商場年總耗電量為：866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh北京地區(qū)的 商業(yè)用電電費(fèi)為0.8元/KWh,則商場年電費(fèi)為：0.8 元/KWh X1 798 08

5、2 KWh =1 438 466 元（二）水費(fèi)：商場的用水主要包括生活用水和空調(diào)冷卻用水，生活用水每天50噸，空調(diào)用 水每天120噸，則商場平均月用水量約為：50X30X12+120X30X5=36 000北京地區(qū)的商業(yè)用電電費(fèi)為4. 4,則商場每月電費(fèi)為：4.4 元/噸 X36 000 噸=158 400 元（三）物業(yè)管理人員工資：經(jīng)理1人:3300元/月主管3人：2000X3二6000元/月一級職員2人:1200X2=2 400元/月二級職員19人:1000X19=19 000元/月三級職員5人:900X5=4500元/月員工 26 人:700X26=18200 元/月工人8人:500X8

6、=4000元/月人員工資共:57600元/月年工資總額及保險(xiǎn):57600X 12X （1+32. 5%） =915840元（四）年設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)材料費(fèi):120000元（五）年空調(diào)水處理費(fèi)每月約為:30000元（六）年工具、工裝等裝備費(fèi):12000元（七）年保潔耗材費(fèi);24000元（八）年外圍物業(yè)管理費(fèi)：72000元（山順開物業(yè)公司承擔(dān)的垃圾清運(yùn)、外墻清洗、生活水池清理、店外綠化、智能化管理等）。（九）取暖費(fèi)：由于供熱方式未確定，現(xiàn)只能進(jìn)行預(yù)估，根據(jù)北京地區(qū)的供熱情況，采取集中 供熱，每年的取暖費(fèi)為24元/m?,是費(fèi)用最低的取暖方式，采用電鍋爐取暖是費(fèi)用 最高的方式，每年費(fèi)用約為55元/m

7、?,我們可預(yù)估每年取暖費(fèi)為40元/m?,則商場 每月取暖費(fèi)為:40X15270=610 800元（十）房屋建筑保險(xiǎn)費(fèi)：100 000元探商場部分每年物業(yè)運(yùn)營成本為：1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610800+100 000=348. 2 萬元探商場部分每月物業(yè)運(yùn)營成本為：348.2?12二29萬元探商場部分每平方米（柜位面積）月物業(yè)運(yùn)營成本為：290 000?7 270二39. 9元/月m?三、門市：門市部分建筑面積為1 730 m?,經(jīng)營面積為1 260 m?。因?yàn)殚T市是獨(dú)立經(jīng)營，所以用電用水可單

8、獨(dú)裝表，按實(shí)際用量代收水電費(fèi)，這里不做考慮。應(yīng)收的費(fèi)用 為：1、空調(diào)用電費(fèi)：按經(jīng)營面積（63+7. 56）?12X0. 8=4. 71 元/月 m?按建筑面積 4.71X1 260?1 730=3. 43 元/月 m?2、空調(diào)用水費(fèi)：按經(jīng)營面積120X30X5X4. 4?12?12 400=0. 54元/月m?按建筑面積0. 54X1260?1 730=0. 4元/月m? 3、取暖費(fèi)：按建筑面積40?12二3. 33元/月m?按經(jīng)營面積 3. 33X1 730?1 260二4. 58 元/月 m?4、外圍物業(yè)管理費(fèi)：按建筑面積1元/月m?按經(jīng)營面積1X1 730?1 260二1.38元/月m?探門市部分每平方米（按建筑