個人商品房按揭貸款管理暫行辦法XXXX1114

1、個人商品房按揭貸款管理暫行辦法 XXXX1114治理暫行方法第一章 總 則第一條 為規(guī)范個人商品房按揭貸款治理，促進該項業(yè)務(wù)健康進 展，按照中國人民銀行個人住房貸款治理方法 、個人貸款治理暫行 方法和個人住房貸款治理方法（試行） 等有關(guān)制度規(guī)定，制定本 暫行方法。第二條 本方法所稱個人商品房按揭貸款是指本行向符合條件的 自然人發(fā)放的用于購買各類型住房或商業(yè)用房的貸款。第三條 個人商品房按揭貸款堅持“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚?用、按期償還”的原則。第二章 貸款項目合作第四條 貸款分類一、貸款購買的住房按工程進度，可分為現(xiàn)樓貸款和期房貸款（一 ）用于購買現(xiàn)房的貸款稱為現(xiàn)房貸款。 現(xiàn)房指已封頂、

2、地價繳清、 有關(guān)手續(xù)完備、 工程驗收合格的樓盤， 不存在任何可能阻礙竣工、 入住、 辦理房地產(chǎn)證的不利因素或未決事項， 該樓盤應(yīng)該滿足有關(guān)部門核發(fā)房 地產(chǎn)權(quán)證的所有要求或房地產(chǎn)證已辦妥。（二）用于購買期房的貸款稱為期房貸款。期房原則上必須是多層住 宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的樓盤。二、按貸款辦理的形式， 貸款可分為批發(fā)性個人商品房貸款與零售 性個人商品房貸款。（一）批發(fā)性個人商品房貸款是指開發(fā)商就某一樓盤向本行申請商 品房貸款項目額度后， 分批分期介紹購房者向本行申請商品房貸款并情 愿承擔(dān)連帶保證責(zé)任， 本行據(jù)以對該樓盤購房者批量發(fā)放的貸款， 一樣 為一手樓。（二）零售性個人

3、商品房貸款是指單個購房者為購買一手房或者二 手房（住房）而直截了當(dāng)向本行申請的貸款。第五條 樓盤的開發(fā)商應(yīng)具備以下條件：一、開發(fā)商應(yīng)為工商行政治理部門批準(zhǔn)成立的企業(yè)法人， 具有房地 產(chǎn)經(jīng)營許可證， 具有較強的經(jīng)濟實力和良好的經(jīng)營狀況， 沒有爛尾工程 記錄，具備連帶責(zé)任保證能力。二、以項目公司名義開發(fā)的樓盤， 必須是通過竣工驗收的現(xiàn)樓方可 辦理貸款。關(guān)于實力雄厚，經(jīng)營良好，信譽卓著的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商為 某一項目單獨設(shè)置的項目公司，在落實開發(fā)商連帶責(zé)任保證的前提下， 承諾辦理期房貸款。三、關(guān)于批發(fā)性的個人商品房貸款，在與本行簽訂額度協(xié)議后，開 發(fā)商應(yīng)在本行開設(shè)售房款專戶， 并將售房款存入本行， 托

4、付本行對售房 款進行監(jiān)管。 同時，開發(fā)商應(yīng)保留貸款總額一定比例的資金作為保證金， 至少在開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任保證期間留存于本行。第六條 對合作項目樓盤的要求 一、合作項目樓盤要求地理位置好， 具有較強的升值潛力和變現(xiàn)能 力。二、關(guān)于一手房要求開發(fā)手續(xù)齊全， 具備投資許可證、 建筑許可證、 建設(shè)許可證、開工許可證、預(yù)售許可證，且已按規(guī)定交納了土地使用價 款和有關(guān)的配套費用、 取得了國有土地使用證， 具有建筑質(zhì)量監(jiān)測合格 證明等。三、關(guān)于二手房還要求貸款年限加上所購二手樓使用年限不超過 3 0 年，已辦好土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋結(jié)構(gòu)完好且不存在水、 電、物業(yè)治理、建筑質(zhì)量、環(huán)保交通、城建等方面

5、的糾紛或咨詢題。第七條 貸款可由各支行舉薦上報總行，并由總行與有關(guān)合作 方簽訂協(xié)議，同時，指定有關(guān)支行辦理有關(guān)貸款業(yè)務(wù)。第三章 貸款對象及條件第八條 貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人， 包括中國公 民和在中國擁有合法居留權(quán)的外國人。第九條 申請個人商品房按揭貸款的借款人必須同時具備下列條 件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；（二）有穩(wěn)固的經(jīng)濟收入， 借款人家庭平均月收入不低于月債務(wù)支 出的 2 倍，有償還貸款本息的能力；（三）信用良好，無重大不良資信記錄和行為記錄。貸款申請人在 “個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”中當(dāng)前無拖欠，且近 24 月來累計不超過3 次拖欠記錄；（四）持有與

6、售房人簽訂的真實、合法、有效的購房合同、協(xié)議或 其他有效證明文件；（五）能夠提供符合本行要求的擔(dān)保；（六）按下述規(guī)定支付購房首付款：90 平方米以下的， 執(zhí)行許多90 平方米以上的， 執(zhí)行許多50%的首付款比例；1、購買首套自住房且套型建筑面積在 于 20% 的首付款比例；2、購買首套自住房且套型建筑面積在 于 30% 的首付款比例；3、購買第二套住房的，執(zhí)行許多于4、購買個人商業(yè)用房、別墅的，執(zhí)行許多于50%的首付款比例5、政策另有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（七）本行規(guī)定的其他條件。第四章 貸款額度、期限與利率第十條 貸款額度（一）購買首套一手住房的，套型建筑面積在 90 平方米以下的， 貸款

7、額度最高不超過購房款的 80%；套型建筑面積在 90 平方米以上的， 貸款額度最高不超過購房款的 70%；若為二手住房的， 貸款額度最高不 超過借款人所購住房成交價格、評估價格兩者之中低者的60。（二）購買第二套住房的，貸款額度最高不超過購房款的 50% ；（三）購買個人商業(yè)用房、別墅的，貸款額度最高不超過購房款的 50%；（四）原則上不發(fā)放購買第三套（含）以上住房的貸款。第十一條 貸款期限（一）一手房個人住房貸款期限最長為 30 年；零售性的二手房個 人住房貸款期限最長為 20 年；個人商業(yè)用房、別墅貸款期限最長為 10 年；（二）借款人申請貸款金額較大的， 原則上貸款期限最短不得低于1 年

8、；（三）貸款期限不得超過所抵押房產(chǎn)的剩余使用年限；（四）按揭貸款期限加上借款人實際年齡之和，原則上不超過 60 歲，最長不超過 65 歲。第十二條 貸款利率按照 福建某某銀行股份有限公司人民幣貸款 利率定價治理方法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 個人住房貸款期限在 1 年以內(nèi)（含）的，遇法定利率調(diào) 整，不調(diào)整貸款利率，連續(xù)執(zhí)行合同利率；貸款期限在 1 年以上的，遇 法定利率調(diào)整， 于下年度 1月 1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率 規(guī)定。第五章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批第十四條 貸款受理。本行能夠托付合作項目開發(fā)企業(yè)代為受理， 也能夠自行受理。借款人申請個人住房、商業(yè)用房按揭貸款，需填寫借 款申

9、請書，并提供下列資料：（一）借款人及其配偶有效身份證明材料，包括：居民身份證、戶 口本、軍官證、警官證、港澳居民往來內(nèi)地通行證、臺灣居民來往大陸通行證、護照或其他有效身份證件， 以及未婚證明、結(jié)婚證和離婚證等；（二）借款人償債能力證明材料，包括收入證明材料、工作證明、 有關(guān)資產(chǎn)證明和資產(chǎn)出租證明等；（三）已通過房管部門備案登記的購房合同；（四）借款人已付所購房屋價款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（稅務(wù)部門監(jiān)制的預(yù)收款收據(jù)或發(fā)票、銀行進帳單等）；（五）本行規(guī)定的其他文件和資料。第十五條 貸款調(diào)查。實行雙人調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)對借款人購房行 為真實性、信用狀況、購房首付款、還款能力、房屋交易價格合理性以

10、 及提交的全部文件資料的真實性、合法性和貸款可行性進行調(diào)查。查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)，打印并儲存借款人信用報告。至少與借款人面談一次，做好面談記錄，并出具調(diào)查意見。第十六條 貸款審查。審查人員應(yīng)對貸款資料完整合法有效性、借款人信用狀況、還款能力、購房首付款、借款擔(dān)保、調(diào)查人員調(diào)查結(jié)論 等在內(nèi)的內(nèi)容進行審查。第十七條 貸款審批。經(jīng)審查同意的貸款， 報本行貸款審審委員會 集中研究審批。第六章貸款擔(dān)保與保險第十八條 貸款擔(dān)保。采取時期性擔(dān)保加所購商品房抵押的擔(dān)保方 式。時期性擔(dān)保是指在取得以本行為抵押權(quán)人的房屋他項權(quán)證之前，由售房人承擔(dān)連帶責(zé)任保證的方式。（一）保證人必須是本行與之簽訂了商品房銷售貸

11、款合作協(xié)議書的，且又是借款人所購住房或商業(yè)用房的開發(fā)商或售房單位；如為二手房的，應(yīng)為本行認可并簽訂合作協(xié)議的房產(chǎn)中介組織。（二）在所抵押的住房或商業(yè)用房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登 記后，按照合同約定，保證人不再履行保證責(zé)任；（三）本行應(yīng)與借款人、抵押人、保證人同時簽訂借款合同。第十九條 擔(dān)保的范疇包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的費用等。第二十條 抵押人原則上要辦理保險。抵押人可在本行認可的保險 公司范疇內(nèi)自主選擇保險公司辦理有關(guān)手續(xù)。保險期限不得短于借款期限，保險金額不得低于貸款金額，保險費由投保人負擔(dān)，保險單正本由 本行代為保管。在借款債務(wù)存續(xù)期間， 抵押人不得以任何理由

12、中斷或撤 銷保險。保險期間屆滿，借款人未能清償全部借款時，抵押人須續(xù)辦保 險。保險單必須注明本行為該保險的第一受益人。保險單中專門約定， 一旦發(fā)生保險事故，保險人應(yīng)將保險賠償金直截了當(dāng)劃付至本行指定的 賬戶。第七章貸款發(fā)放、支付與償還第二十一條 簽訂借款合同后，按照國家法律法規(guī)和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī) 定，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續(xù)。第二十二條 貸款發(fā)放和支付。經(jīng)本行同意發(fā)放的貸款， 在借款人 辦妥有關(guān)手續(xù)后，本行按照借款合同約定的用款打算和用途分別劃轉(zhuǎn)至 開發(fā)商（或售房單位）在本行開立的結(jié)算賬戶和保證金存款專戶，并由 本行按有關(guān)規(guī)定監(jiān)管使用。第二十三條 貸款償還。借款人應(yīng)按照借款合同約定的還款

13、打算、 還款方式和還款日期償還貸款本息。第二十四條 貸款還款方法。 貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確 約定還款期限和方法。 償還貸款本息可選擇一次性還本付息、 等額本息 還款和等額本金還款法。（一）貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的，實行按季付息、到期還 清本息的還款方法；（二）貸款期限在 1 年以上的， 可采納等額本金還款法或等額本息 還款法。 借款人能夠按照需要選擇還款方法， 但一筆借款合同只能選擇 一種還款方法， 合同簽訂后， 未經(jīng)貸款人同意借款人不得擅自改變還款 方法。1.等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。運 算公式為：還款總期數(shù)月利率X（1+月利率）每月還款額

14、=X貸款本金還款總期數(shù)（1+月利率）一12.等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金 逐月遞減，運算公式為：貸款本金每月還款額=+（貸款本金-已歸還貸款本金累計額）X月利率還款總期數(shù)第二十五條 還 款日的確定。實行按月歸還貸款本息的，自貸款發(fā) 放后次月起進入還款期，每月按 20 日為約定還款日，首期還款日為借 款發(fā)生的次月 20 日；第一期運算天數(shù)為開戶當(dāng)月的實際天數(shù)加上次月 的 30 天；末期還款日為貸款到期日，計息天數(shù)為最后一個月的月初到 到期日的實際天數(shù)；除首期和末期外，其余各期均按“公式法”運算還 款本息。第二十六條 貸款還款方式。 借款人可采取托付扣款方式或柜面還 款

15、方式償還貸款本息，但提早還款只能采取柜面還款方式。（一）托付扣款方式即借款人托付貸款人從其指定的賬戶中直截了 當(dāng)扣收貸款本息；（二）柜面還款方式即借款人直截了當(dāng)以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲 蓄卡到本行規(guī)定的營業(yè)柜臺還款。第二十七條 提早還款處理。 借款人如提早還款， 應(yīng)向本行提出書 面申請。 提早清償?shù)馁J款本金在以后期限不再計息， 此前已計收的貸款 利息也不再調(diào)整。提早還款違約金按照本行有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。第二十八條 借款的展期。 借款人在原合同履行期間， 如不能按照 原還款打算按期歸還貸款，可向本行提出展期申請，經(jīng)本行批準(zhǔn)后，簽 訂貸款期限調(diào)整補充協(xié)議， 并辦理有關(guān)手續(xù)， 同時擔(dān)保人在展期還款協(xié)

16、議上簽字。借款人申請借款展期只限一次， 原借款期限與展期期限之和， 個人 住房貸款最長不超過 30 年，商業(yè)用房貸款不超過 10 年。原借款期限加 上展期期限達到新的利率期限檔次時， 從展期之日起， 貸款利息按新的 期限檔次利率計收。已計收的利息不再調(diào)整。第八章 貸后治理第二十九條 貸款發(fā)放后， 貸款人必須加大貸后治理， 做好貸款檢 查。項目竣工驗收后， 貸款人要督促開發(fā)商和借款人及時辦理抵押登記 手續(xù)。第三十條 貸款人應(yīng)建立貸后檢查制度。 對正常、 關(guān)注類貸款可采 取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、缺失類貸款采取全面檢查的 方式，每季度至少進行一次貸后檢查，并填寫個人貸款貸后檢查表，經(jīng)

17、支行（部門）負責(zé)人簽字后及時歸檔。第三十一條 貸后檢查可通過監(jiān)測貸款賬戶、 查詢不良貸款明細臺 賬、查詢?nèi)嗣胥y行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫、電話訪談、見面訪談、實地檢查等途徑獵取信息， 并對各種信息進行綜合分析， 判定貸款的風(fēng)險 狀況，提出預(yù)防或補救措施。第三十二條 貸后檢查人員應(yīng)按照借款合同的約定， 檢查借款人是 否履行合同，重點包括以下內(nèi)容：（一）借款人依合同約定歸還貸款本息情形；（二）借款人職業(yè)、收入、健康狀況等阻礙其還款能力和誠心的因 素變化情形；（三）借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情形；（四）擔(dān)保變化情形， 包括：保證人保證資格和保證能力變化情形、 抵（質(zhì)）押物狀況及價值變化

18、情形等；（五）其他可能阻礙貸款質(zhì)量的因素變化情形。第九章 合同的變更與終止第三十三條 借款合同需要變更的， 必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意， 并 依法簽訂變更協(xié)議。如果是擔(dān)保貸款，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未 達成之前，原借款合同連續(xù)有效。第三十四條 借款人顯現(xiàn)死亡、 喪失民事行為能力或經(jīng)有權(quán)部門宣 告失蹤、死亡等情形的，依據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)由其財產(chǎn)合法繼承人在繼承 財產(chǎn)范疇內(nèi)或其財產(chǎn)代管人在借款人財產(chǎn)范疇內(nèi)連續(xù)履行借款合同。第三十五條 抵押物發(fā)生意外缺失或保證人失去擔(dān)保資格或喪失 擔(dān)保能力時，借款人應(yīng)及時通知本行，并提供本行認可的新的擔(dān)保，重 新簽訂擔(dān)保合同。未經(jīng)本行同意，原合同連續(xù)有效。第三十六條 借

19、款人按借款合同規(guī)定還清全部貸款本息后， 借款合 同趕忙終止。本行應(yīng)在借款合同終止后 15 日內(nèi)通知借款人，返還其用 于擔(dān)保的抵押物權(quán)屬憑證及有關(guān)證明文件。第十章 違約與處置第三十七條 下列情形屬借款人違約：（一）提供虛假的資料、文件而取得貸款；（二）未按合同約定的還款打算歸還貸款本息；（三）拒絕或阻礙本行對貸款使用情形和抵押物情形實施監(jiān)督檢 查；（四）將設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)拆遷、 出售，或未征得貸款人同意出租、 轉(zhuǎn)讓、贈送或重復(fù)抵押；（五）與他人簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；（六）借款人及家庭財務(wù)狀況惡化，卷入或馬上卷入重大的訴訟或 仲裁程序及其他法律糾紛，可能或差不多阻礙貸款義務(wù)的履行；（七）

20、保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，而未按要求重新落實擔(dān)保；（八）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn)或財產(chǎn)繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產(chǎn)代管人拒絕連續(xù)履行原借款合同；（九）隱匿、私分、違法出讓、有意壓低價格變賣財產(chǎn)，危害貸款 安全；（十）借款人發(fā)生違反借款合同的其他行為。第三十八條 借款人發(fā)生本方法第三十四條違約行為時，本行可視借款人違約情形，米取以下一種或數(shù)種債權(quán)愛護措施：（一）責(zé)令限期糾正違約行為并賠償相應(yīng)缺失；（二）停止發(fā)放尚未支用的貸款；（三）宣布貸款趕忙到期，要求借款人趕忙歸還借款本息及有關(guān)費 用；（四）對借款人未

21、按時還清的借款本金和利息（包括借款人未按約定的分期還款打算按時并足額歸還貸款本息情形、被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償 之日止，按對應(yīng)的借款逾期罰息利率和約定的結(jié)息方式計收利息和復(fù)利；（五）向借款人收取違約金；（六）從借款人在本行系統(tǒng)的賬戶上劃收任何幣種的款項；（七）要求借款人對本合同項下所有債務(wù)提供符合本行要求的新的 擔(dān)保；（八）行使擔(dān)保權(quán)益；（九）解除與借款人的借貸關(guān)系；（十）依法采取其他必要措施。第三十九條 借款人月供逾期時， 客戶經(jīng)理應(yīng)及時對借款人和保證 人進行電話、短信、書面和上門催收，并做好催收記錄。借款人連續(xù) 3 期或累計拖欠月供超

22、過 6 期的，應(yīng)移送風(fēng)險治理部門， 進入法律訴訟程 序。第十一章 附 則第四十條 本方法由本行制訂和講明。第四十一條 本方法自發(fā)文之日起執(zhí)行。附件 1： 莆田農(nóng)商銀行 個人住房一手房貸款操作流程一手房指售房人為開發(fā)商的住房。 個人住房一手房貸款 （以下簡稱 “一手房貸款” ）是指貸款人向借款人發(fā)放的、用于其購買一手房、借 款人以所購住房作為抵押物、開發(fā)商提供時期性保證擔(dān)保的貸款。一、操作流程圖 一手房貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部分。 在借款人提出申請之前， 本行需要對擬提供個人住房貸款的樓盤進 行審查，樓盤審查操作流程為： 開發(fā)商申請T項目調(diào)查T審查T審批T 簽訂項目合作協(xié)議書。發(fā)放

23、貸款操作流程為：貸前咨詢T借款人申請T貸款受理T貸前調(diào) 查T審查、審批T簽訂借款合同T辦理保險、擔(dān)保等手續(xù)T貸款發(fā)放、 支付T資料歸檔T貸后治理T清戶撤押。按照房屋是否通過竣工驗收， 將房屋分為現(xiàn)房 （竣工驗收合格的房 屋）和期房（尚未通過竣工驗收的房屋） ，分別按有關(guān)流程辦理。二、現(xiàn)房樓盤審查（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司提出申請 本行要求房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“開發(fā)商” ）提交下列資料：1、書面申請書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項目情形、擬申請貸款金 額等。2、公司材料。（ 1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、貸款卡、法 定代表人身份證明或法定代表人授權(quán)托付書；（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（本行不得

24、與有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳的 開發(fā)商合作）；（3）公司同意為借款人承擔(dān)時期性連帶保證責(zé)任的承諾；（ 4）公司股東或公司章程規(guī)定的方式出具同意為借款人承擔(dān)時期 性連帶保證責(zé)任的承諾。3、項目資料。（ 1）項目的可行性研究報告及計委立項批復(fù)；（ 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 4）建設(shè)工程施工許可證；（ 5 ）國有土地使用證；（ 6）商品房預(yù)售許可證；（ 7）竣工驗收合格證明。 上述材料原件經(jīng)審核無誤后留存復(fù)印件。4、本行要求提供的其他資料。（二）項目調(diào)查 本行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全后進行受理，及時安 排調(diào)查部門進行調(diào)查， 調(diào)查部門在規(guī)定工作日內(nèi)完成調(diào)查。 要

25、緊調(diào)查以 下內(nèi)容：1、手續(xù)的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法、內(nèi) 容是否前后一致。2、項目的差不多情形。調(diào)查項目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條 件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)治理情形等；了解和把握占 地面積、建筑面積、容積率、綠化率、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等。3、項目市場前景。調(diào)查項目的市場定位和銷售情形，進行簡單的 項目評估、 同等位置項目的比較分析和市場推測， 判定項目的銷售前景 及抗風(fēng)險能力。4 、項目效益。 調(diào)查開發(fā)商與本行的合作誠心和對本行產(chǎn)生的效益， 如存款等。經(jīng)調(diào)查， 確認該樓盤符合個人住房貸款條件后， 調(diào)查部門形成書面 調(diào)查報告，并在項目調(diào)查、審查、審批表上

26、簽署調(diào)查意見，送交貸 款審查部門。（三）審查、審批 貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的項目有關(guān)資料以后， 要對其真實 性、完整性、有效性及貸款項目的合法性和可行性進行審查，及時簽署 審查意見。經(jīng)審查同意的，按照貸款審批權(quán)限上報，有權(quán)審批人及時簽 署是否同意的意見。（四）簽訂合作協(xié)議書經(jīng)審批同意的， 本行與開發(fā)商簽訂 個人購房貸款項目合作協(xié)議三、期房樓盤審查（一）開發(fā)商申請 本行要求開發(fā)商提交下列資料：1、書面申請書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況（含經(jīng)營財務(wù)狀況） 、項目情 形、工程進度、投資完成情形、擬申請貸款金額等。2、公司材料。（ 1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、貸款卡、法 定代表人身份證

27、明或法定代表人授權(quán)托付書；（ 2）公司章程、成立批文；（ 3）經(jīng)會計師事務(wù)所審核的近三年的財務(wù)報表（資產(chǎn)負債表、損 益表、現(xiàn)金流量表） ；（ 4）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書；（ 5 ）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（本行不得與有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳的 開發(fā)商合作） ;（ 6）公司同意就該項目向本行申請個人住房抵押貸款及配套服務(wù)， 并為借款人承擔(dān)時期性連帶保證責(zé)任的承諾；（ 7）公司股東或公司章程規(guī)定的方式同意就該項目向本行申請個 人住房抵押貸款及配套服務(wù)， 并為借款人承擔(dān)時期性連帶保證責(zé)任的承 諾。上述第（ 1）、（2）、（ 4）項資料原件經(jīng)本行審核無誤后留存復(fù)印件， 其他資料留存原件。3、項目資料。（ 1

28、）項目的可行性研究報告及計委立項批復(fù)；（ 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 4）建設(shè)工程施工許可證；（ 5 ）國有土地使用證；（ 6）工程概預(yù)算資料；（ 7）項目資金來源及落實情形、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情形；（ 8）項目投資完成情形；（ 9）商品房預(yù)售許可證。 上述資料中證件和批件原件經(jīng)本行審核無誤后留存復(fù)印件。4、本行要求提供的其他資料。（二）項目調(diào)查 本行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，及時安 排調(diào)查部門進行調(diào)查， 調(diào)查部門在規(guī)定工作日內(nèi)完成調(diào)查。 要緊調(diào)查以 下內(nèi)容：1、開發(fā)商差不多情形。調(diào)查開發(fā)商注冊資本、法定代表人素養(yǎng)、 經(jīng)濟實力、經(jīng)營治理機制、財務(wù)治

29、理和經(jīng)濟核算制度、業(yè)務(wù)范疇、開發(fā) 經(jīng)歷、完成項目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢等；分析財務(wù)報表，估 測其營運能力及贏利狀況。2、手續(xù)的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法、內(nèi) 容是否前后一致。3、項目投資情形。調(diào)查項目投資構(gòu)成與各項費用支出明細，并與 工程概預(yù)算報告中有關(guān)數(shù)據(jù)進行核對， 分析資金投入時刻與工程進度是 否一致； 工程后續(xù)資金來源是否差不多落實， 如果后續(xù)資金是通過預(yù)售 房款再投入，在未能按打算回籠資金的情形下，是否有應(yīng)變措施。4、項目的差不多情形。調(diào)查項目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條 件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)治理情形等；了解和把握占 地面積、建筑面積、容積率、

30、綠化率、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等。5、項目市場前景和銷售情形。調(diào)查項目的市場定位和銷售情形， 進行簡單的項目評估、 同等位置項目的比較分析和市場推測， 判定項目 的銷售前景及抗風(fēng)險能力。6 、項目效益。 調(diào)查開發(fā)商與本行的合作誠心和對本行產(chǎn)生的效益， 如存款等。7、開發(fā)商的負債情形。經(jīng)調(diào)查， 確認該樓盤符合個人住房貸款條件后， 調(diào)查部門形成書面 調(diào)查報告，并在項目調(diào)查、審查、審批表上簽署調(diào)查意見，送交貸 款審查部門。（三）審查、審批 貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的項目有關(guān)資料以后， 要對其真實 性、完整性、有效性及貸款項目的合法性和可行性進行審查，及時簽署 審查意見。經(jīng)審查同意的，按照權(quán)限上

31、報，有權(quán)審批人及時簽署是否同 意的意見。（四）簽訂合作協(xié)議書經(jīng)審批同意的， 本行與開發(fā)商簽訂 個人購房貸款項目合作協(xié)議四、發(fā)放個人住房貸款（一）借款人申請借款人申請個人住房貸款， 所購住房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封 頂、完成總投資三分之二以上的期房。 本行要求借款人填寫個人住房借 款申請表，并提供下列資料：1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿、軍官證、還鄉(xiāng)證、居 留證或其他有效身份證件） ，關(guān)于借款申請人托付他人辦理購房貸款申 請手續(xù)的，還須提供經(jīng)公證的托付書及代理人的身份證件；2、婚姻狀況證明；3、不低于房價 30%的首付款付款憑證（發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、 現(xiàn)金交款單等） ；4、房地產(chǎn)主

32、管部門統(tǒng)一印制的、 具有法律效力的商品房買賣合同；5、共有權(quán)人同意以所購住房作為抵押物的證明；6、借款人償還貸款能力證明材料（包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn) 證明，要緊包括由借款人所在單位人事部門出具個人證明或納稅憑證、 銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證券等） ；如果屬于借款人家庭成員共同 還款， 則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認書， 明確在一方無力償還貸款的 情形下，其他方仍要連續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；7、本行要求提供的其他文件或資料。（二）受理、調(diào)查 本行收到借款人提交的資料后， 經(jīng)初步審查， 同意受理的及時安排 調(diào)查部門進行貸前調(diào)查，貸款調(diào)查人至少直截了當(dāng)與借款人面談一次， 在規(guī)定工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查。 要

33、緊調(diào)查借款申請人的償還能力、 還款 意愿、購房行為的真實性，具體內(nèi)容包括：1、核實借款人提供的資料是否完整、真實、合法、有效，對提供 的復(fù)印件與原件進行核對， 并在復(fù)印件上簽署 “與原件核對相符” 字樣， 并簽名，填寫核對日期。2、借款人是否已支付 30%以上的首付款，并存入開發(fā)商在本行開 立的售房款專用賬戶上；3、貸款年限加上借款人年齡是否超過 65 年；4、借款人償還貸款本息的能力，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與 收入比是否操縱在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比是否 操縱在 55% 以下（含 55% ）；房產(chǎn)支出與收入比的運算公式為： （ 此次貸款的月還款額 +月物業(yè)治 理

34、費） /月均收入所有債務(wù)與收入比的運算公式為： （ 此次貸款的月還款額 +月物業(yè)治 理費 +其他債務(wù)月均償付額） /月均收入上述運算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請人自身的可支配收入， 即 單一申請為申請人本人可支配收入， 共同申請為主申請人和共同申請人 的可支配收入。 但關(guān)于單一申請的貸款， 如考慮將申請人配偶的收入運 算在內(nèi)， 則應(yīng)該先予以調(diào)查核實， 同時關(guān)于已將配偶收入運算在內(nèi)的貸 款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。5、借款人所購房屋的價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格水平是否差 不多相符；6、抵押是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。貸款調(diào)查崗依據(jù)以上調(diào)查內(nèi)容，形成書面調(diào)查報告，并在個

35、人住 房貸款調(diào)查審批表 中對是否同意辦理此筆貸款業(yè)務(wù)以及貸款方式、 金 額、期限、利率、還款方式等方案提出初步意見，連同所有資料一并送 交貸款審查崗。（三）貸款審查、審批貸款審查部門在收到貸款調(diào)查部門的意見后，及時完成貸款審查， 要緊從以下幾個方面加以審查：1、購房行為的真實性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款；2、所購住房價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當(dāng)；3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；4、借款人還款能力。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的， 可要求貸前調(diào)查 人進一步落實， 對貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑咨詢 的，需安排其他貸款調(diào)查人進行核實或重新調(diào)查

36、。經(jīng)審查同意的，提出 貸款額度、 方式、期限、利率、 還款方式等建議， 提交貸款審批崗審批。 有權(quán)審批人及時完成審批。需提交貸款審查委員會審議的貸款， 由貸審會按照調(diào)查崗、 審查崗 提交的有關(guān)資料進行審議，按照貸審會議事規(guī)則辦理。（四）簽訂借款合同合同填寫完畢后， 填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員 進行復(fù)核，并建立復(fù)核記錄。合同填寫并復(fù)核無誤后，信貸員負責(zé)與借 款人、開發(fā)商簽訂個人住房按揭合同。簽訂借款合同時，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知借款人、保證人等合 同簽約方關(guān)于合同內(nèi)容、 權(quán)益義務(wù)、 還款方式以及還款過程中應(yīng)注意的 咨詢題。（五）辦理抵押物保險、登記手續(xù)1、保險。辦理財產(chǎn)保險必須

37、明確本行為第一受益人，保險單正本 及保險發(fā)票交由本行保管。 保險金額不得低于貸款金額； 保險費用由借 款人支付； 能夠采納一次性或分次投保兩種方式， 保險期限不得短于貸 款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷保險。 可由本行代辦保險業(yè)務(wù)。 由置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，可不再進行抵押物保險。2、公證。本行認為有必要的，能夠要求對借款合同進行公證，公 證費用由借款人承擔(dān)。3、抵押（預(yù)）登記。以所購住房為抵押物的，本行和借款人憑借 款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。 抵押人取得房地 產(chǎn)權(quán)屬證書后， 要重新辦理房地產(chǎn)抵押登記， 并取得房地產(chǎn)他項權(quán)證（六）貸款發(fā)放、支付以所購住房作為抵押物

38、的， 在借款人辦妥房屋保險、 公證和抵押預(yù) 登記手續(xù)后， 方可發(fā)放貸款； 若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門尚未開辦抵押預(yù)登 記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房屋保險、公證并將購房合同、首付款付款憑證 等辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移交本行后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認定，同時 與借款人簽署個人借款劃款扣款授權(quán)書， 信貸員開戶后打印貸款發(fā)放通 知書，作為會計部門開立貸款賬戶的依據(jù)，會計部門憑借據(jù)、開戶通知 書將款項直截了當(dāng)劃入開發(fā)商在本行開立的售房專戶上， 并按貸款用途 監(jiān)控資金的使用， 信貸員應(yīng)及時通知借款人貸款差不多發(fā)放， 要求開發(fā) 商出具收款證明。（七）資料歸檔本行主管信貸員應(yīng)

39、在貸款發(fā)放后10 個工作日內(nèi)完成資料歸檔。個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案實行本行集中治理、 專人單獨保管， 房屋他項權(quán)益 證書等重要憑證須按照會計制度有關(guān)規(guī)定入庫保管， 個人住房貸款業(yè)務(wù) 終結(jié)后的檔案仍需保管 5 年。1、歸檔范疇。各本行應(yīng)按照一手房貸款業(yè)務(wù)檔案名目所列的 內(nèi)容， 及時完整地建立業(yè)務(wù)檔案。 凡入庫保管的要件在信貸檔案中要保 留復(fù)印件。2、建立抵押物和有關(guān)權(quán)證保管臺賬。質(zhì)押憑證、他項權(quán)益證書、 保險單正本等重要權(quán)證入庫保管并建立代保管登記簿， 其中質(zhì)押憑證要 列入表外科目核算。 檔案治理人員要與會計人員做好交接手續(xù)， 防止資 料丟失。3、嚴(yán)格遵守檔案治理、保密制度。執(zhí)行檔案移交、查借閱批準(zhǔn)

40、制 度，履行移交、監(jiān)交、查借閱登記手續(xù)。（八）貸后治理1、貸款本息償還按個人商品房貸款治理方法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、貸后檢查。 貸款發(fā)放后，本行要加大貸后治理，定期進行貸款檢查。督促開發(fā) 商和借款人及時辦理正式的抵押登記手續(xù)。 本行每月進行一次綜合性個 人住房貸款貸后檢查， 把握全行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究計 策。檢查的內(nèi)容要緊有：（ 1）按時歸還貸款本息情形；（ 2）借款人有無騙取銀行信用的行為；（ 3）借款人職業(yè)、收入和依據(jù)等阻礙還款能力的因素變化情形；（ 4 ）保證人保證資格和保證能力變化情形；（ 5）抵押物保管及其價值變化情形；（ 6）項目工程進度（限于期房貸款） ；（ 7）有關(guān)

41、合同及有關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī) 和制度相抵觸，需要變更、修改和補充之處；（ 8）其他貸款人債權(quán)實現(xiàn)和保證的內(nèi)容。3、提早還款處理。借款人能夠申請部分或全部提早還款， 選擇按月歸還貸款本息的還 款方式的 ,部分提早還款后能夠采取下列兩種方式：（ 1 ）月還款額不變，縮短還款期限；（ 2） 還款期限不變，減少月還款額。4、貸款風(fēng)險的識別與判定。（ 1 ）借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；（ 2 ）借款人有違法、違紀(jì)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟制 裁或處罰；（ 3 ）借款人收入明顯下降（如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、 并、轉(zhuǎn)范疇；借款人處于失業(yè)、半失業(yè)狀態(tài)，失去穩(wěn)

42、固收入來源或僅依 靠最低生活保證或社會救濟金生活等） ；（ 4 ）借款人健康狀況惡化或遭受重大人身損害，喪失或部分喪失 勞動能力；（ 5）借款人死亡、失蹤或宣告死亡及喪失民事行為能力，且無合 法繼承人、受遺贈人或法定繼承人、受遺贈人拒絕履行合同；（ 6）借款人有套取銀行信用，挪用貸款行為；（ 7）借款人或抵押人未經(jīng)本行同意，擅自將設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆 遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、贈送或重復(fù)抵押；（ 8）借款人拒絕或阻止本行的貸后檢查或提供虛假材料、信息；（ 9 ）借款人居所和聯(lián)系方式經(jīng)常變動，本行不能有效判定借款人 情形和貸款實際使用情形；（ 10）因抵押物貶值， 抵押物價值趨于或低于貸款金額及抵押物

43、或 抵押權(quán)益受到損害，抵押權(quán)難以或不能實現(xiàn)；（ 11）期房項目未按正常進度完工或在約定的時刻內(nèi)未能辦妥房屋 產(chǎn)權(quán)證明，進行有效抵押登記；（ 12）新法律、 法規(guī)實施使借款合同及有關(guān)合同存在法律的缺陷和 咨詢題；（ 13）貸款手續(xù)及信貸檔案不齊全，重要文件或憑證遺失，對債權(quán) 實現(xiàn)有實質(zhì)性阻礙；（ 14）本行已要求履行保證、保險責(zé)任及訴諸法律的借款案由。5、違約貸款的催收與處理。貸款催收指信貸員按規(guī)定程序， 對未按期還款的借款人發(fā)出催收提 示和催收通知，督促借款人清償違約貸款的過程。（ 1）借款人首次未按合同約定時刻歸還貸款本息時，信貸員應(yīng)在5 個工作日內(nèi)對客戶進行電話提示；（ 2）借款人連續(xù) 2

44、 次未按期歸還貸款本息時，信貸員要向客戶發(fā) 出催收通知書；（ 3）借款人連續(xù) 3 次未按期歸還貸款本息時，信貸員要約見客戶 或上門催收，督促客戶落實可行的還款打算；（ 4 ）借款人連續(xù) 6 次未按期歸還貸款本息時，本行依法處理抵押 物；（ 5 ）違約貸款的其他處理方式：A 、依法糾正借款人的違約行為；B 、對逾期貸款本息計收罰息；C、從借款人賬戶中扣收本息；D 、依法追索保證人的連帶責(zé)任；E、依法要求保險人履行保險責(zé)任；F、依法行使債權(quán)人其他權(quán)益。（九）清戶撤押 借款人償還全部本息后， 本行會計部門出具貸款結(jié)清憑證給信貸部 門。信貸部門通知借款人，持有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由本行 保管的

45、法律憑證及文件， 借款人簽署收到文件的回執(zhí)。 采取抵押擔(dān)保方 式的，本行和借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。附件 2：莆田農(nóng)商銀行 個人住房二手房貸款操作流程二手房， 指已取得完全產(chǎn)權(quán)、 能夠進入房地產(chǎn)三級市場流通交易的 住房。個人住房二手房貸款（以下簡稱“二手房貸款” ）是指貸款人向 借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。一、貸款操作流程圖提出申請T調(diào)查、估價T審查、審批T簽訂借款合同T辦理保險、擔(dān)保手續(xù)T貸款發(fā)放、支付T資料歸檔T貸后治理出T清戶撤押二、借款人申請 本行要求借款人填寫個人住房借款申請表，并提供下列資料：（一）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；（二）婚姻狀況證明；（

46、三）不低于所購房屋價格 30%的首付款付款憑證；（四）商品房買賣合同或協(xié)議；（五）所購住房產(chǎn)權(quán)證明；（六）共有權(quán)人同意以所購住房作為抵押物的證明；（七）若售房人為自然人，提供售房人（含共有權(quán)人）身份證件； 如售房人為法人， 須提供有效的法人營業(yè)執(zhí)照、 法定代表人證明書等有 關(guān)文件；（八）購買已出租的房屋，須簽定貸款人、借款人、租戶三方協(xié)議 書；（九）借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明 （包括由借款人所在單位人 事部門出具個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證 券等）；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé) 任確認書， 明確在一方無力償還貸款的情形下， 其他方仍要連續(xù)承擔(dān)

47、還 款責(zé)任；（十）本行要求提供的其他文件或資料。三、調(diào)查、估價本行收到上述資料后， 經(jīng)初步審查符合貸款條件的同意受理， 及時 安排調(diào)查部門進行貸前調(diào)查； 調(diào)查部門及時完成貸前調(diào)查。 以所購住房 作為抵押物的， 對抵押物的價格與借款人進行協(xié)商確定并經(jīng)本行審查認 可或托付評估機構(gòu)進行價格評估，協(xié)商價與評估價兩者就低不就高。貸前調(diào)查的內(nèi)容包括：（一）核實借款人提供的資料是否完整、真實、有效，對提供的復(fù) 印件與原件進行核對，并在復(fù)印件上簽署“與原件核對相符”字樣，并 簽名，填寫核對日期。（二）借款人是否支付 30%以上的首付款， 并存入雙方約定的賬戶 上；（三）貸款年限加上借款人年齡是否超過 65 年

48、，貸款年限加上所 購二手房已使用年限是否超過 30 年；（四）借款人償還貸款本息的能力， 借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出 與收入比是否操縱在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比是 否操縱在 55%以下（含 55%）。房產(chǎn)支出與收入比的運算公式為： （ 此次貸款的月還款額 +月物業(yè)治 理費） /月均收入所有債務(wù)與收入比的運算公式為： （ 此次貸款的月還款額 +月物業(yè)治 理費 +其他債務(wù)月均償付額） /月均收入上述運算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請人自身的可支配收入， 即 單一申請為申請人本人可支配收入， 共同申請為主申請人和共同申請人 的可支配收入。 但關(guān)于單一申請的貸款， 如商業(yè)銀行考

49、慮將申請人配偶 的收入運算在內(nèi)， 則應(yīng)該先予以調(diào)查核實， 同時關(guān)于已將配偶收入運算 在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。（五）借款人所購買二手房的價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格水平 是否差不多相符；（六）抵押擔(dān)保是否足額有效， 共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法 文件；（七）所購房屋如有租約在先，須簽定貸款人、借款人、租戶三方 協(xié)議書。貸款調(diào)查崗依據(jù)以上調(diào)查內(nèi)容，形成書面調(diào)查報告，并在個人住 房貸款調(diào)查審批表 中對是否同意辦理此筆貸款業(yè)務(wù)以及貸款方式、 金 額、期限、利率、還款方式等方案提出初步意見，連同所有資料一并送 交貸款審查崗。四、審查、審批。貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的調(diào)查報告和有關(guān)

50、資料后， 及時完 成貸款審查，審查的要緊內(nèi)容有：（一）房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰；（二）房屋交易價格是否合理；（三）貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。經(jīng)審查同意的，提出貸款額度（嚴(yán)格操縱貸款比例達70%的貸款，一人購買多套住宅的要嚴(yán)格操縱貸款比例） 、方式、期限、利率、還款 方式等建議，提交貸款審批崗審批。有權(quán)審批人及時完成審批。需提交貸款審查委員會審議的貸款， 由貸審會按照調(diào)查崗、 審查崗 提交的有關(guān)資料進行審議，按照貸審會議事規(guī)則辦理。五、貸款發(fā)放、支付（一）、貸款經(jīng)審批同意的，本行與借款人簽訂個人購房擔(dān)保借 款合同，辦理保險等手續(xù)；（二）、售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，借款人同

51、時辦理抵押 登記，并將已辦妥抵押登記的手續(xù)交由本行收執(zhí)；（三）、借款人簽署個人借款劃款扣款授權(quán)書；（四）本行填寫借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認定后， 按照個人借款 劃款扣款授權(quán)書的約定， 將貸款劃到雙方約定的賬戶上， 同時通知借款 人貸款差不多發(fā)放，售房人出具收款憑證。六、資料歸檔、貸后治理和清戶撤押參照一手樓貸款有關(guān)程序辦理。附件3:個人商品房貸款業(yè)務(wù)操作流程簡要示意圖貸款咨詢向客戶提供借款申請表接收客戶申請貸款的材未通過初審借款申請人主體資格告知客戶緣故，退回申請材料通過未通過附件4:按揭合作項目調(diào)查、審查、審批表開發(fā)商差不多情形名稱地址經(jīng)營范疇成立時刻注冊資本法定代表人營業(yè)執(zhí)照號 碼及年檢時

52、刻貸款證號碼 及年檢時刻生產(chǎn)經(jīng)營許可證 號碼及年檢時刻存款賬號差不多賬戶行要緊治理人員情形董事長姓名年齡身份證號學(xué)歷職務(wù)年限有無不良記錄總經(jīng)理姓名年齡身份證號學(xué)歷職務(wù)年限有無不良記錄財務(wù)主管姓名年齡身份證號學(xué)歷職務(wù)年限有無不良記錄開發(fā)商近三年的財務(wù)狀況項目年份一年年年總資產(chǎn)其中應(yīng)收賬款存貨總負債其中流淌負債長期負債資產(chǎn)負債率對外擔(dān)保金額銷售收入凈利潤現(xiàn)金凈流量經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量投資性現(xiàn)金凈流量籌資性現(xiàn)金凈流量上年末信用情形：項目情形是否符合產(chǎn)業(yè)政尺$朿是否有項目可行性報告是否國有土地 使用證是否取得立項批復(fù)是否有建設(shè)用地規(guī)劃許可證是否有建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否取得環(huán)保批復(fù)是否有建設(shè)工程施工許可證是

53、否需要評估總投資資本金申請按揭額度綜合效益分析調(diào)查結(jié)論簽章：年月日差不多要素審查客戶及擔(dān)保資料是否齊全是（）否（）信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部運作資料是否齊全是（）否（）主體資格審查客戶主體資格是否合法是（）否（）貸款項目是否具備貸款條件是（）否（）信貸政策審查項目是否合法是（）否（）項目是否符合產(chǎn)業(yè)政策是（）否（）用途、期限、方式、利率是否符合信貸政策是（）否（）審查意見簽章：年月日審批意見簽章：年月日附件 5：個人購房貸款項目合作協(xié)議編號甲方：乙方：經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商， 甲方同意對購買乙方開發(fā)的 項目（以下簡稱合作項目）的自然人提供購房貸款。為明確雙方 權(quán)益義務(wù)，訂立本協(xié)議：甲方權(quán)益義務(wù)第一條 甲方向合作

54、項目的購房人提供個人購房貸款。 本協(xié)議中的 購房人是指與乙方簽訂房屋買賣合同， 并與甲方簽訂 個人購房擔(dān)保借 款合同（以下簡稱借款合同）的借款人。第二條 甲方為合作項目的單個購房人提供的貸款中， 住房貸款最 高額不超過購買價或評估價（兩者取低者，下同）的 ，商業(yè)用 房貸款最高額不超過購買價或評估價的 。住房貸款年限最長不 超過年 ,商業(yè)用房貸款年限最長不超過年。第三條 每筆購房貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任 以及其他有關(guān)事項， 按借款合同的約定辦理。 關(guān)于不符合甲方規(guī)定條件 的借款申請人，甲方有權(quán)拒絕發(fā)放貸款。第四條 甲方應(yīng)按照借款合同的約定發(fā)放貸款， 并按照購房人的授 權(quán)，將貸款全額劃轉(zhuǎn)到乙方在甲方設(shè)置的售房款專戶。第五條 因乙方有意或過失行為給甲方造成缺失的， 甲方有權(quán)終止 本協(xié)議，并要求乙方賠償缺失。第六條 乙方與購房人之間因房屋買賣合同履行發(fā)生的糾紛， 與甲 方無關(guān)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。乙方權(quán)益義務(wù)第七條 乙方保證合作項目為合法項目， 開發(fā)和銷售的各項手續(xù)完 備、合法、有效；保證售房款專戶內(nèi)的資金用于本合作項目的建設(shè)，不 挪作他用， 保質(zhì)、按時地完成合作項目的建設(shè)， 使購