超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項

1、超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房 時限在通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾 期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房， 按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約 定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師 進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確 認(rèn)

2、。4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用， 買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗收備案表 最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表 是目前收 房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案 的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展 商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著 嚴(yán)格的約束作用，

3、 按照有關(guān)規(guī)定， 表上的每一項都必須報有關(guān)主管部 門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓” ，是不能入住的， 購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作 出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù) 指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已

4、經(jīng)具體交付條件。所以收 房時先要審查相關(guān)文件， 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后， 才能進(jìn) 步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予 重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看 開發(fā)商有沒有這張備案表 ，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都 備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明 它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗 收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購 房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示

5、住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書 、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任 確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書和管線分布 竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房， 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收”。即購房者一定要 先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件） ，確認(rèn)無誤后再簽署收房文 件。“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。 房屋的對價是房款， 消費者只要付清房款， 或者按照合同約定支付相 應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋 交付

6、以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告 ，根據(jù)房屋土地管理局所 屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積， 核對其 與銷售面積是否存在誤差， 誤差率的范圍有多大； 若實測面積誤差超 出 3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量， 主要可從以下幾 方面入手：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同 約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要 求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確

7、認(rèn)函” 后中止辦理 手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā) 商簽定書面函件， 由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的， 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的 義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā) 商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費 用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo) 準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。

8、一般，開發(fā)商約定的交房 時限在通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾 期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房， 按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約 定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師 進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確 認(rèn)。4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來說，則一般被視為開

9、發(fā)商已實際將該房交付買家使用， 買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗收備案表最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表 是目前收 房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案 的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合 驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展 商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著 嚴(yán)格的約束作用， 按照有關(guān)規(guī)定， 表上的每一項都必須報有關(guān)主管部 門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“

10、黑樓” ，是不能入住的， 購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作 出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書 住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù) 指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收 房時先要審查相關(guān)文件， 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后， 才能進(jìn)一

11、 步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予 重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看 開發(fā)商有沒有這張備案表 ，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都 備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明 它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗 收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購 房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書 、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任 確認(rèn)函”。5. 提醒

12、您：住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書和管線分布 竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房， 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收”。即購房者一定要 先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件） ，確認(rèn)無誤后再簽署收房文 件。先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的 房屋的對價是房款， 消費者只要付清房款， 或者按照合同約定支付相 應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋 交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告 ，根據(jù)房屋土

13、地管理局所 屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積， 核對其 與銷售面積是否存在誤差， 誤差率的范圍有多大； 若實測面積誤差超 出 3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量， 主要可從以下幾 方面入手：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同 約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要 求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函” 后中止辦理 手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)

14、現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件， 由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的， 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的 義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā) 商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費 用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo) 準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、新房驗收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表 等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確 認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無

15、法認(rèn)定”等字樣。若發(fā) 現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接 表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面 形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商 并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30 天）4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不 能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相 關(guān)文件或表格中記錄下來， 而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒

16、準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商 （除非有明確書面授權(quán)） ，因 此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方 案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題， 一定要取得證據(jù)， 證明不是買房人不按時收房， 而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約 定或法定條件。注意事項以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇 到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以 維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修

17、基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費二）稅費問題特別提示： 依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定， 繳納公共 維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅， 等房屋可以辦理產(chǎn) 權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費， 只用于住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè) 備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的 2%。 特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基

18、金應(yīng)該交給小區(qū)辦。 如果您將大修基金交給開發(fā)商， 您很可能無 法要回。3、面積測繪費 面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費” ，購房合同已規(guī)定開 發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費 一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價， 收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證， 開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取 該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一， 購房人買房時尤其是買 期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問

19、 題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差， 這一直是個焦點問題。 消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面， 建議購房人在 購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)、人益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益， 還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積， 是專業(yè)人員的工作， 一般購房者根本無法完 成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開 發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有， 由于消費者相關(guān)知識掌握不夠， 使得購房過程中信息不對稱， 開發(fā)商 很容易偷梁換柱，把非公攤

20、的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋 套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的， 按照合同約定處理。 合同沒有約定或者約定不明確的， 按照以下原則 處理：（一）面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)（含 3），按照合同約定 的價格據(jù)實結(jié)算房款； （二）面積誤差比絕對值超出 3，購房人可 要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款， 并支付已付房款利息。 如購房人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實際面積大 于合同約定面積的，面積誤差比在 3以內(nèi)（含 3）部分的房價款 由購房人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出

21、 3部分的房價款由 開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的， 面積在 3以內(nèi)（含 3）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者， 面積誤差絕對值超過 3部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的 竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計算。2. 簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差時的處理方式。 如規(guī)定合同中未約定處理方式的， 面積誤 差比絕對值超出 3時，購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t： 1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ?積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，

22、與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)?到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分 攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。?次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的， 分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。 各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓?用建筑面積，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具 體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過 道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房 和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻

23、以及外墻 （包括山墻 ） 墻體水平投影面積的一半。 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下 室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也 不計入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人 防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。 特別提示：1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù) 售商品房的面積測量報告。 預(yù)售商品房設(shè)計方案

24、變更涉及預(yù)售房屋面 積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié) 議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng) 在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑， 但到實際收房時才發(fā)現(xiàn) 與現(xiàn)實相去甚遠(yuǎn)， 現(xiàn)實當(dāng)中虛假宣傳、 改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商 慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房 中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承

25、諾。（二）解決辦法1. 要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、 廣告一定保存好， 有條件購房時拍下售樓處沙 盤，收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類 的廣告可以作為要約， 在法庭上作為證據(jù)出示， 要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象， 購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局 面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題， 是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有： 開發(fā)商無權(quán)處分該

26、房產(chǎn)；開發(fā)商存在欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套（單元） 計價的預(yù)售房屋， 套型與設(shè)計圖紙不一致時， 或者相 關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍， 合同中對此未約定處理方式的， 購房人 可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3（不含3）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)， 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測 機(jī)構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一 證

27、一表”的樓房，買家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選 擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房， 購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房 人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題， 只靠消費者個人的力量有時很難解決問題， 在此，特別建議您可以考 慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題 !收房需要帶的工具：1) 1 只塑料洗臉盆 - 用于驗收下水管道2) 1 只小榔頭 - 用于驗收房子墻體與

28、地面是否空鼓3) 1 只塞尺 - 用于測裂縫的寬度4) 1 只 5米卷尺- 用于測量房子的凈高5) 1 只萬用表 - 用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6) 1 只計算器 - 用于計算數(shù)據(jù)7) 1 只水筆 - 用于簽字8) 1 把掃帚 - 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9) 1 只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩 - 用于時間長，可休 息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù) 2-3 個鐘頭，建議早晨 8：30 去或 下午 2： 30 去。最佳收房流程 :核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表 、房屋土地測繪技術(shù)報告書 、住 宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并

29、簽署住宅鑰匙收到書 業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案 開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15 日內(nèi)解決的， 雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單 對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓 的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的 竣工驗收備案表、住 宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接： 驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表 ，同 時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格 （ 一般附在驗房交接表中

30、） ；符 合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意 見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商 未準(zhǔn)備有關(guān)表格， 業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。 根據(jù)業(yè)主 意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān) 整改維修文件，約定下次驗收時間 (一般不超過天 ) 。不能整改的，應(yīng) 給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)重， 對房屋使用功能影響重大的，可依法追究 開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費筆筆算清： 檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票 及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)： 驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主

31、填寫 住戶檔案表、入住協(xié)議、 消防責(zé)任書等協(xié)議書，同時領(lǐng)取住戶手冊 、服務(wù)指南等各 種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1) 房屋的住宅質(zhì)量保證書 - 可帶走2) 住宅使用說明書 - 可帶走3) 竣工驗收備案表4) 面積實測表5) 管線分布竣工圖 ( 水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu) )- 可帶走 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同， 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差 異。（ 先查看售房合同，看之 間的誤

32、差為多少，一般為 3%， 3%之內(nèi) 不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為 2%誤差，但是不超過 5% 比較好 ） 以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變，時間為30-40 分鐘。驗收房子看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您 : 暫且 先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用， 此時物業(yè)會催促你來交付， 可 同他們交流，驗收好后，再交付費用 . 從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有 樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表 （ 若有遠(yuǎn)程抄表另 ） 等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。 （ 記 得拿那些工具 哦）1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； （ 陽 臺裂縫危險

33、大 ）【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰 塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞 感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是 查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等 地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。 【提示】： 如有空鼓， 一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)， 否則在裝修中會很容 易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-3 項可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能 讓水流大一點、急一點，

34、一來看看水壓，二、來試試排水速度。（ 一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主 ） 。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否 暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別 是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本 是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積 水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水 （ 如 臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水 ） 拿一塑料袋罩著水口， 再加以 捆實， 而象地漏等下水需要塞實 （ 記得留一可拉扯掉的位置 ）。6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 （ 約高

35、2cm）。 然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 【提示】：在 全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要 記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè) 備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 【提示】：通常在這方面，應(yīng) 該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。8）測量一下樓宇的層高，用 5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點 與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和 寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢

36、去吧； 若有問題， 需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期， 看解決結(jié)果是 否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主， 還需要對房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)， 及時讓有關(guān)部門 修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗收） ：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門窗1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之 間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。 查看密封膠條是否完整牢固。2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5窗邊與混凝土接

37、口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處 一定要密實，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。地板1地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？2地板間隙是否太大？ 3柚木地板有無大片黑色水漬？ 4地 腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動？ 5地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn) 象？頂棚1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂 縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì) 量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角，甚至與 橫梁呈垂直狀態(tài)， 那么就說明房屋沉降嚴(yán)重， 該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì) 量問題。2看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“

38、石灰爆點” ，是石灰水 沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。 如果頂部有麻點， 對室內(nèi)裝潢將帶來 很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你 是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的 地方。7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆 點？廚廁1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接

39、 處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。5距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置， 廚廁應(yīng)與通風(fēng)道 就近安裝， 洗手盆的上方不應(yīng)有插座， 衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座 應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。 7廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有 滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水 聲？9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 10廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間 墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。11磚縫有無滲水現(xiàn)象？12廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥

40、尚未清洗？ 13大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看 水壓，二來試試排水速度。驗收防水的辦法是： 用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口， 然后 再拿一膠袋罩著排污 / 水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就 行了 （約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道，指的是排水 / 污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時， 預(yù)先拿一個盛水的器具， 然后倒水進(jìn)排水口。 看看水是不是順利地流 走。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？14自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房 內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居 室內(nèi)。15出水是

41、否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 16自來水水質(zhì)怎么樣？其他1廚柜柜身有無變形， 壁柜門是否牢固周正， 門能否順利開合？ 2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具 及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng) 檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè) 置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分 開；應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視的線路應(yīng)用力拉 一下，看是否虛設(shè)。3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水 管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用 50 年。另一個無 可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)

42、， 銅可以抑制細(xì)菌生長， 增長水中的銅 含量，有益健康。4試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。 5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線 穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上 的障礙，影響整體感。6陽臺裂縫危險大。 7房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻 面如果有結(jié)露現(xiàn)象 （ 類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水 滴） ，這個墻面的保溫層肯定有問題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管 有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為 1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，

43、地 面的套管應(yīng)高出地面 2至 3厘米，地面為初裝修的， 應(yīng)高出地面 5厘 米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于 14C的現(xiàn)象。9供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。 在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題， 各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問題 以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房屋 交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影 響實際居住的，除非合同有特別的約定， 不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付， 但開發(fā)商的維修義務(wù)并不因此 而消除。商品房銷售管理辦法規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所 售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、 保修 期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。 ”同時 國

44、家對最低保 修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的 局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出， 要求開發(fā)商在相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到位。收房時，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過了半年多之后，房子終于做好了， 可業(yè)主這時才發(fā)現(xiàn)，收房時“貓膩”還不少一一 沒有驗收合格證書房子交得不明不白提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的 情況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工， 并具備合同的各項交 付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一 是建筑工程竣工備案表，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書， 三是國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房

45、面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在 出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金， 部分開發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對房屋存在的問題就不 管不問了。這個時候，粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。提醒：一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約 定開發(fā)商承諾解決的時間和責(zé)任。收房時最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗收 交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè) 計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣

46、， 水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責(zé)任，以便以后找其解 決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書） 和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑 條。要求交齊配套費用否則不讓進(jìn)房查看提醒三：簽收房文件時“留一手”一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些 配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題， 就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時應(yīng)約定，“交房時，應(yīng)先驗房然后 輸收房手續(xù)?！比绠?dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓 文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出 現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項目所購房