XX年杭州市二手房交易流程

1、XX 年杭州市二手房交易流程您需要后才可以 |導(dǎo)語：在杭州購買二手房的伙伴們注意了，下面是為大家的 xx 年杭州市二手房交易流程，希望可以幫助到大家哦 !(1) 選擇中介如果想通過中介公司進(jìn)行，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。 所選的中介公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員， 而且操作也比較的規(guī)范。(2) 查詢房屋權(quán)屬下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的 * 是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人 * 件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有

2、財(cái)產(chǎn)關(guān)，婚姻法規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、 繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)， 下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。(3) 了解房屋使用狀況首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。(4) 實(shí)地考察下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房

3、屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理， 天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等 ; 第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況 ; 查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬 ; 觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象 ; 最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。(5) 明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)

4、交， 未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。 為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會有保障。(6) 上下家當(dāng)面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解， 具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢， 這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。 在交易過程中， 上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議， 避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。 在簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方一定要當(dāng)面談好房價(jià)、 過戶時間等條款， 不能

5、由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。(7) 結(jié)清水表帳單市自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此買賣雙方不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng) 30 日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費(fèi)， 同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。(8) 告知電表狀況按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時，買房必須親自查驗(yàn)電表有否移動、改裝、線路走向是否正

6、常等， 同時保留交房日上個月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。(9) 協(xié)助燃?xì)膺^戶按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。(10) 結(jié)清電話費(fèi)有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是 - 普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。 如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。(11) 遷移戶口買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之

7、一， 也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。 如果上家戶口要在交房后才可遷出， 則下家一定要與上家就此問題約定清楚。二手房交易稅費(fèi)與過戶費(fèi)詳解1 、契稅 ( 買方支付 )根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的 1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價(jià)、購房面積、是否第 1 次購房等因素來確定 ; 非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的 3%交納。自 xx 年 10 月 1 日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策 * 規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住

8、房屬于家庭 ( 成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同 ) 唯一住房的， 減半征收契稅。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。一般情況下，一次購房90 平米以下按 1%稅率征收， 90 平米以上 1.5%; 二次購房 90 平米以下按 1%稅率征收， 90 平米以上 1.5%; 三套及以上不分面積，按 3%征收。2 、營業(yè)稅 ( 買方支付 )此項(xiàng)營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為 5.6%。個人購買超過 2 年( 含 2 年) 的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。3 、個稅 ( 買方支付 )核定

9、征收方式：應(yīng)納個人所得稅 =計(jì)稅價(jià)格 1%(或 1.5%、3%)，我市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房 1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為 1.5%，拍賣房產(chǎn)為 3%。對于個人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。4 、印花稅 ( 買賣雙方各 0.05%)印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對于購房者而言，印花稅的稅率是 0.05%，即購房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格 0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。5 、土地增值稅 ( 賣方支付 )個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格核定征收率。6 、登記費(fèi) ( 買方支付 )其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80 元; 非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550