同致行鄭州惠眾西城一品首批房源價格制定方案

1、同致行鄭州惠眾西城一品首批房源價格制定方案TOUCH STONE(CHINA)惠眾西城一品首批房源價格制定方案同致行地產(chǎn)惠眾西城一品項目組TOUCH STONE(CHINA)本次項目定價的意義及原則：近期在整個限購限貸的政策的打壓下，整體房地產(chǎn)市場處于調整階段，成交低迷，并且各代理銀行放款速度與之前相比有明顯的放緩。因此本次定價的原則我司有以下幾個方面的考慮：1、保證開盤最大化的銷售，為惠眾置業(yè)保證有足夠的現(xiàn)金流回款；（根據(jù)目前各代理銀行的放款速度，必須在9月份開盤就能達到一定的銷售金額，方能在今年12月份前達到本項目所需的回款目標）；2、9月份開盤必須達到一定的銷售套數(shù)，才能在下階段有條件加

2、推其他房源，保證惠眾置業(yè)后續(xù)開發(fā)其他項目的資金要求；3、項目首次開盤必須樹立一個開盤熱銷的局勢，才能在淡市下快速的樹立項目的品牌及為后續(xù)銷售打下基礎。TOUCH STONE(CHINA)二、現(xiàn)階段入市價格的測算及建議一、周邊項目銷售深度研究三、關于不同價格下解籌率的預判參考TOUCH STONE(CHINA)項目周邊競爭樓盤分布本次研究及定價參考樓盤的選取，主要以項目周邊位置、配套、環(huán)境相類似的幾個樓盤作為參考，主要選取明鉆、晶華城、九龍城、中原萬達廣場、中原新城5個項目，錦藝國際華都由于近一年沒有新房源推出，所以不直接列為參考對象。競爭項目銷售研究TOUCH STONE(CHINA)競爭項目

3、銷售研究項目名稱正商明鉆開發(fā)商河南正商置業(yè)有限公司建筑類別板塔結合、高層物業(yè)類別住宅物業(yè)位置中原區(qū)農業(yè)西路與秦嶺路交匯處東200米路北占地面積135畝總建筑面積40萬平方米容積率3.2綠化率32%總戶數(shù)3500戶，當期1566戶車位1566個TOUCH STONE(CHINA)3.6限購令出臺正商明鉆近期成交均價接近為6400元/，月成交量90套左右。正商明鉆在限購令出臺之前，整體銷售均價及成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn), 同鄭州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較一致，呈現(xiàn)量價小步提升的現(xiàn)象。限購令出臺后，當月成交量即大幅下滑，在明鉆整體的調低均價后，銷量才逐步回升。以上數(shù)據(jù)均來至于房管局簽約數(shù)據(jù)競爭項目銷售研究2011

4、年銷售均價及銷量研究3.6限購令出臺Chart16555666866286584650963566250銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)784

5、2065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet10000000銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet20000000銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet30000000銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)0000000銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)0000000銷售均價（元/）九龍城銷售均價0000000銷售套數(shù)九

6、龍城銷售套數(shù)0000000銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價0000000銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)0000000銷售均價（元/）中原新城銷售均價0000000銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)Chart27788558811412697銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍

7、城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet1銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet2銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet3銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)銷售

8、均價（元/）九龍城銷售均價銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原新城銷售均價銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)TOUCH STONE(CHINA)一、正商明鉆7月24日開盤：房源：前期17#、19#樓開盤剩余房源及18#樓三棟,約560套房源打包銷售；面積區(qū)間：包括43一房、89-102兩房、118三房；優(yōu)惠：認籌當天辦卡客戶優(yōu)惠100元/；按揭1%，一次性3%；三房額外優(yōu)惠 25000元至總房款；價格：成交價6300-6500元/；銷售情況：當天銷售54套優(yōu)惠力度大但銷售較差。競爭項目銷售研究二、正商明鉆8月13日14#樓開盤：房源：

9、2期14#樓，共計210套左右； 面積： 43一房、89-102兩房、118三房 ； 優(yōu)惠：100元/會員優(yōu)惠+全款3%；按揭1%優(yōu)惠、3房額外優(yōu)惠22000元；價格：成交均價6400元/平米；102兩房價格在6000-6100元/；銷售情況：當天共計成交75套。近期開盤監(jiān)控：TOUCH STONE(CHINA)當前推售情況：一期、二期已售罄，目前銷售的為三期30#樓，27層，兩梯四戶，剩余房源不多，均價6100元/。競爭項目銷售研究項目名稱晶華城開發(fā)商河南洲海置業(yè)開發(fā)有限公司建筑類別板塔結合、多層、小高層、高層物業(yè)類別住宅物業(yè)位置中原區(qū)農業(yè)西路與秦嶺路交匯處東200米路北占地面積120畝總建

10、筑面積50萬平方米容積率2.67綠化率32.2%總戶數(shù)1398戶車位地上：300個TOUCH STONE(CHINA)3.6限購令出臺3.6限購令出臺晶華城近期銷售均價為6100元/，月成交量在20套左右。晶華城在2011年上半年主要銷售最后一期四棟高層剩余產(chǎn)品，在限購令出臺之前，成交均價一直處于6000元/以上，成交量相對較為理想；限購令出臺之后，成交均價一度跌破6000元/，成交量也一直處于低谷，7月份推出新產(chǎn)品后，價格開始有所回升在6100元/左右，成交量也出現(xiàn)上漲。以上數(shù)據(jù)均來至于房管局簽約數(shù)據(jù)2011年銷售均價及銷量研究競爭項目銷售研究Chart3609161115895598757

11、1560026083銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698

12、871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet1銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet2銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet3銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)銷售均價（元/）九龍城銷售均價銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原新城銷售均價銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)Chart43821141316636

13、銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2

14、月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet1銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet2銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet3銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)銷售均價（元/）九龍城銷售均價銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原新城銷售均價銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)TOUCH STONE(CHINA)當前推售情況：目前推售二期天悅

15、龍庭3#樓；房源面積為77平米兩房變三房，134平米三房變四房，21平米的贈送面積 ；一期剩余房源執(zhí)行特價房推售策略，推出10套特價房，均價5700元/。競爭項目銷售研究項目名稱九龍城開發(fā)商河南益通置業(yè)有限公司建筑類別板塔結合、多層、小高層、高層物業(yè)類別住宅物業(yè)位置中原區(qū)農業(yè)西路與桐柏路交匯處西300米占地面積430畝總建筑面積100萬平方米容積率2.54綠化率35%TOUCH STONE(CHINA)3.6限購令出臺3.6限購令出臺九龍城近期成交均價在6350元/，月成交量在25套左右。九龍城由于前期證件及產(chǎn)品質量問題，市場口碑一直較差，成交均價也一直處在6000元/左右徘徊，限購令出臺后，

16、由于加推了臨農業(yè)路品質相對較高的產(chǎn)品，價格小幅出現(xiàn)上漲，成交量也在短期內有一定增長，但隨著政策的持續(xù)影響，成交量開始出現(xiàn)大幅下降，月均銷售量僅20多套。明顯說明在現(xiàn)階段的市場情況下，價格成為影響成交的關鍵，九龍城的營銷策略制定明顯失誤。以上數(shù)據(jù)均來至于房管局簽約數(shù)據(jù)2011年銷售均價及銷量研究競爭項目銷售研究Chart55491541556676202631263746526銷售均價（元/）九龍城銷售均價Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5

17、月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)16492503357611

18、02Sheet1銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet2銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet3銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)銷售均價（元/）九龍城銷售均價銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原新城銷售均價銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)Chart67842065531629銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6

19、091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet1銷售均價（元

20、/）正商名鉆銷售均價Sheet2銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet3銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)銷售均價（元/）九龍城銷售均價銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原新城銷售均價銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)TOUCH STONE(CHINA)當前推售房源房源： 7月30日3#樓一單元開盤（臨秦嶺路） 33層兩梯四戶共128套； 面積：兩房84、86，三房134； 優(yōu)惠：按揭4%，全款7%；銷售情況：5萬元大定，當天銷售80余套。近期推售：尾盤剩余房源銷售競爭項目銷售研究項目名稱中原萬達廣場開發(fā)商鄭州萬達廣場投

21、資有限公司建筑類別高層物業(yè)類別商業(yè)、住宅、SOHO物業(yè)位置中原路與秦嶺路交匯處占地面積92679平方米總建筑面積53萬商業(yè)建面24.9萬平方米住宅建面28.2萬平方米容積率4.55綠化率14.8%總戶數(shù)3807戶車位住宅1002個、商業(yè)1341個TOUCH STONE(CHINA)3.6限購令出臺3.6限購令出臺中原萬達廣場近期成交均價在7060元/，月成交量在80套左右。萬達廣場由于品牌知名度較高，成交均價一直區(qū)域處于高位，在限購令出臺之前，月成交量均達到200套以上。由于前期銷售速度較快，剩余貨源本身不多，在限購令出臺之后，受政策影響較小，成交均價無明顯下調，但成交量出現(xiàn)大幅下降。以上數(shù)據(jù)

22、均來至于房管局簽約數(shù)據(jù)2011年銷售均價及銷量研究競爭項目銷售研究Chart76739690768736921698871287060銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月

23、3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet1銷售均價（元/）正商名鉆銷售均價Sheet2銷售均價（元/）晶華城銷售均價Sheet3銷售套數(shù)正商明鉆銷售套數(shù)銷售套數(shù)晶華城銷售套數(shù)銷售均價（元/）九龍城銷售均價銷售套數(shù)九龍城銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原萬達廣場銷售均價銷

24、售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)銷售均價（元/）中原新城銷售均價銷售套數(shù)中原新城銷售套數(shù)Chart8221220101831269588銷售套數(shù)中原萬達廣場銷售套數(shù)Sheet1正商明鉆銷售均價（元/）6555666866286584650963566250月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7788558811412697晶華城月份1月2月3月4月5月6月7月銷售均價（元/）6091611158955987571560026083月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)3821141316636九龍城銷售均價（元/）5491541556676202631263746526月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)7842065531629中原萬達廣場銷售均價（元/）6739690768736921698871287060月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)221220101831269588中原新城銷售均價（元/）7168730272457321700868976800月份1月2月3月4月5月6月7月銷售套數(shù)1649250335761102Sheet1銷售均價（元/）正商名鉆