河南新鄉(xiāng)物業(yè)管理辦法

1、新鄉(xiāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和河南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、河南省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó) 家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知精神，結(jié)合 我市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于具有獨(dú)立法人資格， 并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 在我市（不含鳳泉區(qū)） 建成區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)普通住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理。 各縣（市）、鳳泉區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房管部門(mén)依照本 辦法制定。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維

2、修、 養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán) 境衛(wèi)生、園區(qū)綠化、共用部位、公共秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條 業(yè)主可通過(guò)公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)， 禁止任何形式的價(jià)格欺詐行 為。第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、質(zhì)價(jià)相符的原則制定。第六條 市、縣（市、鳳泉區(qū)）政府價(jià)格主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)是物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)管理單位的主管部門(mén)，共同負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種形式。普通住宅（指多層住宅、高層住宅），其住宅面積在 2 萬(wàn)平方米以上的（含 2 萬(wàn)平方米） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政

3、府指導(dǎo)價(jià)。 如果業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主在簽訂房屋買(mǎi) 賣(mài)合同時(shí)雙方已約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的， 報(bào)價(jià)格、房管部門(mén)備案同意后 的按約定執(zhí)行。寫(xiě)字樓、別墅、復(fù)式樓（普通住宅區(qū)內(nèi)的除外）、公寓、商店、賓館等非住宅、 普通住宅小區(qū)住宅面積在 2 萬(wàn)平方米以下的以及等其它各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣（市、風(fēng)泉區(qū)）價(jià)格主管部 門(mén)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況， 適時(shí)調(diào)整，并向社會(huì)公布普通住 宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、 浮動(dòng)幅度和車(chē)輛停泊服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)按規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度， 在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 無(wú)法 約定的，

4、可向價(jià)格主管部門(mén)提出收費(fèi)申請(qǐng)， 經(jīng)成本審核批準(zhǔn)后， 按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)（業(yè)主 委員會(huì)） 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商且在物業(yè)服務(wù)合同中約定， 并報(bào)價(jià)格部門(mén)、 房管部 門(mén)備案。第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行價(jià)格公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前應(yīng)到價(jià)格主管 部門(mén)辦理收費(fèi)許可證，在服務(wù)區(qū)內(nèi)顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容、舉報(bào)電話，自覺(jué)接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督。第十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同， 應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容， 涉及物業(yè)買(mǎi)賣(mài)人共同利益的 約定應(yīng)當(dāng)一致。第十二條

5、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照保本微利的原則審定，其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本包括以下部分：一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)行和一般維護(hù)費(fèi)用；三、物業(yè)管理區(qū)域衛(wèi)生清理費(fèi)用；四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；五、物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用；六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的辦公費(fèi)用；七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；八、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 ;九、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維 修資金予以列支， 沒(méi)有建立專項(xiàng)維修資金的由小區(qū)或單體樓、 單元樓業(yè)

6、主共同負(fù) 擔(dān)，保質(zhì)期間由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，上述費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理房屋所有權(quán) 證的，以房屋所有權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)， 未辦理房屋所有權(quán)證的， 以物業(yè)買(mǎi)賣(mài) 合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)（另有約定的除外）。第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人辦理入住手續(xù)之日起按月繳納。經(jīng)雙方協(xié)商 同意可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 但預(yù)收期限不得超過(guò) 3 個(gè)月，另有合同約定的從其約定第十五條 因開(kāi)發(fā)建筑單位未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)賣(mài)人或已竣工但尚未出售的空置住 房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額繳納。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人已辦理入住手續(xù)， 但暫不 居住的空置住房，半年以內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按規(guī)定或約

7、定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50交納，超過(guò)半年仍未居住的按規(guī)定或約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 70繳納。第十六條 普通住宅區(qū)配套的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、診所、圖書(shū)閱覽室等非營(yíng)利 公益性場(chǎng)所的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按所在住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 并在物業(yè)服務(wù) 合同中約定。第十七條 普通住宅區(qū)的營(yíng)業(yè)用房（商店、浴池、美容、餐飲、郵政、電信、有 線電視等）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加收 30%40%, 并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十八條 業(yè)主或使用人房屋裝修期間,已按約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù) 企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的其它任何費(fèi)用。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主或使用人自行按規(guī)定處理的,

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得 收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的, 清運(yùn)收費(fèi)按規(guī)定由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確 第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí),應(yīng)使用稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一印定的稅務(wù) 發(fā)票。第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定,嚴(yán)格按照物業(yè)服 務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行, 為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符 的服務(wù)。第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主 違反物業(yè)服務(wù)約定合同逾期不繳納服務(wù)費(fèi)的, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可督促限期繳納或依 法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的, 從其約定, 業(yè)主負(fù)連帶 責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或物業(yè)使用人

9、應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供暖、燃?xì)?、垃圾處理、通訊、有線 電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用 的,可向委托單位收取代理手續(xù)費(fèi), 其具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定, 不得向業(yè)主收 取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其 他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠化、其他公共廁所、公用設(shè)施和物業(yè)用房， 屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng) 的，應(yīng)

10、當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有 關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽 訂合同。經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng) 主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十六條政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī) 和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法和價(jià)格違法行為 處罰規(guī)定予以處罰。第二十七條 本辦法由新鄉(xiāng)市發(fā)展和改革

11、委員會(huì)與新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局按各自職責(zé) 負(fù)責(zé)解釋。第二十八條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。原新鄉(xiāng)市物價(jià)局、新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局關(guān) 于印發(fā)新鄉(xiāng)市城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則（新價(jià)房字1999 82號(hào)、新房文1999 8號(hào)）和關(guān)于印發(fā)新鄉(xiāng)市物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理暫行辦法（新價(jià) 房字2003 121號(hào)）同時(shí)廢止。新鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等 級(jí)具備條件收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià) （兀/平方米.月）備注一級(jí)按照一級(jí)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；住宅區(qū)完全按規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求建設(shè)，綠化率 40%以上，有動(dòng)態(tài)景觀，住宅區(qū)有完整的安全防范及應(yīng) 急措施，房屋及配套設(shè)施齊全并保持狀態(tài)良好，有完整的規(guī)劃、房屋、共用設(shè) 施及業(yè)主資料

12、。有完整的電子監(jiān)控設(shè)備，具備樓宇對(duì)講，周邊紅外線報(bào)警、消 防監(jiān)控等，全天24小時(shí)不間斷監(jiān)控，有運(yùn)行記錄，并按期保管。多層住宅0.45高層住宅1.001、多層、高層 住宅以基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)業(yè)主同意，并 在服務(wù)合同中有約定 的，可上下浮動(dòng)5%2、高層住宅物 業(yè)服務(wù)費(fèi)已包括電梯 運(yùn)行費(fèi)和二次加壓 費(fèi)。二級(jí)按照二級(jí)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；住宅區(qū)基本按規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求建設(shè)，綠化率 30%以上，有景觀，住宅區(qū)有安全防范及應(yīng)急措施，房 屋及配套設(shè)施齊全并保持狀態(tài)良好，有較完整的規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主 資料。有完整的電子監(jiān)控設(shè)備，全天24小時(shí)不間斷監(jiān)控，有運(yùn)行記錄，并按期保管。多層住宅0.40

13、高層住宅0.90三級(jí)按照三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；住宅區(qū)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，綠化率20%，房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料，有較完整的電子監(jiān)控設(shè)備。多層住宅0.35高層住宅0.80四級(jí)按照四級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。多層住宅0.25高層住宅0.75五級(jí)不具備上述設(shè)施設(shè)備的其他類型住宅區(qū)，按照五級(jí)以上物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。多層住宅 0.150.20高層住宅0.60新鄉(xiāng)市物業(yè)管理車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)輛類別收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/輛.月）備注機(jī)動(dòng)車(chē)地下及車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）車(chē)位

14、占用費(fèi)50 120視停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)施情況確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其他車(chē)輛機(jī)動(dòng)三輪車(chē)停放25提供封閉停車(chē)場(chǎng)，24 小時(shí)專人值守，管理 制度嚴(yán)密、規(guī)范。摩托車(chē)停放20電動(dòng)自行車(chē)停放10大三輪車(chē)停放8小三輪車(chē)停放6自行車(chē)停放5臨時(shí)機(jī)外來(lái)臨時(shí)車(chē)輛外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)白天不得收取費(fèi)用，動(dòng)車(chē)車(chē)進(jìn)入小區(qū)停車(chē)4元/輛.次晚20時(shí)至次日6時(shí)輛停放服務(wù)費(fèi)收費(fèi)。河南省最新物業(yè)管理?xiàng)l例第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和 義務(wù)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法 律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)

15、，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)， 應(yīng)當(dāng)實(shí)行物 業(yè)管理。按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè) 施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售 出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。本條例所稱使用人，是指物業(yè)的 承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨(dú)立承擔(dān) 民事責(zé)任從事物業(yè)管 理服務(wù)的組織。第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監(jiān)督、

16、 業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專 業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制。鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動(dòng)。市、縣（市）人民政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)督、指導(dǎo)本 行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管 理活動(dòng)。第六條 各級(jí)人民政府的有關(guān)部門(mén)按照各自的職責(zé)， 做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 有關(guān)工作。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、管理。業(yè)主享有下列權(quán)利:（一）參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán)；（二）享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);（三）享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù)；（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作；（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活

17、動(dòng)；（六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；（二）遵守業(yè)主公約；（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定；（四）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定；（五）按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第八條業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)履行下列 職責(zé)：（一）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)成員；（二）審議通過(guò)或者修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，聽(tīng)取并審議業(yè)主委員會(huì)的 工作報(bào)告，改變 或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（四）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（五）討論決定共

18、用部位、共用設(shè)施設(shè)備 維修基金方案；（六）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。第九條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分 之五十以上，或者已交付業(yè)主使用的 房屋建筑面積 達(dá)到百分之三十以上不足百分 之五十，但使用已超過(guò)十二個(gè)月，尚未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理 部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。第十條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。 業(yè)主可以 委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。無(wú)民事行為能力 或者限制行為能力的業(yè)主由其 法定代 理人或者監(jiān)護(hù)人出席。業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要，或者經(jīng)百分之十五以上 業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主

19、公約和業(yè)主大會(huì)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主有效。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的 程序，由業(yè)主大會(huì)制定。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的 所有權(quán)人的代表列席，可以邀請(qǐng)居民委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表 列席。第一條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計(jì)算，法律、行政法規(guī)另有規(guī) 定的，從其規(guī)定：（一）住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算；（二）非住宅物業(yè)按建筑面積計(jì)算。確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會(huì)制定。第十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng) 房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本條例開(kāi)展活動(dòng)，具體履行下列職責(zé)：（一）召集并主持業(yè)主大

20、會(huì)；（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；（三）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議；（四）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng) 當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)組成人員數(shù)額和任期，由業(yè)主大會(huì)決定。第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)， 到所在地房地產(chǎn)管 理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。第十五條業(yè)主委員會(huì)憑房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)，申請(qǐng)刻制印章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章式樣報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)備案。第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督， 不得從 事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定和其章程規(guī)定召開(kāi)會(huì)議

21、，會(huì) 議必須有過(guò)半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。第十八條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)作出的決定對(duì)本物業(yè)管理 區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。 第十九條 物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主 委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第三章物業(yè)的使用和維護(hù)第二十條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、 房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。第二十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、 改造，其費(fèi)用在 維修基金中列支，

22、不足部分由業(yè)主共同分擔(dān)。業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，按產(chǎn)權(quán)歸 屬由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。第二十二條業(yè)主或者使用人不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違 章鑿、拆、搭占等；（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品；（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。 第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠地；（二）損毀樹(shù)木、園林；（三）占用通道等共用場(chǎng)地；（四）亂拋亂堆垃圾、雜物；（五）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（六）排放

23、有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；（八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。第二十四條業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定和業(yè)主 公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或 者使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。第二十五條 物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過(guò)保修期后的維修、更新， 由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。第四章物業(yè)管理企業(yè)第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件， 依法登記注冊(cè)，取得 資質(zhì)等級(jí)證書(shū)后，方可從事與其資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國(guó)家和

24、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書(shū) 和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門(mén)備案。第二十七條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；（二）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。 第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：（一）全面履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；（三）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的 質(zhì)詢；（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管 部門(mén)報(bào)告；（五）法

25、律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第五章物業(yè)管理服務(wù)第二十九條 首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物 業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主逐一簽訂 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié) 議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第三十條建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管 理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并繼續(xù) 承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用。建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案資料 和房屋使用說(shuō)明。第三十一條業(yè)主委員會(huì)或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的， 應(yīng)當(dāng)與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同

26、。符合業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)的物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第三十二條 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，可以使用 國(guó)家規(guī)定的示范文本，并告知當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)。第三十三條物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；（四）合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等；（五）物業(yè)管理的責(zé)任范圍；（六）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（七）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)可以包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用設(shè)施、

27、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項(xiàng)；（五）車(chē)輛停放及場(chǎng)地管理；（六）雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。第三十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后三十 日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理交接手續(xù)，并告知所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)。第六章物業(yè)管理費(fèi)用及專用房屋第三十六條物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定 向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用， 分?jǐn)?比例不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十， 具體比例可由當(dāng)

28、事人雙方商定，但不得因此 而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定。也可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 具體的收費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù) 合同中約定。第三十八條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃?xì)?、供暖、通訊?單位向業(yè)主收取費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到每一業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費(fèi) 用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。 不得向業(yè)主或者使用人 另收代辦服務(wù)費(fèi)。第三十九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)

29、以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立維修 基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)成立之前，由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管， 專戶儲(chǔ)存；業(yè)主委員會(huì)成立之后，移交業(yè)主委員會(huì)管理。第四十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按約定將保修費(fèi)用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用， 并接受業(yè)主委員會(huì)的第四十一條物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建不低于總建筑 面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本， 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。I 業(yè)主提供物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。第七章法律責(zé)任第四十二條 損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施、 設(shè)備、花草樹(shù)木等，應(yīng)當(dāng)恢 復(fù)原狀；不按時(shí)恢復(fù)原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；不能恢 復(fù)原狀的，賠償損失。第四十三條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)