房地產(chǎn)市場精裝修專項課題研究凌峻23頁

1、房地產(chǎn)市場精裝修專項課題研究一、精裝修及相關(guān)政策解讀（一）、精裝修的概念在房地產(chǎn)裝修概念中涉及到全裝修、部分裝修、簡裝修、精裝修等概念。通常精裝修指的是廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、頂板、墻面、地面、門、門套、窗和窗套、水、電、燃?xì)獗砭吆凸芫€等一次裝修到位并達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，不安裝配件如窗簾及掛件等，業(yè)主只要添加些家具等物件即可入住。在實際操作中，開發(fā)商因應(yīng)需求實行的精裝修檔次不盡相同，而國家相關(guān)部門目前并未就此內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)立法規(guī)定，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（二）、行業(yè)政策解讀國家對裝修房持鼓勵和扶持的態(tài)度。房屋裝修裝飾涉及的層面較多，為了規(guī)范發(fā)展，政府相關(guān)部門相繼出臺了一系列的政策法規(guī)，對房屋裝修裝飾進(jìn)行了指導(dǎo)和

2、規(guī)范，部分主要法規(guī)解讀如下：1、城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 實施時間：本條例草案已經(jīng)出臺，正式規(guī)定將于年內(nèi)頒布。 主要內(nèi)容闡述：據(jù)了解該管理辦法首次明確規(guī)定了室內(nèi)裝飾明令禁止的五項行為，以及必須經(jīng)批準(zhǔn)方可進(jìn)行的七種行為。 分析：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此管理辦法雖然直接管理的是裝飾行業(yè)，但受益的卻是消費者。在裝飾過程中，裝飾公司不知道哪些行為被禁止哪些行為是必須經(jīng)批準(zhǔn)的，因此造成的糾紛和矛盾無從化解，該管理辦法的頒發(fā)有利于杜絕此種情況出現(xiàn)，在出現(xiàn)糾紛時也能有法可依。2、住宅整體廚房 實施時間：住宅整體廚房行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)于2006年6月26日由國家建設(shè)部發(fā)布，2006年10月1日實施。 主要內(nèi)容闡述：本標(biāo)準(zhǔn)有三

3、大內(nèi)容：一是規(guī)定未來廚房建筑平面空間只有26個類型；二是明確了整體櫥柜在廚房設(shè)施中的龍頭作用，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了廚房尺寸與廚房設(shè)施、廚房設(shè)備模數(shù)要協(xié)調(diào)一致，且以整體櫥柜的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為標(biāo)準(zhǔn)，廚房電器和廚房其他設(shè)施的尺寸要符合整體櫥柜的標(biāo)準(zhǔn)尺寸，為此，住宅整體廚房共制定了14種i型廚房標(biāo)準(zhǔn)和21種l型廚房標(biāo)準(zhǔn)類型；三是規(guī)定廚房的給水管、排水管、燃?xì)夤艿蓉Q管應(yīng)在管線區(qū)內(nèi)集中設(shè)置，各類管線應(yīng)合理定位、定尺設(shè)計，施工精度誤差為正負(fù)5mm，同時，管線與設(shè)備接口應(yīng)保證密封。 分析：可以說從大原則到細(xì)則，本標(biāo)準(zhǔn)都制定了一系列詳細(xì)的廚房裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的規(guī)定，這大大促進(jìn)了廚房裝修的規(guī)范和成熟。3、商品住宅裝修一次到位實

4、施細(xì)則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點 實施時間：上述法規(guī)于2002年6月份開始實施。 主要內(nèi)容闡述：上述法規(guī)只是指導(dǎo)性意見，并推廣到康居示范工程3a級住宅里面，同時也推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計和施工單位參照執(zhí)行。細(xì)則首先對什么是住宅裝修一次到位進(jìn)行了確定，細(xì)則首次明確規(guī)定，確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。而且，住宅開發(fā)單位必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書，其中包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖和主要材料及部品的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。在裝修中，住宅開發(fā)單位負(fù)責(zé)裝修工程的全過程，不允許購房者個人聘請施工單位自行裝修等。另外細(xì)則也對樣

5、板間以及保持裝修多樣性的問題給出了指導(dǎo)性意見。 分析：此法則的實施標(biāo)志著房地產(chǎn)向一次裝修時代邁進(jìn)，國家對一次裝修持鼓勵和扶持的態(tài)度，此后市場上裝修房應(yīng)運而生，所占的份額越來越多。行業(yè)政策小結(jié)：國家對裝修裝飾行業(yè)的規(guī)范從不間斷，相繼出臺了大大小小的政策、法規(guī)、細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)等，對行業(yè)的規(guī)范越來越細(xì)，也大大促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范。從現(xiàn)實情況來說，國家對裝修裝飾業(yè)的規(guī)范仍然滯后，還有許多方面未達(dá)成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。因此開發(fā)商在進(jìn)行房屋精裝修操作時，會有很大的操作空間，和裝飾公司以及置業(yè)者也較容易產(chǎn)生糾紛。目前較容易產(chǎn)生的糾紛來源于對裝修后驗房缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，政府在這方面目前還沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下，一方面除了

6、需要政府完善相關(guān)政策法規(guī)外，另一方面開發(fā)商也需要對現(xiàn)行的政策法規(guī)進(jìn)行完全的吃透，在現(xiàn)行的政策法規(guī)下找出一套符合企業(yè)自身良好發(fā)展的模式，前期做好與置業(yè)者的溝通工作，避免后期的不必要糾紛。二、精裝修市場發(fā)展以及優(yōu)劣點分析（一）、國內(nèi)精裝修市場發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)精裝修房市場發(fā)展較為成熟的區(qū)域是房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的北京、上海、廣州等地區(qū)，上述區(qū)域的精裝修市場有著各自的市場發(fā)展特征，代表著目前國內(nèi)精裝修市場的最高水平，對精裝修商品房的質(zhì)量、信任度以及裝修個性化的問題有著一套行之有效的解決方法，這些城市精裝修住宅的開發(fā)模式和經(jīng)驗值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。u 北京：精裝修正梯次推廣。2003年，北京精裝修商品房很少

7、，并僅限于小戶型；到2006年，這一現(xiàn)象發(fā)生根本變化，50%以上的高檔樓盤在實行精裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推廣精裝修。u 上海：半只腳進(jìn)入精裝修時代。據(jù)統(tǒng)計，目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到50%以上。之前大行其道的毛坯房終于抵擋不住裝修房的蠶食，上海的半只腳已經(jīng)踏入精裝時代。根據(jù)計劃，到2010年，全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%-70%，其他地區(qū)力爭達(dá)到30%-40%。u 廣州：精裝修呈現(xiàn)專業(yè)化。早在七八年前，廣州就出現(xiàn)許多精裝修住宅，目前，在售精裝修樓盤約占總數(shù)的五六成以上，城市中心地段的房子裝修標(biāo)準(zhǔn)平均每平方米約為20

8、00-3000元左右，廣州的購房者好像已習(xí)慣了精裝修住宅。據(jù)統(tǒng)計，2008年廣州所推出的新樓盤中，精裝房占59.5%，毛坯房僅占40.5%。（二）、精裝修的優(yōu)劣點分析精裝修房作為房產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢，越來越被各界接受，作為一種先進(jìn)的事物，本身有其優(yōu)點和局限點，透徹分析精裝修房的優(yōu)劣點，對于企業(yè)開展精裝修房的工作有莫大的幫助。在分析精裝修的優(yōu)劣點前，我們首先得了解毛坯房裝修的弊端。1、毛坯住宅裝修的五大弊端u 裝修的質(zhì)量不高。由于各住戶分散裝修，缺乏高水平設(shè)計師指導(dǎo)，裝修的合理性及科學(xué)性無法保證，裝修質(zhì)量無法保證。u 裝修對結(jié)構(gòu)的破壞較大。由于很多裝修隊伍都是不懂行的木工、瓦工組成，對建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備

9、等都不了解，按住戶要求盲目大動干戈現(xiàn)象時有發(fā)生，為住宅鑿下很多安全隱患。u 糾紛很多。由于住宅的主體是開發(fā)商完成的而裝修又是住戶完成，對住宅使用過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題就很難說得清；另外住戶之間由于設(shè)計、施工都不同步，也制造很多難以協(xié)調(diào)的矛盾。u 從咨詢、設(shè)計、施工到驗收，整個過程都是住戶自行安排，少則一個月多則好幾個月，用戶的主要精力都要放在裝修上，加之絕大部分住戶對裝修都是外行，各個環(huán)節(jié)坑蒙拐騙現(xiàn)象很難提防，材料及設(shè)備的質(zhì)量很難保證，住戶的經(jīng)濟(jì)利益也無法保障。u 政府職能部門的監(jiān)管也無法落實。盡管政府職能部門也成立相關(guān)機構(gòu)也制訂一些管理辦法，但由于建設(shè)主體的分散性等建設(shè)過程的自由性，很難從程序

10、上進(jìn)行全方位監(jiān)控。綜上所述，“毛坯房”是舊有住房制度形成的一個畸形兒，這種裝修方式可謂是勞民傷財，已經(jīng)到了影響住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的地步，精裝修住宅呼之欲出。精裝修住宅作為新興事物，具有有利于實施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、有利于裝修設(shè)計水平的提高、有利于裝修質(zhì)量及造價的控制、有利于保障施工質(zhì)量、有利于保障室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量以及有利于社會監(jiān)控等優(yōu)勢。2、精裝修住宅六大優(yōu)勢u 有利于實施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。精裝修商品房能做到設(shè)計、施工、監(jiān)理及驗收一體化，能提高現(xiàn)場裝修程度，能形成規(guī)模效應(yīng)適合產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，促進(jìn)住宅整體水產(chǎn)提高。u 有利于裝修設(shè)計水平的提高。由于有了規(guī)模效應(yīng)，能夠吸引更多、更好的設(shè)計師參與裝修設(shè)計及研

11、究，進(jìn)一步提高裝修設(shè)計的水平。同時，住宅設(shè)計與裝修設(shè)計是同一個業(yè)主，使得住宅設(shè)計與裝修設(shè)計能有機地結(jié)合，進(jìn)一步提升住宅的品質(zhì)，為居住者提供高質(zhì)量的居住環(huán)境。u 有利于裝修質(zhì)量及造價的控制。裝修的材料及住宅內(nèi)的設(shè)備品種繁多，更新?lián)Q代頻繁，一般住戶無法全面了解。精裝修商品住宅的材料及設(shè)備購置都是相關(guān)的專業(yè)人士控制，同時承包商與供應(yīng)商長期的合作關(guān)系及批量經(jīng)營，材料及設(shè)備的質(zhì)量有保證，價格合理。u 施工質(zhì)量有保障。由于精裝修住宅的裝修工作量大，通過招標(biāo)方式能夠擇優(yōu)選擇有實力的裝修施工隊伍進(jìn)入家裝行業(yè)，徹底杜絕路邊施工隊的現(xiàn)象，有效地保證住宅裝修的質(zhì)量。u 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入，

12、使室內(nèi)裝修能重視環(huán)保和防污染問題，選用無毒、無害、無放射性、無污染環(huán)境，有益于人體健康的環(huán)保型材料及設(shè)備，防止成品家具對室內(nèi)環(huán)境的污染，使健康住宅成為現(xiàn)實。u 社會監(jiān)控有保障。由于精裝修商品住房提供的是一種成品，住宅建設(shè)從規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收到提供給住戶的各個環(huán)節(jié)都能得到相關(guān)職能部門的有效監(jiān)控。建設(shè)是一個主體，對出現(xiàn)的問題沒有推委的對象，責(zé)任也很不明確。住戶與業(yè)主方的矛盾以及住戶之間的矛盾會減至最少。然而，精裝修也并非十全十美，對開發(fā)商、消費者以及裝修公司來說，精裝修的操作、消費存在各種各樣的矛盾和弊端。3、精裝修住宅三大弊端u 裝修質(zhì)量問題突出。有數(shù)據(jù)顯示消費者對開發(fā)商精裝修房投訴最

13、多的是質(zhì)量問題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費者最關(guān)心的問題之一。目前行業(yè)缺乏對精裝修房驗房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)消費者在收樓時發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時，也無法可究，開發(fā)商與消費者極容易因此產(chǎn)生糾紛。u 個性化裝修被埋沒。有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)主，其中一個主要原因是對商品房的裝修風(fēng)格不滿意，認(rèn)為千篇一律，不能展現(xiàn)個性。開發(fā)商盡管推出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個方案，因此此弊端在所難免。開發(fā)商只能在設(shè)計上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求。u 操作難度較大。商品房進(jìn)行精裝修，對于開發(fā)商來說并不僅僅是多了一道工序。如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，

14、明確開發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責(zé)任和分工，對于裝修的順利進(jìn)行十分重要。倘若裝修搞不好，不但起不到促進(jìn)銷售的作用反而對因此嚴(yán)重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失。鑒于上述原因，精裝修住宅將必然成為住宅發(fā)展的主流方向，有利于引導(dǎo)消費潮流,但需要不斷的改善和克服行業(yè)自身弊端。三、精裝修客戶群分析客戶群對精裝修的接受程度究竟如何？裝修設(shè)計方案是否令到客戶滿意？客戶對我們會有哪些意見和建議？不同地方的客戶群會有不盡相同的需求，但通過一個地方的客戶群調(diào)查分析，可以看出大多數(shù)此類客戶的市場共性需求。萬科在青島曾經(jīng)做了一次精裝修客戶群調(diào)查分析（面對48位業(yè)主），分析結(jié)果如下所述。

15、1、客戶能夠接受裝修費用標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論：63%的客戶能夠接受裝修費用為1000和1200兩個標(biāo)準(zhǔn)。2、客戶對裝修的接受標(biāo)準(zhǔn)說明：基礎(chǔ)裝修：頂棚、地面、墻面作裝修，廚衛(wèi)簡單潔具。結(jié)論：客戶對精裝修、全裝修的認(rèn)同度比較高，兩者達(dá)到87%的比例。3、客戶裝修關(guān)注因素排序裝修房屋關(guān)注的因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素環(huán)保問題裝修質(zhì)量開發(fā)商聲譽材質(zhì)品牌裝修風(fēng)格-客廳衛(wèi)生間廚房臥室餐廳陽臺地板櫥具入戶門燈具開關(guān)面板分戶門結(jié)論：客戶最為看重環(huán)保問題、裝修質(zhì)量以及開發(fā)商聲譽；客廳、衛(wèi)生間、廚房是最為關(guān)注的區(qū)域；地板、廚具、入戶門是最為關(guān)注的裝修產(chǎn)品。4、客戶對廚房的裝修需求廚房裝修關(guān)注因素排

16、序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素第七因素廚房門面開放式磨砂玻璃拉門透明玻璃拉門木門櫥柜門把手內(nèi)嵌式條形把手圓形把手櫥柜臺面淺色人造石深色人造石鋼化玻璃水槽雙槽單槽櫥柜品牌海爾lg西門子方太帥康松下老板油煙機品牌海爾方太lg帥康西門子松下老板打火灶品牌海爾lg方太帥康西門子松下老板廚房墻面瓷磚大理石涂料廚房地面瓷磚大理石結(jié)論：客戶對廚房的需求傾向舒適和干凈。5、客戶對衛(wèi)生間的裝修需求衛(wèi)生間裝修關(guān)注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素洗手盆款式臺上盆臺下盆立柱式洗手盆衛(wèi)生間儲物柜吊柜+落地柜吊柜手盆下落地柜鏡后柜潔具品牌toto科勒美標(biāo)箭牌樂家熱水器品類太陽能電熱燃?xì)?/p>

17、熱水器品牌海爾西門子史密斯林內(nèi)能率衛(wèi)生間附屬間衛(wèi)浴掛件清洗盆烘干機衛(wèi)生間墻面瓷磚大理石涂料廚房地面瓷磚大理石結(jié)論：客戶對衛(wèi)生間的需求傾向豪華、舒適和衛(wèi)生。6、其他區(qū)域裝修需求其他區(qū)域裝修關(guān)注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素玄關(guān)大理石地板地磚客廳墻面涂料+ 局部壁紙全部壁紙涂料臥室墻面涂料+ 局部壁紙全部壁紙涂料陽臺墻面瓷磚大理石涂料客廳地面實木復(fù)合地板實木地板復(fù)合地板瓷磚大理石臥室地面實木地板實木復(fù)合地板復(fù)合地板地板格瓷磚墻/地面環(huán)保質(zhì)量品牌風(fēng)格涂料墻面環(huán)保質(zhì)量品牌風(fēng)格地板地面環(huán)保質(zhì)量品牌風(fēng)格結(jié)論：環(huán)保是其他區(qū)域裝修的主要考慮因素。7、客戶對家電的需求說明：40人提出不需要配備

18、家電，7人提出需要全部配備，1人提出只需要配備空調(diào)。結(jié)論：大部分人不需要配備家電，這在裝修方案的確定中需要特別注意。調(diào)查小結(jié)：1、精裝修或者全裝修客戶接受程度較高，也是未來市場發(fā)展的趨勢；客戶能接受的裝修標(biāo)準(zhǔn)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平以及客戶經(jīng)濟(jì)能力有關(guān)。按照規(guī)律通常裝修價格越高市場承接能力越小，必須適當(dāng)控制裝修標(biāo)準(zhǔn)，太高檔次的裝修并不是最好的選擇，800-1500元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)為市場普遍接受；2、客戶最為看重環(huán)保問題、裝修質(zhì)量以及開發(fā)商聲譽；客廳、衛(wèi)生間、廚房是最為關(guān)注的區(qū)域；地板、廚具、入戶門是最為關(guān)注的裝修產(chǎn)品。開發(fā)商在做好上述客戶最關(guān)注的內(nèi)容之外，對其他方面也需要精益求精；3、大部分客戶不需要配備

19、家電，通常需要配備家電的是投資客戶或者少部分自住客戶。在一般的精裝修操作中，很少配備家電除非當(dāng)?shù)厥袌鲇写祟愋枨?。四、開發(fā)商精裝修操作模式及要點問題探討（一）、三大模式及優(yōu)劣點分析n 產(chǎn)業(yè)鏈模式 模式闡述：開發(fā)商屬下子公司負(fù)責(zé)設(shè)計、材料采購、配置采購以及裝修實施，具有一條龍服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。 代表企業(yè)：碧桂園。 操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計院，負(fù)責(zé)碧桂園項目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計等；旗下的全資子公司騰越建筑工程公司負(fù)責(zé)了碧桂園5成以上項目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級酒店等的裝修基本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計及綠化設(shè)計由旗下順德碧桂園承擔(dān)；主題公園由旗下紅荔文化村公司運營；碧桂園

20、旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠、玻璃廠等建材企業(yè)。 優(yōu)劣點分析：a) 成本低、利潤空間大、競爭力強。碧桂園從土建到設(shè)計以及裝修的實施，甚至裝修材料，全部由屬下公司承擔(dān)，因此可以避免每一項環(huán)節(jié)上的利潤支出，而且可以盡量做到合法避稅。在此內(nèi)部一體化的產(chǎn)業(yè)鏈操作模式下，形成了碧桂園產(chǎn)品的低成本、高競爭力。b) 企業(yè)資金要求大，不適宜模仿。碧桂園的開發(fā)模式不是其他開發(fā)商可以輕易模仿的，它首先需要龐大的資金鏈支持。正由于此，碧桂園的精裝修操作模式只是一個特例，不適合大部分開發(fā)商模仿。n 常規(guī)合作模式 模式闡述：開發(fā)商將設(shè)計、裝修施工等全面外包，通過公開招標(biāo)，委托裝修公司進(jìn)行設(shè)計和裝修的實施，與材料供應(yīng)商、家電

21、供應(yīng)商（主要是廚衛(wèi)供應(yīng)商）達(dá)成戰(zhàn)略性長期合作關(guān)系。 代表企業(yè)：萬科等大部分開發(fā)商。 操作方式：通常開發(fā)商通過公開招標(biāo)，聘請設(shè)計公司進(jìn)行室內(nèi)裝修設(shè)計，再聘請裝修施工企業(yè)按照設(shè)計方案進(jìn)行裝修施工；裝修所需要的材料以及家電配套，和相關(guān)供應(yīng)商形成長期合作關(guān)系。 優(yōu)劣點分析：a) 成本較低，常用操作模式。通過招標(biāo)貨比三家，盡量降低成本；和供應(yīng)商的長期合作，成本相對較低，是目前開發(fā)商精裝修房最常用的操作模式。b) 環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問題。開發(fā)商需要和設(shè)計公司、施工企業(yè)以及材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，之間環(huán)節(jié)繁瑣，涉及的層面較多，容易出現(xiàn)問題引起糾紛。n 新穎合作模式 模式闡述：開發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達(dá)成合作，由住宅

22、工業(yè)化企業(yè)整體負(fù)責(zé)裝修事宜，包括土建、設(shè)計、裝修乃至材料（家電配套）供應(yīng)，全程負(fù)責(zé)，一條龍服務(wù)。 代表企業(yè)：湖南遠(yuǎn)大住工。 湖南遠(yuǎn)大簡介：（湖南遠(yuǎn)大生產(chǎn)基地）遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（簡稱“遠(yuǎn)大住工”）是國內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)。96年成立，從學(xué)習(xí)引進(jìn)歐、美、日住宅制造科技并建立國內(nèi)第一家住宅工業(yè)企業(yè)起步，組織實施了一系列革新、發(fā)明、實驗活動，經(jīng)過12年發(fā)展，遠(yuǎn)大住工整體攻克了中國住宅工業(yè)化一系列課題，并就我國住宅工業(yè)化發(fā)展最為關(guān)鍵的模數(shù)協(xié)同、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)集成、居住空間模塊化以及成本工效、工廠化生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量控制、項目定制、精細(xì)管理、商業(yè)模式等課題探索

23、了一系列解決方案和思路，建立健全并豐富發(fā)展了自主住宅工業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、工法體系、材料體系、產(chǎn)品體系，形成了年產(chǎn)十萬套成品住宅的動態(tài)產(chǎn)能。 技術(shù)優(yōu)點：a) 質(zhì)量優(yōu)異：徹底解決傳統(tǒng)建筑質(zhì)量通病工廠化體系確保質(zhì)量可控全過程質(zhì)量品控促成嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)b) 功能齊備：十大住宅居住性能全面優(yōu)化：安全、防水、防裂、防火、保溫節(jié)能、隔音、舒適、耐久、環(huán)保、人性化戶型空間利用率高，符合人體工學(xué)原理c) 環(huán)保健康：全面采用環(huán)保材料，達(dá)到歐洲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求空氣潔凈技術(shù)運用，對老人兒童尤為有益水質(zhì)凈化處理，保障生活健康d) 無憂購房：無裝修煩惱，確保入住即達(dá)到安心標(biāo)準(zhǔn)主動式維修服務(wù)，一站式全方位售后維保，超越目前

24、的物業(yè)管理方式e) 滿足購買力：從城市中產(chǎn)階層收入出發(fā)設(shè)計產(chǎn)品，一般年家庭收入可輕松擁有遠(yuǎn)大集成住宅工業(yè)化優(yōu)化過程促進(jìn)成本下降與品質(zhì)提升，不斷提高性價比f) 總價控制：在單價不降基礎(chǔ)上總價得以控制，并降低與面積有關(guān)的其他各項費用35萬左右兩房全裝修房為產(chǎn)品供應(yīng)主力g) 戶型優(yōu)化：以人體工學(xué)原理控制戶型面積，面積減少但效率提高，使中小戶型發(fā)揮大戶型效率主力戶型面積控制在70-90平米, 同功能節(jié)省20%的戶型面積h) 使用費用低：質(zhì)量保障，維修成本低節(jié)能，節(jié)約大量電費、燃?xì)赓M節(jié)省大量物業(yè)管理費用等 遠(yuǎn)大操作模式圖示：1、系統(tǒng)組成圖示2、建筑組建圖示3、優(yōu)化集成圖示4、主體系統(tǒng)圖示5、機電系統(tǒng)圖示

25、6、裝修系統(tǒng)圖示 成本標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)客戶需求，可選擇不同的成本標(biāo)準(zhǔn)，一般600元/。 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列：bh5-40系列產(chǎn)品bh570系列bh590系列bh5125系列（二）、精裝修操作要點問題分析據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，樓盤裝修投訴已經(jīng)占到整個房地產(chǎn)投訴比例的30%以上，成為繼物業(yè)管理之后房地產(chǎn)投訴又一大熱點。（1）市場對精裝修住宅的滿意度分析從其他城市的抽樣調(diào)查來看，已購買全裝修商品房的消費者中，表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分別為14.3%、57.1%、28.6%（如下圖示）。分析結(jié)果：目前購房者對精裝修商品房的接受度和認(rèn)可度較高，這也從另外一個側(cè)面反映了隨著精裝市場的成熟，客戶對精裝修商品房是持支持

26、和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場大有作為。（2）精裝修常見投訴問題分析精裝修商品房投訴焦點是“貨不對板”，例如由于裝修條款中材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引起的矛盾、交付的裝修用料、手工和當(dāng)初業(yè)主在樣板間看到的有天壤之別等，由此產(chǎn)生了大量的交收樓糾紛。歸結(jié)起來主要有入住時水電隱蔽工程、家具板材質(zhì)量不好、裝修環(huán)保系數(shù)不高等問題，分別占14.3%、28.6%、28.6%；反映購房合同未對裝修內(nèi)容明確約定的占了28.6%（如下圖示）。分析結(jié)果：精裝修是一種趨勢，推廣需要一個較長的過程，需要對企業(yè)自身的條件進(jìn)行科學(xué)的評估，特別是對即將出現(xiàn)大的系列問題又清晰的認(rèn)知?；谏鲜龅膱D表不難看出來，精裝修市場的投訴問

27、題主要集中在四個方面，如果開發(fā)企業(yè)能很好大解決這四個方面的問題，相信對于精裝修的推廣會起到很大的促進(jìn)作用。（3）精裝修主要矛盾及對策裝修所帶來的問題可以歸結(jié)為三種矛盾：開發(fā)商與裝修公司之間的矛盾、開發(fā)商與消費者之間的矛盾，針對這些矛盾需要有恰當(dāng)?shù)姆绞接枰砸?guī)避。 解決開發(fā)商與裝修公司矛盾的對策主要矛盾：u 裝修公司以次充好、偷工減料；u 裝修公司模糊報價；u 裝修公司不能按規(guī)定時間完工等；對策：u 通過招標(biāo)方式，選擇有較好品牌形象的裝修公司，并對外公布，這既是對工程質(zhì)量的保障，同時也可增強消費者信心，提高項目形象（對于裝修公司也可提升其品牌形象）；另外選擇與類似湖南遠(yuǎn)大住工這些住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)合

28、作，會是較好解決問題的辦法之一。u 嚴(yán)格派專人監(jiān)控裝修公司的操作流程；定期組織業(yè)主對裝修過程和質(zhì)量進(jìn)行檢查和提出意見；u 簽訂周詳?shù)难b修合同：在裝修合同里明確工程適用的施工規(guī)范（可參照建設(shè)部頒布的住宅裝飾裝修施工規(guī)范）；注明裝修項目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項目要在合同附件中備有必要的圖紙；明確工程驗收標(biāo)準(zhǔn)(關(guān)于驗收標(biāo)準(zhǔn)各地有地方的規(guī)定家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部有適用于全國的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法)；明確裝修工程的監(jiān)理公司，驗收時要求出具合法監(jiān)理公司的報告；明確工程進(jìn)度及竣工時間；明確總項及分項的價格標(biāo)準(zhǔn)；明確保修時間和售后

29、服務(wù)措施；明確出現(xiàn)問題時的罰則等。 解決開發(fā)商與消費者矛盾的對策主要矛盾：u 消費者認(rèn)為“貨不對板”；u 消費者對裝修質(zhì)量不滿意；u 消費者過于挑剔或故意找茬拒絕收樓等。對策：u 簽署裝修補充協(xié)議，以保證雙方利益，從裝修的設(shè)計、布局到所用建材材質(zhì)、品牌、型號以及施工工藝、質(zhì)量、保修時間、售后服務(wù)等都作出詳細(xì)說明，以此作為解決日后糾紛的依據(jù)；u 在樣板房展示時，將非交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修予以明示，避免消費者產(chǎn)生誤解；設(shè)置工法樣板房和裝修材料展示區(qū)，把整個住宅精裝修用料、工藝流程作出分步展示，使消費者看的明白，用的放心；u 產(chǎn)生裝修投訴總是很難避免的，若發(fā)生投訴，應(yīng)快速采取應(yīng)對措施，切忌拖延，以避免事件影

30、響范圍擴大；u 發(fā)生投訴時，嚴(yán)格遵照之前簽署的協(xié)議作出評判，逐一解釋查清，從保護(hù)消費者權(quán)益出發(fā)但又要維護(hù)自身合法權(quán)益。小結(jié)：開發(fā)精裝修并非不可逾越的門檻u 以保障消費者權(quán)益的角度考慮問題，通過嚴(yán)格、規(guī)范的操作和控制，完全可以規(guī)避裝修帶來的各種問題；u 若能處理好裝修帶來的問題，還可提升項目形象，提升企業(yè)品牌；u 新開發(fā)模式（住宅工業(yè)化）可以盡量避免常規(guī)裝修引起的問題，這為精裝修的操作帶來發(fā)展契機。五、精裝修典型項目鑒賞1、碧桂園鳳凰城2002年，鳳凰城對洋房和別墅產(chǎn)品進(jìn)行了細(xì)致分類，制定不同的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)。裝修設(shè)計考慮實用性及性價比，也突出個性。2005年，鳳凰城更將私家花園的園林園藝也制定出

31、交樓標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)產(chǎn)品和地形地貌的變化規(guī)律，設(shè)計出近千款產(chǎn)品。鳳凰城開盤當(dāng)年，用8個月的時間就奪得廣州地區(qū)銷售冠軍，全國地區(qū)銷售第二。 （臥室） （衛(wèi)生間） （餐廳） （廚房）裝修標(biāo)準(zhǔn)：90平米戶型，毛坯每套45萬，帶精裝修52萬每套，折合800元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。2、蘇州萬科金色家園萬科堪稱住宅精裝修的典范企業(yè)，從93年開始至今已有15年的裝修研究，所建造的精裝修典型項目數(shù)不勝數(shù)，蘇州萬科金色家園為其中一個典范。萬科目前提出的全面家居解決方案，有別于住宅產(chǎn)業(yè)化，但較為接近。 （餐廳） （臥室） （衛(wèi)生間） （客廳）裝修標(biāo)準(zhǔn)：對外宣稱1200元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。3、遠(yuǎn)大長沙美居荷園遠(yuǎn)大住工在長沙首個住宅產(chǎn)業(yè)化項目，完全按照住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行建設(shè)。項目一共7棟高層，目前正在銷售中。 （規(guī)劃圖） （室內(nèi)裝修效果圖）裝修標(biāo)準(zhǔn)：對外宣稱按照1300元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修。總結(jié)：顯然碧桂園產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降牟僮髂Ｊ讲皇且话愕钠髽I(yè)可以模仿，需要大量的資金支持以及產(chǎn)業(yè)扶持；全面外包的常規(guī)合作模式為萬科等大多數(shù)開發(fā)商所采用，但暴露出來的種種弊端也頻頻見報，萬科作為精裝修操作典范企業(yè)，目前正向其提出的全面家居解決方案模式進(jìn)發(fā)。全面家居解決模式不同于住宅產(chǎn)業(yè)化，它是一種類住宅產(chǎn)業(yè)化模式；湖南遠(yuǎn)大作為國內(nèi)首家住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，所倡導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化代表著國內(nèi)精裝修操作模式的新方向，開發(fā)商在條件允許下采用此類模式