XXX物業(yè)公司物業(yè)管理方案【共七章絕版經(jīng)典路過別錯過】

1、xxx物業(yè)公司物業(yè)管理方案前言第一章 概要一、 企業(yè)簡介二、 物業(yè)概況第二章 管理方案三、 托管理的目的四、 委托管理的原則五、 委托管理的方式六、 委托管理的內容七、 質量管理的目標八、 管理體制和人員的配備1、 管理架構2、 管理職責3、 人員配備九、 管理運作機制及信息反饋環(huán)節(jié)十、 工作流程十一、 管理處員工培訓十二、 必要的物資裝備計劃情況十三、 檔案的建立與管理十四、 管理費用預算方案十五、 提高、管理服務水平的設想第三章 日常管理十六、銷售期物業(yè)管理服務十七、日常管理運作 1、 財務管理2、 綜合事務管理3、 保安、消防、車輛管理、監(jiān)控4、 保潔管理5、 綠化養(yǎng)護管理6、 工程維修

2、管理7、 機電設備運行與保養(yǎng)第四章 管理措施十八、擬采取的主要管理措施第五章 其 它第六章 附 件附件一：xxxx省物業(yè)管理服務收費管理辦法附件二：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準一、二級標準附件三：物業(yè)服務一覽表前 言“xxxxx”住宅小區(qū)是xxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌南板塊的又一力作，為了使該物業(yè)不斷保值、增值xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于xxxxx的“xxxxx”住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務以對外委托來進行管理，實行物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化，避免了“誰開發(fā)，誰管理”的弊端，讓業(yè)主獲得真正的利益。第一章 概 要一、企業(yè)概況略二、物業(yè)概況略第二章 管理方案三、委托管理目的1、保

3、持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對“xxxx”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務，以防使用不當，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設施的管理養(yǎng)護，強化宣傳，對業(yè)主（住戶）進行依法管理約束，共同維護小區(qū)環(huán)境；3、維護住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）的權益。業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務等，加強對業(yè)主、住戶的行為管理、服務就是為了維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；4、加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化的服務，不斷提高服務管理質量，維護和提高小區(qū)和本公司的社會聲譽，樹立“xxxx” 品牌從而提升“中磊房產(chǎn)”的外在實力。四、委托管理原則根據(jù)國務院頒布的物業(yè)管理

4、條例和xxxx城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例及其實施細則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質服務”的管理原則，執(zhí)行公司“服務是我們的宗旨”的質量方針，實施“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。五、委托管理方式xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)建設部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法和江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例及其實施細則及雙方議定的其它事項，全權委托xxxxx物業(yè)管理有限公司對住宅小區(qū)實行綜合一體化管理。xxxx管理有限公司在管理合同期內對小區(qū)負責制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行物業(yè)管理包干制，即獨立核算、自負盈虧，實現(xiàn)小區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。委托管理有效期

5、限：叁年。六、管理內容1公共環(huán)境管理（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。2車輛出入及停泊管理。3消防、公共秩序管理。4業(yè)主、物業(yè)檔案和資料管理。5小區(qū)內共用設施設備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電視、樓內消防設施設備）的養(yǎng)護、管理。6小區(qū)內房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護、維修管理。7小區(qū)機電設備設施的養(yǎng)護、運行管理。8小區(qū)綠化的養(yǎng)護管理。9社會文化活動的組織。七、質量管理目標1房屋及公共配套設施完好率達98%；2小區(qū)內無重大火災、刑事案件和交通事故；3小區(qū)內衛(wèi)生、消殺達國家標準率98%；4維修及時率達100%，處理率達98%；5業(yè)主滿意率達95%； 6投訴處

6、理率達100%；7員工專業(yè)培訓上崗率達100%。注：其他服務質量標準參照住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準二級標準執(zhí)行（詳見附件二）。八、管理體制和人員的配備1管理架構公司擬設小區(qū)物業(yè)管理處作為公司的外派機構，全面負責小區(qū)的日常管理運作，統(tǒng)管整個小區(qū)的內外事務。管理處本著“高效精干、科學合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護、工程維修、社區(qū)文化。設一個管理處、四個部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理部、工程維修部）。管理架構圖如下：xxxxx物業(yè)服務處組織機構圖xxxx物業(yè)服務處行政綜合部工程維修部安全管理部客戶服務行政管

7、理中介服務投訴處理資料管理人力資源文檔處理管理制度招聘員工員工培訓檔案管理保潔園林綠化倉庫管理水電維修家政服務鐘點工設備養(yǎng)護節(jié)日裝典治安管理消防管理車輛管理管道疏通后勤保障環(huán)境管理部品質管理（總公司負責監(jiān)督）弱電管理機電養(yǎng)護智能監(jiān)控二次供水電梯保養(yǎng)財務代租代售場地招租會所管理 2人員配備根據(jù)xxxx公司導入的iso9001標準和綜合一體化管理的內容、范圍、廣度，進行科學合理地設置機構和人員。管理處擬設員工55人。管理處經(jīng)理： 1人經(jīng)理助理： 2人部門主管： 4人物管員： 4人出 納： 1人安管人員： 21人保潔人員： 15人 維 修： 3人綠 化： 2人內勤員： 2人3管理職責管理處經(jīng)理：全面

8、負責小區(qū)的物業(yè)管理服務工作；經(jīng)理助理：協(xié)助管理經(jīng)理處理日常事務；財務人員：負責收取物業(yè)管理費和代收代繳費用；物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動的組織及會所管理；安管人員：主要是對停車場、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進出人員實行管理；維修人員：主要是對房屋、設施、設備的日常養(yǎng)護和定期檢修，水、電、消防設備、電視監(jiān)控設備、配電進行日常維護保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報修處理。保潔人員：主要是對整個公共場所、公共部位進行環(huán)境保潔和垃圾的清運；綠化人員：綠化的養(yǎng)護（施肥、澆水、修剪、補種等）九、管理運作機制及信息反饋環(huán)節(jié)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理工程

9、維修人員綠化清潔人員安管人員物管人員財務人員十、工作流程前期介入熟悉環(huán)境物業(yè)接管驗收人員進駐日常物業(yè)管理十一、管理處員工的培訓為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實現(xiàn)對小區(qū)管理目標的承諾，管理處將嚴格按照iso9001質量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對小區(qū)管理處員工進行全面培訓，確保員工100%持證上崗，全員年培訓率達100%，合格率達100%。培訓計劃包括：1外送培訓：主要是對電工特種崗位培訓，物業(yè)管理上崗證培訓；2崗位培訓：公司簡介、管理理念、公司的發(fā)展目標、綿繡365小區(qū)的概況、服務意識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)規(guī)范、安全消防教育、iso9001質量體系知識、普法知識、智能化物業(yè)管理。

10、 操作層各崗位職責培訓。如消防、大門崗、停車場、保潔、綠化、維修等應知應會。3經(jīng)驗、信息培訓：主要是對管理處主任、主管、各專業(yè)領班的外出參觀培訓，學習和交流先進、科學的物業(yè)管理經(jīng)驗，了解物業(yè)管理行業(yè)新動態(tài)。 十二、必要的物資裝備計劃情況1管理人員住房（安管人員226/人） 約130m22管理用房（辦公室、倉庫、財務室、資料室） 約200m23通訊設備 電話主機1部，分機4部，對講機8部4辦公設備 電腦：3臺（經(jīng)理室、綜合部、財務室） 打印機：1臺 復印機：1臺 吧 臺： 1張辦公桌：10張辦公椅：20把會議桌：1套（用于召開各類會議及培訓）文件柜：4組檔案柜：1組（裝修時制作用于存儲業(yè)主檔案）

11、5安保裝備 巡邏自行車、手電筒6維修工具：萬用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應急照明燈、人字梯等。7保潔工具及用品 工具：鋼絲球、鏟刀、去污劑、水桶、水管；掃把、簸箕、垃圾車等。十三、檔案的建立與管理分類裝訂編碼借閱建檔檔案登記歸還批準檔案存檔1建立設施設備養(yǎng)護、運行記錄臺帳；投訴處理記錄；消防檢查檔案；各崗位交接班記錄；財務報表；文書檔案；小區(qū)設備的使用說明；房屋驗收圖紙2管理流程見右框圖：十四、管理費用預算方案（）日常運作費用1.人員工資（55人）經(jīng)理 1人 2200元/月1人=2200元/月助理 2人 1500元/月2人=3000元/月 主管 4人 1000

12、元/月4人=4000元/月出納 1人 800元/月1人=800元/月物業(yè)管理人員：4人 700元/月4人=2800元/月保安 21人 班長3人 750元/月3人=2250元/月隊員18人 650元/月18人=11700元/月保潔 15人 400元/月15人=6000元/月維修 3人 800元/月3人=2400元/月綠化園藝師 2人 800元/月2人=1600元/月內勤員 2人 500元/月2人=1000元/月小計： 37750元/月2.考慮3年合同期內物價上漲因素，計提15%的上浮工資37750元/月15%=5662.5元/月3.員工福利費 37750元/月14%=5285元/月4.教育及附加

13、 37750元/月1.5%=566.25元/月 5. 辦公費用 通訊費 500元/月辦公費用（含水、電、辦公日耗品等）5000元/月 6.餐費 6750元/月7.社區(qū)文化活動: 500元/月8.維修工具材料損耗費 300元/月9.保潔日常損耗品 300元/月10.垃圾清運費 888戶3元/戶月=2664元/月11.共用設施養(yǎng)護維修 500元/月12.共用道路、樓道路燈電費估算 20000元/月13.環(huán)境消殺 （滅蚊蠅） 150元/月14.化糞池清掏費 300元/月15.保安費用（電池、巡邏自行車修理費用） 100元/月16.固定資產(chǎn)折舊費（對講機、電腦、打印機、復印機）（10080+12000

14、+1300+8500）19.2%12=510.08元/月 17.電梯年檢費(根據(jù)勞動局要求電梯年檢費用:3600元/年部) 3600元/年部10部12月=3000元/月(217)小計： 52087.83元/月小計合計：89837.83元/月18.不可預見費 （總費用89837. 38元/月5%）=4491.87元/月19.營業(yè)稅多層按0.48元/計算物業(yè)管理費用、高層按0.78元/計算物業(yè)管理費用，營業(yè)稅率按5.5%,則應納營業(yè)稅:(0.48元/70000+0.78元/46000)5.5%=3821.4元/月20.按10%提取利潤: (0.48元/70000+0.78元/46000)10%=6

15、948元/月共計支出：105099.1元/月總計收入（104580元/月）：21.物業(yè)管理費（多層：0.48元/月；高層：0.78元/月）(0.48元/70000+0.78元/46000)=69480元/月 22.停車費（依據(jù)南昌物價針對小區(qū)實際收費露天轎車停車費：75元/月、室內轎車停車費：160元/月）室內車位160個160元/月=24000元/月室外車位148個75元/月=11100元/月利潤： 104580-105099.1= -519.1元/月按方案預算,物業(yè)公司每月虧損519.1元,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營,如停車費的收取、家政服務、中介服務、維修服務等經(jīng)營，可彌補此缺口,物

16、業(yè)公司按此可可收支平衡。（二）前期投入費用1. 電話5部 1300元(主機1部分機4部)2. 對講機 8臺1260=10080元3. 維修工具 5000元4. 保潔工具 2000元5. 辦公桌 10張220元/張=2200元6. 辦公椅 20把60元/把=1200元7. 會議桌 1套2300元/套=2300元8. 電腦 3臺4000元/臺=12000元9. 打印機(激光) 1臺1300元/臺=1300元10. 復印機 1臺8500元/臺=8500元11. 文件柜 4組380元/組=1520元12. 辦公用品 1000元13. 值班棉被、鐵床 1950元14. 服裝費安管人員 120元/套21人

17、2套=5040元（夏裝）220元/套21人1套=4620元（春秋裝）150元/套21人2套=3150元（冬裝）100元/雙21人=2100元（皮鞋）維修人員 90元3人2套=540元（夏裝） 150元3人1套=450元（春秋裝）保潔人員 90元16人2套=2880元（夏裝） 120元16人1套=1920元（春秋裝）管理人員 120元10人2套=2400元（夏裝）360元/套10人1套=3600元（春秋裝）共計：77050元十五、提高管理服務水平的設想物業(yè)管理作為新生的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著20多年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟建設的蓬勃發(fā)展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之

18、一。作為在實行專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理公司，通過近兩年的學習實踐探索，我們在物業(yè)管理方面積累了豐富的管理和服務經(jīng)驗,并將其運用到實際的服務工作中去。1實行全天候的服務對小區(qū)要提供365天24小時全天候的管理和服務，包括24小時的房屋設施設備維護保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務。其中消防安全、設備運行要求尤其嚴格。2推行限時承諾服務，提高工作效率和服務質量。無論保安消防工作、日常業(yè)主維維修，還是其他特約性服務，都必須強調服務質量，而權衡服務質量的主要依據(jù)是服務的時效性。作為物業(yè)管理公司，推行限時承諾服務是提高服務質量的有效手段。如保安消防問題，保安員應在接到或發(fā)現(xiàn)險情時5分鐘內進場處理，日

19、常業(yè)主報修或發(fā)現(xiàn)設施損壞，維修工應在20分鐘內趕赴現(xiàn)場處理。有關此類服務的時限應向住戶公開承諾，這樣做一能得到住戶的認可，二能對服務進行有效監(jiān)督。3.大力開展多種服務，提升服務功能，提高經(jīng)濟效益。開展多種服務，是提升小區(qū)服務功能的需要，如24小時停車場服務，代辦二次裝修、代辦房屋租賃、代辦服務、家政維修服務等。這些服務項目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴大了資金積累，增強了發(fā)展后勁。第三章 日常管理十六、銷售期物業(yè)管理服務1、 根據(jù)樓盤的定位、客戶群體需求及甲方的要求，協(xié)助貴方開展物業(yè)銷售和宣傳工作；2、 配合貴方做好樓盤的廣告、媒體的宣傳、開盤及物業(yè)管理形象展示等相關工作；

20、3、 貴方售樓中心區(qū)域的現(xiàn)場物業(yè)管理服務工作內容包括：（1）、售樓大廳和建設工地出入口設置形象門崗警衛(wèi)，維護售樓中心區(qū)域公共秩序和安全；（2）、臨時停車場車輛的進出，行駛和停放管理；（3）、售樓大廳、甲方現(xiàn)場辦公場所的清潔衛(wèi)生及垃圾清運；（4）、接受業(yè)主對前期物業(yè)管理服務有關事項的咨詢；4、 銷售期限物業(yè)管理服務事項與標準：服務事項內 容標 準售樓處門崗維護售樓中心區(qū)域公共秩序和安全以及形象展示安管員應佩戴工作牌上崗，上崗著制服應干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。配合好現(xiàn)場的銷售工作，客戶進出主動敬禮和

21、開門、關門。精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或將手插入口袋，招惹時不準吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。熟悉本崗位的任務和工作程序，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、物、事，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。遇到緊急突發(fā)事件（事故）應立即參入事件（事故）的處理和及時向主管領導請示報告。值班期間，對崗位內發(fā)生的情況認真處理，做好記錄，信息情報交接完整、準確。停車場管理員負責臨時停車場的進出，行駛和停放管理安管員應佩戴工作牌上崗，上崗著制服應干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣

22、袖，領帶必須結正。舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或將手插入口袋，招惹時不準吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。當有車駛入/出車場，應立正敬禮。認真指引車輛出入，并引導車主泊車正車輛。提醒車主關好車門、車窗，并帶走車內貴重物品。經(jīng)常性巡邏車場情況，清查勸離閑雜人員，防止損壞車輛，有漏水、漏油情況及時通知車主。詳細登記車輛出入時間，并做好交接記錄。工地安管員職責工地出入口設置安管值班崗位安管員應佩戴工作牌上崗，上崗著制

23、服應干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或將手插入口袋，招惹時不準吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。對進入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。對進入工地車輛正確指引。物業(yè)管理事項咨詢和簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主臨時公約物業(yè)管理的服務內容及相關問題的解答舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。熟悉物

24、業(yè)管理相關法律法規(guī)、管理處各項規(guī)律制度、收費標準及其構成。與業(yè)主簽訂錦繡365物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主臨時公約。耐心解答顧客提出的有關錦繡365物業(yè)管理事項的疑問，對于不清楚的問題要向客戶說明情況，并想辦法予以解決。負責與客戶簽訂有關物業(yè)管理內容的協(xié)議、公約等，配合好現(xiàn)場的銷售工作。經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時了解有關工作進度等相關問題。負責監(jiān)督現(xiàn)場安管員、保潔人員的工作質量。不斷學習、了解有關當?shù)匚飿I(yè)管理的最新信息，特別是法律、法規(guī)條款。 售樓大廳、辦公及外圍等場所的清潔負責售樓中心、辦公場所及外圍的衛(wèi)生拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。公共設施擦拭、無塵，無痕跡。售

25、樓服務臺擦拭、無塵、無手痕。墻壁擦拭、無黃色積垢及其它污漬。抹凈天花燈罩及掃塵、無塵、無蜘蛛網(wǎng)。售樓中心內隨時擦拭桌面、辦公臺等，每批參觀人員離開后隨時清掃、擦拭。售樓大廳玻璃門、窗、幕墻每天洗刮二次。售樓大廳、辦公場所外圍車場等隨時清掃，每周（或三天）清洗一次。人員配置：1、 物業(yè)管理事項咨詢員1人2、 安管員4人（銷售中心1人，工地大門1人，停車場管理員1人，機動換崗安管員1人）3、 保潔員2人（銷售中心1人，辦公、外圍1人）4、 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時指派）費用：合計人民幣5200元/月 1）、護管員：4人1000元=4000元/月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員

26、：2人600元=1200元/月（含工資、福利、服裝、清潔用品及工具）（費用計算方式=配置人員單價人數(shù)：安管員標準1000元/月人，保潔員標準600元/月人）人員素質：1、 安管員：男，30歲以下，外貌端正，1.73以上，責任心強，身體素質好，復退軍人優(yōu)先。2、 保潔員：女，30-40歲，身高1.55以上，統(tǒng)一服裝，有賓館服務經(jīng)驗或知識。3、 物管咨詢員：24-40歲，外貌端正，談吐流利。有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調能力。（以上人員上崗前，須經(jīng)北美物業(yè)崗前培訓考核合格方可上崗）備注：1、 以上派駐人員根據(jù)實際工作情況合理分工調配；2、 要求貴方配置3部對講機；3、 要求貴方提供工作

27、間及工具存放室1間；4、 舉行大型銷售活動時，我方相應增派人員以支持、協(xié)助。十七、日常管理運作全面推行xxxx公司導入iso9001質量管理體系及參照住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準二級標準進行小區(qū)內日常服務包括：機電運行、治安、車輛、清潔、綠化、綜合事務、設施維護保養(yǎng)管理。1財務管理工作內容：處理公司往來賬目，催繳、收取各類費用 2綜合事務管理工作內容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務、信息反饋及會所管理。3、治安、消防、車輛管理、監(jiān)控：工作內容：公共秩序、消防設施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。檢查項目：查閑雜可疑人員查違章停車；查漏水、漏電現(xiàn)象；查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)

28、象；查破壞綠化、損壞公物、占用通道現(xiàn)象；查房屋本體設施、公共設施、消防設施完好情況；4保潔管理：工作內容：道路清掃、樓道清掃、垃圾清運。道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次；樓道保潔：清掃1遍/2天；垃圾清運：清運2次/天（裝修垃圾除外）；。檢查項目：排水溝；停車場、景觀小品、車棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標識；樓面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。5綠化養(yǎng)護管理：工作內容：澆水、修剪、清潔；工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（1次/3天）。6、工程維修管理工作內容：處理小區(qū)內公共設施設備的維修及業(yè)主的報修；工作要求：小修不超過3小時，

29、較難維修不超過3天；重大維修雙方協(xié)商日期完成，并及時跟蹤驗證。屋面：每年作回訪檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損滲漏及時修補。公共設施：a室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補；b停車場：每天檢查一次；c暗溝：每周檢查1次，隨壞隨修； d公共區(qū)域照明燈：每周檢查1遍，即壞即換。 7、機電設備運行與保養(yǎng)主要內容：1）負責水電的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。2）負責對小區(qū)內設施、設備進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項目：電梯機組、二次供水系統(tǒng)、低壓配電箱、智能化系統(tǒng)、消火栓、干粉滅火器、小區(qū)停車管理系統(tǒng)。第四章 管理措施十七、擬采取的主要管理措施1、全面導入iso9001質量管理體

30、系。2、維護生活秩序。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保小區(qū)隨時處于安全狀態(tài)。1）加強制度落實，明確責任，整個小區(qū)實行24小時全方位巡視；2）加強車輛管理采用出入證的管理方式。3、清潔衛(wèi)生，采取定時和循環(huán)清潔方式。4、綜合管理。與業(yè)主簽訂管理協(xié)議和消防責任狀，將“秩序、衛(wèi)生、綠化、消防” 責任明確給業(yè)主，從制度上制約、規(guī)范、強化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。5、溝通與住戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。編制xxxx住宅小區(qū)住戶手冊xxxx住宅小區(qū)裝修指南，介紹xxxx公司的服務宗旨及管理處可提供的服務項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、住戶須遵守的管理規(guī)定等。6、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。如舉辦游園

31、、青年酷賽、書畫比賽等活動，塑造“xxxxx”青年社區(qū)大家庭的觀念等，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，提高小區(qū)的物業(yè)管理水平。7、大力發(fā)展公共關系。與市、區(qū)房管局、工商、稅務、公安、水電管理和小區(qū)管理會等行政業(yè)務主管部門的公共關系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡。第五章：其它一、物業(yè)管理服務費于本物業(yè)交付使用之日起按月計收。物業(yè)開始交付使用后，因貴方原因未按時交付業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)管理服務費由貴方按實際面積依照服務標準的50%向我方交納。二、屬業(yè)主和開發(fā)商的場地1、 屬開發(fā)商的停車場收費的交付我方代為管理，除去人員和場地管理成本費用，其盈利按50%利潤分成

32、。2、 屬業(yè)主的停車場按50元/車庫月收取管理費三、 單體房屋應減少衛(wèi)生死角，各單元應增設保潔用水；四、 管驗收前達到四通標準。第六章 附 件附件一：江西省計委、江西省建設廳關于印發(fā)江西省物業(yè)管理服務收費辦法的通知 贛計商價字2003766號 各設區(qū)市物價局、房地產(chǎn)行政主管部門： 為了適應物業(yè)管理服務行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進一步規(guī)范其收費行為，根據(jù)中華人民共和國價格法的有關規(guī)定，在總結 和完善江西省城市物業(yè)管理服務收費辦法的基礎上，重新修訂了江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報省計委、省建設廳。 附件：1、江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法 2、江

33、西省物業(yè)管理服務收費標準 3、專項服務收費分攤方式 4、江西省物業(yè)管理服務收費申報審批表 江西省發(fā)展計劃委員會 江西省建設廳 2003年7月30日 附件1： 江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強全省物業(yè)管理服務收費管理，規(guī)范收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，建立物業(yè)管理優(yōu)質優(yōu)價的競爭機制，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務院批轉國家計委關于加強房地產(chǎn)價格調控加快住房建設意見的通知(國發(fā)(1998)34號)精神和江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例的有關規(guī)定，特制定本辦法。 第二條 經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并已獲得省以上建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質

34、的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內從事物業(yè)管理服務并收取費用的，應遵守本辦法。 第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。 本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權人。 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 本辦法所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(或物業(yè)業(yè)主)、使用人委托，按物業(yè)管理服務合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經(jīng)營服務時按規(guī)定收取的費用。 第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理服務收

35、費的主管機關。各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督、管理和指導。 第二章 物業(yè)管理服務規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務的范圍主要有： (一)公共性服務。主要包括：物業(yè)管理范圍內的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。 (二)專項性服務。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。 (三)其它特約性服務。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經(jīng)營性服務。 第六條 房屋共用部位、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基

36、金(以下簡稱“維修基金”)中列支，維修基金的籌集、使用按江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例及國家有關規(guī)定執(zhí)行。 第七條 物業(yè)的維護、養(yǎng)護責任與費用劃分： (一)室內部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負責維修，費用自理。 (二)房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用從物業(yè)管理公共性服務費中列支。 (三)物業(yè)管理區(qū)域內室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例有關規(guī)定執(zhí)行。 (四)人為造成共用設施損壞的,由損壞者負責修復;造成損失的，應負賠償損失的責任。 第三章 物業(yè)管理服務收費 第八條物業(yè)管

37、理服務收費屬經(jīng)營性服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力。 第九條 物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內公共性服務費實行政府定價。專項性服務收費，實行政府指導價。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾,原則上應由業(yè)主(使用人)自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的,其垃圾清運收費標準由同級價格主管部門制定。實行專項物業(yè)管理服務收費應依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)嵎謹偸杖?；管理區(qū)內路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性

38、服務費中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分攤。 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務，除政府價格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，收費實行市場調節(jié)價。 實行市場調節(jié)價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)際提供的服務事項和費用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。 第十二條 實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向同級價格主管部門申報。 第十三條 物業(yè)管理公共性服務費用主要由如下一些項目構成： (一)管理、服務和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社?；?； (二)共用部位、共用

39、設施、共用設備日常運行.維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費。 (三)綠化養(yǎng)護費； (四)公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費； (五)安全保衛(wèi)費 (六)辦公費； (七)直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費; (八)法定稅金; (九)其它為管理而發(fā)生的合理支出；(十)合理利潤(普通住宅最高不超過10，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15計取利潤)。 第十四條 實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費，實行統(tǒng)一領導，分級管理： (一)凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業(yè)管理企業(yè)的收費等級和收費標準由省級價格主管部門審批； (二)凡在設區(qū)市、縣工商行政管理

40、局登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)收費等級和收費標準，分別由設區(qū)市、縣價格主管部門核定。 (三)省直單位后勤服務中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費，由主管機關審核蓋章后，報省價格主管部門核定。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導價物業(yè)管理服務收費，可由有管理權限的價格主管部門先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按考核評定的等級收費。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會(或業(yè)主)委托管理物業(yè)，其收費標準，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務項目、服務量和服務深度等實行分等定級，按不同等級實行不同收費標準的質優(yōu)價、按質論價的等級定價制度。 第十七條 價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理

41、企業(yè)的服務等級和江西省物業(yè)管理公共性服務收費標準(見附件二)確定物業(yè)管理公共性服務費等級和收費標準。 第十八條 各級價格主管部門在制定和調整物業(yè)管理服務收費標準時，要通過現(xiàn)場察看、核實成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)意見，切實維護物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權益。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務收費時，應按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權限，向價格主管部門申領江西省物業(yè)管理服務收費申報審批表(見附件四)，填報后，提供以資料： (一)工商行政管理機關核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件； (二)省以上建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質證書和物業(yè)管理服務等級證明

42、； (三)物業(yè)管理委托合同； (四)小區(qū)物業(yè)管理服務成本等方面的資料： (五)申請核準物業(yè)管理服務收費等級、收費標準的書面報告。 第二十條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后(以交鑰匙為準)，物業(yè)管理公共性服務費由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未住的，業(yè)主交納50物業(yè)管理公共性服務費；未出售、出租、使用空置房的物業(yè)管理公共性服務費由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按50物業(yè)管理公共服務費交納，未使用或入住的房屋，不交納設備運行項服務費。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費實行年度審驗制度。每年考核復審一次，管理服務質量發(fā)生變化的，價格主管部門有權調整其收費等級和收費標準。 年度審驗采取查驗物業(yè)管理企業(yè)送審材料，

43、到現(xiàn)場了解情況，聽業(yè)主委員會(未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主代表)意見等方式，對照服務收費等級對應的服務內容進行年度審驗，并對被審驗單位作出合格、不合格的結論，對收費年度審驗不合格的，作降級、降低收費標準直至取消收費資格的處罰。 第二十二條 經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物管理服務費可以預收，但預收期限不得超過三個月，在已預繳費期間業(yè)主或使用人搬遷時，物業(yè)管理企業(yè)應退還尚未提供實際服務已預收的費用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發(fā)建設等費用。 第二十三條 物業(yè)管理服務收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費不服務或多收費少服務。 第二十四條

44、物業(yè)管理服務收費實行收費許可證制和明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理企業(yè)應向同級價格主管部門申請辦理收費許可證，物業(yè)管理企業(yè)將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業(yè)主(使用人)分攤的費用，應當公布相關的收費票據(jù)復印和具體的分攤原則及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般6個月)向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理公共性服務收費收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)

45、主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取相同性質的費用。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務的業(yè)主應當按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)有權按國家有關規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應予協(xié)調，協(xié)調不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。 第四章 罰則 第二十九條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級以上政府價格主管部門依法予以處罰。 (一)未按規(guī)定到價格主管部門辦理報批手續(xù),擅自收費的； (二)越權

46、定價，擅自提高收費標準的； (三)擅自設立收費項目，亂收費的； (四)不按規(guī)定實行明碼標價的； (五)提供服務質價不相符的； (六)只收費不服務或多收費少服務的； (七)未取得收費資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務的； (八)未按規(guī)定辦理收費許可證年審手續(xù)的； (九)其它違反本辦法的行為。 第三十條 違反本辦法的規(guī)定，各縣級以上人民政府價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者好處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價格主管部門負責解釋。 第三十二條 本規(guī)定自2003年9月1日起執(zhí)行。原江西省城市物業(yè)管理服務收費

47、辦法贛價房字19995號同時廢止。 附件2： 江西省物業(yè)管理公共性服務收費標準單位：元每月每平方米建筑面積 等級住宅 類 別辦公樓(寫字樓)商場(商鋪)工業(yè)區(qū)(廠房)多層住宅(7層及以下)高層住宅(8層以上)一級061-090101150801120010011300由各設區(qū)市價格主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價二級041-0600811005018007011000三級021-040051-08030l5oo301700四級010-020030-050100-3002003001、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務內容，質量和深度，按雙方協(xié)議確定。2、以解困房(經(jīng)濟適用

48、住房)、福利房(房改房)為主的住宅，可參照上述各類標準的70收取。3、獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)、省城市物業(yè)管理示范稱號的物業(yè)、省城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，其服務收費標準可分別在上表各等級最高標準的25、15和10以內上浮。4、各類機動車停車費按各設區(qū)市、縣所在地收費標準執(zhí)行。附件3： 專項服務收費分攤方式轉供電、二次供水分攤公式：用戶實用量x(單價+總損耗費全部用戶實用量)；電梯、中央空調分攤公式：用戶使用建筑面積x(耗費+人工費)總使用建筑面積附件二：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準一 級項 目內 容 與 標 準（一）基本要求1、物業(yè)管理企業(yè)應持有國家二級以上資質證書。2

49、、物業(yè)管理企業(yè)應建立質量管理體系和管理體系。3、應有完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。4、物業(yè)管理企業(yè)應在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩戴標志、語言規(guī)范、文明服務）、現(xiàn)場標識等。5、物業(yè)管理項目經(jīng)理應具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，曾擔任一年以上項目負責人。6、管理人員應100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。7、一線服務人員每年體檢一次，合格上崗。8、物業(yè)管理企業(yè)廣泛運用計算機管理（業(yè)戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）9、小區(qū)應設置“服務中心”，實行24小時服務接待，公示服務聯(lián)系電話

50、。10、適應業(yè)主需求，開展有償特約服務及代辦服務。公示服務項目及收費價目。11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年有效投訴處理率100%。每年進行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。12、建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。13、適應業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。14、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。（二）房屋管理1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關部門依法處理。4、空調安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕；有條件的組織實施冷凝水集中排放。5、陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調一致，不超出外墻面。6、無超出設計或統(tǒng)一設置的外凸防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋