建設(shè)大街a項(xiàng)目項(xiàng)目企劃PPT演示課件

1、1,呼倫貝爾市海拉爾區(qū)建設(shè)大街A項(xiàng)目,企劃方案,2,目 錄,一、海拉爾投資環(huán)境分析 五、產(chǎn)品定位分析 1、城市基本概況分析 1、產(chǎn)品定位 2、城市發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃分析 2、產(chǎn)品概念解析 二、海拉爾經(jīng)濟(jì)背景分析 3、目標(biāo)客群定位 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分析 4、價(jià)格建議 2、固定資產(chǎn)投資分析 5、戶型建議 3、城市人均收入分析 6、其他建議 4、城市人均消費(fèi)與儲(chǔ)蓄對(duì)比分析 六、總結(jié) 三、海拉爾房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)、特性分析 2、房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)特點(diǎn)分析 四、項(xiàng)目本體分析 1、項(xiàng)目基本概況 2、項(xiàng)目SWOT分析,3,一、海拉爾投資環(huán)境分析,4,1、城市基本概況分析1.1 城市“中心”定位，

2、凸顯發(fā)展空間 海拉爾區(qū)是呼倫貝爾市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和信息中心，位于呼倫貝爾草原的腹地，城區(qū)南北長(zhǎng)約40公里，東西長(zhǎng)約80公里，總面積1440平方公里，是大興安嶺西部地區(qū)的物資集散地和交通樞紐。全區(qū)總?cè)丝诩s30余萬(wàn)人，漢族約占85%，由城區(qū)和郊區(qū)兩大部分構(gòu)成，城區(qū)設(shè)有6個(gè)街道辦事處，55個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，郊區(qū)設(shè)有3個(gè)鎮(zhèn)，17個(gè)行政村，城市中心的功能定位，提升發(fā)展空間，彰顯無(wú)限發(fā)展?jié)摿Α?5,1.2“煤、水、電、石油等資源豐富海拉爾區(qū)煤炭、水、電等資源豐富，海拉爾盆地及其周圍地區(qū)分布大量煤炭資源，探明儲(chǔ)量為306.7億噸，是遼寧、吉林、黑龍江三省煤炭總和的1.8倍；城區(qū)南部

3、伊敏河由南向北匯入?yún)^(qū)域最大河流海拉爾河，并由東向西橫貫全境，庫(kù)容達(dá)5.7億立方米，扎羅木德水庫(kù)開發(fā)建設(shè)，總儲(chǔ)量為17億立方米，總補(bǔ)給量為9328萬(wàn)立方米的地下水資源儲(chǔ)備，可以滿足未來(lái)電廠和煤化工企業(yè)用水要求，區(qū)域發(fā)展電力工業(yè)的資源條件極為充分，全市電力總裝機(jī)量達(dá)上萬(wàn)千瓦，為城市工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾支持。海拉爾盆地成為大慶外圍的主要接替區(qū)。據(jù)了解，此次石油會(huì)戰(zhàn)是大慶油田繼1960年石油大會(huì)戰(zhàn) 以來(lái)，又一次大規(guī)模的石油勘探開發(fā)會(huì)戰(zhàn)，對(duì)于創(chuàng)建百年油田、實(shí)現(xiàn)大慶油田的可持續(xù)發(fā)展有著重大 的意義。,6,1.3 公路、鐵路、航空全覆蓋，構(gòu)筑便捷交通網(wǎng)絡(luò)海拉爾區(qū)作為重要資源輸出地，區(qū)域內(nèi)有

4、301、311兩條國(guó)道及若干條省道等，公路總里程達(dá)9499公里，鐵路濱州線貫穿全境，總里程239公里，至2006年底，鐵路總運(yùn)營(yíng)能力達(dá)到6500萬(wàn)噸以上，航空運(yùn)輸主要有海拉爾至北京、海拉爾至呼和浩特等，交通十分便利，充分滿足區(qū)域的運(yùn)輸需求。,7,1.4 商貿(mào)流通遞增，帶動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)提升 海拉爾東靠東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，西臨俄、蒙邊界，六個(gè)口岸城市，隨著俄、蒙邊境口岸城市的相繼開放，海拉爾區(qū)已發(fā)展成為連接國(guó)內(nèi)與俄、蒙及東歐貿(mào)易的樞紐城市，對(duì)外貿(mào)易活躍， 隨著區(qū)域商貿(mào)氛圍的不斷發(fā)展，眾多知名企業(yè)逐步落戶到海拉爾區(qū)，重點(diǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，從而帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的快速提升。 1.5 旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展，品

5、牌效應(yīng)功不可沒(méi) 海拉爾區(qū)素有“草原之都之稱，是呼倫貝爾市旅游集散中心，已被自治區(qū)確定為內(nèi)蒙古東部旅游中心城市。海拉爾區(qū)及周邊地區(qū)旅游資源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪為自然主題和以民俗歷史文化為人文主題的特色品牌。市內(nèi)景區(qū)主要有以樟子松林為主體的西山國(guó)家森林公園、侵華日軍海拉爾要塞北山遺址、東山樂(lè)園滑雪場(chǎng)等。這里夏季氣候清新涼爽，是避暑的勝地；冬季銀裝素裹，是開展冰雪活動(dòng)的極佳場(chǎng)所。目前，海拉爾區(qū)有旅行社44家，其中國(guó)際社3家；有國(guó)家AAA級(jí)和AA級(jí)景區(qū)各1處；有星級(jí)飯店8家。海拉爾民航、鐵路、公路運(yùn)輸便捷，通訊和旅游綜合服務(wù)等條件日趨完善。2005年，海拉爾共接待國(guó)內(nèi)外旅游者97.4萬(wàn)

6、人次，旅游收入達(dá)7.29億元。,8,2、發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃2.1 城區(qū)定位-呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)海拉爾城市發(fā)展定位為打造呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，正處于面臨經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展較長(zhǎng)周期過(guò)程中的重要階段，將樹立市區(qū)一體的理念，積極參與搭建海、滿、額“小金三角和中、俄、蒙“大金三角的整體戰(zhàn)略框架，通過(guò)市區(qū)共建推進(jìn)以海拉爾為中心，輻射周邊、帶動(dòng)周邊的“大海拉爾戰(zhàn)略，構(gòu)建工農(nóng)互動(dòng)、商貿(mào)活躍、城市發(fā)達(dá)、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步的和諧發(fā)展局面。2.2、海拉爾城區(qū)現(xiàn)狀伊敏河把海拉爾區(qū)區(qū)分為河?xùn)|、河西兩部分。海拉爾市的商業(yè)以河西區(qū)中央大街三角地區(qū)域商場(chǎng)市場(chǎng)步行街為主、步行街和臨街門市為輔，商業(yè)較集中；河?xùn)|區(qū)商業(yè)較少；相

7、對(duì)來(lái)說(shuō)河?xùn)|區(qū)主體功能主要體現(xiàn)在居住和行政。,9,海拉爾新區(qū)建設(shè) 2001年呼倫貝爾撤盟為市，給城市帶來(lái)了新契機(jī)，呼倫貝爾在拉大城市發(fā)展空間的同時(shí)，構(gòu)筑大城市框架，建設(shè)新區(qū)，以推動(dòng)城市建設(shè)的迅速發(fā)展。近年來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程加快，新城區(qū)將成為行政辦公、文化、信息、商業(yè)、金融、體育會(huì)展、居住等城市功能為一體的新區(qū)，重新整合城市職能。,10,2.3 城市功能布局“十一五期間，按照呼倫貝爾市總體規(guī)劃要求，重點(diǎn)建設(shè)7.5萬(wàn)平方公的城市新區(qū)。發(fā)展方向以第三產(chǎn)業(yè)和生活居住功能為主，著重發(fā)展吸收就業(yè)多、附加值高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)通業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)。大型建設(shè)和工程加速區(qū)域快速發(fā)展市政建設(shè)：市級(jí)體育館

8、、新城區(qū)文化中心、市政辦公中心等；地產(chǎn)開發(fā)：楓佳苑、卓達(dá)花園、鼎上城、中鼎半島等等；,11,2.4、新區(qū)將成為生活、人文、投資、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的新城市坐標(biāo)和城市中心,政治： 經(jīng)濟(jì)： 1、將成為呼倫貝爾政治文化中心 1、共享商業(yè)平臺(tái) 2、海拉爾城市的新坐標(biāo) 2、國(guó)際化、科技化 3、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 生活： 新區(qū)： 1、新城市中心的中央生活區(qū) 1、呼倫貝爾區(qū)文化中心 2、新城市中心城市形態(tài)豐富 2、實(shí)現(xiàn)高階層的人口吸納 3、區(qū)域共享生活平臺(tái) 人文： 商業(yè)： 1、新人文居住生活領(lǐng)地 1、生活居住與商業(yè)投資熱點(diǎn) 2、傳統(tǒng)開放與融合城市新文明 2、未來(lái)新城區(qū)的商業(yè)中心 3、商貿(mào)共享平臺(tái)與消費(fèi)通道,12,城

9、市概況總結(jié)：,目前海拉爾區(qū)是呼倫貝爾市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。新區(qū)發(fā)展現(xiàn)在處于起步階段，短期內(nèi)商業(yè)中心不會(huì)發(fā)生改變；目前新區(qū)在建項(xiàng)目銷售良好，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)水平和人民收入大幅度地提升，從而為帶來(lái)足夠的消費(fèi)支撐。 海拉爾是擁有石油、煤、電、水等資源的資源型城市，加之近年來(lái)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，該城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?十一五計(jì)劃再次確定并規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展核心商業(yè)區(qū)域三角地商圈的總體商業(yè)，調(diào)整區(qū)域商業(yè)組合、大力支持和鼓勵(lì)發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目、提升商業(yè)物業(yè)檔次；逐步形成“中心突出、多層次展開的布局結(jié)構(gòu)。,13,二、海爾經(jīng)濟(jì)背景分析,14,1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分析,在近八年，海拉爾的生產(chǎn)總值總量穩(wěn)步增加，

10、尤其是08、09兩年的生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度飛速提升，表明城區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了良好的發(fā)展，綜合實(shí)力的提升，有利于促進(jìn)商貿(mào)流通，營(yíng)造濃厚的商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。,15,2、固定資產(chǎn)投資分析,海拉爾區(qū)固定資產(chǎn)投資主要包括基本建設(shè)、更新改造及房地產(chǎn)投資，其中基本建設(shè)投資占據(jù)較大比重，上表顯示近九年城區(qū)固定資產(chǎn)投資波動(dòng)幅度較大，說(shuō)明城市投資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，需要進(jìn)一步調(diào)整，其中房地產(chǎn)投資額逐年增加，從客觀上表明海拉爾的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間。,16,3、人均收入分析,在近五年，海拉爾區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)民的人均收入逐年穩(wěn)步增加，但兩者之間的差距日益拉大，由2002 年的1636元拉大到2006年的3859

11、元，再到2009年的7564元，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力不斷提升，成為城市的主流消費(fèi)群，消費(fèi)形式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，一部分農(nóng)村居民隨著收入增加，消費(fèi)理念逐漸改善，極大地增強(qiáng)了消費(fèi)需求，發(fā)展成為穩(wěn)定的消費(fèi)群體，從而促進(jìn)了城市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展，有利于刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。 4、十五期間消費(fèi)和儲(chǔ)蓄對(duì)比分析,17,儲(chǔ)蓄存款余額的不斷增加，一方面說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費(fèi)空間，通過(guò)對(duì)居民消費(fèi)觀念的合理引導(dǎo)，增強(qiáng)其消費(fèi)欲望，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。,18,城市經(jīng)濟(jì)結(jié)論：,海拉爾市近幾年發(fā)展飛速，在3、4線能源型城市中發(fā)展迅猛，百姓收入與政府收益雙雙增長(zhǎng)，整體城市居民有了

12、投資置業(yè)的概念，外來(lái)城市人口規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，電力、石油企業(yè)當(dāng)?shù)貑T工的安家落戶，為城市提供新的人群，為房地產(chǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近些年，市民可支配收入逐年穩(wěn)定、中速攀升，未來(lái)購(gòu)買力將逐步釋放。,19,三、海爾房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析,20,1、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)、特性分析,北國(guó)經(jīng)典,中鼎半島,金鼎上城,卓達(dá)花園,國(guó)貿(mào)花園,天驕嘉園,21,22,海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，從1990年到2009年，年均遞增達(dá)27.5%，房地產(chǎn)企業(yè)由4家增加到21 家，在近19年間房地產(chǎn)開發(fā)將累計(jì)完成投資近40億元，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.1%，商品房竣工建筑面積達(dá)323萬(wàn)，其中住宅竣工累計(jì)達(dá)266萬(wàn),通過(guò)多年的

13、發(fā)展，海拉爾的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以上特點(diǎn)。 1.1、房地產(chǎn)投資成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量 海拉爾區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2006年開始，城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2009年預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20億元，比上年同期增長(zhǎng)2.89倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重不斷增大， 2004年為12.3%，2005年占9.5%，2006年則達(dá)到20億元，占42.5%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 1.2、商業(yè)物業(yè)投資增幅日益增大 在“九五期間，海拉爾的房地產(chǎn)業(yè)主要以普通住宅開發(fā)為主，獲得了長(zhǎng)足地發(fā)展，“十五時(shí)期，住宅建設(shè)

14、投資呈下降趨勢(shì)，但依然占據(jù)主體地位，而商業(yè)物業(yè)的投資額增幅呈遞增趨勢(shì)，表明商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間不斷增大。,23,1.3、商品住宅的主體地位日益顯著隨著居民生活水平的不斷提高，改善居住條件已成為提升生活品質(zhì)的首選。啟動(dòng)住宅消費(fèi)對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。近年來(lái)海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的需求，加大了對(duì)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商品房投資開發(fā)以住宅建設(shè)為主體地位日益顯現(xiàn)。2005年人均居住面積達(dá)到24.6，比2000年增加15.2。“十五期間，累計(jì)完成住宅投資9.35億元，占同期房地產(chǎn)投資的61.9%。2006年，海拉爾區(qū)住宅預(yù)計(jì)完成投資6.32億元，比上年同期增長(zhǎng)3.12倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額

15、的61.9%。2010年，市區(qū)繁華地段臨街商業(yè)已達(dá)到均價(jià)3萬(wàn)元/。1.4、房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)日益攀升近年來(lái)，海拉爾區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，使供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。2005年以來(lái)，房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。施工面積比上年同期增長(zhǎng)42.4%，其中新開工面積比上年同期增長(zhǎng)44.7%。2009年,房屋施工面積93.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.05 倍，新開工面積82.7萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.6倍。2008年商品房空置面積為1.8萬(wàn)，比上年同期下降77.4%。,24,1.5、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，百姓居住水平顯著提高 “十五以來(lái)，在“擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)

16、消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極政策引導(dǎo)下，海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投資、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)呈全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動(dòng)海拉爾經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。“十五時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)投資12.46億元，是“九五時(shí)期的1.37倍，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的17.1%?？⒐し课菝娣e 74.80萬(wàn)平方米。住宅建設(shè)已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，商品房投資開發(fā)以住宅建設(shè)為主體地位日益顯現(xiàn)，“十五時(shí)期住宅投資7.89億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為63.2%；同期商品住宅銷售面積68.32萬(wàn)平方米，占商品房銷售面積的79.1%；住宅銷售面積是“九五時(shí)期的1.9倍。海拉爾區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由2000年的9.4平方米，上升到

17、2009年的28.6平方米。,1.6、游業(yè)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),促進(jìn)消費(fèi) 海爾區(qū)素有“草原之都之稱，是呼倫貝爾市游集散中心，已被自治區(qū)確定為內(nèi)蒙古東部游中心城市。游季節(jié)，賓館、餐飲爆滿，為房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)奠定好的基礎(chǔ)。 1.7、市中心土地稀缺 海爾市區(qū)土地資源稀缺，未來(lái)開發(fā)的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到新區(qū)和棚戶區(qū)的改造，這是進(jìn)入海爾市場(chǎng)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 1.8、開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移新區(qū) 新區(qū)處在伊敏河高河漫灘階地，坡適宜，地質(zhì)條件好，地勢(shì)平坦，伊敏河從中過(guò)，生態(tài)環(huán)境好，周圍無(wú)污染源，符合人居環(huán)境要求，基本滿足城市總體規(guī)劃及土地用總體規(guī)劃要求，符合規(guī)劃發(fā)展基礎(chǔ)方向，現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施，建設(shè)速快。,25,2、微觀市場(chǎng)特點(diǎn)

18、分析 2.1、供銷分析 2008年起，市場(chǎng)供應(yīng)逐年遞增，年度新建項(xiàng)目在8個(gè)以上，年度新開工量在80萬(wàn)平米以上。目前海拉爾絕大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目處于自然銷售狀態(tài)，沒(méi)有專業(yè)的代銷公司,許多項(xiàng)目銷售至今已經(jīng)有5-6年的銷售周期，每年的自然去化量在3-5萬(wàn)平米左右。相信本案專業(yè)的營(yíng)銷代理團(tuán)隊(duì)可以領(lǐng)先對(duì)手，更好地了解并駕馭市場(chǎng)，取得更好的銷售業(yè)績(jī)。 2.2、產(chǎn)品分析 全市住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品，多數(shù)不注重產(chǎn)品的研發(fā)，無(wú)論外立面、戶型的設(shè)計(jì)既不美觀也不科學(xué)，整體社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)也很簡(jiǎn)單。只有09年新開發(fā)的市中心少數(shù)項(xiàng)目在意產(chǎn)品的細(xì)節(jié)追求，戶型面積以80平米兩房和110平米三房極受市場(chǎng)追捧。每個(gè)項(xiàng)目車位都較少，

19、整體市場(chǎng)車位價(jià)格較高。 2.3、價(jià)格分析 目前海拉爾市區(qū)項(xiàng)目銷售價(jià)格在2800至4500元/平方米，新區(qū)銷售價(jià)格在3100至3500元/平方米。相對(duì)07、08年每平米上漲800元左右，全市河?xùn)|均價(jià)3200元/平米左右，河西均價(jià)在3450元/平米左右。,26,2.4、客群分析 今年隨著城市的發(fā)展，外地人口越來(lái)越多，主要以旅游置業(yè)者為主，人群在擴(kuò)大，購(gòu)買力在增強(qiáng)， 本地人置業(yè)投資的觀念在增強(qiáng)，當(dāng)?shù)乜诒^好的北國(guó)經(jīng)典項(xiàng)目，北京、廣州外地的投資客已經(jīng)達(dá)到10%左右。其次，近年來(lái)油田、電力新工廠的建立，也增加了新的購(gòu)買力量。而當(dāng)?shù)氐闹髁?gòu)買者主要是政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)者。2.5、營(yíng)銷分析 當(dāng)?shù)貥潜P的推案手

20、段中，以戶外路牌、樓體廣告牌效果最好，其次是DM直投，再次為電臺(tái)、活動(dòng)、電視、短信。2.6、其他分析品牌-經(jīng)過(guò)多年的開發(fā)積累，個(gè)別開發(fā)商已經(jīng)樹立了良好的品牌知名度與美譽(yù)度，例如蒙 西集團(tuán)等，當(dāng)?shù)厝巳阂呀?jīng)達(dá)到由認(rèn)可到追捧的地步，故本案在全案營(yíng)銷中，開發(fā)商品牌形象的培養(yǎng)與傳播不可輕視。物業(yè)-當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目物業(yè)水平均較差，業(yè)主和物業(yè)公司的物業(yè)概念還停留在維修與看門階段，業(yè)主并不知道好的物業(yè)服務(wù)是什么狀態(tài)，建議本案物業(yè)賣點(diǎn)的傳播是可以吸引市場(chǎng)的手段。付款-在所有項(xiàng)目付款方式調(diào)查中，一次性比例平均在40%，貸款占到60%左右，個(gè)別項(xiàng) 目一次性付款比例可達(dá)到50%。車位-海拉爾冬季嚴(yán)寒，每個(gè)社區(qū)的車位都是供不

21、應(yīng)求且價(jià)格很高，20余平地下車位總價(jià)在16萬(wàn)以上，高出大慶市車位價(jià)格。進(jìn)度-全市多年來(lái)延期交房成為所有項(xiàng)目的慣性，冬季較長(zhǎng)，全年施工時(shí)間過(guò)短，建議本 案將整體工程進(jìn)度核算準(zhǔn)確并嚴(yán)格執(zhí)行。,27,28,市場(chǎng)特點(diǎn)結(jié)論：,在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的調(diào)研中，城市相對(duì)較好的產(chǎn)品已經(jīng)獲得廣大客群的認(rèn)可，例如河景房，越來(lái)越富裕的游牧民族已經(jīng)開始在中心地段置業(yè)。整體市場(chǎng)，“量“價(jià)齊升，市場(chǎng)正處于爆發(fā)前的階段，類似2005-2008年的大慶市。 但是整體住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃還處于相對(duì)較落后的階段，開發(fā)商并沒(méi)有與國(guó)內(nèi)較好設(shè)計(jì)院合作的先例和習(xí)慣，所有產(chǎn)品的外立面視覺(jué)效果都很差，戶型也不追求合理性、科學(xué)性。 新型產(chǎn)品例如小公寓、

22、酒店式公寓、情景花園洋房等更是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 所有項(xiàng)目均屬于較小體量的類型，沒(méi)有品牌開發(fā)商落戶該市，整體項(xiàng)目銷售周期較短，均能取得良好的銷售業(yè)績(jī)。 基于以上分析，我公司認(rèn)為在該市核心地段，開發(fā)新類型產(chǎn)品，以較小體量和全新的營(yíng)銷推廣模式打入市場(chǎng)，在最短的銷售周期獲得最終受益是極有可能實(shí)現(xiàn)的，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)具備“天時(shí)“地利“人和多重條件，是小型地產(chǎn)開發(fā)絕佳的歷史機(jī)會(huì)點(diǎn)。,29,四、項(xiàng)目本體分析,30,1、項(xiàng)目基本概況,1.1 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目地塊位于海拉爾區(qū)建設(shè)大街東側(cè)，距離成吉思汗廣場(chǎng)北側(cè)約1。本項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通便捷，距離火車站20分鐘車程，飛機(jī)場(chǎng)10分鐘車程。 1.2項(xiàng)目周邊生活條件 項(xiàng)目南側(cè)

23、緊鄰東山庭院；北側(cè)為山水國(guó)際花園，南側(cè)有華聯(lián)商廈，是河?xùn)|區(qū)最大的百貨商城；并有呼倫貝爾最大的休閑廣場(chǎng)，也屬于呼倫貝爾市形象工程所在地；東側(cè)為海拉爾東山所在地，該地段擬建海拉爾區(qū)政府所在地；周邊市政設(shè)施齊全：呼倫貝爾市醫(yī)院、市公安局、郵局、銀行等。是集購(gòu)物、醫(yī)療、金融、人才、信息、二手市場(chǎng)的集散地。 1.3項(xiàng)目周邊交通條件 項(xiàng)目周邊道路交通便利，貫通南北，并使通往海拉爾工業(yè)園區(qū)主行道之一，其道路也是四通八達(dá)，醫(yī)院步行10分鐘，銀行步行15分鐘，購(gòu)物步行15分鐘、火車站車行15分鐘、機(jī)場(chǎng)車行10分鐘。距正在建設(shè)的海拉爾新行政中心及商業(yè)中心CBD3公里，具備良好的硬件基礎(chǔ)。,31,2、項(xiàng)目SWOT分

24、析,優(yōu)勢(shì)Strength 劣勢(shì)Weakness S1：項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌鞘蟹比A區(qū)域，交通硬件條件 W1：該項(xiàng)目拆遷范圍比較大，成本增高 齊備，方便快捷。 2011年舊城改造項(xiàng)目由政府配合 以土地收儲(chǔ)的名義拆遷，相對(duì)以 拆遷難度降低，基本按1:1回遷。 S2：項(xiàng)目周邊生活配套相對(duì)全面，依托城市中心優(yōu) W2：項(xiàng)目臨交通干道，住區(qū)將面臨噪聲、勢(shì)。醫(yī)療、銀行、超市等配套一應(yīng)俱全。 廢氣都污染問(wèn)題。 S3：地塊內(nèi)外部條件良好，可塑性極強(qiáng)。 S4：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)住宅對(duì)市場(chǎng)需求的有效刺 激。 機(jī)會(huì)Opportunity 威脅Threat O1：整體市場(chǎng)發(fā)展迅猛，自主購(gòu)房對(duì)高性價(jià)比，高 T1：項(xiàng)目高端形象與

25、客戶的保守思需求品質(zhì)住宅需求日益旺盛。 抵觸矛盾 O2：城市缺乏品質(zhì)升級(jí)，價(jià)格合理的高檔住宅產(chǎn)品。 T2：將面臨高品質(zhì)大盤小體量戶型 O3：引入全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。 競(jìng)爭(zhēng)。 O4：專業(yè)營(yíng)銷理念介入，先發(fā)制人，攔截客戶。 T3：10年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政府出臺(tái)相關(guān) O5：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)。 政策打壓強(qiáng)烈，銀行按揭貸款及公 積金難度加大，都會(huì)促使購(gòu)房者持 幣觀望，海拉爾屬于三線城市，受 政策影響較小，地產(chǎn)市場(chǎng)基本無(wú)泡 沫，房?jī)r(jià)下行空間不大。,32,五、產(chǎn)品定位分析,33,綜合對(duì)項(xiàng)目的全方面分析，產(chǎn)品定位的策略應(yīng)力求“超越市場(chǎng)，在區(qū)域的版塊中做到： 人無(wú)我有，更勝一籌。,

26、34,1、產(chǎn)品定位,塑造現(xiàn)代主題房產(chǎn)，多元概念融合的酒店式公寓 將本案的地段特征進(jìn)行整合，在整體概念上進(jìn)一步提升，使本案產(chǎn)品特性、價(jià)格提升及開發(fā)商品牌建設(shè)上做到精細(xì)化。 目前海拉爾市大力發(fā)展旅游業(yè)，市場(chǎng)上酒店住宿嚴(yán)重不足。 以上特點(diǎn)決定此產(chǎn)品市場(chǎng)上的稀缺性 一期開發(fā)建議酒店式公寓,35,2、產(chǎn)品概念解析什么是小戶型?一居室建筑面積在60 平方米以下，二居室建筑面積在80 平方米以下，房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能，一般都只有一個(gè)衛(wèi)生間。良好的區(qū)位、便捷的交通、方便的購(gòu)物和娛樂(lè)環(huán)境等因素是消費(fèi)者選擇小戶型時(shí)的重要考察因素。,概念代表：SOLO 概念代表：SOHO 概念代表：

27、STUDIO 概念代表：LOFT,36,差異化產(chǎn)品 1、特色產(chǎn)品 定制化產(chǎn)品，滿足細(xì)分市場(chǎng)下的目標(biāo)客戶的實(shí)際需要。 2、特色概 面向特定人群，形成“同類“聚集效應(yīng)。 3、特色景觀 在有限景觀的營(yíng)造上，融合前衛(wèi)的美學(xué)概。戶型設(shè)計(jì) 外形一定方正，但要與其內(nèi)部靈活開敞的居住空間相吻合，同時(shí)可以用錯(cuò)層做到面積變，但格局體，富有視覺(jué)效果。內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)計(jì)創(chuàng)新的重要入點(diǎn)。由于小戶型產(chǎn)品具有過(guò)渡性，所以在空間上并非追求永恒、固定而長(zhǎng)久，而是呈動(dòng)態(tài)的、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長(zhǎng)與變化的可能。,37,個(gè)性多用空間,結(jié)構(gòu)合，開創(chuàng)私人空間 一房一廳一廚一衛(wèi)組合的自由空間 經(jīng)典結(jié)構(gòu)

28、，小戶型典型享受,38,多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住可變的空間體現(xiàn)居住的個(gè)性。,39,三空間（1）,經(jīng)典錯(cuò)層體現(xiàn)視覺(jué)與居住舒適度,40,控制各種戶型建設(shè)比例,建議戶型、面積設(shè)計(jì)范圍: 一室一廳 6075 兩室兩廳 8090 小三居 100120 大三居 120140 頂層復(fù)式 180220 各種戶型所占總房源比例： 一室一廳 20% 兩室兩廳 50% 小三居 17% 大三居 10% 頂層復(fù)式 3%,41,車庫(kù)與地下車位建議,由于海拉爾屬于高寒地區(qū)所具有的特殊性，車庫(kù)及地下車位供不應(yīng)求，建議與住宅的配套比例4:1。 價(jià)格：地上車庫(kù)10000元/左

29、右 地下車位3X6約合15萬(wàn)/位,42,海爾市大發(fā)展游業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)上酒店式公寓處于空缺狀態(tài)，房地產(chǎn)還處于初級(jí)水平，產(chǎn)品單一，缺乏自己的特點(diǎn)和個(gè)性，本地塊位于市中心，是最后一塊緊鄰伊敏河的土地。位于中心區(qū)，未來(lái)銷售將快速去化，將給開發(fā)商帶來(lái)豐厚的回報(bào)。將提高本地塊的市場(chǎng)價(jià)值，提高開發(fā)商的知名，為后期的開發(fā)打下很好的基礎(chǔ)。 本案有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，交通、地段優(yōu)勢(shì)極大吸引購(gòu)房者、但是怎么樣才能做到潤(rùn)最大化，是最重要的問(wèn)題。因而建議本案準(zhǔn)確的定位，細(xì)分市場(chǎng)，填補(bǔ)空白，盡快入市，快速消化，實(shí)現(xiàn)完美操盤。,43,3、 目標(biāo)客戶群定位,目前居住狀況及住房需求： 市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前海爾區(qū)城市居

30、民幾乎都有自己的居住用房，他們對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境及居住品質(zhì)有強(qiáng)的改善欲望，此部分客戶為改善型客戶。 其次，近來(lái)海爾區(qū)大發(fā)展游產(chǎn)業(yè)，大批外來(lái)人口沖擊住市場(chǎng)，以投資為主的目標(biāo)客群占相當(dāng)大比重。 再次，本城自用客也容忽視，安居、婚房、養(yǎng)、一次置業(yè)等需求住房也占一定市場(chǎng)份額。 目標(biāo)購(gòu)房者定位： 品質(zhì)提升型居住人群,44,購(gòu)房者的職業(yè)描述：公務(wù)員工資待遇穩(wěn)定，月工資在20002800元左右。他們輕，個(gè)性、自信，主張獨(dú)，需要屬于自己的住房，或急需結(jié)婚的婚房。,企事業(yè)單位或機(jī)關(guān)中層人士 事業(yè)蒸蒸日上，他們?cè)缕骄杖朐?5001600元。 他們成熟穩(wěn)重，對(duì)生活有著自己的獨(dú)到見(jiàn)解，對(duì)優(yōu)越的品質(zhì)生活有高層次的追求。,

31、45,生意人或私營(yíng)業(yè)主管是大型私營(yíng)企業(yè)主還是小生意人，經(jīng)過(guò)自己的打拼，改善生活方式以越升上層，是對(duì)自己人生目標(biāo)的肯定，也是身份的象征。他們聰思敏捷，踏實(shí)勤奮，大多數(shù)家庭收入在47萬(wàn)，甚至多。,購(gòu)房者的心空間： 他們尋求相對(duì)的私密空間，加舒適的生活空間和開闊的視覺(jué)享受。 他們看重十分可靠的居住安全性，需要高品質(zhì)的服務(wù)。 他們非常注重產(chǎn)品的個(gè)性，特別是在同區(qū)內(nèi)的可比較性，崇尚獨(dú)樹一幟的心個(gè)性。 他們喜歡接受有品位的信息。大氣的表現(xiàn)形式，具有時(shí)尚文化內(nèi)涵的表現(xiàn)，能觸動(dòng)他們的內(nèi)心，能讓他們認(rèn)可。,46,4、價(jià)格建議,價(jià)格定位 綜合項(xiàng)目周邊個(gè)案價(jià)格及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的整體趨勢(shì)，建議本案一期均價(jià)為：4500元/，這是通過(guò)努可以在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。項(xiàng)目如追求高的價(jià)格，則需著重突出產(chǎn)品特色，以此來(lái)提高項(xiàng)目品質(zhì)，爭(zhēng)取高價(jià)格。 價(jià)格策： 1、低開高走 2、在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高 由： 開盤初可以先聲奪人地氣勢(shì)吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集人氣。 低開意味著價(jià)格線會(huì)逐步走高，使已購(gòu)買的客戶感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大策調(diào)