商業(yè)地產(chǎn)研究-城市背景下的專題研究(課堂PPT)

1、1,城市化背景下 商業(yè)地產(chǎn)研究,專 題 研 究,2,商業(yè)地產(chǎn)研究,業(yè)態(tài) ？,商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí),業(yè)種 ？,以什么方式賣,賣什么,3,商業(yè)地產(chǎn)研究,歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新,4,商業(yè)地產(chǎn)研究,業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律,綜合化,專業(yè)化,雜貨店 1860年前,專業(yè)店 1860年后,百貨店 1930年后,便利店 1950年,商業(yè)街 20世紀(jì)60年代,時(shí)間,5,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?“城市”要有個(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。

2、沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？,解讀“城”與“市”,6,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇； 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。,解讀“城”與“市”,7,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),綜觀中國的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市大城市中型城市小城市” 的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較

3、量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。,城市商圈的高度,8,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， 是既懂城市運(yùn)營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才 要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動(dòng)。,商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求,9,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。,城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對接,10,商業(yè)地產(chǎn)誘惑,天河城廣場樣板效應(yīng)

4、 天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到20萬人次，2002年整個(gè)購物中心的營業(yè)額達(dá)到36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,11,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： 一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； 二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力； 三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有

5、定律。,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,12,中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。,13,中外連鎖商店比較,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,14,中外百貨商店比較,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,15,中外超級市場比較,同發(fā)達(dá)國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,16,日本各類型購物中心比較參考,17,商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,在中國，進(jìn)入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小

6、企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場集中度和過度競爭”,18,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,另一方面，地方行政壟斷造成異地市場的高進(jìn)入壁壘,19,商業(yè)地產(chǎn)研究,總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件,20,商業(yè)地產(chǎn)研究,國外參考： 主要判斷元素

7、：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件 人均GDP30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）開始發(fā)展 人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）成熟發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）,21,商業(yè)地產(chǎn)研究,亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達(dá)到2500美元 郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分

8、、城市家庭汽車擁有率達(dá)1520,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）,22,商業(yè)地產(chǎn)研究,國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）,23,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度,尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。

9、,24,商業(yè)地產(chǎn)研究,尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說開始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度,25,商業(yè)地產(chǎn)研究,尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位 世界城市化過程

10、中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段， 1、城市化初級階段：城市化率30%以下； 2、城市化初級階段：城市化率70%以下； 3、城市化高級階段：城市化率70%以上。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度,26,商業(yè)地產(chǎn)研究,城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位,初級階段,城市化率30%以下,商業(yè)向城市的 幾何中心聚集,零售行業(yè)的特征： 向心聚集,中級階段,城市化率70 %以下,零售行業(yè)的特征： 離心分散,商業(yè)向城市的 幾何中心發(fā)展,高級階段,城市化率70%以上,零售行業(yè)的特征： 離心聚集,商

11、業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集,27,商業(yè)地產(chǎn)研究,零售商 商業(yè)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開發(fā)商被迫進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域。 各種開發(fā)機(jī)構(gòu)因?yàn)閾碛羞m合的商業(yè)用地而進(jìn)行開發(fā)。 其它類型的開發(fā)商包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型,28,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)度 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力,商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)體系的比較,29,商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇,購物人口 交通易達(dá)性分析 競爭項(xiàng)目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析,用地區(qū)位和交通人口狀況分析,30,商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇,用地形狀 高差變化 可進(jìn)入性 視覺可達(dá)性,用地物理狀

12、況評估,31,商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇,比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥?一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建在各線地鐵的終點(diǎn)或主要交通道口； 二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目； 三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點(diǎn)重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。,地址的選擇,32,商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模,常見的類型有： 折扣型 專賣型 景觀型 娛樂型 生活型,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定,33,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)項(xiàng)目分級標(biāo)準(zhǔn),34,商業(yè)地產(chǎn)研究,超廣域？,商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí),廣域？,35,36,商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模,常見的類型有： 購物中心購物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。 商業(yè)街,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型和規(guī)模的確

13、定,37,商業(yè)地產(chǎn)研究,大致有三種。 一種是Shopping Center 這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型,38,商業(yè)地產(chǎn)研究,一種是Shopping Mall， 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是

14、，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型,39,商業(yè)地產(chǎn)研究,一種是Citymall： 即城市廣場，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市

15、人多方面的需求,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型,40,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)評估、布局和經(jīng)營管理 很多開發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開發(fā)模式，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)經(jīng)營模式，必須進(jìn)行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。,商業(yè)地產(chǎn)評估,41,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)評估 1、商業(yè)評估最重要的是要決定它的商業(yè)業(yè)態(tài)，是社區(qū)性的還是區(qū)域性的。在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，一定要先了解消費(fèi)群是誰，按照消費(fèi)群的行為分析來進(jìn)行項(xiàng)目定位。,商業(yè)地產(chǎn)評估,42,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)評估 2、隨后就要進(jìn)行商業(yè)競爭對手分析。市場常常呈現(xiàn)不均衡發(fā)展，某個(gè)區(qū)域缺少商業(yè)沒人做，有的地方商業(yè)設(shè)施已經(jīng)太多，但是大家

16、還是愿意擠在里面。究竟一個(gè)區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)?；蛘呤裁礃拥臉I(yè)態(tài)，都要進(jìn)行分析。 3、再就是城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析。小康社會(huì)和沒解決溫飽問題的社會(huì)對商業(yè)的要求不一樣，在不同發(fā)展階段對商業(yè)的要求也有不同。,商業(yè)地產(chǎn)評估,43,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)布局規(guī)劃 一個(gè)成功的商業(yè)，不是將所有有名的品牌拉進(jìn)去就成功。組合和搭配非常關(guān)鍵。需要一些主力店，也需要一些愿意負(fù)擔(dān)很高租金的中小型商家，比例多少，怎么搭配，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的布局規(guī)劃,44,商業(yè)地產(chǎn)研究,大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域,45,商業(yè)地產(chǎn)研究,經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營管理。 建設(shè)模

17、式 投資模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式,商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。,46,商業(yè)地產(chǎn)研究,建設(shè)模式、投資模式,47,商業(yè)地產(chǎn)研究,設(shè)計(jì)模式、管理模式,設(shè)計(jì)模式,48,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段,開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營管理。,49,商業(yè)地產(chǎn)研究,后期經(jīng)營管理,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營管理。 商家也會(huì)選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 怎么讓這個(gè)商

18、場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對這個(gè)商場形成致命的影響。,50,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)步行街,51,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,風(fēng)起云涌的造街運(yùn)動(dòng)，是社會(huì)城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果。 成功商業(yè)街要訣 “商業(yè)街至少要成為一個(gè)區(qū)域的名片”、 “在強(qiáng)調(diào)建筑本體所表現(xiàn)出的美感和潛在聚客能力的同時(shí)，繼而全面提升城市商圈內(nèi)部的聚合和整體輻射力”。,商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇,52,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營是兩個(gè)不同的概念，如果開發(fā)商在物業(yè)銷售之前有一個(gè)

19、完整詳細(xì)的商業(yè)開發(fā)計(jì)劃，將不至于出現(xiàn)“銷售的結(jié)束就是商業(yè)街生命的結(jié)束”這樣的尷尬局面。,商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇,53,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素,54,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。,世界一流商業(yè)街的三大特征,55,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度長、寬、高 步行街的長度 商業(yè)街的一般長度為500700米，最高限為10001500米（王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米）,商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇,56,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度長、寬、高 步行街的寬度 商業(yè)街適宜寬度為2030米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面積。,商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選