XXXX住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案

1、管理方案目錄前言第一章 概要一、 企業(yè)簡介二、 物業(yè)概況第二章 管理方案三、 托管理的目的四、 委托管理的原則五、 委托管理的方式六、 委托管理的內(nèi)容七、 質(zhì)量管理的目標(biāo)八、 管理體制和人員的配備1、 管理架構(gòu)2、 管理職責(zé)3、 人員配備九、 管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié)十、 工作流程十一、 管理處員工培訓(xùn)十二、 必要的物資裝備計劃情況十三、 檔案的建立與管理十四、 管理費(fèi)用預(yù)算方案十五、 提高、管理服務(wù)水平的設(shè)想第三章 日常管理十六、銷售期物業(yè)管理服務(wù)十七、日常管理運(yùn)作 1、 財務(wù)管理2、 綜合事務(wù)管理3、 保安、消防、車輛管理、監(jiān)控4、 保潔管理5、 綠化養(yǎng)護(hù)管理6、 工程維修管理7、 機(jī)電

2、設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)第四章 管理措施十八、擬采取的主要管理措施第五章 其 它第六章 附 件附件一：xxxx省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法附件二：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一、二級標(biāo)準(zhǔn)附件三：物業(yè)服務(wù)一覽表前 言“xxxxx”住宅小區(qū)是xxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌南板塊的又一力作，為了使該物業(yè)不斷保值、增值xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于xxxxx的“xxxxx”住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)以對外委托來進(jìn)行管理，實(shí)行物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化，避免了“誰開發(fā)，誰管理”的弊端，讓業(yè)主獲得真正的利益。第一章 概 要一、企業(yè)概況略二、物業(yè)概況略第二章 管理方案三、委托管理目的1、保持和提高物業(yè)的

3、完好程度。通過加強(qiáng)對“xxxx”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境；3、維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行為管理、服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；4、加強(qiáng)對小區(qū)實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化的服務(wù)，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高小區(qū)和本公司的社會聲譽(yù)，樹立“xxxx” 品牌從而提升“中磊房產(chǎn)”的外在實(shí)力。四、委托管理原則根據(jù)國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和xxxx

4、城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。五、委托管理方式xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法和江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則及雙方議定的其它事項(xiàng)，全權(quán)委托xxxxx物業(yè)管理有限公司對住宅小區(qū)實(shí)行綜合一體化管理。xxxx管理有限公司在管理合同期內(nèi)對小區(qū)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行物業(yè)管理包干制，即獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。委托管理有效期限：叁年。六、

5、管理內(nèi)容1公共環(huán)境管理（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。2車輛出入及停泊管理。3消防、公共秩序管理。4業(yè)主、物業(yè)檔案和資料管理。5小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護(hù)、管理。6小區(qū)內(nèi)房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修管理。7小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理。8小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)管理。9社會文化活動的組織。七、質(zhì)量管理目標(biāo)1房屋及公共配套設(shè)施完好率達(dá)98%；2小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故；3小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)率98%；4維修及時率達(dá)100%，處理率達(dá)98%；5業(yè)主滿意率達(dá)95%； 6投訴處理率達(dá)100%

6、；7員工專業(yè)培訓(xùn)上崗率達(dá)100%。注：其他服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（詳見附件二）。八、管理體制和人員的配備1管理架構(gòu)公司擬設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。管理處本著“高效精干、科學(xué)合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修、社區(qū)文化。設(shè)一個管理處、四個部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理部、工程維修部）。管理架構(gòu)圖如下：xxxxx物業(yè)服務(wù)處組織機(jī)構(gòu)圖xxxx物業(yè)服務(wù)處行政綜合部工程維修部安全管理部客戶服務(wù)行政管理中介服務(wù)投訴

7、處理資料管理人力資源文檔處理管理制度招聘員工員工培訓(xùn)檔案管理保潔園林綠化倉庫管理水電維修家政服務(wù)鐘點(diǎn)工設(shè)備養(yǎng)護(hù)節(jié)日裝典治安管理消防管理車輛管理管道疏通后勤保障環(huán)境管理部品質(zhì)管理（總公司負(fù)責(zé)監(jiān)督）弱電管理機(jī)電養(yǎng)護(hù)智能監(jiān)控二次供水電梯保養(yǎng)財務(wù)代租代售場地招租會所管理 2人員配備根據(jù)xxxx公司導(dǎo)入的iso9001標(biāo)準(zhǔn)和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度，進(jìn)行科學(xué)合理地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員。管理處擬設(shè)員工55人。管理處經(jīng)理： 1人經(jīng)理助理： 2人部門主管： 4人物管員： 4人出 納： 1人安管人員： 21人保潔人員： 15人 維 修： 3人綠 化： 2人內(nèi)勤員： 2人3管理職責(zé)管理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)

8、管理服務(wù)工作；經(jīng)理助理：協(xié)助管理經(jīng)理處理日常事務(wù)；財務(wù)人員：負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用；物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動的組織及會所管理；安管人員：主要是對停車場、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進(jìn)出人員實(shí)行管理；維修人員：主要是對房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和定期檢修，水、電、消防設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、配電進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報修處理。保潔人員：主要是對整個公共場所、公共部位進(jìn)行環(huán)境保潔和垃圾的清運(yùn)；綠化人員：綠化的養(yǎng)護(hù)（施肥、澆水、修剪、補(bǔ)種等）九、管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理工程維修人員綠化清

9、潔人員安管人員物管人員財務(wù)人員十、工作流程前期介入熟悉環(huán)境物業(yè)接管驗(yàn)收人員進(jìn)駐日常物業(yè)管理十一、管理處員工的培訓(xùn)為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實(shí)現(xiàn)對小區(qū)管理目標(biāo)的承諾，管理處將嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對小區(qū)管理處員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保員工100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100%，合格率達(dá)100%。培訓(xùn)計劃包括：1外送培訓(xùn)：主要是對電工特種崗位培訓(xùn)，物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)；2崗位培訓(xùn)：公司簡介、管理理念、公司的發(fā)展目標(biāo)、綿繡365小區(qū)的概況、服務(wù)意識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)規(guī)范、安全消防教育、iso9001質(zhì)量體系知識、普法知識、智能化物業(yè)管理。 操作層各崗位

10、職責(zé)培訓(xùn)。如消防、大門崗、停車場、保潔、綠化、維修等應(yīng)知應(yīng)會。3經(jīng)驗(yàn)、信息培訓(xùn)：主要是對管理處主任、主管、各專業(yè)領(lǐng)班的外出參觀培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和交流先進(jìn)、科學(xué)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，了解物業(yè)管理行業(yè)新動態(tài)。 十二、必要的物資裝備計劃情況1管理人員住房（安管人員226/人） 約130m22管理用房（辦公室、倉庫、財務(wù)室、資料室） 約200m23通訊設(shè)備 電話主機(jī)1部，分機(jī)4部，對講機(jī)8部4辦公設(shè)備 電腦：3臺（經(jīng)理室、綜合部、財務(wù)室） 打印機(jī)：1臺 復(fù)印機(jī)：1臺 吧 臺： 1張辦公桌：10張辦公椅：20把會議桌：1套（用于召開各類會議及培訓(xùn)）文件柜：4組檔案柜：1組（裝修時制作用于存儲業(yè)主檔案）5安保裝備 巡

11、邏自行車、手電筒6維修工具：萬用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應(yīng)急照明燈、人字梯等。7保潔工具及用品 工具：鋼絲球、鏟刀、去污劑、水桶、水管；掃把、簸箕、垃圾車等。十三、檔案的建立與管理分類裝訂編碼借閱建檔檔案登記歸還批準(zhǔn)檔案存檔1建立設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行記錄臺帳；投訴處理記錄；消防檢查檔案；各崗位交接班記錄；財務(wù)報表；文書檔案；小區(qū)設(shè)備的使用說明；房屋驗(yàn)收圖紙2管理流程見右框圖：十四、管理費(fèi)用預(yù)算方案（）日常運(yùn)作費(fèi)用1.人員工資（55人）經(jīng)理 1人 2200元/月1人=2200元/月助理 2人 1500元/月2人=3000元/月 主管 4人 1000元/月4人=4

12、000元/月出納 1人 800元/月1人=800元/月物業(yè)管理人員：4人 700元/月4人=2800元/月保安 21人 班長3人 750元/月3人=2250元/月隊員18人 650元/月18人=11700元/月保潔 15人 400元/月15人=6000元/月維修 3人 800元/月3人=2400元/月綠化園藝師 2人 800元/月2人=1600元/月內(nèi)勤員 2人 500元/月2人=1000元/月小計： 37750元/月2.考慮3年合同期內(nèi)物價上漲因素，計提15%的上浮工資37750元/月15%=5662.5元/月3.員工福利費(fèi) 37750元/月14%=5285元/月4.教育及附加 37750元

13、/月1.5%=566.25元/月 5. 辦公費(fèi)用 通訊費(fèi) 500元/月辦公費(fèi)用（含水、電、辦公日耗品等）5000元/月 6.餐費(fèi) 6750元/月7.社區(qū)文化活動: 500元/月8.維修工具材料損耗費(fèi) 300元/月9.保潔日常損耗品 300元/月10.垃圾清運(yùn)費(fèi) 888戶3元/戶月=2664元/月11.共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修 500元/月12.共用道路、樓道路燈電費(fèi)估算 20000元/月13.環(huán)境消殺 （滅蚊蠅） 150元/月14.化糞池清掏費(fèi) 300元/月15.保安費(fèi)用（電池、巡邏自行車修理費(fèi)用） 100元/月16.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（對講機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)）（10080+12000+1300+8

14、500）19.2%12=510.08元/月 17.電梯年檢費(fèi)(根據(jù)勞動局要求電梯年檢費(fèi)用:3600元/年部) 3600元/年部10部12月=3000元/月(217)小計： 52087.83元/月小計合計：89837.83元/月18.不可預(yù)見費(fèi) （總費(fèi)用89837. 38元/月5%）=4491.87元/月19.營業(yè)稅多層按0.48元/計算物業(yè)管理費(fèi)用、高層按0.78元/計算物業(yè)管理費(fèi)用，營業(yè)稅率按5.5%,則應(yīng)納營業(yè)稅:(0.48元/70000+0.78元/46000)5.5%=3821.4元/月20.按10%提取利潤: (0.48元/70000+0.78元/46000)10%=6948元/月共

15、計支出：105099.1元/月總計收入（104580元/月）：21.物業(yè)管理費(fèi)（多層：0.48元/月；高層：0.78元/月）(0.48元/70000+0.78元/46000)=69480元/月 22.停車費(fèi)（依據(jù)南昌物價針對小區(qū)實(shí)際收費(fèi)露天轎車停車費(fèi)：75元/月、室內(nèi)轎車停車費(fèi)：160元/月）室內(nèi)車位160個160元/月=24000元/月室外車位148個75元/月=11100元/月利潤： 104580-105099.1= -519.1元/月按方案預(yù)算,物業(yè)公司每月虧損519.1元,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營,如停車費(fèi)的收取、家政服務(wù)、中介服務(wù)、維修服務(wù)等經(jīng)營，可彌補(bǔ)此缺口,物業(yè)公司按此可可

16、收支平衡。（二）前期投入費(fèi)用1. 電話5部 1300元(主機(jī)1部分機(jī)4部)2. 對講機(jī) 8臺1260=10080元3. 維修工具 5000元4. 保潔工具 2000元5. 辦公桌 10張220元/張=2200元6. 辦公椅 20把60元/把=1200元7. 會議桌 1套2300元/套=2300元8. 電腦 3臺4000元/臺=12000元9. 打印機(jī)(激光) 1臺1300元/臺=1300元10. 復(fù)印機(jī) 1臺8500元/臺=8500元11. 文件柜 4組380元/組=1520元12. 辦公用品 1000元13. 值班棉被、鐵床 1950元14. 服裝費(fèi)安管人員 120元/套21人2套=5040

17、元（夏裝）220元/套21人1套=4620元（春秋裝）150元/套21人2套=3150元（冬裝）100元/雙21人=2100元（皮鞋）維修人員 90元3人2套=540元（夏裝） 150元3人1套=450元（春秋裝）保潔人員 90元16人2套=2880元（夏裝） 120元16人1套=1920元（春秋裝）管理人員 120元10人2套=2400元（夏裝）360元/套10人1套=3600元（春秋裝）共計：77050元十五、提高管理服務(wù)水平的設(shè)想物業(yè)管理作為新生的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著20多年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設(shè)的重要工作之一。作為在實(shí)行

18、專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理公司，通過近兩年的學(xué)習(xí)實(shí)踐探索，我們在物業(yè)管理方面積累了豐富的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn),并將其運(yùn)用到實(shí)際的服務(wù)工作中去。1實(shí)行全天候的服務(wù)對小區(qū)要提供365天24小時全天候的管理和服務(wù)，包括24小時的房屋設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。其中消防安全、設(shè)備運(yùn)行要求尤其嚴(yán)格。2推行限時承諾服務(wù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。無論保安消防工作、日常業(yè)主維維修，還是其他特約性服務(wù)，都必須強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量，而權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)是服務(wù)的時效性。作為物業(yè)管理公司，推行限時承諾服務(wù)是提高服務(wù)質(zhì)量的有效手段。如保安消防問題，保安員應(yīng)在接到或發(fā)現(xiàn)險情時5分鐘內(nèi)進(jìn)場處理，日常業(yè)主報修或發(fā)

19、現(xiàn)設(shè)施損壞，維修工應(yīng)在20分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。有關(guān)此類服務(wù)的時限應(yīng)向住戶公開承諾，這樣做一能得到住戶的認(rèn)可，二能對服務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)督。3.大力開展多種服務(wù)，提升服務(wù)功能，提高經(jīng)濟(jì)效益。開展多種服務(wù)，是提升小區(qū)服務(wù)功能的需要，如24小時停車場服務(wù)，代辦二次裝修、代辦房屋租賃、代辦服務(wù)、家政維修服務(wù)等。這些服務(wù)項(xiàng)目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴(kuò)大了資金積累，增強(qiáng)了發(fā)展后勁。第三章 日常管理十六、銷售期物業(yè)管理服務(wù)1、 根據(jù)樓盤的定位、客戶群體需求及甲方的要求，協(xié)助貴方開展物業(yè)銷售和宣傳工作；2、 配合貴方做好樓盤的廣告、媒體的宣傳、開盤及物業(yè)管理形象展示等相關(guān)工作；3、 貴方售樓

20、中心區(qū)域的現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容包括：（1）、售樓大廳和建設(shè)工地出入口設(shè)置形象門崗警衛(wèi)，維護(hù)售樓中心區(qū)域公共秩序和安全；（2）、臨時停車場車輛的進(jìn)出，行駛和停放管理；（3）、售樓大廳、甲方現(xiàn)場辦公場所的清潔衛(wèi)生及垃圾清運(yùn)；（4）、接受業(yè)主對前期物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的咨詢；4、 銷售期限物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)與標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)事項(xiàng)內(nèi) 容標(biāo) 準(zhǔn)售樓處門崗維護(hù)售樓中心區(qū)域公共秩序和安全以及形象展示安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。配合好現(xiàn)場的銷售工作，客戶進(jìn)出主動敬禮和開門、關(guān)門。精

21、神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、物、事，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。遇到緊急突發(fā)事件（事故）應(yīng)立即參入事件（事故）的處理和及時向主管領(lǐng)導(dǎo)請示報告。值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的情況認(rèn)真處理，做好記錄，信息情報交接完整、準(zhǔn)確。停車場管理員負(fù)責(zé)臨時停車場的進(jìn)出，行駛和停放管理安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)

22、正。舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖腥菚r不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。當(dāng)有車駛?cè)?出車場，應(yīng)立正敬禮。認(rèn)真指引車輛出入，并引導(dǎo)車主泊車正車輛。提醒車主關(guān)好車門、車窗，并帶走車內(nèi)貴重物品。經(jīng)常性巡邏車場情況，清查勸離閑雜人員，防止損壞車輛，有漏水、漏油情況及時通知車主。詳細(xì)登記車輛出入時間，并做好交接記錄。工地安管員職責(zé)工地出入口設(shè)置安管值班崗位安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊

23、、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。對進(jìn)入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。對進(jìn)入工地車輛正確指引。物業(yè)管理事項(xiàng)咨詢和簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)問題的解答舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律

24、法規(guī)、管理處各項(xiàng)規(guī)律制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成。與業(yè)主簽訂錦繡365物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主臨時公約。耐心解答顧客提出的有關(guān)錦繡365物業(yè)管理事項(xiàng)的疑問，對于不清楚的問題要向客戶說明情況，并想辦法予以解決。負(fù)責(zé)與客戶簽訂有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的協(xié)議、公約等，配合好現(xiàn)場的銷售工作。經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時了解有關(guān)工作進(jìn)度等相關(guān)問題。負(fù)責(zé)監(jiān)督現(xiàn)場安管員、保潔人員的工作質(zhì)量。不斷學(xué)習(xí)、了解有關(guān)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的最新信息，特別是法律、法規(guī)條款。 售樓大廳、辦公及外圍等場所的清潔負(fù)責(zé)售樓中心、辦公場所及外圍的衛(wèi)生拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。公共設(shè)施擦拭、無塵，無痕跡。售樓服務(wù)臺擦拭、

25、無塵、無手痕。墻壁擦拭、無黃色積垢及其它污漬。抹凈天花燈罩及掃塵、無塵、無蜘蛛網(wǎng)。售樓中心內(nèi)隨時擦拭桌面、辦公臺等，每批參觀人員離開后隨時清掃、擦拭。售樓大廳玻璃門、窗、幕墻每天洗刮二次。售樓大廳、辦公場所外圍車場等隨時清掃，每周（或三天）清洗一次。人員配置：1、 物業(yè)管理事項(xiàng)咨詢員1人2、 安管員4人（銷售中心1人，工地大門1人，停車場管理員1人，機(jī)動換崗安管員1人）3、 保潔員2人（銷售中心1人，辦公、外圍1人）4、 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時指派）費(fèi)用：合計人民幣5200元/月 1）、護(hù)管員：4人1000元=4000元/月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員：2人600元

26、=1200元/月（含工資、福利、服裝、清潔用品及工具）（費(fèi)用計算方式=配置人員單價人數(shù)：安管員標(biāo)準(zhǔn)1000元/月人，保潔員標(biāo)準(zhǔn)600元/月人）人員素質(zhì)：1、 安管員：男，30歲以下，外貌端正，1.73以上，責(zé)任心強(qiáng)，身體素質(zhì)好，復(fù)退軍人優(yōu)先。2、 保潔員：女，30-40歲，身高1.55以上，統(tǒng)一服裝，有賓館服務(wù)經(jīng)驗(yàn)或知識。3、 物管咨詢員：24-40歲，外貌端正，談吐流利。有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。（以上人員上崗前，須經(jīng)北美物業(yè)崗前培訓(xùn)考核合格方可上崗）備注：1、 以上派駐人員根據(jù)實(shí)際工作情況合理分工調(diào)配；2、 要求貴方配置3部對講機(jī)；3、 要求貴方提供工作間及工具存放室

27、1間；4、 舉行大型銷售活動時，我方相應(yīng)增派人員以支持、協(xié)助。十七、日常管理運(yùn)作全面推行xxxx公司導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系及參照住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行小區(qū)內(nèi)日常服務(wù)包括：機(jī)電運(yùn)行、治安、車輛、清潔、綠化、綜合事務(wù)、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)管理。1財務(wù)管理工作內(nèi)容：處理公司往來賬目，催繳、收取各類費(fèi)用 2綜合事務(wù)管理工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務(wù)、信息反饋及會所管理。3、治安、消防、車輛管理、監(jiān)控：工作內(nèi)容：公共秩序、消防設(shè)施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。檢查項(xiàng)目：查閑雜可疑人員查違章停車；查漏水、漏電現(xiàn)象；查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；查破壞綠化

28、、損壞公物、占用通道現(xiàn)象；查房屋本體設(shè)施、公共設(shè)施、消防設(shè)施完好情況；4保潔管理：工作內(nèi)容：道路清掃、樓道清掃、垃圾清運(yùn)。道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次；樓道保潔：清掃1遍/2天；垃圾清運(yùn)：清運(yùn)2次/天（裝修垃圾除外）；。檢查項(xiàng)目：排水溝；停車場、景觀小品、車棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標(biāo)識；樓面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。5綠化養(yǎng)護(hù)管理：工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔；工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（1次/3天）。6、工程維修管理工作內(nèi)容：處理小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修及業(yè)主的報修；工作要求：小修不超過3小時，較難維修不超過

29、3天；重大維修雙方協(xié)商日期完成，并及時跟蹤驗(yàn)證。屋面：每年作回訪檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損滲漏及時修補(bǔ)。公共設(shè)施：a室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)；b停車場：每天檢查一次；c暗溝：每周檢查1次，隨壞隨修； d公共區(qū)域照明燈：每周檢查1遍，即壞即換。 7、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)主要內(nèi)容：1）負(fù)責(zé)水電的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。2）負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項(xiàng)目：電梯機(jī)組、二次供水系統(tǒng)、低壓配電箱、智能化系統(tǒng)、消火栓、干粉滅火器、小區(qū)停車管理系統(tǒng)。第四章 管理措施十七、擬采取的主要管理措施1、全面導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系。2、維護(hù)生

30、活秩序。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保小區(qū)隨時處于安全狀態(tài)。1）加強(qiáng)制度落實(shí)，明確責(zé)任，整個小區(qū)實(shí)行24小時全方位巡視；2）加強(qiáng)車輛管理采用出入證的管理方式。3、清潔衛(wèi)生，采取定時和循環(huán)清潔方式。4、綜合管理。與業(yè)主簽訂管理協(xié)議和消防責(zé)任狀，將“秩序、衛(wèi)生、綠化、消防” 責(zé)任明確給業(yè)主，從制度上制約、規(guī)范、強(qiáng)化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。5、溝通與住戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。編制xxxx住宅小區(qū)住戶手冊xxxx住宅小區(qū)裝修指南，介紹xxxx公司的服務(wù)宗旨及管理處可提供的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、住戶須遵守的管理規(guī)定等。6、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。如舉辦游園、青年酷賽、書

31、畫比賽等活動，塑造“xxxxx”青年社區(qū)大家庭的觀念等，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，提高小區(qū)的物業(yè)管理水平。7、大力發(fā)展公共關(guān)系。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。第五章：其它一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)于本物業(yè)交付使用之日起按月計收。物業(yè)開始交付使用后，因貴方原因未按時交付業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由貴方按實(shí)際面積依照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的50%向我方交納。二、屬業(yè)主和開發(fā)商的場地1、 屬開發(fā)商的停車場收費(fèi)的交付我方代為管理，除去人員和場地管理成本費(fèi)用，其盈利按50%利潤分成。2、 屬業(yè)主

32、的停車場按50元/車庫月收取管理費(fèi)三、 單體房屋應(yīng)減少衛(wèi)生死角，各單元應(yīng)增設(shè)保潔用水；四、 管驗(yàn)收前達(dá)到四通標(biāo)準(zhǔn)。第六章 附 件附件一：江西省計委、江西省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法的通知 贛計商價字2003766號 各設(shè)區(qū)市物價局、房地產(chǎn)行政主管部門： 為了適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范其收費(fèi)行為，根據(jù)中華人民共和國價格法的有關(guān)規(guī)定，在總結(jié) 和完善江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法的基礎(chǔ)上，重新修訂了江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報省計委、省建設(shè)廳。 附件：1、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 2、江西省物業(yè)管理服

33、務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3、專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞?4、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報審批表 江西省發(fā)展計劃委員會 江西省建設(shè)廳 2003年7月30日 附件1： 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強(qiáng)全省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知(國發(fā)(1998)34號)精神和江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。 第二條 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)

34、，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用的，應(yīng)遵守本辦法。 第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。 本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(或物業(yè)業(yè)主)、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項(xiàng)性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費(fèi)用。 第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。

35、各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有： (一)公共性服務(wù)。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。 (二)專項(xiàng)性服務(wù)。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。 (三)其它特約性服務(wù)。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。 第六條 房屋共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費(fèi)用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱“

36、維修基金”)中列支，維修基金的籌集、使用按江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第七條 物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費(fèi)用劃分： (一)室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。 (二)房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)中列支。 (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (四)人為造成共用設(shè)施損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 第八條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)

37、營性服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應(yīng)的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補(bǔ)償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力。 第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價。專項(xiàng)性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾,原則上應(yīng)由業(yè)主(使用人)自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的,其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級價格主管部門制定。實(shí)行專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)?shí)分?jǐn)偸杖。还芾韰^(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費(fèi)在公共性服務(wù)費(fèi)中列支，

38、不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂?第十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務(wù)，除政府價格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)際提供的服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報同級價格主管部門備案。 第十二條 實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向同級價格主管部門申報。 第十三條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用主要由如下一些項(xiàng)目構(gòu)成： (一)管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)及社保基金； (二)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備

39、日常運(yùn)行.維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費(fèi)。 (三)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)； (四)公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)； (五)安全保衛(wèi)費(fèi) (六)辦公費(fèi)； (七)直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi); (八)法定稅金; (九)其它為管理而發(fā)生的合理支出；(十)合理利潤(普通住宅最高不超過10，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15計取利潤)。 第十四條 實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理： (一)凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級價格主管部門審批； (二)凡在設(shè)區(qū)市、縣工商行政管理局登記注冊的物

40、業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別由設(shè)區(qū)市、縣價格主管部門核定。 (三)省直單位后勤服務(wù)中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由主管機(jī)關(guān)審核蓋章后，報省價格主管部門核定。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導(dǎo)價物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，可由有管理權(quán)限的價格主管部門先行核定試行標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按考核評定的等級收費(fèi)。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會(或業(yè)主)委托管理物業(yè)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)量和服務(wù)深度等實(shí)行分等定級，按不同等級實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)論價的等級定價制度。 第十七條 價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級

41、和江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見附件二)確定物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十八條 各級價格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，要通過現(xiàn)場察看、核實(shí)成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)意見，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權(quán)限，向價格主管部門申領(lǐng)江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報審批表(見附件四)，填報后，提供以資料： (一)工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； (二)省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書和物業(yè)管理服務(wù)等級證明； (三)物業(yè)

42、管理委托合同； (四)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料： (五)申請核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報告。 第二十條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后(以交鑰匙為準(zhǔn))，物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未住的，業(yè)主交納50物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)；未出售、出租、使用空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按50物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行年度審驗(yàn)制度。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 年度審驗(yàn)采取查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況

43、，聽業(yè)主委員會(未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主代表)意見等方式，對照服務(wù)收費(fèi)等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗(yàn)，并對被審驗(yàn)單位作出合格、不合格的結(jié)論，對收費(fèi)年度審驗(yàn)不合格的，作降級、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費(fèi)資格的處罰。 第二十二條 經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個月，在已預(yù)繳費(fèi)期間業(yè)主或使用人搬遷時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實(shí)際服務(wù)已預(yù)收的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)收

44、費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制和明碼標(biāo)價制度。凡屬政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向同級價格主管部門申請辦理收費(fèi)許可證，物業(yè)管理企業(yè)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場所的醒目位置明示。對需由業(yè)主(使用人)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費(fèi)票據(jù)復(fù)印和具體的分?jǐn)傇瓌t及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般6個月)向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取

45、了物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價格主管部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。 第四章 罰則 第二十九條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級以上政府價格主管部門依法予以處罰。 (一)未按規(guī)定到價格主管部門辦理報批手續(xù),擅自收費(fèi)的； (二)越權(quán)定價，擅自提高

46、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； (三)擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)的； (四)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的； (五)提供服務(wù)質(zhì)價不相符的； (六)只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的； (七)未取得收費(fèi)資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； (八)未按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證年審手續(xù)的； (九)其它違反本辦法的行為。 第三十條 違反本辦法的規(guī)定，各縣級以上人民政府價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者好處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價格主管部門負(fù)責(zé)解釋。 第三十二條 本規(guī)定自2003年9月1日起執(zhí)行。原江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法贛價房字1

47、9995號同時廢止。 附件2： 江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位：元每月每平方米建筑面積 等級住宅 類 別辦公樓(寫字樓)商場(商鋪)工業(yè)區(qū)(廠房)多層住宅(7層及以下)高層住宅(8層以上)一級061-090101150801120010011300由各設(shè)區(qū)市價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價二級041-0600811005018007011000三級021-040051-08030l5oo301700四級010-020030-050100-3002003001、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容，質(zhì)量和深度，按雙方協(xié)議確定。2、以解困房(經(jīng)濟(jì)適用住房)、福利房

48、(房改房)為主的住宅，可參照上述各類標(biāo)準(zhǔn)的70收取。3、獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)、省城市物業(yè)管理示范稱號的物業(yè)、省城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可分別在上表各等級最高標(biāo)準(zhǔn)的25、15和10以內(nèi)上浮。4、各類機(jī)動車停車費(fèi)按各設(shè)區(qū)市、縣所在地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。附件3： 專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞睫D(zhuǎn)供電、二次供水分?jǐn)偣剑河脩魧?shí)用量x(單價+總損耗費(fèi)全部用戶實(shí)用量)；電梯、中央空調(diào)分?jǐn)偣剑河脩羰褂媒ㄖ娣ex(耗費(fèi)+人工費(fèi))總使用建筑面積附件二：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一 級項(xiàng) 目內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一）基本要求1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國家二級以上資質(zhì)證書。2、物業(yè)管理企業(yè)

49、應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和管理體系。3、應(yīng)有完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場標(biāo)識等。5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾擔(dān)任一年以上項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。6、管理人員應(yīng)100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。7、一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。8、物業(yè)管理企業(yè)廣泛運(yùn)用計算機(jī)管理（業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）9、小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)中心”，實(shí)行24小時服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。10、適應(yīng)業(yè)

50、主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價目。11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年有效投訴處理率100%。每年進(jìn)行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。12、建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。13、適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。14、建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。（二）房屋管理1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2、房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。4、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕；有條件的組織實(shí)施冷凝水集中排放。5、陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。6、無超出設(shè)計或統(tǒng)一設(shè)置的外凸防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護(hù)欄等。7、